по объектам-аналогам
Наименование показателя (коэффициента корректировки) | Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 | Объект №4 | Объект №5 | Объект №6 | Объект №7 | Объект №8 | Объект №9 |
АПгод. за 1кв. м до корректировки, $ | 150 | 150 | 180 | 200 | 96 | 200 | 120 | 140 | 250 |
Изменение цен во времени | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
Масштабность | 0% | -5% | 0% | -5% | -5% | 0% | 0% | 0% | -5% |
Удобство расположения для деятельности | -10% | -10% | 0% | -15% | +10% | -5% | 0% | -5% | -10% |
Состояние внутреннего пространства | 0% | 0% | 0% | +10% | 0 | -15% | 0% | 0% | 0% |
Суммарная величина корректировки | -10% | -15% | 0% | -10% | +5% | -20% | 0% | -5% | -15% |
Апгод за 1кв. м после корректировки, $ | 135 | 128 | 180 | 180 | 101 | 160 | 120 | 133 | 212 |
Среднее значение арендной платы для объекта оценки, $./кв. м в год | 150 |
Примечания к таблице:
1. Корректировки применены с целью обеспечения наибольшей степени сопоставимости оцениваемого объекта и объектов-аналогов.
2. Перечень корректировок и их численные значения назначены экспертно.
3. Полученная ставка арендной платы относится к общей площади объекта, так как аналогичные условия предложены в описании объектов – аналогов (например, объекты №1,3,7).
8.3.2. Оценка операционных расходов
В состав операционных расходов включены следующие затраты арендодателя (владельца объекта):
· Коммунальные платежи;
· Расходы на персонал, обслуживающий арендаторов;
· Арендная плата за землю;
· Затраты на текущий ремонт объекта;
· Налог на имущество.
8.3.2.1. Оценка коммунальных платежей
Величина коммунальных платежей приведена в задании на оценку и составляет 276000 рублей в месяц. Расчетная величина коммунальных платежей для первого прогнозного года составляет:
276000*12 / 27,8 @119 000 долл. США в год
8.3.2.2. Оценка расходов на персонал, обслуживающий арендаторов
Примерный перечень персонала, минимально необходимого для обслуживания арендаторов и расходы на его содержание приведены в таблице 8.3.2.1:
Таблица 8.3.2.1 Расчет расходов на содержание персонала объекта оценки
Наименование должности | Количество штатных единиц | Месячная заработная плата, долл. США | Годовые расходы с учетом выплат в государственный бюджет и внебюджетные фонды, долл. США |
Управляющий объектом | 1 | 300 | 5400 |
Бухгалтер | 1 | 250 | 4500 |
Техник по обслуживанию оборудования | 1 | 200 | 3600 |
Уборщики помещений | 2 | 150 | 5400 |
Складские рабочие | 2 | 150 | 5400 |
ИТОГО, расходы на персонал | 24300 |
8.3.2.3. Оценка арендной платы за землю, затрат на текущий ремонт
и налога на имущество
Объект оценки расположен в 28-й территориально-оценочной зоне г. Москвы. В соответствии с Распоряжение мэра г. Москвы №РМ-285 от 01.01.2001 года, ставка арендная платы за землю для предприятий торговли составляет 216000 рублей за один гектар в год. Кроме того, в данной территориально-оценочной зоне к данной ставке применяется понижающий коэффициент, равный 0,55. Площадь земельного участка, ограниченного площадью застройки объекта оценки ориентировочно составляет 0,45 га.
Затраты на текущий ремонт зависят от возраста здания и его состояния. В связи со спецификой аттестационной работы, Оценщик не располагает данными о фактических затратах на текущий ремонт объекта. Собственные исследования Оценщика, проведенные на ряде объектов торговли и общественного питания, расположенных в г. Москве, показали, что затраты на текущий ремонт сопоставимых объектов составляю от 5 до 10 долларов США на один квадратный метр общей площади в год. В дальнейших расчетах затраты на текущий ремонт приняты равными 8 долларам США в расчете на один квадратный метр общей площади в год. Важно отметить, что при расчете стоимости объекта оценки принята следующая схема его использования:
· В первый год владения проводится ремонт объекта, устраняющий часть физического и функционального износа, то есть владелец несет некоторые инвестиционные затраты. В этот год необходимость в текущем ремонте отсутствует, то есть затраты на текущий ремонт учитываются только начиная со второго года прогнозного периода.
