В сложившихся условиях развития земельной реформы возможны два взаимозаменяющих направления развития арендных отношений:

– аренда зе­мельных долей сельскохозяйственным предприятием у их собственников;

– внутрихозяйственный арендный подряд.

Во всех случаях размер арендной платы определяется договором и может быть рассчитан одним из методов оценки недвижимости:

– оценкой по прямому сравнению продаж;

– оценкой по доходности;

– оценкой по затратам.

Нормативная цена земли является одним из способов участия государства в регулировании рыночных земельных отношений. Она представляет собой фиксированную, законодательно устанавливаемую цену на землю, применяемую в установленных законодательством случаях.

Нормативная цена земель различ­ного целевого назначения определяется по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам без увязки с величиной земельного налога. Нормативная цена не может превышать 75 процентов уровня рыночной цены на ти­пичные земельные участки соответствующего целевого назначе­ния.

В статье 25 закона «О плате за землю» норматив­ная цена земли определяется как показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества (по кадастровой оценке земель) и место­положения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемо­сти. Она может применяться в качестве стартовой цены при выкупе зе­мельных участков в связи с приватизацией объектов государственной и муниципальной собственности и при продаже участков для индивидуаль­ного предпринимательства.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 3 ноября 1994 г. «О порядке определения нормативной цены земли» нормативная цена зе­мельного участка определена как 200-кратный размер земельного налога по ставкам за соответствующую по качеству (по данным земельного када­стра) и целевому назначению землю.

Литература: [3],[8].

Вопросы для самопроверки:

1.  Перечислить формы платы за землю.

2.  Цель введения платы за землю?

3.  От чего зависит ставка земельного налога?

4.  Чем определяется размер арендной платы?

5.  Что представляет собой нормативная цена земли?

1.8. Развитие земельного рынка и его регулирование

Проблема рыночного оборота земель имеет многоаспект­ный характер. Она затрагивает социальные, экологические, мо­рально-нравственные и даже политические вопросы. Но, прежде всего, земельный рынок – это способ перераспределения земель, который носит экономический характер. Поэтому предложения о целесообразности или, наоборот, недопустимости вовлечения земли в рыночный оборот должны быть обоснованы именно эко­номически.

Можно выделить два основных способа перераспределения земель:

1) административное перераспределение, при котором решение о предоставлении или изъятии земли принимает специ­ально уполномоченное лицо, например, государственный или муниципальный орган;

2) рыночное перераспределение, когда старый и новый пользователи земли осуществляют его, руководствуясь своими, в первую очередь экономическими интересами.

Было бы неправильным сводить понятие «рынок» земли только к операциям купли-продажи. Ведь понимая рыноч­ное перераспределение земель как добровольную, выгодную обе­им сторонам переуступку земли одним землепользователем дру­гому, в понятие «земельной рынок» следует включить все не противоречащие закону сделки, связанные с рыночным перераспре­делением земли, в т. ч. аренду и иные способы перехода права пользования землей, не связанные с ее отчуждением.

В качестве основных способов регулирования отечествен­ного земельного рынка в современных условиях можно выде­лить следующие:

1) запрет рыночного оборота для отдельных земель (особо ценные земли, заповедники, памятники истории и культуры, зоны отдыха и другие);

2) ограничение в обороте раз­личных земель, например, по времени (мораторий) или запрет некоторых видов сделок (только аренда);

3) недопустимость са­мовольного изменения участниками сделок целевого назначения земель, такие решения могут принимать только органы государ­ственной власти и местного самоуправления;

4) стимулирование сделок, ведущих к оптимизации землепользования и установление преимущественного права покупки земельных участков для собственников смежных земель;

5) введение специальных ква­лификационных или иных требований к потенциальному поку­пателю земель сельскохозяйственного назначения;

6) установле­ние государством процедур продажи земли, несоблюдение кото­рых влечет недействительность соответствующих сделок;

7) дифференцированное налогообложение различных земельных сделок (в зависимости от продолжительности владения, разницы цен при предыдущей покупке и последующей продаже, причины продажи, целевого назначения участка и других обстоятельств продажи);

8) установление налогооблагаемой базы при соверше­нии различных земельных сделок на основе кадастровой оценки земель;

9) борьба с теневым рынком земель и сокрытием реаль­ных сумм сделок, например, отказ в регистрации сделки купли-продажи в случае явного занижения цены участка в сравнении со сложившимися ценами или преимущественное право госу­дарства на приобретение этого участка;

10) контроль за соблю­дением собственником земли тех обязательств, которые он при­нял на себя при приобретении участка (срок возведения объекта, благоустройство, инвестиции).

