Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка
объектов недвижимости: юридические аспекты
Глава 1. Капитальный ремонт, реконструкция, перепланировка и переустройство объектов недвижимости: понятие,
сущностные характеристики и отличительные черты
§ 1.1. Правовая природа понятий "капитальный ремонт", "реконструкция", "переустройство", "перепланировка"
В последнее время проблемы осуществления капитального ремонта, реконструкции, переустройства и перепланировки объектов недвижимости стали очень актуальными, что объясняется не только стремлением людей улучшить свои условия проживания, сделать их более комфортными, но и необходимостью обеспечения надежности и безопасности зданий, сооружений, сохранения культурного наследия. В любом здании, как бы хорошо оно ни было в свое время построено, несущие конструкции со временем утрачивают свои свойства частично или полностью. На смену старым приходят новые материалы и конструктивные решения.
В виду этого в последние года Правительством Российской Федерации принят ряд федеральных целевых программ, направленных на улучшение жилищных условий, а также на сохранение архитектуры городов. Так, к примеру, одной из основных задач Федеральной целевой программы "Сохранение и развитие архитектуры исторических городов ( годы)", утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 г. N 815, является комплексная реконструкция и возрождение центров городов как мест наибольшей концентрации объектов архитектурного наследия.*(1)
Однако, несмотря на несомненную значимость и распространенность названных видов деятельности, юридические лица и граждане зачастую недостаточно четко представляют себе, в чем заключается суть и особенности проведения капитального ремонта, реконструкции, переустройства и перепланировки, в связи с чем, на практике нередко возникают конфликтные ситуации, в частности, и судебные споры. В виду этого, необходимо четко представлять, в чем заключается сущность вышеназванных строительных работ, и какова их правовая природа.
Исходя из положений п. 2 ст. 740 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. от 01.01.2001 г., далее - ГК РФ), реконструкция предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта осуществляется на основании договора строительного подряда. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений. Здесь же указано, что, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила § 2 главы 37 ГК РФ о договоре бытового подряда. Если строительные работы осуществляются для государственных и муниципальных нужд, то в данном случае применяются нормы § 5 главы 37 ГК РФ о подрядных работах для государственных нужд. Часто, прежде чем приступить к непосредственному осуществлению строительных работ, необходимо выполнить подготовительную работу: разработать проектно-техническую документацию и провести изыскательские работы, основания проведения которых, урегулированы § 4 все той же главы 37 ГК РФ. Все вышеперечисленные договоры являются отдельными видами договора подряда, согласно которому одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Таким образом, строительные работы по реконструкции, капитальному ремонту, переустройству и перепланировке объектов недвижимости выполняются на основании договора подряда (на основании его отдельных видов). Тот факт, что договор является обязательным основанием для проведения реконструкции, капитального ремонта, переустройства и перепланировки объектов недвижимости подтверждается и материалами судебной практики.
Так, например, общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с администрации города стоимости работ по реконструкции здания, выполненных до заключения договора с другим подрядчиком. Как видно из материалов дела, администрацией города было издано распоряжение о проведении реконструкции ветхого строения с последующей передачей здания в аренду обществу для размещения в нем банка. Производителем работ указано общество при условии заключения договора строительного подряда, проект которого общество должно было представить в месячный срок. Возражая против иска, администрация сослалась на то, что проект договора не был представлен истцом в течение года. В связи с этим администрация отменила названное распоряжение и приняла решение о размещении в упомянутом здании магазина и передаче его другому подрядчику - будущему владельцу. Арбитражный суд в удовлетворении искового требования отказал в виду того, что в соответствии со ст. 740 ГК РФ основанием для возникновения правоотношения по строительному подряду является договор, который в данном случае не заключался, поэтому истец не вправе был начинать реконструкцию здания только на основании административного акта. Поскольку новое назначение здания исключало возможность использования выполненных истцом работ, администрация обоснованно отказалась принять и оплатить их (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.01.2001 г. N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда").
Непосредственный порядок осуществления реконструкции, капитального ремонта, перепланировки, переустройства объектов недвижимости урегулирован специальными нормативными актами, и, в первую очередь, Градостроительным кодексом Российской Федерации от 01.01.2001 г. N 190-ФЗ (в ред. от 01.01.2001 г., далее - ГрК РФ) и Жилищным кодексом Российской Федерации от 01.01.2001 г. N 188-ФЗ (в ред. от 01.01.2001 г., далее - ЖК РФ).
