В договоре также указывается начальный и конечный сроки выполнения работы. При этом судебная практика исходит из того, что, если в договоре строительного подряда отсутствует условие о сроке выполнения работ, то он считается незаключенным. Проиллюстрируем это примером из практики: генеральный подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика установленных договором строительного подряда пеней за просрочку передачи технической документации для производства работ. Возражая против заявленного иска, ответчик сослался на то, что, поскольку в договоре подряда отсутствует условие о сроке выполнения работ, он считается незаключенным. Суд отказал в удовлетворении иска, поскольку условие о сроке окончания работ является существенным условием договора. В виду того, что в договоре это условие отсутствовало, в силу ст. 432 ГК РФ данный договор следует считать незаключенным. Таким образом, у заказчика не возникло обязательства по передаче документации, поэтому и пени, установленные этим договором, взысканию не подлежат (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 г. N 51).

Согласно ст. 740 ГК строительные работы должны выполняться подрядчиком в установленный договором срок. Следовательно, условие о сроке их выполнения является существенным для договора строительного подряда (в отличие от обычного подрядного обязательства) и без его согласования договор считается незаключенным.*(8) Срок договора строительного подряда представляет собой период времени, необходимый для осуществления предусмотренных в договоре работ. В графике производства работ должны быть согласованы также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки). Если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не предусмотрено договором, подрядчик несет ответственность за нарушение как начального и конечного, так и промежуточных сроков выполнения работы (ст. 708 ГК РФ). Продолжительность строительства устанавливается заказчиком и подрядчиком при заключении договора в днях, месяцах и годах. В договоре может указываться, как период, в течение которого должен быть построен объект, так и предельный срок строительства.

Основной обязанностью подрядчика является осуществление работ по капитальному ремонту, реконструкции в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

Техническая документация представляет собой комплект документов, разрабатываемый проектной организацией по договору с заказчиком. Техническая документация включает систему графических, расчетных и текстовых материалов, используемых при строительстве, реконструкции или капитальном ремонте, а также в процессе эксплуатации зданий и сооружений. Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон, и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.

Однако судебная практика придерживается точки зрения, что отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для признания договора незаключенным. Так, в арбитражный суд обратился подрядчик с иском о взыскании с заказчика неустойки за просрочку оплаты работ. В своих возражениях заказчик ссылался на то, что подрядчик обязан осуществить строительство и связанные с ним работы согласно технической документации. В связи с отсутствием технической документации, определяющей предмет договора, или соглашения о ее предоставлении, договор следует считать незаключенным. Суд удовлетворил иск о взыскании неустойки, так как обязательство не выполнено к установленному сроку и отклонил доводы заказчика по следующим основаниям. В договоре стороны предусмотрели, что обязанностью подрядчика является постройка хозблока из бруса площадью 6 на 8 метров, и указана договорная цена этих работ. До заключения договора заказчик был ознакомлен с типовым образцом хозблока, возводимого подрядчиком. Следовательно, это свидетельствовало о том, что сторонами фактически был определен предмет договора. У сторон не возникло разногласий по этому предмету договора, и они сочли возможным приступить к его исполнению, и заказчик принял результат работ по акту. Совокупность указанных обстоятельств не дает оснований считать договор незаключенным в связи с отсутствием технической документации (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 г. N 51).

Подрядчик, обнаруживший в ходе строительных работ не учтенные в технической документации работы и в связи с этим необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику. При неполучении от заказчика ответа на свое сообщение в течение десяти дней, если законом или договором строительного подряда не предусмотрен для этого иной срок, подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. Заказчик освобождается от возмещения этих убытков, если докажет отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ. Если же подрядчик не сообщил об этом заказчику и не приостановил работы, он лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков, если не докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика, в частности в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства.

При этом, исходя из судебной практики по этим вопросам, подрядчик, не сообщивший заказчику о необходимости выполнения дополнительных работ, не учтенных в технической документации, не вправе требовать оплаты этих работ и в случае, когда такие работы были включены в акт приемки, подписанный представителем заказчика.

