улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий (см.: Приложение (справочное) к Ведомственным строительным нормам Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР "Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования ВСН 61-89 (р)", утверждены приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 01.01.2001 г. N 250, далее - ВСН 61-89 (р)).

При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых (п. 3.5 ВСН 55-88 (р)).

Реконструкция позволяет придать и более современное звучание облику архитектурных памятников, разнообразить внешний вид типовых строений второй половины ХХ века, полностью переоборудовать инженерные коммуникации, произвести перепрофилирование назначения здания и сооружения. Стоит отметить, что при решении вопроса об отнесении выполняемых ремонтных работ к реставрационным следует руководствоваться перечнем работ, относящихся к архитектурно-художественной реставрации на памятниках истории и культуры, утвержденным приказом Министерства культуры СССР от 01.01.2001 г. N 35 "О нормах накладных расходов на реставрацию, консервацию и ремонт памятников истории и культуры.*(13)

По мнению специалистов, к реконструкции можно прибегнуть и в случае, когда не хватает средств на возведение новой постройки. В этом случае обветшавшее здание можно не только переустроить в целом, но и существенно улучшить существовавшую когда-то планировку. Таким образом, при относительно небольших издержках можно получить практически новое строение. Немаловажен в подобной ситуации и тот факт, что при проведении данных работ производится не только капитальный ремонт, но и множество других важных и полезных процедур.*(14) Как правило, реконструкция здания предусматривает проведение следующих работ: полную или частичную реорганизацию объекта с изменением габаритных размеров и технических характеристик; проведение дополнительных строительных работ (надстройка, пристройка); реконструкция или полная замена всех инженерных систем и коммуникаций; разборка и усиление несущих конструкций, возможно переоборудование чердачных помещений под мансарду. В процессе реконструкции здание из исходных элементов сохраняет лишь несущие конструкции - стены, перекрытия, лестницы. Меняется все, что только возможно заменить - половое покрытие, перегородки, потолки, коммуникации. И если после реконструкции снаружи здание еще можно узнать, то внутренние помещения обычно претерпевают столь значительные изменения, что это кажется невероятным.*(15) При этом, прежде чем приступить к этому созидательному процессу, пересматриваются существующие планировки, проводится ревизия расположения коммуникаций, а также модернизация инженерного оборудования зданий. Лишь после того, как были учтены все требования к новому облику и внутреннему строению здания, можно приступать к проектированию квартир (или иных помещений), которые полностью бы отвечали современным демографическим и дизайнерским требованиям.*(16)

В виду сказанного, понятие "реконструкция" является более ёмким и многосторонним, по сравнению с понятием "капитальный ремонт". Так, в частности, в п. 3.3 Государственного стандарта РФ ГОСТ Р "Услуги бытовые. Услуги по ремонту и строительству жилья и других построек. Общие технические условия", принятого постановлением Госстандарта РФ от 01.01.2001 г. N 162-ст (далее - ГОСТ Р ), услуги по реконструкции включают в себя результат деятельности исполнителей, а именно: строительные, монтажные, отделочные работы по переустройству (перестройке, перепланировке, переоборудованию и т. п.) индивидуального жилья и других построек. Следует отметить, что и ст. 678 ГК РФ, применяемая к договору социального найма, вместо термина "перепланировка" употребляет термин "реконструкция".

Понятие "реконструкция" важно отличать от понятия "строительства", поскольку допущение смешения этих понятий на практике может привести к конфликтным ситуациям, разрешаемым в судебном порядке. Так, например, Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа (определение от 01.01.2001 г. N А/04) было пересмотрено постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суд по кассационной жалобе ООО "С-10". В ходе рассмотрения дела, суд кассационной инстанции установил следующее. ООО "С-10" обратилось в Комитет по градостроительству и архитектуре администрации Санкт-Петербурга с заявлением о подготовке распоряжения о реконструкции первичного объекта недвижимости (открытой автостоянки N 1). Комитет направил обществу письмо, в котором указал, что открытая автостоянка не может рассматриваться как объект реконструкции, а разрешительная документация на следующую стадию проектирования будет подготовлена на основании согласованных предпроектных проработок и выхода соответствующего постановления Правительства Санкт-Петербурга, для подготовки которого обществу следует обратиться в Комитет по строительству. Указанные действия Комитета и были обжалованы в арбитражный суд. Однако, судами апелляционной и кассационной инстанции было установлено, что оснований для отмены или изменения постановления не имеется, поскольку ООО "С-10" неправильно трактовал понятия "строительство" и "реконструкция", в виду чего обращался в ненадлежащий орган власти. Сопоставление данных понятий позволяет сделать вывод о том, что реконструкцией может быть признано такое изменение объектов капитального строительства, которое не требует сноса этого объекта.

