График 8.1.1. Структура предложения на московском первичном рынке земельных участков в июле 2000 г.
 |
3. Согласно «Rway» наибольшим спросом по-прежнему пользуются земельные участки в пределах Садового кольца. В структуре спроса преобладают земельные участки под строительство оптовых рынков, складских комплексов, магазинов (включая легко сборные павильоны), жилья, административно-офисных зданий и автозаправочных станций.
График 8.1.2. Структура спроса на московском первичном рынке земельных участков в июле 2000 г.
 |
Таблица 8.1.4. Расчет стоимости прав на земельной участок
Наименование показателя | Объект оценки (продовольственный магазин) |
Размер земельного участка, ограниченного площадью застройки здания, кв. м. | 4500 |
Средняя стоимость права аренды 1 кв. м. площади земельного участка в ЮАО, долл. США | 80,5 |
Стоимость права аренды земельного участка, отнесенная к объекту оценки, долл. США: | 362250 |
8.2. Расчет стоимости объекта по затратам
В основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки.
Процедура оценки рыночной стоимости по затратам включает следующие шаги:
* Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение восстановительной стоимости объекта;
* Определение величины накопленного износа объекта;
* Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости замещения объекта.
* Добавление к полученной величине стоимости прав на земельный участок.
8.2.1. Расчет восстановительной стоимости объекта
В задании на выполнение оценки указана величина стоимости строительства здания в ценах на 01.12.1998 г., равная 33900 рублей, что составляет 7,98 рублей за 1 кв. м помещений. По мнению Оценщика, такая стоимость строительства не соответствует сложившемуся уровню цен на строительном рынке Москвы.
Кроме того, если предположить, что в задании указана сметная стоимость строительства в базовых ценах, действовавших на момент окончания строительства (сметные цены 1969 года), то в приведении к текущим ценам, стоимость строительства будет равна
33,9*1,18*24,979*1,100 = 1097,133 тыс. руб., где:
1,18 – индекс пересчета цен с 1969 г. на 1984 г., в соответствии с постановлением Госстроя СССР от 01.01.01 г. №94.
24,979– индекс пересчета цен с 1984 г. на март 2000 г., в соответствии со сборником КО-ИНВЕСТ выпуск 2 (31) таблица 2.2 «Индексы цен на СМР по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе», для г. Москвы:
· здания с наружными ограждающими конструкциями преимущественно из панелей «сэндвич», с несущими конструкциями преимущественно из стали и железобетона.
1,100 – индекс пересчета цен с марта 2000 г. на август 2000 г., в соответствии со сборником КО-ИНВЕСТ выпуск 2 (31) таблица 2.6. «Прогноз индексов цен».
Полученная таким образом стоимость строительства составляет 258,33 рубля за 1 кв. м помещений, что также не соответствует сложившемуся уровню цен на строительном рынке Москвы
Более близкой к рыночным ценам была бы стоимость строительства, равная 33 900 000 рублей, что составляет около 400 долларов США за один квадратный метр (пересчет произведен по ориентировочному курсу на декабрь 1998 года 1$ равен 20 рублям).
Учитывая изложенное, Оценщик принял решение самостоятельно оценить восстановительную стоимость объекта с использованием типовых проектов функциональных аналогов.
В качестве функционального аналога Оценщик принял типовой универсам торговой площадью 1500 кв. м по типовому проекту 271-13-96.85, разработанному ЦНИИЭП торгово – бытовых зданий и туристских комплексов (г. Москва). Основные технико-экономические показатели функционального аналога приведены в таблице 8.2.1.