Так, например, подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика суммы, не доплаченной последним за выполненные дополнительные работы. Суд в удовлетворении иска отказал в виду того, что подрядчик о необходимости выполнения дополнительных работ, не учтенных в технической документации, не сообщил заказчику, а произвел их без согласия последнего и включил в акт приемки работ наряду с работами, выполненными в соответствии с договором. Заказчик своего согласия на эти работы не давал и впоследствии. Поскольку подрядчиком была нарушена обязанность, предусмотренная п. 3 ст. 743 ГК РФ, он не вправе требовать от заказчика оплаты дополнительных работ и в том случае, если акт приемки работ подписан представителем заказчика, так как этот акт подтверждает лишь факт выполнения подрядчиком работ, а не согласие заказчика на оплату дополнительных работ (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 г. N 51).

При согласии заказчика на проведение и оплату дополнительных работ подрядчик вправе отказаться от их выполнения лишь в случаях, когда они не входят в сферу профессиональной деятельности подрядчика либо не могут быть выполнены подрядчиком по не зависящим от него причинам.

Заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ. Внесение в техническую документацию изменений в большем объеме осуществляется на основе согласованной сторонами дополнительной сметы. Подрядчик вправе требовать пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на десять процентов, а также возмещения разумных расходов, которые понесены им в связи с установлением и устранением дефектов в технической документации (ст. ст. 743, 744 ГК РФ).

На подрядчика также возлагается обязанность по обеспечению строительных работ материалами, в том числе деталями и конструкциями, или оборудованием, если, конечно, договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение работ в целом или в определенной части осуществляет заказчик. Сторона, в обязанность которой входит обеспечение строительства, несет ответственность за обнаружившуюся невозможность использования предоставленных ею материалов или оборудования без ухудшения качества выполняемых работ, если не докажет, что невозможность использования возникла по обстоятельствам, за которые отвечает другая сторона.

В целях защиты внутреннего рынка страны от необоснованного применения новых материалов, изделий, конструкций и технологий, от которых зависят надежность, безопасность и долговечность зданий и сооружений, а также создания благоприятных условий для устранения технических барьеров при внедрении в строительстве прогрессивных отечественных и зарубежных достижений Правительством РФ принято постановление от 01.01.2001 г. N 1636 "О Правилах подтверждения пригодности новых материалов, изделий, конструкций и технологий для применения в строительстве", согласно которому, новые, в том числе ввозимые из-за рубежа, материалы, изделия, конструкции и технологии, требования к которым не регламентированы действующими строительными нормами и правилами, государственными стандартами, техническими условиями и другими нормативными документами, могут применяться в строительстве (в том числе реконструкции, расширении, техническом перевооружении и ремонте зданий и сооружений) после подтверждения их пригодности для применения в условиях строительства и эксплуатации объектов на территории Российской Федерации (п. 1).

Пригодность новой продукции подтверждается техническим свидетельством Государственного комитета РФ по жилищной и строительной политике, которое является документом, разрешающим применение в строительстве на территории Российской Федерации новой продукции при условии ее соответствия приведенным в свидетельстве требованиям. Техническое свидетельство выдается с учетом обязательных требований строительных, санитарных, пожарных, промышленных, экологических, а также других норм безопасности, утвержденных в соответствии с действующим законодательством (п. п. 3, 4 Правил подтверждения пригодности новых материалов, изделий, конструкций и технологий для применения в строительстве).

В случае обнаружившейся невозможности использования предоставленных заказчиком материалов или оборудования без ухудшения качества выполняемых работ и отказа заказчика от их замены подрядчик вправе отказаться от договора строительного подряда и потребовать от заказчика уплаты цены договора пропорционально выполненной части работ.

Заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. При обнаружении отступления от условий договора строительного подряда, которые могут ухудшить качество работ, или иные их недостатки, заказчик обязан немедленно заявить об этом подрядчику, поскольку заказчик, не сделавший такого заявления, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки (ст. 748 ГК РФ).

Одной из основных обязанностей заказчика является приемка работ. Согласно ст. 753 ГК РФ, заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке, которую он организует и осуществляет, как правило, за свой счет. В предусмотренных законом или иными правовыми актами случаях в приемке результата работ должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления. Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом, и акт подписывается другой стороной.