Поскольку заявитель не доказал, что планируемая им строительная деятельность по созданию торгово-складского комплекса на месте находящегося у него в собственности объекта не влечет сноса существующего объекта, а земельный участок, на котором расположен этот объект не находится в собственности заявителя, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что Положение, утвержденное распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 01.01.2001 N 339-р, на данные правоотношения не распространяется. Следовательно, оспариваемые действия Комитета, выразившиеся в отказе издать соответствующее распоряжение, не противоречат нормам права.

Следует также отметить, что процедура согласования осуществления реконструкции, по сравнению с иными видами ремонтных работ, достаточно сложна. По мнению специалистов, ее можно сравнить с процедурами согласования строительства здания, так сказать "с нуля", в виду чего о сроках проведения реконструкции зданий ничего нельзя сказать заранее: данные вопросы решаются индивидуально в каждом конкретном случае, при этом один лишь период согласования может занять от восьми до восемнадцати месяцев.*(17) Кроме того, на практике возникает множество вопросов, связанных с отражением расходов на реконструкцию в бухгалтерском учете и налогообложении. В бухгалтерском учете разница между ремонтом и другими видами восстановления объектов основных средств заключается в том, что все виды ремонта относятся к текущим затратам, а реконструкция - к капитальным, поскольку затраты на реконструкцию объекта основных средств после их окончания увеличивают первоначальную стоимость такого объекта, если в результате реконструкции улучшаются (повышаются) первоначально принятые нормативные показатели функционирования (срок полезного использования, мощность, качество применения и т. п.) объекта основных средств. При увеличении первоначальной стоимости объекта основных средств в результате модернизации и реконструкции годовая сумма амортизационных отчислений пересчитывается исходя из остаточной стоимости объекта, увеличенной на затраты на модернизацию и реконструкцию, и оставшегося срока полезного использования (Письмом Минфина РФ от 01.01.2001 г. N /144).

Документы системы нормативного регулирования бухгалтерского учета не содержат определений перечисленных разновидностей восстановления основных средств. По мнению специалистов, в данном случае, в соответствии с п. 2 ст. 257 НК РФ, к реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции. Капитальные вложения, направленные на реконструкцию здания, как уже было отмечено, относятся к расходам капитального характера, и не учитываются для целей налогообложения прибыли (Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 01.01.2001 г. N /2/118). В случае проведения налогоплательщиком переоценки (уценки) стоимости объектов основных средств на рыночную стоимость положительная (отрицательная) сумма такой переоценки не признается доходом (расходом), учитываемым для целей налогообложения, и не принимается при определении восстановительной стоимости амортизируемого имущества и при начислении амортизации, учитываемым для целей налогообложения. В соответствии с п. 3 ст. 256 НК РФ основные средства, находящиеся по решению руководства организации на реконструкции продолжительностью свыше двенадцати месяцев, исключаются из состава амортизируемого имущества, и, следовательно, на период реконструкции и модернизации объектов основных средств начисление амортизации по ним в целях налогообложения приостанавливается. Особенности организации налогового учета амортизируемого имущества, находящегося на реконструкции свыше двенадцати месяцев, установлены п. 2 ст. 322 НК РФ.*(18)

§ 1.5. Перепланировка и переустройство: понятие, характерные черты.

В силу единства правового регулирования, а также единого объекта недвижимости - жилого помещения, подлежащему этому виду работ, термины "переустройство" и "перепланировка", следуя логике законодателя, представляется целесообразным рассмотреть вместе.

В последнее время граждане, стремясь улучшить свои условия проживания, часто прибегают к таким видам работ, как переустройство и перепланировка. Однако, и переустройство, и перепланировка представляют собой не только техническую, но и достаточно сложную правовую процедуру, требующую согласования и внесения в технический паспорт жилища соответствующих сведений о произведенных улучшениях. В целях четкой и единообразной регламентации данных отношений, законодатель урегулировал вопросы осуществления переустройства и перепланировки в главе 4 ЖК РФ. При этом, более детальная регламентация данных вопросов также относится к компетенции федеральных органов власти (п. 10 ст. 12 ЖК РФ), в связи с чем, ранее действовавшие региональные нормативные акты, регулирующие данные процедуры, должны быть признаны несоответствующими действующему законодательству. Однако, в виду того, что до настоящего времени не принят нормативный правовой акт федерального уровня, который бы регулировал порядок и условия проведения переустройства и перепланировки жилых помещений, в этой сфере до настоящего времени продолжают действовать нормативные акты, принятые региональными органами власти. Учитывая сложившуюся в нормотворчестве ситуацию, на практике, прежде всего, необходимо руководствоваться нормами ЖК РФ, п. 1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда от 01.01.2001 г. N 170, Постановление Правительства РФ от 01.01.2001 г. N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения" (в ред. 21.09.2005 г.) и др.