Таблица 8.2.1.1. Основные технико-экономические показатели аналога объекта оценки
Краткое описание конструктивных решений | Одноэтажное торговое здание с двухэтажной административно-бытовой пристройкой. Имеет техническое подполье. Фундаменты - сборные железобетонные ленточные. Несущие конструкции и стеновые панели – сборные железобетонные. Перегородки кирпичные и из гипсокартонных листов. Крыша плоская совмещенная с кровлей, с внутренним водостоком. Кровля рулонная плоская. Полы литые мозаичные, из керамической плитки и линолеумные. |
Общая площадь, кв. м | 3884,1 |
Площадь торгового зала, кв. м | 1405,26 |
Кол-во этажей / высота этажа, м | 1 / 4,5 м (ориентировочно) |
Стоимость строительно-монтажных работ в ценах 1984 года, тыс. руб. | 508,56 |
Стоимость оборудования и мебели в ценах 1984 года, тыс. руб. | 269,64 |
Прочие затраты в ценах 1984 года, тыс. руб. | 9,85 |
Стоимость строительно - монтажных работ в ценах 1984 года в расчете на 1 кв. м общей площади, руб/кв. м | 130,93 |
Стоимость оборудования и мебели в ценах 1984 года в расчете на 1 кв. м общей площади, руб/кв. м | 69,42 |
Величина прочих затрат в ценах 1984 года в расчете на 1 кв. м общей площади, руб/кв. м | 2,54 |
Таблица 8.2.1.2. Оценка полной восстановительной стоимости
(стоимости строительства) объекта оценки
Расчетный параметр | Единица измерения | Величина | Обоснования величины |
Стоимость строительно-монтажных работ функционального аналога в расчете на 1 кв. м общей площади в ценах 1984 года | Руб./кв. м | 130,93 | См. табл. 8.2.1. |
Общая площадь объекта оценки | Кв. м | 4247 | |
Поправочный коэффициент, учитывающий привязку типовой проектной документации к месту строительства объекта | --- | 1,3 | См. примечание 1 к таблице |
Поправочный коэффициент, учитывающий пониженную капитальность объекта оценки в сравнении с аналогом | --- | 0,86 | См. примечание 2 к таблице |
Стоимость строительно-монтажных работ объекта оценки в ценах 1984 года | рублей | 621675 | 130,93*4247*1,3*0,86 |
Индекс перехода от сметных цен 1984 года к ценам март 2000 года без НДС | --- | 24,979 | Информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», вып.2 (31), 2000 год, п. 2.2, класс конструктивной системы КС-6 |
Индекс перехода от цен марта 2000 года к ценам на дату оценки | --- | 1,100 | Информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», вып.2 (31), 2000 год, п. 2.6. |
Стоимость строительно-монтажных работ объекта оценки в ценах на дату оценки, без НДС | рублей | 17 081 702 | 621675*24,979*1,100 |
Стоимость технологического оборудования и мебели функционального аналога в расчете на 1 кв. м общей площади в ценах 1984 года | Руб./кв. м | 69,42 | См. табл. 8.2.1. |
Индекс перехода от сметных цен на технологическое оборудование и мебель 1984 года к ценам на дату оценки, без НДС | --- | 35,613 | Информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», вып.2 (31), 2000 год, п. п. 1, 2.1, 2.6. 23,460*1,100*(19,489/14,122) |
Стоимость технологического оборудования и мебели объекта оценки в ценах на дату оценки, без НДС | рублей | 10 499 665 | 69,42*35,613*4247 |
Величина прочих затрат функционального аналога в расчете на 1 кв. м общей площади в ценах 1984 года | Руб./кв. м | 2,54 | См. табл. 8.2.1. |
Индекс перехода от сметных цен на прочие затраты1984 года к ценам на дату оценки, без НДС | --- | 35,613 | Информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», вып.2 (31), 2000 год, п. п. 1, 2.1, 2.6. 23,460*1,100*(19,489/14,122) |
Величина прочих затрат объекта оценки в ценах на дату оценки, без НДС | рублей | 384 171 | 2,54*35,613*4247 |
Стоимость строительства объекта оценки в ценах на дату оценки без НДС | рублей | 27 965 538 | |
НДС | рублей | 5 593 108 | Ставка 20% |
Восстановительная стоимость объекта оценки в ценах на дату оценки | рублей | 33 558 646 | |
Восстановительная стоимость объекта оценки в ценах на дату оценки (округленное значение) | Долларов США | 1 207 000 | 33 558 646 / 27,8 |
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 |