В случаях, когда это предусмотрено законом или договором строительного подряда либо вытекает из характера работ, выполняемых по договору, приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания. В этих случаях приемка может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний.

Данные положения подтверждаются и судебной практикой. Так, например, Подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика стоимости работ, выполненных по договору строительного подряда. В обоснование иска он представил акт приемки выполненных работ, подписанный только подрядчиком. Заказчик подписать акт отказался. Заказчик иска не признал, поскольку по условиям договора приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания. Такие испытания проводились, но их результат оказался отрицательным, а повторных испытаний подрядчик не проводил, что и послужило основанием для отказа от подписания заказчиком акта приемки. Подрядчик, возражая против доводов заказчика, заявил, что выявленные при предварительном испытании дефекты устранены, и необходимости в повторных предварительных испытаниях не было. Поэтому заказчик отказался от подписания акта необоснованно. Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал, мотивируя тем, что первоначально предварительные испытания дали отрицательный результат, необходимо было провести такие испытания повторно. При отсутствии положительных результатов испытаний заказчик имел право отказаться от подписания акта приемки работ (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 г. N 51).

Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.

В пункте договора, регулирующем сдачу-приемку результатов работ целесообразно указать этапы сдачи-приемки, если они предусмотрены, и порядок взаимодействия сторон на каждом этапе: уведомления о завершении этапа работ, порядок проведения предшествующих приемке испытаний (обследования конструкций, пуско-наладочных работ инженерного и технологического оборудования, экологической экспертизы), порядок оформления документов (актов) на сдачу результата работ подрядчиком и приемку его заказчиком, сам порядок приемки и т. п. (п. 3.2.5 Методических рекомендаций от 01.01.2001 г. N 12).

Следует иметь в виду, что наличие акта приемки работ, подписанного заказчиком, не лишает заказчика права представить суду возражения по объему и стоимости работ, что подтверждается и материалами практики арбитражных судов. Подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика стоимости выполненных работ на основании двусторонних актов приемки и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами. Отказываясь от оплаты, заказчик полагает, что фактически работы выполнены в меньшем объеме, а при расчете их стоимости применены цены, не предусмотренные договором. Судом первой инстанции исковое требование было удовлетворено, так как работы приняты заказчиком, а поэтому подлежат оплате. Апелляционная инстанция, изменяя решение суда первой инстанции, сослалась на предусмотренное договором ежемесячное перечисление подрядчику части договорной цены, соответствующей объему произведенных работ. Представленные ответчиком доказательства подтвердили, что объемы по отдельным видам работ и их сметная стоимость, указанная в акте, завышены. Однако это не освобождало заказчика от обязанности оплатить фактически выполненные работы по согласованным ценам. Поэтому требование о взыскании основного долга удовлетворено частично и на взысканную сумму начислены проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные ст. 395 ГК РФ (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 г. N 51).

После приемки результатов работ у заказчика возникает обязанность по оплате выполненных подрядчиком работ в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно. При этом, подрядчик вправе требовать выплаты ему аванса либо задатка только в случаях и в размере, указанных в законе или договоре подряда.

В соответствии со ст. 747 ГК РФ и корреспондирующим ей положениями п. п. 4, 5 ст. 52 ГрК РФ, на заказчика или застройщика возлагается ряд обязанностей по подготовке земельного участка для строительства и объекта капитального строительства для реконструкции или капитального ремонта, а также по передаче лицу, осуществляющему строительство, материалов инженерных изысканий, проектной документации, разрешения на строительство. При необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства. В случае, если при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства предусмотрен государственный строительный надзор, застройщик или заказчик заблаговременно, но не позднее, чем за семь рабочих дней до начала строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства должен направить в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации извещение о начале таких работ с приложением соответствующих документов.