Однако в п. 1 ст. 52 ГрК РФ указано, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируется ГрК РФ, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Таким образом, в зависимости от особенностей объектов недвижимости, подлежащих ремонту и реконструкции, порядка их проведения, отдельные аспекты осуществления этих видов деятельности регулируются и иными федеральными законами (например, Федеральным законом от 01.01.2001 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (в ред. от 01.01.2001 г.), Федеральным законом от 21г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. отг.) и др.), а также подзаконными нормативными актами, в частности различными СНиПами и техническими регламентами.
Важным моментом является то обстоятельство, что реконструкция объектов капитального строительства и капитальный ремонт таких объектов регулируются на федеральном уровне. До принятия ГрК РФ предусматривалась возможность принятия территориальных и региональных строительных нормативов.*(2) Однако следует отметить, что в отношении объектов недвижимости, являющихся объектами культурного наследия, федеральные органы власти устанавливают лишь общие принципы сохранения, т. е. ремонтно-реставрационных работ, направленных на обеспечение физической сохранности указанных объектов (п. 8 ст. 9, п. 1 ст. 40 Федерального закона от 01.01.2001 г. N 73-ФЗ), а конкретный порядок проведения таких работ может быть определен, как региональными органами власти, так и органами местного самоуправления, на территории которых находится тот или иной объект культурного наследия (ст. ст. 9.2, 9.3 Федерального закона от 01.01.2001 N 73-ФЗ).
Относительно порядка осуществления перепланировки и переустройства жилых помещений, следует обратить внимание на положения п. 10 ст. 12 ЖК РФ, согласно которому определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений относится к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации.
Однако, положения подп. 7, 9.1 п. 1 ст. 14 ЖК РФ уполномочивают органы местного самоуправления на согласование переустройства и перепланировки жилых помещений, а также на определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений.
Из сказанного следует, что порядок переустройства и перепланировки жилых помещений регулируется как нормами федерального законодательства, так и нормативными актами органов местного самоуправления, в пределах предоставленных им полномочий. В настоящее время зачастую возникают судебные споры, связанные с действием региональных, муниципальных нормативных актов, регулирующих вопросы переустройства и перепланировки, принятых до вступления в силу ЖК РФ.
Так, например, неоднократно предметом судебного рассмотрения в судах различных инстанции выступало постановление правительства Москвы от 01.01.2001 г. N 73-ПП "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории г. Москвы" (в ред. от 01.01.2001 г.). Как установлено определением Верховного Суда РФ от 01.01.2001 г. N 5-Г07-12, данный региональный правовой акт имеет целевую направленность, а именно принят по вопросам использования и сохранности жилищного фонда, соответствия жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям федерального законодательства при переустройстве (перепланировке) жилых помещений, виды и основания которых регламентированы ЖК РФ.
Учитывая, что указанное постановление разработано в соответствии с жилищным законодательством и определяет правила эксплуатации, обеспечения, сохранности и содержания жилищного фонда Верховный Суд РФ оставил без изменения решение Московского городского суда от 01.01.2001 г., которым отказано в удовлетворении заявления о признании недействующими отдельных положений постановления правительства Москвы от 01.01.2001 г. N 73-ПП.
Все изложенное имеет существенное значение в практической деятельности, поскольку знание того, какие органы власти уполномочены издавать нормативные акты, касающиеся порядка проведения капитального ремонта, реконструкции, перепланировки и переустройства объектов недвижимости, позволит избежать возможностей бюрократического произвола со стороны региональных органов власти и органов местного самоуправления.
Таким образом, правовым основанием для осуществления работ по капитальному ремонту, реконструкции, перепланировке, переустройству объектов недвижимости выступают гражданско-правовые нормы о договоре подряда (§ 1 - 5 главы 37 ГК РФ) (за исключением, когда переустройство и перепланировка осуществляются гражданами - самостоятельно), а содержание этих понятий имеет техническое наполнение, урегулированное специальными нормативными актами.
В виду того, что договор строительного подряда занимает основное место в сфере регулирования работ по реконструкции, капитальному ремонту, переустройству и перепланировке, данному виду договора подряда посвящен § 1.2. Особенности других видов договора подряда будут изложены в последующих главах при рассмотрении особенностей тех или иных видов строительных работ.
