Интенсивное жилищное строительство в районе Братеево началось во второй половине 1970-х годов. Первоначально район относился к «труднозаселяемым» вследствие затрудненной транспортной доступности (до ближайшей в то время станция метро «Каширская» необходимо было добираться 20-30 минут на автобусе), а также неблагоприятной экологической ситуации (напротив района, на левом берегу р. Москвы, расположены Люблинские поля фильтрации и Московский нефтеперерабатывающий завод «Капотня»). Основную массу селившихся в районе в то время составляли рабочие Московских предприятий, преимущественно ЗИЛа, получавшие Московскую прописку по лимиту, что сформировало негативное отношение коренных москвичей к перспективе жизни в данном районе.

В настоящее время транспортная доступность района несколько улучшилась в связи со строительством станций метро «Красногвардейская» и «Марьино», а также Братеевского моста. В среднесрочной перспективе планируется построить станцию метро непосредственно в Братеево.

Острота экологической ситуации несколько снизилась вследствие усилий Московских предприятий, направленных на снижение вредного воздействия на окружающую среду. Кроме того, субъективные оценки москвичей экологической ситуации в районе несколько повысились вследствие израсходования площадей, пригодных для жилой застройки, расположенных в экологически благоприятных районах Москвы.

Таким образом, социальный статус района имеет отчетливую тенденцию к повышению, о чем свидетельствует начало строительства в Братеево коммерческого жилья повышенной комфортности. Например, жилой комплекс «Братеевский», расположенный на пересечении улиц Ключевая и Братеевская, состоит из жилых домов, возводимых из монолитного железобетона по индивидуальным проектам.

Объект оценки расположен на земельном участке, ограниченном площадью застройки здания, размер участка составляет ориентировочно 4500 м2.

Здание выходит фасадом на улицу, а тыльной стороной в глубину жилой застройки квартала. Доступ к объекту обеспечивается автотранспортом по ******** улице. Движение по улице не очень интенсивное, состояние проезжей части хорошее.

В непосредственной близости от объекта оценки расположены кварталы жилой застройки, а также банковские, торговые, административные здания и продовольственный рынок.

Подведены все необходимые коммуникации (электричество, водопровод, отопление, канализация).

Близкое соседство объекта оценки с продовольственным рынком является существенным негативным фактором, влияющим на стоимость, так как значительная часть спроса населения на повседневные товары удовлетворяется на рынке, традиционно отличающимся более низкими ценами. Вместе с тем, влияние этого фактора с течением времени будет ослабевать как в силу роста среднего социального статуса жителей района «Братеево», так и в силу вполне вероятной перспективы закрытия рынка.

5.2. Описание объекта

Объект оценки представляет собой универсальный магазин общей площадью 4247 м2. Объект оценки включает торговые помещения площадью 1289 м2, административные помещения площадью 80 м2 и складские помещения площадью 2878 м2. Все помещения расположены на одном этаже. В настоящее время практически вся площадь торгового зала сдана в аренду различным коммерческим организациям, торгующим практически полным перечнем товаров для населения от игрушек и канцелярских товаров до мебели и стальных дверей. О первоначальном назначении магазина как продовольственного можно догадаться лишь по названию «Универсам Братеевский» и по единственному прилавку, торгующему продуктами питания.

Здание магазина построено из легких металлоконструкций, в основу проекта магазина положен проект летнего кафе, специально разработанный и многократно осуществленный в Москве к Олимпийским играм 1980 года. Вполне вероятно, что оцениваемое здание представляет собой именно такое летнее кафе, переоборудованное под магазин после окончания Олимпийских игр.

Таблица 5.2.1. Характеристика основных конструктивных элементов объекта оценки

5.3. Описание оцениваемых прав

Оценка выполнена, исходя из следующих предположений:

Юридическая экспертиза прав не производилась.

В четвертом квартале 1999 года зарегистрировано 18 тыс. хозяйствующих субъектов, что на 2,9 тыс. больше, чем в III квартале 1999 года. По сравнению с соответствующим периодом 1998 года в четвертом квартале зарегистрировано на 6,8 тыс. предприятий больше. Наибольший рост числа зарегистрированных предприятий и организаций в 1999 году наблюдался в сфере общественных объединений (на 15%), торговли и общественного питания (на 14%), операций с недвижимым имуществом (на 14%) и информационно-вычислительного обслуживания (на 11%).

В общем числе зарегистрированных предприятий и организаций по состоянию на 1 января 2000 года наибольший удельный вес составляют предприятия торговли и общественного питания (44%), промышленности (10%), строительства (9,9%), науки и научного обслуживания (8%).

Из общего числа по виду собственности все московские предприятия делятся следующим образом: 82% - частные, 8,2% - находятся в смешанной собственности, 4% - собственность общественных организаций, 1,6% - федеральная собственность и 1,4% - собственность субъекта федерации.[1]

6.2. Обзор рынка торговых помещений в г. Москве

Главными факторами, влияющими на ситуацию на рынке торговых помещений являются:

·  значительное снижение (до 50-60%) платежеспособного спроса на импортные товары со стороны физических лиц;

·  сокращение номенклатуры пользующихся спросом товаров: часто предпочтение отдается продуктам питания или недорогим предметам потребления;

·  новый виток передела собственности, прежде всего между представителями центра и регионов;

·  сокращение числа отечественных торговых фирм и компаний, работающих в Москве;

·  существенное сокращение числа представительств зарубежных торговых компаний.

На середину июня 2000 года средняя стоимость аренды полностью оборудованных высококлассных торговых помещений составила 630 долл. США за 1 м2 в год.

Цены сделок по продаже в собственность торговых помещений также остаются стабильными в последнее время и составляют:

- 1620-2650 долл. США за м2 – за торговые помещения в центральной части города;

- 290-1260 долл. США за м2 – за остальные торговые помещения.

Выявляется существенная вероятность дальнейшего падения цен за счет поступления на рынок новых объектов, которые сейчас выступают в качестве предмета обеспечения обязательств их собственников (прежде всего – банков).

Доля свободных площадей на начало июня 2000 года составляла:[2]

§  около 30 тыс. м2 – для помещений в центральной части города;

§  порядка 240 тыс. м2 – для помещений в других районах города.

Таблица 6.1.1. Средние цены на магазины и склады в Москве (долл. США/ м2)[3]

В Москве меньше всего магазинов по сравнению с крупными городами Европы. По оценкам Jones Lang LaSalle, на 1000 жителей российской столицы приходится около 20 м2 торговых площадей. В то же время в Париже каждую 1000 жителей обслуживают 400 м2. В США 95% населения совершают покупки в крупных торговых центрах, в Москве таких покупателей только 30% - остальные 70% пока предпочитают отовариваться на оптовых рынках и в ларьках.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9