Отчет об оценке рыночной стоимости

объекта недвижимости,

расположенного по адресу: г. Москва, ул. ***********, д. 6

5.1. Местоположение объекта................................................................................................................................ 6

5.2. Описание объекта................................................................................................................................................... 6

5.3. Описание оцениваемых прав......................................................................................................................... 7

6. Маркетинговые исследования рынка нежилых помещений............................................ 8

6.1. Сведения по динамике деловой активности г. Москвы.......................................................... 8

6.2. Обзор рынка торговых помещений в г. Москве................................................................................ 8

7. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования................................. 11

8. Расчет рыночной стоимости объекта................................................................................................... 12

8.1. Расчет стоимости прав на земельный участок............................................................................ 12

8.2. Расчет стоимости объекта по затратам............................................................................................. 15

8.2.1. Расчет восстановительной стоимости объекта......................................................................................... 15

8.2.2. Оценка износа объекта......................................................................................................................................... 17

8.2.3. Расчет стоимости объекта затратным методом...................................................................................... 19

8.3. Расчет стоимости объекта по доходности...................................................................................... 20

8.3.1. Оценка ставки арендной платы для объекта оценки................................................................................... 20

8.3.2. Оценка операционных расходов......................................................................................................................... 22

8.3.3. Оценка ивестиционных затрат.......................................................................................................................... 23

8.3.4. Расчет ставок дисконтирования и капитализации..................................................................................... 24

8.3.4. Расчет стоимости объекта методом дисконтирования денежных потоков..................................... 26

8.4. Расчет рыночной стоимости объекта по методу прямого сравнительного анализа продаж 28

8.5. Взвешенная оценка стоимости объекта........................................................................................... 30

9. заявление.......................................................................................................................................................................... 31

Приложение 1. Литература..................................................................................................................................... 32

1. Нормативные документы.................................................................................................................................. 32

2. Методическая литература................................................................................................................................. 32

приложение 2. Иллюстративные материалы об объекте оценки.................................... 33

1. Цели и задачи проведения оценки

Целью работы является установление рыночной стоимости отдельно стоящего здания магазина общей площадью 4247 м2.

Адрес объекта оценки: г. Москва, ул. **********, д. 6.

Оценка объекта проведена для целей совершения сделки с оцениваемым объектом недвижимости.

Работа выполнена в соответствии с Договором №******** от ******** 2000 года, заключенным между ******** и *********.

Рыночная стоимость есть наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

v  одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

v  стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

v  объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

v  цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

v  платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Такое определение рыночной стоимости приведено в Федеральном Законе РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 3 от 01.01.2001 года.

2. Основные допущения и ограничивающие условия

1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

2. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав на объект оценки. Права на объект оценки считаются достоверными.

3. Оценщик предоставляет обзорные материалы (фотографии, планы и т. д.) исключительно для того, чтобы помочь пользователю отчета получить представление об объекте.

4. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых, (то есть таких, которые невозможно обнаружить при визуальном освидетельствовании объекта) фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкций, грунтов. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

5. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а следовательно и на рыночную стоимость объекта.

6. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете.

7. В качестве денежной единицы для измерения стоимости объекта принят доллар США, исходя из традиционности использования указанной денежной единицы для измерения стоимости Московских объектов недвижимости.

3. Основные этапы процедуры оценки

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включала в себя следующие этапы:

·  Изучение и анализ документов об объекте оценки:

Þ  Задание аттестационной комиссии на оценку эталонного объекта.

·  Визуальное освидетельствование объекта оценки.

·  Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах района расположения объекта.

·  Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам.

·  Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: вывод сделан на основе собранной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта.

·  Применение стандартных процедур расчета стоимости объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были применены три метода (затратный, сравнительный и доходный) расчета стоимости.

·  Сведение результатов расчетов рыночной стоимости, полученных различными методами: на данном этапе были проанализированы результаты расчетов стоимости по различным методикам и сделан вывод относительно итоговой величины (взвешенной оценки) рыночной стоимости объекта.

4. Общие сведения об объекте оценки

Адрес объекта: г. Москва, ул. *********, д. 6.

Текущее использование объекта: магазин.

5. Анализ объекта оценки, его местоположения и окружения

5.1. Местоположение объекта

Объект оценки располагается в Южном административном округе г. Москвы, в, административном районе Братеево.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9