§ 1.2. Договор строительного подряда как одно из оснований возникновения отношений по капитальному ремонту, реконструкции, переустройству и перепланировке объектов недвижимости
Исходя из положений ст. 740 ГК РФ договор строительного подряда представляет собой письменное соглашение, согласно которому подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 ГК РФ). Договор является основным документом, регулирующим отношения его сторон в процессе выполнения предусмотренных в нем обязательств. Условия договора отражают частные особенности деятельности его участников и отношений между ними, которые не могут в полной мере регулироваться обобщенными положениями законодательных и нормативных актов. Наличие договора при выполнении строительных, монтажных и других подрядных работ при строительстве объектов является основанием защиты прав хозяйствующих субъектов. Договорные отношения строятся на основе юридической и экономической самостоятельности сторон, равных прав и свободного волеизъявления при взаимном интересе в выполнении договора (п. п. Методических рекомендаций по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации, утвержденных Межведомственной комиссией по подрядным торгам при Госстрое РФ, протокол от 01.01.2001 г. N 12).
Договор строительного подряда обладает рядом особенностей, позволяющих выделить его из числа других договоров по выполнению работ:
предметное действие норм, регулирующих отношения строительного подряда, распространяется на отношения, так или иначе связанные с созданием либо изменением объектов;
работы по данному договору ведутся непосредственно по месту нахождения объекта (предмета труда);
специфичны предмет договора (предприятие, здание, сооружение либо иная недвижимость как конечная продукция строительного производства или законченный комплекс определенных работ по объекту строительства) и его субъектный состав (стороны договора - участники инвестиционной деятельности в области капитального строительства);
длительность договорных связей между заказчиком и подрядчиком, их сотрудничество в надлежащем исполнении договорных обязательств;
широкое применение системы генерального подряда;
предусмотрены дополнительные обязанности заказчика по созданию подрядчику необходимых условий для выполнения работы. Это связано, прежде всего, с тем, что обычно собственником либо иным титульным владельцем земельного участка либо объекта, на котором предполагается производство строительных работ, является заказчик;
наличие системы специальных нормативных актов, регулирующих отношения по капитальному строительству.*(3)
Данный договор является реальным, т. е. считается исполненным с момента приемки объекта заказчиком, в виду этого, в соответствии со ст. 741 ГК РФ, риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик. Если же объект строительства до его приемки заказчиком погиб или поврежден вследствие недоброкачественности предоставленного заказчиком материала (деталей, конструкций) или оборудования, либо исполнения ошибочных указаний заказчика, подрядчик вправе требовать оплаты всей предусмотренной сметой стоимости работ. Однако такое право у подрядчика возникает только в случае, если он предупреждал заказчика до получения от последнего указаний приостановить работу при обнаружении:
непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материала, оборудования, технической документации или переданной для переработки (обработки) вещи;
возможных неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его указаний о способе исполнения работы;
иных не зависящих от подрядчика обстоятельств, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок (ст. 716 ГК РФ).
Договор может быть двусторонним и многосторонним (более двух сторон). Многосторонний договор, как правило, заключается при необходимости увязки в одном документе деятельности нескольких участников инвестиционной деятельности и невозможности (или затруднительности) регулирования их отношений в двусторонних договорах.
Как правило, заключению договора строительного подряда предшествует преддоговорная работа, включая и размещение заказов при выполнении работ по капитальному ремонту объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд. Согласно части 4.1 ст. 10 Федерального закона от 01.01.2001 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (в ред. от 01.01.2001 г.) размещение заказа на выполнение работ по капитальному ремонту объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд осуществляется путем проведения аукциона. Размещение заказа на выполнение работ по капитальному ремонту особо опасных, технически сложных объектов капитального строительства осуществляется также путем проведения конкурса.
По мнению Минэкономразвития России и ФАС России, заказчики вправе осуществлять размещение заказа на выполнение работ по реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд без проведения торгов (в том числе путем проведения запроса котировок или у единственного поставщика (подрядчика)) при соблюдении ограничений для использования данных процедур, установленных Федеральным законом от 01.01.2001 г. N 94-ФЗ (Письмо Минэкономразвития России от 01.01.2001 г. N 5683-АП/Д05 и ФАС России N АЦ/10328 "О способах размещения заказа при выполнении работ по капитальному и текущему ремонту объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд"). При проведении аукционов на право заключить государственный или муниципальный контракт в состав документации об аукционе организатор аукциона включает условия государственного контракта (условия об объеме и о стоимости подлежащей выполнению работы, сроках ее начала и окончания, размере и порядке финансирования и оплаты работ, способах обеспечения исполнения обязательств сторон). Практически это означает, что основные положения государственного контракта определены в документации об аукционе (п. 2 ст. 766 ГК РФ).