Итак, согласно ст. 25 ЖК РФ:

переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения;

перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Приведенная норма жилищного законодательства содержит не исчерпывающий перечень видов работ, связанных с переустройством и перепланировкой. Этот перечень может быть дополнен положениями п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда от 01.01.2001 г. N 170.

Так, согласно указанной норме, переоборудование (переустройство) жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Следует обратить внимание, что в приведенных нормах не упоминается о подсобных помещениях в связи с переустройством и перепланировкой. Причиной этого, вероятно, является то, что подсобные помещения рассматриваются в качестве части жилых помещений. При этом вместо понятия "подсобное помещение" законодатель оперирует понятием "помещение вспомогательного использования", "вспомогательное помещение".*(19)

При переоборудовании и перепланировки жилых домов и квартир (комнат), нужно иметь в виду, что действия, совершаемые в ходе перепланировки и переустройства, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, а ухудшающие условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускаются. А наниматель, допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан привести это помещение в прежнее состояние (п. п. 1.7.2-1.7.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда от 01.01.2001 г. N 170).

Таким образом, как переустройство, так и перепланировка представляют собой определенные действия, результат которых требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. В соответствии с п. 5 ст. 19 ЖК РФ, технический паспорт жилых помещений - документы, содержащие техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям. Технический паспорт домовладения, строения и жилого помещения (квартиры) составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд. Последующий технический учет производится путем проведения плановых инвентаризаций жилых строений и жилых помещений с периодичностью не реже одного раза в пять лет, а также по мере выявления изменений учетных показателей в процессе внеплановых обследований (п. 8 постановления Правительства РФ от 01.01.2001 г. N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации").

Технический паспорт, согласно п. 9.3 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного приказом Минземстроя РФ от 01.01.2001 г. N 37, состоит из четырех разделов. Изменения, как правило, вносятся в раздел II "Экспликация площади квартиры" и раздел III "Техническое описание квартиры". В разделе II содержатся сведения о жилой площади квартиры (квартир); площади квартиры (квартир); об общей площади квартиры (квартир). В виду того, что жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат, а площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров (к подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей), то ремонтно-строительные работы, в результате которых происходит изменение площади этого помещения, признаются перепланировкой и должны быть отражены в техническом паспорте. При этом, площади подполья для проветривания здания, возведенного на вечно мерзлых грунтах, чердака, технического подполья (технического чердака), внеквартирных коммуникаций, а также тамбуров лестничных клеток, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую площадь здания не включаются (п. п. 3и примечание к ним Инструкции от 01.01.2001 г. N 37).

Раздел III включает в себя техническое описание основных конструктивных элементов здания: фундамента, стен, перекрытий, крыш, полов, окон, отопительных печей и кухонных очагов, отопления, внутренней и наружной отделки, элементов обустройства (крылец, наружных лестниц, балконов), электроосвещения, телевидения, газоснабжения, водопровода, канализации, ванн, горячего водоснабжения (приложение N 2 (рекомендательное) к Инструкции от 01.01.2001 г. N 37). Замена любого из вышеперечисленных конструктивных элементов, если они отражены в техническом паспорте, является переоборудованием и требует внесения изменения в технический паспорт.

Произведенные изменения могут отражаться и в IV разделе технического паспорта "Стоимость квартиры", поскольку стоимость жилого помещения (квартиры) определяется, исходя из стоимости 1 кв. м. общей площади квартир в этом здании.

Исходя из изложенного, следует отметить, что любые действия по установке, замене или переносу инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования или изменение его конфигурации, не требующие внесения изменений в технический паспорт, не могут рассматриваться как переустройство или перепланировка жилого помещения.

* * *

Все рассмотренные в первой главе виды работ по капитальному ремонту, реконструкции, переустройству и перепланировке, как правило, возникают на основании договоров строительного подряда, которыми определяются объекты, подлежащие тому, или иному виду ремонтных работ, субъекты, их инициирующие и осуществляющие, их права и обязанности. Однако каждый из вышеперечисленных видов имеет свою специфику, которая определяет условия и особенности порядка их согласования и осуществления, о чем и пойдет речь в последующих главах.

Глава 2. Капитальный ремонт и реконструкция объектов капитального строительства.

§ 2.1. Подготовка проектной документации и получение разрешения на строительство.

