Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (стр. 5 )

Примечания к таблице:

1. Поправочный коэффициент, учитывающий привязку типовой проектной документации отражает необходимость учета затрат по благоустройству территории, проектированию и сооружению внешних инженерных сетей, получение технических условий на подключение к сетям и другие затраты, связанные с размещением объекта на определенном участке. Величина коэффициента получена на основании опыта работы Оценщика в проектной организации и консультаций Оценщика со строительными организациями.

2. Поправочный коэффициент, учитывающий пониженную капитальность объекта оценки в сравнении с аналогом, принят в соответствии с Общей частью к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, (стр.5). Объект оценки относится к объектам третьей группы капитальности, как имеющий стены облегченной конструкции, функциональный аналог объекта оценки относится к объектам первой группы капитальности (приложение 4 к Общей части к сборникам УПВС).

8.2.2. Оценка износа объекта

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем. В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

8.2.2.1. Оценка физического износа объекта

Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

В данной работе физический износ оценен методом срока жизни.

Для оценки физического износа методом срока жизни необходимо оценить два параметра: эффективный возраст объекта (ЭВ) и типичный срок физической жизни (ФЖ).

Эффективный возраст определен Оценщиком на основе внешнего визуального освидетельствования здания в целом. В результате визуального освидетельствования установлено, что основные несущие конструкции здания (фундамент, колонны, металлоконструкции покрытия) находятся в хорошем состоянии и не имеют видимых следов повреждений. Наружные металлические стеновые панели имеют следы коррозионных повреждений, а также механические повреждения, проявляющиеся в виде частичного отсутствия металлических окантовок и отрывов покрывающих листов от утеплителя. Проемы окон и дверей находятся в удовлетворительном состоянии. Внутренняя отделка находится в удовлетворительном состоянии. В связи с отсутствием возможности провести детальное освидетельствование объекта, оценить состояние кровли и инженерных систем жизнеобеспечения объекта не представляется возможным. Косвенным подтверждения удовлетворительного состояния указанных элементов является отсутствие следов протечек и коррозионных повреждений отопительных приборов. Отмеченные факты позволяют оценить эффективный возраст объекта оценки в целом величиной 10 лет при хронологическом возрасте 20 лет.

Типичный срок физической жизни определен Оценщиком на основе «Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР», утвержденных Постановлением Совета Министров СССР от 01.01.2001 года № 000. В соответствии с указанными нормами, оцениваемое здание можно отнести к группе 10004 «Здания со стенами облегченной конструкции». Норма амортизации таких зданий составляет 2,5% в год, то есть нормативный срок службы здания составляет 40 лет. Учитывая повсеместную Российскую практику эксплуатации зданий, отслуживших нормативные сроки службы, Оценщик считает типичный срок физической жизни объекта оценки равным 50 годам.

Таким образом, в соответствии с формулой для определения физического износа методом срока жизни, физический износ объекта оценки составляет (в процентах от полной восстановительной стоимости объекта):

И физ = (10/50)*100% = 20%.

8.2.2.2. Оценка функционального износа объекта

Признаками функционального износа в объекте, как правило, является несоответствие его объемно-планировочного или конструктивного решения современным стандартам.

Объект оценки представляет собой сравнительно современное торговое здание свободной планировки, выполненное из легких металлоконструкций. Таким образом, Оценщик считает, что функциональный износ собственно здания равен нулю.

Технологическое оборудование и мебель, предусмотренные проектом, в настоящее время частично демонтированы (например, прилавки) а функционирующая часть морально устарела, (например, холодильные камеры) так как за время, прошедшее со времени ввода объекта в эксплуатацию произошло значительное изменение требований к торговому оборудованию. К сожалению, Оценщику не удалось установить полный перечень установленного и демонтированного оборудования, так как в силу специфики выполняемой работы, Оценщик был лишен возможности провести интервью с руководителями объекта оценки.

Учитывая изложенное, величина функционального износа объекта принята экспертно равной 50% от стоимости технологического оборудования и мебели (включая все налоги), то есть

Ифун = (10 499 665+2 099 933)*0,5/27,8 @ 226 600 долл. США

8.2.2.3. Оценка внешнего износа объекта

Внешний износ представляет собой обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т. п.