В случае, если договор строительного подряда заключается между частными организациями, то для того, чтобы строительные работы были своевременно начаты и успешно закончены, рекомендуется четко определить интересы всех субъектов и осуществить их последовательный учет, как в процессе формирования договора, так и в процессе принятия решений по его реализации. При составлении текста договора каждая из сторон учитывает собственный опыт составления договоров, особенности нового предмета договора и старается максимально обеспечить защиту своих интересов при уважении интересов другой стороны и доброй воли сотрудничества. Формирование договора представляет собой процедуру согласования условий договора и совместной выработки решений по ним. Решения объективно зависят друг от друга, и эта зависимость требует определенной последовательности их принятия и исключает возможность рассматривать их изолированно от других условий (п. п. 1.6, 2.2.1, 2.2.2 Методических рекомендаций по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации от 01.01.2001 г. N 12).
Основными элементами договора строительного подряда являются: предмет, субъекты, его содержание, представляющее собой взаимные права и обязанности субъектов, а также их ответственность.
Предметом договора могут являться, соответственно, реконструкция, капитальный ремонт, выполнение отдельного комплекса работ: переустройства, перепланировки.*(4) Однако, особенность договора подряда, в т. ч. и строительного подряда, заключается в том, что целью подрядной работы является достижение результата, отделимого от самой работы. Договор подряда заключается по поводу не собственно работ, а работ и их результата. Работа не является самостоятельным предметом договора подряда. Поэтому законодатель исходит из принципа: нет результата - нет и права на оплату. Договор подряда не может считаться исполненным, если работа выполнена, но результат (хотя бы частичный) не достигнут. Условие о предмете договора строительного подряда определяется в договоре его наименованием (договор подряда на строительство такого-то сооружения, договор подряда на реконструкцию такого-то предприятия и т. п.).*(5) В виду этого, говоря о предмете договора, необходимо вести речь и об объекте недвижимости, подлежащему тому или иному виду работ.
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. В данной норме закона недвижимость рассматривается в широком смысле слова, т. е., как недвижимость вообще. Однако, в ГрК РФ (специальном нормативном акте) речь идет о капитальном ремонте и реконструкции объектов капитального строительства, под которыми понимаются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
Еще более узко объект недвижимости трактуется в ЖК РФ, которым урегулирован порядок переустройства и перепланировки жилых помещений. Согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относятся:
жилой дом, часть жилого дома (индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании);
квартира, часть квартиры - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;
комната, т. е. часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ст. 16 ЖК РФ).
Как уже отмечалось выше, в зависимости от специфики объекта недвижимости, порядок проведения ремонта и реконструкции может регулироваться не только кодексами, но и специальными законами. Так, согласно ст. 3 Федерального закона от 01.01.2001 г. N 73-ФЗ, разновидностью недвижимости являются объекты культурного наследия народов Российской Федерации, которые представляют собой недвижимое имущество со связанным с ним произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшими в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.
Конкретными видами объектов культурного наследия выступают памятники, ансамбли, и достопримечательные места. Пункт 1 ст. 40 названного закона предусматривает возможность ремонта памятника, т. е. отдельной постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе памятники религиозного назначения: церкви, колокольни, часовни, костелы, кирхи, мечети, буддистские храмы, пагоды, синагоги, молельные дома и другие объекты, специально предназначенные для богослужений).
К объектам культурного наследия также относятся: мемориальные квартиры; мавзолеи, отдельные захоронения; произведения монументального искусства; объекты науки и техники, включая военные; частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека, включая все движимые предметы, имеющие к ним отношение, основным или одним из основных источников информации о которых являются археологические раскопки или находки.
Законом также предусмотрена возможность реставрации памятника или ансамбля, представляющего собой, четко локализуемые на исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников, строений и сооружений фортификационного, дворцового, жилого, общественного, административного, торгового, производственного, научного, учебного назначения, а также памятников и сооружений религиозного назначения (храмовые комплексы, дацаны, монастыри, подворья), в том числе фрагменты исторических планировок и застроек поселений, которые могут быть отнесены к градостроительным ансамблям; произведения ландшафтной архитектуры и садово-паркового искусства (сады, парки, скверы, бульвары), некрополи.
Таким образом, объектами недвижимости при проведении капитального ремонта и реконструкции являются здания, строения, сооружения, в частности, объекты незавершенного строительства, а также памятники и ансамбли, выступающие объектами культурного наследия, а при осуществлении переустройства и перепланировки - жилые помещения: жилые дома, квартиры, комнаты. На практике, зачастую один и тот же объект недвижимости может рассматриваться в качестве объекта и для капитального ремонта, и для реконструкции, и для перепланировки (переустройства) (например, многоквартирный жилой дом, являющийся памятником архитектуры).