Согласно ст. 742 ГК РФ, договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, используемых при строительстве, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски. В договоре следует предусматривать страхование различных строительных рисков: риск случайной гибели или случайного повреждения объекта недвижимости, материала, оборудования и другого имущества, используемого при реконструкции, капитальном ремонте, либо ответственность за причинение при осуществлении указанных видов работ вреда другим лицам. Возмещение затрат подрядчика, связанных со страхованием строительных рисков, производится заказчиком в пределах одного процента от сметной стоимости строительства объекта. Сторона, на которую возлагается обязанность по страхованию, должна предоставить другой стороне доказательства заключения ею договора страхования на условиях, предусмотренных договором строительного подряда, включая данные о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках. При этом, страхование не освобождает соответствующую сторону от обязанности принять необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая.

Если при выполнении строительства и связанных с ним работ обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению договора строительного подряда, каждая из сторон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по устранению таких препятствий. Сторона, не исполнившая этой обязанности, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что соответствующие препятствия не были устранены (ст. 750 ГК РФ).

Межведомственной комиссией по подрядным торгам при Госстрое РФ рекомендуется также включать в договор условия и разделы: о гарантиях качества по сданным работам, имущественной ответственности сторон, охранных мероприятиях, журнале производства работ, строительной площадке, скрытых работах, изменении условий реализации договора, порядке расторжения договора, конфиденциальности, дополнительные условия. В качестве последних в тексте договора рекомендуется указывать, что вся проектно-сметная документация должна иметь штамп и надпись заказчика "К производству работ". Все Приложения и Дополнительные соглашения являются неотъемлемой частью договора. Указываются количество подлинных экземпляров, в которых составлен договор. Поскольку много узких и конкретных вопросов выносится в приложения к договору, которых накапливается значительное количество, рекомендуется в одном из разделов договора привести полный перечень документов, прилагаемых к договору, с указанием стороны договора, обеспечивающей формирование каждого из этих документов (либо обеих сторон, если документ фиксирует некоторую их договоренность) (п. 3.2.22 Методических рекомендаций от 01.01.2001 г. N 12).

В договор строительного подряда может быть также включено условие о гарантиях и поручительствах, которые относятся к способам обеспечения надлежащего исполнения договоров. Включение в договорные отношения поручителей (гарантов), в качестве которых обычно выбираются организации, известные высокой платежеспособностью (банки, страховые организации, государственные и муниципальные органы и др.), повышает ответственность не только между сторонами договора, но и их поручителями (гарантами), и тем самым страхует участников договоров от возможных потерь, вызванных нарушением обязательств партнером. Применение поручительств и гарантий выгодно обеим сторонам договора подряда, поскольку:

включение гаранта (поручителя) в подрядные отношения существенно повышает надежность исполнения договора и компенсирует (или даже предотвращает) возможные убытки пострадавшей стороны, вызванные нарушением обязательств со стороны партнера;

применение поручительств (гарантий) выгодно и стороне, нарушившей условия договора (в первую очередь под влиянием внешних факторов), - после исполнения гарантии (поручительства) гарант (поручитель) предоставляет нарушителю возможность компенсировать издержки гаранта (поручителя) по исполнению поручительства (выплаты гарантийной суммы) с рассрочкой и на более льготных условиях, чем выплата санкций партнеру;

для подрядных организаций использование гарантий и поручительств дает возможность участвовать в подрядных торгах и существенно расширить "портфель заказов" за счет получения подрядов от ранее не работавших с ними заказчиков;

для организаций-заказчиков предоставление гарантий и поручительств подрядчиками, в свою очередь, расширяет возможность работы с новыми подрядчиками и их отбора, в том числе с помощью тендеров;

для подрядных организаций гарантии, предоставленные заказчиком, дают возможность обеспечить бесперебойное финансирование строительства (Методические рекомендации по разработке условий договоров подряда на строительство по гарантиям и поручительствам, утвержденным протоколом Минстроя РФ от 01.01.2001 г. N 6).

Условиями поручительства должны оговариваться обязательства поручителя перед кредитором отвечать за исполнение должником его обязательств (полностью или частично) по основному договору, вознаграждение поручителя за предоставленное поручительство (если такое вознаграждение предусмотрено), обязательства должника по информированию поручителя в случае исполнения им обеспеченных поручительством обязательств перед кредитором, порядок взаиморасчетов сторон в случае, если поручитель исполнит обязательства за должника. В случае если поручительство обеспечивается залогом, другим поручительством или гарантией, в договоре оговариваются условия удержания задатка, залога или исполнения, обеспечивающего поручительства (гарантии) при исполнении обязательств поручителя.