1. Прежде чем приступить к непосредственному осуществлению капитального ремонта или реконструкции объектов капитального строительства, субъекты договора строительного подряда должны предварительно совершить ряд достаточно сложных и необходимых процедур, однако в зависимости от объекта недвижимости, подлежащего реконструкции, капитальному ремонту, а также от того, требуется ли для реконструкции, капитального ремонта объекта недвижимости разрешение на строительство или нет, будет зависеть их количество и содержание. Учитывая изложенное, как правило, процедура реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства включает в себя следующие этапы:

подготовка проектной документации, которая включает получение архитектурно-планировочного задания, подготовку архитектурного проекта, проведение инженерных изысканий, экспертизу данной документации;

получение разрешения на строительство, и только после этого приступить к

осуществлению реконструкции или капитального ремонта.

Как уже отмечалось, в отдельных случаях реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства может осуществляться без подготовки проектной документации (объекты индивидуального жилищного строительства), без получения архитектурно-планировочного задания, подготовки архитектурного проекта, проведения государственной экспертизы проектной документации и получения разрешения на строительство, конкретные случаи которых будут рассмотрены ниже.

Согласно п. 2 ст. 48 ГрК РФ, проектная документация подготавливается по заданию заказчика или застройщика и представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства. Проектная документация подготавливается применительно к объектам капитального строительства и их частям, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка, а также в случаях проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов. При этом, не требуется подготовка проектной документации при реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). В данном случае подготовка проектной документации может осуществляться по усмотрению застройщика. Таким образом, при осуществлении реконструкции объектов капитального строительства подготовка проектной документации необходима практически во всех случаях (за исключением вышеуказанного), а при проведении капитального ремонта - только, если затрагиваются характеристики надежности и безопасности объектов недвижимости.

Основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства и ответственность сторон, является договор, заключаемый заказчиком с привлекаемыми им для разработки проектной документации проектными, проектно-строительными организациями, другими юридическими и физическими лицами. Согласно ст. 758 ГК РФ, договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ представляет собой документ, по которому подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат. Из данного договора вытекает обязанность заказчика передать подрядчику задание на проектирование, а также иные исходные данные, необходимые для составления технической документации, а подрядчик обязан соблюдать требования, содержащиеся в задании и других исходных данных для выполнения проектных и изыскательских работ, и вправе отступить от них только с согласия заказчика (ст. 759 ГК РФ).

Таким образом, неотъемлемой часть договора (контракта) должно быть задание на проектирование. Архитектурно-планировочное задание входит в состав документов, являющихся основанием для выдачи разрешения на строительство, и служит целям осуществления органами исполнительной власти управленческих функций по регулированию и контролю инвестиционной строительной деятельности и землепользования на подведомственных территориях и повышения качества архитектурно-планировочных решений в проектировании и строительстве (Рекомендации по составу архитектурно-планировочного задания на проектирование и строительство зданий, сооружений и их комплексов, утвержденные Постановлением Госстроя России от 01.01.2001 г. N 18-28, далее - Рекомендации N 18-28). Такое задание выдается органом архитектуры и градостроительства по заявке заказчика (застройщика) на объекты, требующие разрешения на строительство. Основанием для выдачи архитектурно-планировочного задания являются:

заявка заказчика (застройщика);

решение органа исполнительной власти субъекта РФ или местного самоуправления о проектировании объекта;

обоснования инвестиций в строительство объекта;

необходимый комплект исходно-разрешительной документации, включая документы, удостоверяющие право собственности (аренды, пользования) заказчика на земельный участок.

Архитектурно-планировочное задание должно содержать требования, вытекающие из прав и обязанностей субъектов градостроительной деятельности, соответствующие правовым нормам российского законодательства, нормативной правовой базе субъекта РФ и местного самоуправления, а также положения утвержденной градостроительной документации, обязательные экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные требования к строящемуся объекту, требования по охране памятников истории и культуры, указания на строительство в особых условиях (сейсмозона, зона вечной мерзлоты и др.), требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства (п. 3 ст. 3 Федерального закона от 01.01.2001 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (в ред. от 01.01.2001 г.), Рекомендации N 18-28). При этом, не допускается включение в архитектурно-планировочное задание требований к архитектурным и конструктивным решениям, внутреннему оборудованию, внутренней отделке архитектурного объекта, а также иных требований и условий, ограничивающих права заказчика (застройщика) и автора архитектурного проекта, если такие требования и условия не основаны на положениях действующего законодательства, нормативных правовых актов, градостроительных нормативов, утвержденной градостроительной документации, не обоснованы необходимостью сохранения характера сложившейся застройки города или иного населенного пункта, природной среды и охраны памятников истории и культуры. Архитектурно-планировочное задание имеет свой срок действия, в связи с чем, в случае, если в течение указанного срока заказчик (застройщик) не получает разрешение на строительство, действие архитектурно-планировочного задания прекращается без уведомления заказчика, вплоть до аннулирования. При этом затраты заказчика, связанные с подготовительными и проектными работами, заказчику не возмещаются. Продлить срок действия архитектурно-планировочного задания может только орган архитектуры и градостроительства, его выдавший по заявлению заказчика, при этом, в задание могут быть внесены уточнения и изменения, вызванные произошедшими изменениями в законодательной базе или градостроительной ситуации.