Рыночный оборот земель не только решает задачи по их перераспределению, но и позволяет привлечь дополнительные инвестиции. В целом развитие земельного рынка является объектив­ной потребностью рыночной экономики. Но вовлечению земли в рыночный оборот сопутствует ряд возможных негативных по­следствий (спекуляция и перманентная перепродажа земельных участков, выведение плодородных земель из сферы сельскохо­зяйственного использования, обострение отношений между ли­цами, купившими участки и смежными землепользователями и т. п.). Поэтому земельный рынок должен регулироваться го­сударством.

Последний вид земельных сделок (залог), с точки зрения рыночного перераспределения земель, занимает особое место. Так и для конкретных участников сделки по залогу земли, и для государства наиболее благоприятным исходом данной сделки яв­ляется исключение необходимости прибегать к продаже (т. е. пе­рераспределению) заложенного земельного участка. Залог земли это чисто финансовая операция, которая только в случае нежела­тельного развития ситуации (неспособности залогодателя возвра­тить кредит) повлечет за собой отчуждение земли.

С проблемой правильного определения рыночной цены земли тесно связана проблема залоговой стоимости земельного участка, необходимой для развития ипотечного кредита как наиболее доступного для широких масс населения.

Залоговая стоимость земельного участка определяется для осуществления залога земли. Главное назначение залога земли – дать ее владельцу финансовые ресурсы для укрепления материально-технической базы своего хозяйства и на этой основе обеспечить его рентабельную работу. Залоговую цену определяют на рентной основе и индексируют с учетом инфляции. Залог следует использовать для получения кредитов на долгосрочные мероприятия – улучшение земель, строительство производственных объектов, покупка техники и удобрения.

Ипотека – разновидность залога недвижимого имущества с целью получения ссуды. Она предоставляет кредитору-залогодателю право предъявлять претензии к должнику в пределах суммы зарегестрированного залога.

Документом о залоге недвижимого имущества является закладная.

Ее составляют в нотариальной конторе, а о залоге недвижимости делают отметку в кадастровых документах.

Литература: [3],[8].

Вопросы для самопроверки:

1.  Дать характеристику земельному рынку.

2.  Перечислить основные способы перераспределения земель.

3.  Охарактеризовать обременение и ограничение земельного участка.

4.  Что такое – залоговая стоимость земельного участка?

5.  Дать определение ипотеке.

1.9. Регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения

Рыночное перераспределение неизбежно для всех земель, но различные категории земель все­гда будут отличаться по темпам вовлечения в рыночный оборот, преобладанию или наоборот, полному исключению на какое-то время некоторых видов сделок. В первую очередь это относится к землям сельскохозяйственного назначения.

В экономически развитых странах совершение сделок с сельскохозяйственными землями подлежит особому регулирова­нию (со стороны государства, кооперативов, потребительских обществ и т. п.) в целях предотвращения спекуляции землей и ее несельскохозяй­ственного использования.

В качестве основных способов регулирования отечествен­ного земельного рынка в современных условиях можно выделить следующие:

1) полный запрет рыночного оборота для отдельных земель (особо ценные земли, заповедники, памятники истории и культуры, зоны отдыха и другие);

2) ограничение в обороте раз­личных земель, например, по времени (мораторий) или запрет некоторых видов сделок (только аренда);

3) недопустимость са­мовольного изменения участниками сделок целевого назначения земель;

4) стимулирование сделок, ведущих к оптимизации зем­лепользования и установление преимущественного права покуп­ки земельных участков для собственников смежных земель;

5) введение специальных квалификационных или иных требова­ний к потенциальному покупателю земель сельскохозяйственно­го назначения;

6) установление государством процедур соверше­ния и регистрации земельных сделок, несоблюдение которых влечет их недействительность;

7) дифференцированное налого­обложение различных земельных сделок (в зависимости от про­должительности владения, разницы цен при предыдущей покупке и последующей продаже, причины продажи, целевого назначения участка и других обстоятельств продажи);

8) контроль за соблю­дением тех обязательств, которые покупатель или арендатор зем­ли приняли на себя при приобретении участка (срок возведения объекта, благоустройство, инвестиции).

Литература: [5], [2].

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8