Поскольку договором подряда предусмотрены обязательства как подрядчика перед заказчиком, так и заказчика перед подрядчиком, требование предоставить гарантию (поручительство) третьих лиц за надлежащее исполнение обязательств контрагентом может выдвигать любая из сторон договора. Таким образом, при заключении договора подряда не только заказчик может потребовать от подрядчика предоставить гарантию (поручительство), но и подрядчик имеет право потребовать гарантию от заказчика. Предоставление конкретных гарантий (поручительств) той и (или) другой стороной является предметом договоренности обеих сторон. Гарантией (поручительством) за исполнение обязательств по договору подряда и субподряда могут покрываться такие виды ответственности подрядчика, как надлежащее качество выполненных работ, в том числе в течение установленного договором срока гарантийной эксплуатации реконструированного (отремонтированного) объекта; несоблюдение установленных сроков производства и завершения строительно-монтажных работ; гибель и повреждение незавершенного строительством объекта (его частей) в период производства строительно-монтажных работ (до передачи заказчику), имущества, принадлежащего заказчику и переданного им на период строительства подрядчику; гибель и повреждение принадлежащих или арендованных подрядчиком строительных машин и механизмов, строительных материалов и конструкций, находящихся на стройплощадке; причинение вреда третьим лицам в период производства строительно-монтажных работ (в том числе работникам самой подрядной организации) вследствие ненадлежащего качества подрядных работ. Со стороны заказчика гарантия (поручительство) может покрывать ответственность за несвоевременную приемку и оплату надлежаще выполненных строительно-монтажных работ (построенного объекта или его частей); за несвоевременность и неполноту финансирования строительства, за ненадлежащее оформление всех разрешений на производство строительно-ремонтных работ (в случае, если реконструкция, ремонт прерываются вследствие обнаружения отсутствия или недостаточности таких разрешений); за несвоевременность предоставления подрядчику и качество проектно-сметной документации и поставленных материалов и оборудования; за гибель и повреждение принятых у подрядчика частей зданий, за исключением случаев, когда причиной этого является низкое качество выполнения работ подрядчиком.

Такое распределение ответственности между сторонами договоров подряда (субподряда) может изменяться в зависимости от конкретных условий этих договоров. Указанные виды ответственности сторон, как правило, покрываются страхованием (гибель или повреждение находящегося на строительной площадке имущества, объектов незавершенного строительства, вызванные действием чрезвычайных обстоятельств, ответственность подрядчика и заказчика за ущерб, нанесенный третьим лицам в период строительства, возмещение расходов по устранению дефектов в период гарантийной эксплуатации построенного объекта); выплатой неустоек (просрочка при исполнении обязательств, штрафы, за низкое качество выполненных подрядчиком работ, использование некачественных строительных материалов и конструкций и др.); поручительствами и банковскими гарантиями (риск несостоятельности контрагентов по договору подряда, которая может быть вызвана их недостаточной квалификацией, ошибками в деятельности, гибелью имущества или незавершенного объекта, неудовлетворительным финансовым положением, необходимостью удовлетворения санкций контрагентов, в т. ч. уплатой неустоек, и рядом других причин).

Таким образом, гарантия и поручительство являются такими формами обеспечения обязательств, которые полностью покрывают ответственность по тем или иным обязательствам сторон вне зависимости от причины нарушения этих обязательств. Это могут быть как субъективные причины, например, низкая квалификация подрядчика, так и объективные - гибель имущества вследствие пожара (п. п. Методических рекомендаций по разработке условий договоров подряда на строительство по гарантиям и поручительствам).

Определение правовой природы возникновения отношений по реконструкции, капитальному ремонту, переустройству и перепланировке объектов недвижимости, субъектов этих отношений, их взаимных прав и обязанностей, позволяет перейти к более подробному рассмотрению сущности каждого из вышеперечисленных видов строительных работ.

§ 1.3. Капитальный ремонт: понятие, сущность, виды.