Архитектурно-планировочным заданием устанавливается перечень обязательных приложений, который включает постановление органа управления о предоставлении данного участка в собственность, постоянное пользование или в аренду на время проектирования; протокол комиссии по выбору участка или материалы по конкурсу на предоставление или продажу данного участка (условия конкурса, протокол комиссии и решение администрации), протокол градостроительного совета по рассмотрению предпроектных материалов или протокол конкурсной комиссии по материалам конкурса на лучший архитектурный проект, протокол общественного обсуждения предпроектных материалов, а также протоколы других возможных рассмотрений и согласований; ситуационную схему в масштабе 1:5000, 1:2000; план землепользования с границами предоставляемого для проектирования участка, с указанием смежных участков, трасс инженерных коммуникаций и точек подключения к ним, выкопировка из генплана.

В выдаче архитектурно-планировочного задания может быть отказано, если намерения заказчика (застройщика) противоречат действующему законодательству, нормативным правовым актам, градостроительным нормативам, положениям утвержденной градостроительной документации, правилам застройки города или иного поселения. Однако, такой отказ может быть обжалован заказчиком (застройщиком) в соответствующий орган исполнительной власти субъекта РФ, местного самоуправлении или (и) в суд (ст. 3 Федерального закона от 01.01.2001 г. N 169-ФЗ, Рекомендации N 18-28).

На основании и в соответствии с архитектурно-планировочным заданием подготавливается архитектурный проект. Архитектурный проект, учитывающий требования градостроительного законодательства, государственных стандартов в области проектирования и строительства, строительных норм и правил, соответствующих градостроительных нормативов, правил застройки города или иного населенного пункта, задания на проектирование и архитектурно-планировочного задания, является документом, обязательным для всех участников реализации архитектурного проекта со дня получения на его основе разрешения на строительство.

Одним из этапов подготовки проектной документации являются инженерные изыскания, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 47 ГрК РФ, без их проведения подготовка и реализация проектной документации не допускается. Инженерные изыскания представляют собой изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования (п. 15 ст. 1 ГрК РФ). Инженерные изыскания для подготовки проектной документации, реконструкции объектов капитального строительства выполняются в целях получения:

материалов о природных условиях территории, на которой будут осуществляться реконструкция объектов капитального строительства, и факторах техногенного воздействия на окружающую среду, о прогнозе их изменения, необходимых для разработки решений относительно такой территории;

материалов, необходимых для обоснования компоновки зданий, строений, сооружений, принятия конструктивных и объемно-планировочных решений в отношении этих зданий, строений, сооружений, проектирования инженерной защиты таких объектов, разработки мероприятий по охране окружающей среды, реконструкции объектов капитального строительства;

материалов, необходимых для проведения расчетов оснований, фундаментов и конструкций зданий, строений, сооружений, их инженерной защиты, разработки решений о проведении профилактических и других необходимых мероприятий, выполнения земляных работ, а также для подготовки решений по вопросам, возникшим при подготовке проектной документации, ее согласовании или утверждении.

Для реализации вышеперечисленных целей проводятся инженерно-геодезические, инженерно-геологические, инженерно-гидрометеорологические, инженерно-экологические, инженерно-геотехнические изыскания, а также геотехнические исследования, обследования состояния грунтов оснований зданий и сооружений, их строительных конструкций, поиск и разведка подземных вод для целей водоснабжения, локальный мониторинг компонентов окружающей среды, разведка грунтовых строительных материалов, локальные обследования загрязнения грунтов и грунтовых вод (Перечень видов инженерных изысканий, утвержденный постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 г. N 20 "Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства").