Так, например, при проведении капитального ремонта здания может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта:
улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории, перепланировка квартир, не вызывающая изменение основных технико-экономических показателей здания;
увеличение количества и качества услуг;
оборудование в квартирах, кухонь и санитарных узлов;
расширения жилой площади за счет подсобных помещений;
улучшение инсоляции жилых помещений;
ликвидация темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством при необходимости встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь, а также балконов, лоджий и эркеров; замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля;
оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 мм;
устройство газоходов, водоподкачек, бойлерных;
установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 14 м и выше;
перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение;
устройство теле - и радиоантенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сетям;
установка домофонов, электрических замков;
устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления;
автоматизация и диспетчеризация отопительных котельных, тепловых сетей, теплопунктов и инженерного оборудования жилых домов;
благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев);
оборудование детских, спортивных (кроме стадионов) и хозяйственно-бытовых площадок; разборка аварийных домов;
изменение конструкции крыш;
оборудование чердачных помещений жилых и нежилых зданий под эксплуатируемые;
замена существующего и установка нового технологического оборудования в зданиях коммунального и социально-культурного назначения; изношенных элементов внутриквартальных инженерных сетей; утепление и шумозащита зданий; ремонт встроенных помещений в зданиях.*(6)
Четкое представление того, какой именно объект подлежит ремонту, реконструкции или перепланировке (переустройству), позволит правильно применить соответствующие нормы и правила, регулирующие порядок их осуществления и избежать негативных последствий, связанных с легитимацией результатов указанной деятельности. Так, например, в п. 8 ст. 52 ГрК РФ прямо указано, что в случае обнаружения объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, в процессе реконструкции, капитального ремонта лицо, осуществляющее строительство, должно приостановить реконструкцию, капитальный ремонт, известить об обнаружении такого объекта органы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия.
Субъектами договора строительного подряда выступают заказчик и подрядчик. Что касается заказчика, то, исходя из положений ст. 740 ГК РФ, им может быть любое физическое или юридическое, выступающий стороной в договоре строительного подряда, которое:
во-первых, дает задание на выполнение строительных работ;
во-вторых, создает необходимые условия для выполнения работ;
в-третьих, принимает результат этих работ;
в-четвертых, уплачивает обусловленную цену.
В случае заключения договора на осуществление подрядных строительных работ для государственных или муниципальных нужд, в качестве заказчиков могут выступать государственные органы (в том числе органы государственной власти), органы управления государственными внебюджетными фондами, а также бюджетные учреждения, иные получатели средств федерального бюджета и уполномоченные органами государственной власти субъектов РФ на размещение заказов на выполнение подрядных работ для нужд субъектов РФ, бюджетные учреждения, иные получатели средств бюджетов субъектов РФ при размещении заказов на выполнение таких работ за счет бюджетных средств и внебюджетных источников финансирования. Муниципальными заказчиками могут выступать органы местного самоуправления, а также уполномоченные органами местного самоуправления на размещение заказов на выполнение подрядных работ для муниципальных нужд бюджетные учреждения и иные получатели бюджетных средств при размещении заказов на выполнение таких работ за счет бюджетных средств и внебюджетных источников финансирования (п. п. 2, 3 ст. 764 ГК РФ). Однако, в виду того, что финансирование строительства за счет государственных капиталовложений резко сократилось, основными заказчиками все же в настоящее время являются частные организации.
Конкретный круг субъектов договора строительного подряда, а также требования, предъявляемые к ним, предопределяется конкретным видом объекта недвижимости, подлежащего капитальному ремонту, реконструкции, перепланировке (переустройству). Итак, если объектом недвижимости, подлежащим капитальному ремонту или реставрации, выступает объект капитального строительства, то, исходя из смысла ст. 52 ГрК РФ, в качестве заказчика выступает либо непосредственно заказчик, либо застройщик. Законодатель в п. 3 ст. 52 ГрК РФ особо выделяет такого субъекта, как застройщик, который может либо выступать на стороне подрядчика, либо привлекать к выполнению строительных работ третьих лиц.
Такой вывод можно сделать, исходя из положений названного пункта, а также легального определения понятия "застройщик", данного в п. 16 ст. 1 ГрК РФ, под которым понимается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Застройщику, если им привлекаются на основании договора физическое или юридическое лицо, которое будет непосредственно выполнять работы по реконструкции и капитальному ремонту, как правило, принадлежит роль генерального подрядчика, поскольку, согласно п. 1 ст. 706 ГК РФ, если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае застройщик выступает в роли генерального подрядчика. С согласия генерального подрядчика заказчик вправе заключить договоры на выполнение отдельных работ с другими лицами (п. 4 ст. 706 ГК РФ).