Ставка налога на имущество, в соответствии с действующими нормативными документами составляет 2% балансовой стоимости имущества в год. В связи с отсутствием у Оценщика данных о балансовой стоимости объекта оценки, в качестве налогооблагаемой базы для расчета налога на имущество принята полная восстановительная стоимость объекта без учета НДС.
Таким образом, арендная плата за землю для объекта оценки составляет:
216 000*0,45*0,55 / 27,8 @ 1950 долл. США в год.
Затраты на текущий ремонт объекта составляют:
4247*8 @ 34000 долл. США в год.
Величина налога на имущество составляет:
27 965 538*0,02/27,8 @ 20100 долл. США в год.
8.3.3. Оценка ивестиционных затрат
В состав инвестиционных затрат, необходимых для нового владельца объекта включено следующее:
· Полная окраска фасада и частичный ремонт поврежденных стеновых панелей;
· Ремонт кровли;
· Оснащение объекта современным торговым оборудованием и ремонт действующего торгового оборудования, которое может быть в дальнейшем использование с соблюдением требований, предъявляемых к современному оборудованию.
Таблица 8.3.3.1. Расчет величины инвестиционных затрат для объекта оценки
Наименование затрат | Обоснование расценки | Единица измерения | Количество | Единичная расценка, руб. | Стоимость, руб. |
Пескоструйная очистка фасада здания | Информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», вып.2 (31), 2000 год, разд.5, табл. 8.2, п. 2.6. 668*1,328*1,100 | 100 кв. м | 22 | 980 | 21 560 |
Окраска фасада здания за два раза | Информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», вып.2 (31), 2000 год, разд.5, табл. 8.2, п. 2.6. 3575*2*1,328*1,100 | 100 кв. м | 22 | 10445 | 229 790 |
Ремонт стеновых панелей | Экспертно – 10 % от стоимости окраски | объект | 1 | --- | 22 980 |
Ремонт кровли | Информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», вып.2 (31), 2000 год, разд.5, табл. 8.2, п. 2.6. 21502*1,328*1,100 | 100 кв. м | 42 | 31410 | 1 319 220 |
Устранение физического износа (ремонт) оборудования | 10% от стоимости оборудования - экспертно | объект | 1 | 1050000 | 1 050 000 |
Замена функционально изношенного оборудования | 50% от стоимости оборудования | объект | 1 | 5250000 | 5 250 000 |
ИТОГО, инвестиционные затраты на объект оценки | 7 893 550 |
В дальнейших расчетах величина инвестиционных затрат принята равной:
7 893 550 / 27,8 @ 284 000 долл. США
8.3.4. Расчет ставок дисконтирования и капитализации
8.3.4.1. Расчет ставки дисконтирования
Ставка дисконтирования отражает складывающуюся на рынке норму отдачи на капиталовложения с учетом риска инвестирования. Оценка ставки дисконтирования проводилась методом суммирования, поскольку статистические данные относительно нормы прибыли на аналогичные капиталовложения отсутствуют.
Согласно методу суммирования, ставка дисконтирования определяется по следующей формуле:
r = rf + p, где
r - ставка дисконтирования;
rf - безрисковая норма прибыли;
p - премии за риск вложения средств в данный объект.
Оценка ставки дисконтирования для инвестиций в России является крайне сложной задачей, так как полностью отсутствуют статистические данные по эффективности инвестиционных проектов, долгосрочные направления финансовых инвестиций, рынок ценных бумаг развит слабо. Ситуация еще более ухудшилась после финансово-экономического кризиса 1998 года.
Сегодня в стране отсутствуют безрисковые долгосрочные финансовые инструменты. В этой ситуации Оценщик принял в качестве базы расчета норму прибыли по облигациям правительства США со сроком обращения 5 лет, которая составила на конец 1999 года 5,3%.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 |