Основным фактором внешнего износа для объекта оценки можно считать наличие продовольственного рынка в непосредственной близости от объекта. Вместе с тем, указанный фактор носит временный характер, так как дальнейшее существование продовольственных рынков весьма проблематично в среднесрочной перспективе. Кроме того, учитывая возможности перепрофилирования магазина, перспективы роста социального статуса района «Братеево», а также общий дефицит торговых площадей в г. Москве в расчете на одного жителя, значение отмеченного фактора экономического износа не столь велико. Исходя из изложенного, Оценщик принял значение внешнего износа объекта оценки равным нулю.

8.2.3. Расчет стоимости объекта затратным методом

8.3. Расчет стоимости объекта по доходности

Подход с точки зрения дохода представляет процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе

·  Оценивают потенциальный валовой доход на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

·  Оценивают потери от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка. Рассчитанную таким образом величину вычитают из потенциального валового дохода нежилого строения без учета земельного участка и определяют действительный валовой доход.

·  Определяют ежегодную арендную плату за земельный участок на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых земельных участков.

·  Рассчитывают эксплуатационные расходы и предусмотренные законодательством налоги на недвижимое имущество.

·  Вычитают арендную плату за земельный участок, эксплуатационные расходы и сумму налогов (операционные расходы) из действительного валового дохода. В результате получают величину чистого операционного дохода.

·  Пересчитывают величину чистого операционного дохода в текущую стоимость одним из двух способов: способом прямой капитализации или способом дисконтирования денежного потока. В данной работе применен способ дисконтирования денежного потока. Стоимость объекта рассчитывают по формуле:

, где

PV – текущая стоимость денежного потока,
СF – годовой поток дохода,
r – ставка дисконтирования;
n – прогнозные периоды;
N – горизонт расчета.

Стоимость объекта недвижимости в последний прогнозный год определяют по следующей формуле:

V=CF/K, где:

V – стоимость объекта недвижимости в последний год расчетного периода;
СF – поток дохода за последний год расчетного периода;
К – ставка капитализации.

8.3.1. Оценка ставки арендной платы для объекта оценки

Ставка арендной платы для объекта оценки определена на основании анализа рынка аренды торговых площадей, расположенных в «спальных» районах г. Москвы.

Таблица 8.3.1.1. Данные об аренде торговых площадей в г. Москве

на июль-август 2000 года

№ объекта - аналога	Ближайшая станция метро	Общая площадь, кв. м	Адрес и краткое описание	Ставка арендной платы, $/кв. м в год	Источник информации
1	Калужская	1340	Ул. Бутлерова. Первый этаж и подвал двухэтажного торгового центра	150
2	Кунцевская	80	Первый этаж пятиэтажного жилого дома, 4 комнаты, отдельный вход, дебаркадер	150
3	Перово	280	Первый этаж жилого дома, отдельный вход, торговый зал 150 кв. м	180
4	Перово	75	Первый этаж жилого дома, отдельный вход, требуется косметический ремонт. Проходное место.	200
5	Речной вокзал	62	Ул. Беломорская.	96	АН «Арбат»
6	Кожуховская	286	Ул. Трофимова, 25. Три торговых зала площадью 228 кв. м, евроремонт, парковка	200	Газета «Из рук в руки», 4 августа 2000 г.
7	Марьино	400	Люблинская ул., 1- й этаж 12-этажного административного здания, торговый зал 117 кв. м	120	Газета «Из рук в руки», 4 августа 2000 г.
8	Владыкино	250	Гостиничный проезд, д.8 Первый этаж пятиэтажного кирпичного здания, три входа, стоянка	140	Газета «Из рук в руки», 4 августа 2000 г.
9	Алтуфьевская	80	Площадь в торговом центре	250	Газета «Из рук в руки», 4 августа 2000 г.

Таблица 8.3.1.2. Экспертные корректировки ставок арендной платы

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9