В приложении N 1 к Методическим рекомендациям от 01.01.2001 г. N 12 понятия "заказчик" и "застройщик" также рассматриваются как равнозначные - юридическое или физическое лицо, уполномоченное инвестором (или само являющееся инвестором, т. е. юридическим или физическим лицом, осуществляющим вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и др. средств в форме инвестиций для достижения коммерческих, социальных, благотворительных или др. целей) осуществлять реализацию инвестиционных проектов по строительству. Заказчик заключает в пределах предоставленных ему прав договор подряда на строительство с подрядной организацией (подрядчиком). При этом в документе сделана ссылка, где указано, что в данном нормативном акте заказчик рассматривается как генподрядчик.
Таким образом, понятие "заказчик" достаточно широко и может включать в себя понятие застройщика и других лиц, как это, например, имеет место в Примерном профессиональном кодексе инженеров-строителей МДС 12-6.2000, утвержденном Госстроем РФ 24.02.1999 г., где в качестве заказчиков перечисляются инвестор, наниматель, генеральный подрядчик, генеральный проектировщик, руководитель работ и т. п.
На стороне подрядчика могут выступать любые физические или юридические лица, которые по заданию заказчика осуществляют работы по реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства в срок, в соответствии с проектно-сметной документацией. Подрядчиками могут быть строительные, строительно-монтажные, проектно-строительные и другие организации, действующие в сфере строительного производства, а также граждане-предприниматели.
Однако, в п. 2 ст. 52 ГрК РФ установлены ограничения для субъектов-подрядчиков, обусловленные влиянием работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту на безопасность объектов капитального строительства: если указанные виды работ оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, то такие работы могут выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ.
В любом случае, лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия. Осуществление профессиональной деятельности специалиста в инвестиционно-строительной сфере должно базироваться на нормативных требованиях к его специальному образованию и практическому опыту, которые должны оцениваться в ходе подготовки, аттестации, лицензирования и регистрации специалистов в соответствии с действующим на территории Российской Федерации законодательством.
Профессиональная деятельность должна основываться на устанавливаемых законодательством контрактно-договорных отношениях между сторонами - участниками инвестиционно-строительного процесса; гарантиях качества продукции и услуг, а также возмещения ущерба от некачественного, неполного или несвоевременного выполнения обязательств. Профессиональные обязанности и профессиональная ответственность за выполнение этих обязанностей возлагаются на специалиста в результате юридического оформления соглашения (договора подряда, контракта и т. п.) с заказчиком о проведении работ или оказании услуг в области строительных инвестиций. Пределы профессиональных обязательств и ответственности должны быть тщательно и пунктуально оговорены в договорных соглашениях в целях разделения ответственности между сторонами за возникновение возможных убытков и ущерба. При заключении соглашения на производство работ или оказание услуг специалист обязан объективно и исчерпывающе информировать заказчика о своих возможностях и пределах профессиональной ответственности. Профессиональным долгом специалиста является стремление к достижению максимального качества выполнения работ или оказания услуг.
Обязанностью специалиста является достижение настолько высокого уровня качества, насколько это возможно в конкретных условиях проведения работ и выполнения соответствующего договора, соглашения. В этих целях специалист должен использовать прогрессивные формы организации, методы и технологии выполнения работ, которые обеспечивают результаты проектно-строительной деятельности на уровне лучших отечественных образцов и мировых стандартов качества. Профессиональной обязанностью специалиста является стремление к рациональности, экономичности, эффективности и безопасности выполнения работ, а также соблюдение утвержденного бюджета. Своими действиями он должен способствовать повышению авторитета и социальной значимости профессии. Специалист не должен допускать дискредитации профессии за счет некачественного выполнения работ или невыполнения обязательств, которые могут привести к нанесению материального и морального вреда обществу, государству, заказчику и пользователям научно-технической и строительной продукции (п. п. 2.3, 2.4, Примерного профессионального кодекса инженеров-строителей).
Лицо, осуществляющее строительство, также обязано обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства, представителей застройщика или заказчика, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной документации, извещать застройщика или заказчика, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов (п. 6 ст. 52 ГрК РФ).
