Как стало известно из Газеты «Ведомости», мэр , подписал в апреле Постановление Правительства Москвы, в котором сказано, что из 190 рынков будет закрыто 106. Таким образом, столица лишится примерно 1 млн. м2 торговых площадей.
По данным агентства «RWAY» в городе Москве зарегистрировано 220 оптовых рынков. В последних нормативных документах г. Москвы описана процедура закрытия 29 оптовых рынков и реконструкции четырнадцати рынков.
На замену оптовых рынков, как предполагает Правительство Москвы, должны прийти новые магазины. И крупные иностранные торговые компании постепенно начинают их открывать.
Первой из них была «Рамэнка»: после гипермаркетов «Рамстор» в Кунцеве (28000 кв. м) и Марьиной Роще (30000 кв. м) настало время небольших супермаркетов в Сокольниках (1000 кв. м), Митине (2500 кв. м) и Чертанове (850 кв. м). На очереди реконструированные магазины на площади трех вокзалов и около метро «Марьино», которые откроются соответственно в октябре и ноябре, а затем – третий гипермаркет – на Каширском шоссе (34000 кв. м). Инвестиции в эти проекты: кунцевский обошелся в 34 млн. долл. США, марьинский – в 45 млн. долл. США, митинский в 6 млн. долл. США, два остальных в 5 млн. долл. США.
Компания IKEA подыскивает место для второго магазина, в Юго-Западном районе. Кроме того, еще один крупный торговый комплекс строится на площади Курского вокзала, девелопером выступает российский «Ингеоком», а строительство осуществляет французская компания Bouygues.
По данным агентства «RWAY» у торговой сети «Перекресток» имеется 20 торговых комплексов. После проведенного анализа социальных групп населения по уровню получаемого дохода в г. Москве было выявлено около 8-10 таких групп. В настоящее время сеть «Перекресток» насыщает своими услугами лишь около 15% населения (с доходом 300-400 долл. США на человека в месяц). В связи с этим компания разработала, стратегию своего расширения через строительство сети дискаунтов (магазинов для малообеспеченных), тем самым предполагая возможность захватить менее обеспеченные слои населения.
Имеется информация о планах развития бизнеса в России таких крупных торговых компаний как Metro, Carrefour, Aldi. Вместе с тем, ждать их появления в России можно не ранее, чем через 3-5 лет.
Таким образом, можно сделать вывод, что в настоящее время предложение торговых площадей на продажу существенно превышает спрос на них, но в среднесрочной перспективе вероятно оживление спроса.
7. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Понятие "Наилучшее и наиболее эффективное использование", применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.
Законодательная разрешенность: Исполнитель не располагает информацией о наличии каких–либо ограничений в использовании объекта оценки или земельного участка.
Физическая осуществимость: физически осуществимо значительное количество вариантов использования данного объекта оценки. Сравнительные предпочтения для использования оцениваемого объекта, могут быть определены следующим образом:
· Торговое помещение;
· Развлекательный комплекс.
Использование под торговое помещение является более предпочтительным, ввиду того, что это помещение было специально спроектировано под эти цели, использование же под развлекательный комплекс требует проведения работ по перепланировке.
Финансовая осуществимость: из вышеперечисленных вариантов использования объекта использование под торговое помещение требует меньших начальных вложений и потенциально может дать более высокую отдачу, ввиду вышеизложенных факторов. Учитывая, что объекты данного назначения достаточно широко представлены на рынке недвижимости г. Москвы, можно сделать предположение о наличии спроса на такие объекты недвижимости.
Резюмируя все вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта будет использование в качестве торгового помещения.
8. Расчет рыночной стоимости объекта
При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:
· затратный метод;
· метод прямого сравнительного анализа продаж;
· доходный метод.
Использование трех методов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается исходя из того, какой метод наиболее соответствует оцениваемому объекту.