Необходимость выполнения отдельных видов инженерных изысканий, состав, объем и метод их выполнения устанавливаются с учетом требований технических регламентов программой инженерных изысканий, разработанной на основе задания застройщика или заказчика, в зависимости от вида и назначения объектов капитального строительства, их конструктивных особенностей, технической сложности и потенциальной опасности, стадии архитектурно-строительного проектирования, а также от сложности топографических, инженерно-геологических, экологических, гидрологических, метеорологических и климатических условий территории, на которой будут осуществляться реконструкция объектов капитального строительства, степени изученности указанных условий. До вступления в силу соответствующих технических регламентов в области строительства подлежат обязательному исполнению требования действующих нормативных документов в строительстве, принятых до 1 июля 2003 года, направленные на достижение целей технического регулирования и обеспечивающие:

право граждан на благоприятную среду жизнедеятельности при осуществлении градостроительной деятельности (в том числе развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур городских и сельских поселений);

надежность зданий и сооружений и их инженерных систем в расчетных условиях эксплуатации, прочность и устойчивость строительных конструкций и оснований;

устойчивость зданий и сооружений и безопасность людей в расчетных условиях опасных природных воздействий (в том числе сейсмических) и при пожарах;

охрану здоровья людей в процессе эксплуатации зданий и сооружений (в том числе необходимые параметры внутреннего климата, акустический и световой режим помещений);

доступность среды жизнедеятельности для инвалидов и других маломобильных групп населения;

безопасность строительных материалов и изделий, процессов их производства, хранения, перевозки, реализации и утилизации для жизни или здоровья людей и окружающей среды;

размерную и функциональную совместимость и взаимозаменяемость в строительстве;

правила приемки и методы контроля в строительстве;

сокращение расхода топливно-энергетических ресурсов при строительстве и эксплуатации зданий и сооружений;

охрану окружающей среды, экологическую безопасность и соблюдение санитарных правил при осуществлении градостроительной деятельности (в том числе рациональное использование природных ресурсов) (письмо Госстроя РФ от 01.01.2001 г. N ЛБ-8381/9 "О применении статьи 46 Федерального закона "О техническом регулировании").

Также должны соблюдаться требования законодательства Российской Федерации, нормативных технических документов федеральных органов исполнительной власти (обязательные требования действующих строительных норм и правил) в части, не противоречащей Федеральному закону от 01.01.2001 г. N 184 "О техническом регулировании" (в ред. от 01.01.2001 г.) и ГрК РФ. Инженерные изыскания и отдельные их виды могут выполняться физическими или юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, выполняющим инженерные изыскания. В частности, в соответствии с п. 2 ст. 47 ГрК РФ, виды работ по инженерным изысканиям, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Как уже отмечалось, основанием для выполнения инженерных изысканий является заключаемый в соответствии с § 4 главы 37 ГК РФ договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, к которому прилагаются техническое задание и программа выполнения инженерных изысканий. Субъекты данного договора совместно определяют состав работ, осуществляемых в ходе инженерных изысканий как основных, так и специальных видов, их объем и метод выполнения с учетом специфики соответствующих территорий и расположенных на них земельных участков, условия передачи результатов инженерных изысканий, а также иные условия. Требования к составу и оформлению задания и программы выполнения инженерных изысканий устанавливаются Министерством регионального развития Российской Федерации (далее - Минрегион России). Подрядчик (изыскатель) обязан при выполнении инженерных изысканий применять средства измерений, прошедшие метрологическую поверку (калибровку) или аттестацию.

Результаты инженерных изысканий оформляются в виде отчетной документации о выполненных инженерных изысканиях, состоящей из текстовой и графической частей, а также приложений к ней (в текстовой, графической, цифровой и иных формах), и отражающей сведения о задачах инженерных изысканий, о местоположении территории, на которой планируется осуществлять реконструкцию объекта капитального строительства, о видах, об объеме, о способах и о сроках проведения работ по выполнению инженерных изысканий в соответствии с программой инженерных изысканий, о качестве выполненных инженерных изысканий, о результатах комплексного изучения природных и техногенных условий указанной территории, в том числе о результатах изучения, оценки и прогноза возможных изменений природных и техногенных условий указанной территории применительно к объекту капитального строительства при осуществлении реконструкции такого объекта и после их завершения и о результатах оценки влияния реконструкции такого объекта на другие объекты капитального строительства (п. 4.1 ст. 47 ГрК РФ, п. 6 Положения о выполнении инженерных изысканий для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 г. N 20).

2. Как следует из законодательного определения понятия "проектная документация" (см. выше), проектная документация состоит из текстовой и графической частей. Текстовая часть содержит сведения в отношении объекта капитального строительства, описание принятых технических и иных решений, пояснения, ссылки на нормативные и (или) технические документы, используемые при подготовке проектной документации и результаты расчетов, обосновывающие принятые решения. Графическая же часть отображает принятые технические и иные решения и выполняется в виде чертежей, схем, планов и других документов в графической форме. В целях реализации в процессе реконструкции, капитального ремонта архитектурных, технических и технологических решений, содержащихся в проектной документации на объект капитального строительства, разрабатывается рабочая документация, состоящая из документов в текстовой форме, рабочих чертежей, спецификации оборудования и изделий.