В случае, если объектом недвижимости, подлежащим капитальному ремонту или реконструкции, является объект культурного наследия, то в качестве заказчиков могут выступать любые физические и юридические лица, а также органы власти Российской Федерации (в частности, Федеральной службой по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия (Россвязьохранкультура)), субъектов РФ и органом местного самоуправления (анализ ст. ст. 9-10, 14, 15 Федерального закона от 01.01.2001 г. N 73-ФЗ). При этом ввиду значимости объектов, подлежащих ремонту, законодатель предъявляет особые требования к подрядчикам, которые должны обладать специальной правоспособностью, т. е. способностью своими действиями создавать для себя права и нести обязанности в тех сферах деятельности, на которые у подрядчика имеется специальное разрешение. *(7) Так, в соответствии с подп. 41 п. 1 ст. 17 Федерального закона от 01.01.2001 г. N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" (с изм. от 01.01.2001 г.), деятельность по реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) подлежит обязательному лицензированию, которое осуществляется Россвязьохранкультурой).
Данное требование является отличительной чертой ремонтно-реставрационных работ объектов культурного наследия, поскольку, согласно подп. 6.1. п. 1 ст. 18 этого же нормативного акта с 1 января 2010 года прекращается лицензирование деятельности по проектированию, строительству, инженерным изысканиям зданий и сооружений, за исключением сооружений сезонного или вспомогательного назначения.
Таким образом, организация (индивидуальный предприниматель), заключающие договор на проведение реставрационных работ объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) должны иметь (предварительно получить, переоформить) лицензию на данный вид деятельности. При этом важно знать, что срок действия такой лицензии составляет 5 лет.
Для получения лицензии соискатель должен представить в лицензирующий орган заявление о предоставлении лицензии с указанием наименования, организационно-правовой формы, места нахождения (фамилии, имени, отчества, места жительства, данных документа, удостоверяющего личность индивидуального предпринимателя), лицензируемой деятельности, которую намерены осуществлять; копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации соискателя лицензии в качестве юридического лица (копия свидетельства о государственной регистрации соискателя лицензии в качестве индивидуального предпринимателя); копия свидетельства о постановке соискателя лицензии на учет в налоговом органе; копии документов, подтверждающих соответствующую лицензионным требованиям и условиям квалификацию соискателя лицензии - индивидуального предпринимателя или работников соискателя лицензии - юридического лица; документ, подтверждающий уплату лицензионного сбора за рассмотрение лицензирующим органом заявления о предоставлении лицензии.
Если копии документов не заверены нотариусом, они представляются с предъявлением оригинала (п. 5 Положения о лицензировании деятельности по реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), утвержденного постановлением Правительства РФ 12.02.2003 г. N 96).
Что касается лицензионных требований и условий при осуществлении деятельности по реставрации объектов культурного наследия, то к ним, в соответствии с п. 4 вышеназванного Положения о лицензировании, относятся обязательное наличие в штате юридического лица специалистов, имеющих высшее, среднее специальное или дополнительное образование в области реставрации объектов культурного наследия и стаж работы в этой области не менее 5 лет, а если соискатель лицензии - индивидуальный предприниматель, то - наличие у него высшего, среднего специального или дополнительного образования в области реставрации объектов культурного наследия и стажа работы в этой области не менее 5 лет. При этом, лицензируемая деятельность должна осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями в соответствии с нормативными правовыми актами и техническими документами, устанавливающими требования к проведению работ по реставрации объектов культурного наследия.
К субъектам, осуществляющим переустройство и перепланировку жилых помещений, законодатель не предъявляет специальных требований: как заказчиками, так и подрядчиками, в данном случае могут быть физические и юридические лица. Более того, зачастую граждане собственными силами осуществляют работы по переустройству и перепланировке. Однако следует обратить внимание на п. 2 ст. 26 ЖК РФ, по смыслу которой для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в орган, осуществляющий согласование, может обратиться только собственник данного помещения или уполномоченное им лицо. Следовательно, в случае заключения договора подряда на проведение работ по переустройству (перепланировке), заказчиком должен выступать собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо. Кроме того, в силу положения п. 3 ст. 740 ГК РФ, устанавливающего, что в случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила о правах заказчика по договору бытового подряда, согласно которым подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу. Следовательно, в данном случае подрядчиком может выступать не любое физическое лицо, а только зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя. Если же гражданин заключает договор подряда с лицом, не имеющим статуса индивидуального предпринимателя, то на такие отношения не будут распространяться нормы о бытовом подряде, и в частности, положения ст. ст. 731, 732, 739 ГК РФ о правах заказчика.
Существенными условиями договора строительного подряда наряду с его предметом, являются условия о цене, сроках выполнения работ.
В договоре указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения. Цена в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение. Цена работы может быть определена путем составления сметы, которая приобретает силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком.
