Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (стр. 7 )

Премию за риск Оценщик разложил на составляющие:

·  премия за страновой риск;

·  премия за риск инвестирования в недвижимость;

·  премия за низкую ликвидность оцениваемого объекта недвижимости;

·  премия за инвестиционный менеджмент;

·  премия за риски, связанные с функционированием оцениваемого объекта.

Премия за страновой риск определена путем сравнения доходности шестимесячных депозитов «Сберегательного банка» как наиболее надежных инвестиций и шестимесячных облигаций казначейства США. Разница в доходности составляет 9%.

Премия за риск инвестирования в недвижимость в США составляет от 4,7% до 9,7%[4]. Учитывая нестабильную ситуацию на отечественном рынке недвижимости, Оценщик полагает, что оправданной будет величина премии за риск в размере 9,7%.

Премия за низкую ликвидность оцениваемого объекта отражает положение оцениваемого объекта на рынке недвижимости с точки зрения его ликвидности. На Российском рынке нежилой недвижимости наиболее ликвидным товаром являются офисные помещения площадью до 100 кв. м. Крупные нежилые объекты имеют крайне низкую ликвидность и требуют от 6 до 12 месяцев для проведения адекватного маркетинга в соответствии с концепцией определения рыночной стоимости. Учитывая изложенное, Оценщик считает справедливой премию за низкую ликвидность оцениваемого объекта в размере 3%.

Премия за инвестиционный менеджмент связана с тем, что доходы от любого объекта недвижимости требуют постоянного управления. В США, по мнению оценщиков,[5] премия за инвестиционный менеджмент составляет 2-5%. Премия за риск 2%, по мнению Оценщика, учитывает положение оцениваемого объекта в секторе рынка Москвы: объект относительно несложен в управлении и не требует чрезвычайных капитальных затрат.

Премия за риски, связанные с функционированием оцениваемого объекта применительно к объекту оценки учитывает ограниченность срока физической жизни объекта. На момент оценки оставшийся срок физической жизни объекта составляет 40 лет. Комплекс предполагаемых реконструктивных мероприятий, по мнению Оценщика, позволит продлить этот срок на 10 лет. Таким образом, премия за риски, связанные с функционированием оцениваемого объекта (в данном случае – норма возврата капитала) составит 2% при прямолинейном способе возврата капитала.

В результате ставка дисконтирования определена в размере 31%:

r =5,3% + 9,0% + 9,7% + 3% + 2% + 2% = 31%.

8.3.4.2. Расчет ставки капитализации

Ставка капитализации в методе дисконтирования денежных потоков используется для определения будущей стоимости объекта в постпрогнозный период. Общепринятой для расчета ставки капитализации в данном случае является формула Гордона:

K=r-g, где

K – ставка капитализации;

R – ставка дисконтирования;

G – долгосрочные темпы роста дохода в постпрогнозный период.

В расчетах Оценщик предполагает стабилизацию чистого операционного дохода в постпрогнозный период. Таким образом, ставка капитализации совпадает со ставкой дисконтирования и составляет 31%.

К=31%.

8.3.4. Расчет стоимости объекта методом дисконтирования денежных потоков

Таблица 8.3.4.1. Исходные данные для расчета стоимости объекта

Примечания к таблице:

1.  Коэффициент экономического недоиспользования объекта в первый год прогнозного периода отражает невозможность эффективной эксплуатации объекта во время проведения ремонта. В последующие годы коэффициент экономического недоиспользования отражает возможные потери собственника при смене арендаторов и нерегулярном поступлении арендной платы. Величина коэффициента 15% соответствует средней загрузке арендаторами объектов торговли в г. Москве.

2.  Темпы роста арендной платы отражают перспективы роста социального статуса района расположения объекта и соответственно роста спроса на торговые площади в данном районе.

3.  Учитывая общие тенденции развития экономической ситуации в России и в Москве, по мнению Оценщика, в ближайшие годы легко прогнозируется опережающий рост стоимости коммунальных услуг в сравнении с ростом стоимости на прочие ресурсы.

4.  По мнению Оценщика, к окончанию прогнозного периода должна наступить определенная стабилизация на рынке, что даст возможность владельцу объекта изменять ставку арендной платы соответственно изменению его расходов на владение и управление объектом.

Таблица 8.3.4.2. Расчет стоимости объекта, долл. США.

Наименование статей	1-  й прогнозный год	2-  й прогнозный год	3-  й прогнозный год	4-  й прогнозный год	5-  й прогнозный год	Постпрогнозный период
Потенциальный валовой доход от сдачи в аренду объекта	637050	649791	662787	676043	689563	---
Поправка на экономическое недоиспользование объекта	318525	97469	99418	101406	103434	---
Действительный валовой доход от сдачи в аренду объекта	318525	552322	563369	574637	586129	---
Инвестиционные затраты на ремонт объекта	284000	0	0	0	0	---
Коммунальные платежи за объект	119000	124950	131198	137757	144645	---
Затраты на содержание персонала	24300	24300	24300	24300	24300	---
Арендная плата за землю	1950	1950	1950	1950	1950	---
Затраты на текущий ремонт	0	34000	34000	34000	34000	---
Налог на имущество	20100	20100	20100	20100	20100	---
Чистый операционный доход	-130825	347022	351821	356530	361134	361134
Стоимость объекта в постпрогнозный период (цена перепродажи)	---	---	---	---	---	1 164 948
Фактор текущей стоимости (в предположении образования денежного потока в середине года для прогнозного периода и в начале года –для постпрогнозного)	0,8658	0,6609	0,5045	0,3851	0,2940	0,2592
Текущая стоимость денежного потока	-113268	229346	177494	137230	106173	301954
Рыночная стоимость объекта оценки по доходности	838 929

8.4. Расчет рыночной стоимости объекта по методу прямого сравнительного анализа продаж

Метод прямого сравнительного анализа продаж представляет собой процедуру сопоставления фактически имевших место продаж аналогичных объектов. Указанный метод предусматривает введение поправок к ценам продаж объектов – аналогов как если бы они обладали теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9