Согласно письму Минрегиона РФ от 01.01.2001 г. N 15/36-СМ/08, до утверждения правил выполнения и оформления текстовых и графических материалов, входящих в состав проектной и рабочей документации, выполнение и оформление такой документации должно проводиться в соответствии с государственными стандартами системы проектной документации для строительства (СПДС), а также государственными стандартами единой системы конструкторской документации (ЕСКД) и иными действующими техническими документами. Следует также иметь в виду, что в случае, если для разработки проектной документации на объект капитального строительства недостаточно требований по надежности и безопасности, установленных нормативными техническими документами, или такие требования не установлены, разработке документации должны предшествовать разработка и утверждение в установленном порядке специальных технических условий (п. п. 3-5 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 г. N 87).

Разработка проектной документации, согласно письму ОАО "Центр методологии нормирования и стандартизации в строительстве" от 01.01.2001 г. N 478/СН "Разъяснения ОАО "ЦНС" о статусе СНиП ", осуществляется в соответствии с нормами ГрК РФ, постановления Правительства РФ от 01.01.2001 г. N 87. Проектная документация может разрабатываться применительно ко всему процессу работ по реконструкции, капитальному ремонту, также в отношении отдельных этапов реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства. Под этапом реконструкции, капитального ремонта понимается реконструкция (капитальный ремонт) одного из объектов капитального строительства, реконструкцию (капитальный) ремонт которого планируется осуществить на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных объектов капитального строительства на этом земельном участке, а также реконструкция (капитальный ремонт) части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от реконструкции (капитального ремонта) иных частей этого объекта капитального строительства. Необходимость разработки проектной документации на объект капитального строительства применительно к отдельным этапам работ устанавливается заказчиком и указывается в задании на проектирование. Возможность подготовки такой проектной документации должна быть обоснована расчетами, подтверждающими технологическую возможность реализации принятых проектных решений при осуществлении реконструкции, капитального ремонта по этапам. При этом, проектная документация в отношении отдельного этапа строительно-ремонтных работ разрабатывается в объеме, необходимом для осуществления данного этапа.

Согласно п. 12 ст. 47 ГрК РФ, в состав проектной документации объектов капитального строительства, наряду с результатами инженерных изысканий, включаются следующие документы (разделы):

пояснительная записка с исходными данными для реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, (с результатами инженерных изысканий, техническими условиями). Данный раздел проектной документации должен содержать в текстовой части реквизиты документа, на основании которого было принято решение о разработке проектной документации (федеральная целевая программа, программа развития субъекта РФ, комплексная программа развития муниципального образования, ведомственная целевая программа и другие программы; решение Президента РФ, Правительства РФ, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления в соответствии с их полномочиями; решение застройщика). В пояснительной записке указываются реквизиты задания на проектирование (если проектная документация подготавливалась на основании договора), отчетной документации по результатам инженерных изысканий; правоустанавливающих документов на объект капитального строительства; утвержденного и зарегистрированного плана земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства; документов об использовании земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, реквизиты технических условий, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно без его подключения к сетям инженерно-технического обеспечения общего пользования; документов о согласовании отступлений от положений технических условий; разрешений на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства объектов капитального строительства; актов (решений) собственника здания (сооружения, строения) о выведении из эксплуатации и ликвидации объекта капитального строительства (если необходим снос (демонтаж)); иных исходно-разрешительных документов; решения органа местного самоуправления о признании жилого дома аварийным и подлежащим сносу (при необходимости сноса жилого дома). Данные документы (их копии, оформленные надлежащим образом) в обязательном порядке должны прилагаться к пояснительной записке в полном объеме.