По взаимному согласию между подрядчиком и заказчиком могут применяться:
твердая договорная цена - указанная в договоре подряда неизменная сумма на весь период строительства. Договоры на основе твердой договорной цены заключаются при низких темпах инфляции в тех случаях, когда технические и организационные решения по предмету договора достаточно точно определены, а сроки реализации договора небольшие. В твердой договорной цене целесообразно учитывать средства, обеспечивающие компенсацию риска подрядчика, вызываемого инфляционными процессами. Подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов. При существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены, а при отказе заказчика выполнить это требование - расторжения договора в соответствии со ст. 451 ГК РФ;
базисная договорная цена - стоимость предмета договора в уровне цен на определенную дату (например, в уровне цен на дату публикации приглашения к конкурсам, на дату заключения договора, на начало текущего года или др.). В соответствии с условиями договора, в ходе строительства в связи с изменением цен и тарифов на применяемые ресурсы рассчитывается скорректированная договорная цена;
скорректированная договорная цена на дату представления счета за выполненные работы - стоимость выполненных работ по договору, рассчитанная на основе базисной договорной цены и корректирующих показателей, учитывающих текущее изменение цен на материально-технические ресурсы и оплату труда. В договоре весьма целесообразно предусмотреть формулу и порядок корректировки базисной договорной цены в связи с инфляционными процессами. Соглашение о размере цены и ее виде, о методе корректировки базисной цены, а также о распределении договорной цены по основным комплексам работ, частям здания, сооружения договаривающиеся стороны могут отдельно оформить в виде протокола (ведомости) согласования договорной цены или оговорить в соответствующем пункте заключаемого ими договора.
Однако судебная практика исходит из того, что способ определения цены или ее составной части может определяться только в договоре.
Так, например, подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика стоимости выполненных работ на основании акта, подписанного обеими сторонами. Истец ссылался на факт установления в договоре конкретной цены работ, исходя из базисного уровня сметных цен, и применения при расчетах текущих индексов стоимостных показателей, определенных областным центром по ценообразованию на день сдачи работ. Конкретный вид индексов был указан в акте приемки работ, подписанном заказчиком. Возражая против иска, заказчик высказал мнение, что применение индексов должно быть оформлено как дополнение к договору, а поскольку этого не было сделано, использование их при расчетах неправомерно.
Суд удовлетворил иск по следующим основаниям. В соответствии со ст. 709 ГК РФ в договоре подряда указывается цена подлежащей выполнению работы или способ ее определения. На основании ст. 746 ГК РФ расчеты должны осуществляться в порядке, предусмотренном договором, которым было определено, что цена работ состоит из двух частей: сметной, выраженной конкретной суммой, и переменной, выраженной текущим индексом стоимостного показателя. Способ определения цены согласован сторонами в форме, позволяющей произвести ее расчет без дополнительных согласований, что подтверждается отсутствием между подрядчиком и заказчиком в течение длительного времени разногласий по стоимости работ при проведении промежуточных платежей. Договором не установлено, что каждое изменение рекомендуемого индекса цен требует внесения соответствующей поправки в условия договора в отношении стоимости работ, поэтому иск подлежал удовлетворению в размере, определенном подрядчиком (Информационное письмо Президиума ВАС РФ отг. N 51).
В случаях, когда фактические расходы подрядчика оказались меньше тех, которые учитывались при определении договорной цены, подрядчик сохраняет право на оплату работ по цене, предусмотренной договором, если заказчик не докажет, что полученная выгода повлияла на качество выполненных работ. В договоре может быть предусмотрено распределение между сторонами полученной экономии от проведения мероприятий, удешевляющих строительство, но не ухудшающих качество работ. В этом случае в договоре должны быть установлены проценты от общей суммы экономии, получаемой подрядчиком и заказчиком. Если указанная экономия получена от внедрения мероприятий подрядчиком, она полностью остается в его распоряжении.
В договоре на субподрядные работы стороны (подрядчик и субподрядчик) могут определять порядок возмещения субподрядчиком стоимости услуг, оказываемых подрядчиком по обеспечению субподрядчика технической документацией, координации работ, приемке от субподрядчика и сдачи заказчику работ, выполненных субподрядчиком, технике безопасности на объекте, обеспечению субподрядчика титульными временными зданиями и сооружениями и др. Конкретный размер стоимости предоставляемых услуг устанавливается договаривающимися сторонами при заключении договора (ст. 709 ГК РФ, п. п. 3.2.3, 3.2.7 Методических рекомендаций от 01.01.2001 г. N 12).
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 |