8.1. Расчет стоимости прав на земельный участок
Необходимость расчета стоимости земли (прав на земельные участки) при определении стоимости недвижимости обусловлена тем, что под недвижимым имуществом понимается фрагмент земной поверхности со всеми находящимися на нем зданиями, строениями и сооружениями. Естественно, к нему так же относятся и те сооружения, которые находятся непосредственно в земле – элементы инженерных сетей, коммуникаций и т. п.
Расчет стоимости прав на земельный участок производился в следующем порядке:
1. Были выбраны данные по ценам на земельные участки под торговую, административную и свободную застройку в пределах ЮАО;
2. Цены на земельные участки были скорректированы в зависимости от их удобства расположения для данного использования, размера, и других характеристик, с последующим выводом стоимости прав на оцениваемый земельный участок.
Таблица 8.1.1 Данные земельного участка объекта оценки, ограниченного площадью застройки всего здания
Местоположение | Общая площадь га / м2 | Назначение | Оцениваемые права на участок |
ЮАО, г. Москва, ************ ул., д. 6 | 0,45 / 4500 | Торговая застройка | Долгосрочная аренда на 49 лет |
Таблица 8.1.2. Данные на земельные участки административной и торговой недвижимости, представленные на рынке в ЮАО
№ п/п | Местоположение | Стоимость, $ / $/ кв. м | Общая площадь га / м2 | Назначение | Права на участок | Источник информации |
1 | Братеево, мкр. 3А, к.11 | 273600 / 91,2 | 0,3 / 3000 | Магазин | Долгосрочная аренда на 49 лет | RWAY № 64 Июль 2000 г. |
2 | Коломенский пр-д, 14, к.1 | 510300 / 102,06 | 0,5 / 5000 | Офисно-торговой центр | Долгосрочная аренда на 49 лет | RWAY № 64 Июль 2000 г. |
3 | Каширское ш., 86, к. 2-3 | 337500 / 108,87 | 0,31 / 3100 | Продовольственный магазин с офисом | Долгосрочная аренда на 49 лет | RWAY № 64 Июль 2000 г. |
4 | Братеево, мкр. 3А, к.10 | 98000 / 35,0 | 0,28 / 2800 | Супермаркет | Долгосрочная аренда на 49 лет | RWAY № 64 Июль 2000 г. |
5 | Бирюлево-Западное, мкр. 4 | 208800 / 26,1 | 0,8 / 8000 | Торговый центр с отделом «Бытовая химия» | Долгосрочная аренда на 49 лет | RWAY № 64 Июль 2000 г. |
Стоимость прав аренды не соответствует среднему уровню цен на аналогичные объекты, характерному для Южного административного округа, что может быть связано со специальными условиями продажи. Так как Оценщик не располагает достаточной информацией для приведения стоимости аналога к стоимости объекта по условиям продажи, данный участок исключен из списка аналогов.
Таблица 8.1.3. Экспертные корректировки стоимости прав аренды земельных участков
Наименование показателя (коэффициента корректировки) | Участок № 1 | Участок № 2 | Участок № 3 | Участок № 4 | Участок № 5 |
Стоимость права аренды одного квадратного метра площади до корректировок, $ | 91,2 | 102,06 | 108,87 | --- | 26,1 |
Дата продажи права аренды | 0 | 0 | 0 | --- | 0 |
Расположение участка | 0 | -10% | 0 | --- | +10% |
Масштабность участка | 0 | 0 | 0 | --- | +5% |
Стоимость права аренды одного квадратного метра участка после корректировок, $ | 91,2 | 91,8 | 108,87 | --- | 30,0 |
Средняя стоимость права долгосрочной аренды (49 лет) одного квадратного метра площади земли под административную и торговую застройку в ЮАО, $ | 80,5 |
Примечания к таблице:
1. Корректировка по расположению участка основывалась на радиально-кольцевой структуре построения г. Москвы, учитывая удаленность от центра города, особенности района расположения участка и типа окружающей застройки.
2. Корректировка, учитывающая масштабность участков, определялась на основании анализа спроса и предложения на сопоставимые участки. При данном анализе использован материал информационно-аналитического бюллетеня «Rway».
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 |