Также в пояснительную записку включаются сведения о функциональном назначении объекта капитального строительства, состав и характеристику производства, номенклатуру выпускаемой продукции (работ, услуг); сведения о потребности объекта капитального строительства в топливе, газе, воде и электрической энергии; данные о проектной мощности объекта капитального строительства, сведения о сырьевой базе, потребности производства в воде, топливно-энергетических ресурсах, комплексном использовании сырья, вторичных энергоресурсов, отходов производства (для объектов производственного назначения); сведения о земельных участках, изымаемых во временное и (или) постоянное пользование, обоснование размеров изымаемого земельного участка, если такие размеры не установлены нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, или правилами землепользования и застройки, или проектами планировки, межевания территории, если необходимо изъятия земельного участка; сведения о категории земель, на которых располагается (будет располагаться) объект капитального строительства; сведения о размере средств, требующихся для возмещения убытков правообладателям земельных участков (в случае их изъятия во временное и (или) постоянное пользование); сведения об использованных в проекте изобретениях, результатах проведенных патентных исследований; технико-экономические показатели проектируемых объектов капитального строительства; сведения о наличии разработанных и согласованных специальных технических условий (если разработка таких условий необходима); данные о проектной мощности объекта капитального строительства, значимости объекта капитального строительства для поселений (муниципального образования), а также о численности работников и их профессионально-квалификационном составе, числе рабочих мест (кроме жилых зданий) и другие данные, характеризующие объект капитального строительства (для объектов непроизводственного назначения); сведения о компьютерных программах, которые использовались при выполнении расчетов конструктивных элементов зданий, строений и сооружений; обоснование возможности осуществления реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства по этапам строительства с выделением этих этапов (при необходимости); сведения о предполагаемых затратах, связанных со сносом зданий и сооружений, переселением людей, переносом сетей инженерно-технического обеспечения (при необходимости); заверение проектной организации о том, что проектная документация разработана в соответствии с градостроительным планом земельного участка, заданием на проектирование, градостроительным регламентом, документами об использовании земельного участка для строительства (в случае если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или в отношении его не устанавливается градостроительный регламент), техническими регламентами, в том числе устанавливающими требования по обеспечению безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасного использования прилегающих к ним территорий, и с соблюдением технических условий;

схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка. Данный раздел отражает характеристику земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства; обоснование границ санитарно-защитных зон объектов капитального строительства в пределах границ земельного участка (в случае необходимости определения указанных зон в соответствии с законодательством Российской Федерации); обоснование планировочной организации земельного участка в соответствии с градостроительным и техническим регламентами либо документами об использовании земельного участка (если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или в отношении его не устанавливается градостроительный регламент); технико-экономические показатели земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства; обоснование решений по инженерной подготовке территории, в том числе решений по инженерной защите территории и объектов капитального строительства от последствий опасных геологических процессов, паводковых, поверхностных и грунтовых вод; описание организации рельефа вертикальной планировкой; описание решений по благоустройству территории; зонирование территории земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства, обоснование функционального назначения и принципиальной схемы размещения зон, обоснование размещения зданий и сооружений (основного, вспомогательного, подсобного, складского и обслуживающего назначения) объектов капитального строительства, схем транспортных коммуникаций, обеспечивающих внешние и внутренние (в том числе межцеховые) грузоперевозки, характеристику и технические показатели транспортных коммуникаций (при наличии таких коммуникаций) (для объектов производственного назначения); обоснование схем транспортных коммуникаций, обеспечивающих внешний и внутренний подъезд к объекту капитального строительства - для объектов непроизводственного назначения.

Данный раздел также должен включать схему планировочной организации земельного участка с отображением: мест размещения существующих и проектируемых объектов капитального строительства с указанием существующих и проектируемых подъездов и подходов к ним; границ зон действия публичных сервитутов (при их наличии); зданий и сооружений объекта капитального строительства, подлежащих сносу (при их наличии); решений по планировке, благоустройству, озеленению и освещению территории; этапов строительства объекта капитального строительства; схемы движения транспортных средств на строительной площадке; план земляных масс; сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к существующим сетям инженерно-технического обеспечения; ситуационный план размещения объекта капитального строительства в границах земельного участка, предоставленного для размещения этого объекта, с указанием границ населенных пунктов, непосредственно примыкающих к границам указанного земельного участка, границ зон с особыми условиями их использования, границ территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, а также с отображением проектируемых транспортных и инженерных коммуникаций с обозначением мест их присоединения к существующим транспортным и инженерным коммуникациям (для объектов производственного назначения);

архитектурные, конструктивные и объемно-планировочные решения. Раздел "Архитектурные решения" включает описание и обоснование внешнего и внутреннего вида объекта капитального строительства, его пространственной, планировочной и функциональной организации; обоснование принятых объемно-пространственных и архитектурно-художественных решений, в том числе в части соблюдения предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства; описание и обоснование использованных композиционных приемов при оформлении фасадов и интерьеров объекта капитального строительства; описание решений по отделке помещений основного, вспомогательного, обслуживающего и технического назначения; архитектурных решений, обеспечивающих естественное освещение помещений с постоянным пребыванием людей; архитектурно-строительных мероприятий, обеспечивающих защиту помещений от шума, вибрации и другого воздействия; решений по светоограждению объекта, обеспечивающих безопасность полета воздушных судов (при необходимости); решений по декоративно-художественной и цветовой отделке интерьеров (для объектов непроизводственного назначения). В графической части данного раздела содержатся отображение фасадов, их цветовое решение (при необходимости); для объектов непроизводственного назначения - поэтажные планы зданий и сооружений с приведением экспликации помещений; иные графические и экспозиционные материалы, выполняемые в случае, если необходимость этого указана в задании на проектирование.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8