Определив виды объектов недвижимости, которые подлежат капитальному ремонту, реставрации или перепланировке (переустройству), а также субъектов, управомоченных на их осуществление, следует установить, в чем же заключается суть указанных работ. Толкование данных терминов имеется во многих словарях, энциклопедиях, справочниках, научной и учебной литературе, однако, изначально следует обратиться к законодательным дефинициям, поскольку они носят обязательный характер и при разрешении правовых конфликтов, в т. ч. в суде, будут применяться в первую очередь.

Однако и здесь имеются определенные проблемы, в связи с тем, что зачастую такие определения либо четко не сформулированы, либо содержатся в различных нормативных актах. В частности, несмотря на то, что ГрК РФ в ст. 1 даны определения некоторых понятий, используемых в сфере градостроительства, в частности градостроительная деятельность, реконструкция и т. п., термины "ремонт", "капитальный ремонт" в ней не раскрываются. В целом, ремонт производственных зданий и сооружений представляет собой комплекс технических мероприятий, направленных на поддержание или восстановление первоначальных эксплуатационных качеств как здания и сооружения в целом, так и их отдельных конструкций (п. 3.1 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденных постановлением Госстроя СССР от 01.01.2001 г. N 279, далее - Положение). Ремонтные работы, как правило, подразделяются на два вида: текущий и капитальный. Основным критерием такого подразделения является периодичность проводимых ремонтов: текущий ремонт осуществляется с периодичностью до 1 года; капитальный ремонт - с периодичностью более 1 года. На практике существуют и другие, более дробные классификации ремонтов (подъемный ремонт, средний ремонт и др.).

Сущность термина "капитальный ремонт" в определенной степени можно выявить исходя из анализа п. 1 ст. 48 ГрК РФ, в которой установлено, что капитальный ремонт объектов капитального строительства представляет собой ремонт, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов. Однако данное определение не дает полного представления об особенностях капитального ремонта. Суть данного термина раскрывается в действующих в настоящее время подзаконных нормативных актах. Так, в приложении N 1 к Ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденных приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 01.01.2001 г. N 312 (далее - ВСН 55-88 (р)) и действующие до настоящего времени, под капитальным ремонтом понимается ремонт здания с целью, восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

П. 3.11. Положения к капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относит такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых к зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.).

Таким образом, капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых объектов. Полная смена изношенных деревянных стен на новые или замена деревянных стен на каменные или бетонные, а также перекладка каменных стен в объеме более 20% (единовременно) может производиться только за счет средств на капитальное строительство, если это экономически целесообразно.

Не допускается за счет средств, предназначенных на капительный ремонт, производить затраты по надстройке зданий и различным пристройкам к существующим зданиям и сооружениям, устройство новых ограждений предприятия, а также работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения здания или сооружения, повышенными нагрузками и другими новыми качествами (п. 3.12-3.14 Положения). Организация капитального ремонта должна осуществляться с максимальным применением механизмов и сборных конструкций и деталей, с обеспечением высокой производительности труда и возможно минимальной стоимости работ. Стандартные типовые конструкции и детали должны изготовляться на предприятиях промышленности, а нестандартные - в мастерских ремонтно-строительных организаций. Применение строительных механизмов должно осуществляться на основе заранее продуманных решений, обеспечивающих эффективное их использование.

При этом следует максимально использовать средства малой механизации. При проведении капитального ремонта допускается замена изношенной конструкции из менее прочного и недолговечного материала на конструкции из более прочного и долговечного материала, за исключением полной замены основных конструкций, срок службы которых является наибольшим. Например, в безлесных районах целесообразно изношенные деревянные покрытия и перекрытия заменить на сборные железобетонные. При производстве капитального ремонта не допускается замена существующих конструкций другими, не соответствующими действующим техническим условиям и нормам для нового строительства. Одновременно с проведением капитального ремонта и за счет тех же средств допускается осуществление некоторых работ по улучшению благоустройства здания. При этом в первую очередь ассигнования должны быть направлены на работу по капитальному ремонту.

При капитальном ремонте жилых домов следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления.

Капитальный ремонт в домах, подлежащих сносу, восстановление и благоустройство которых выполнять нецелесообразно в течение ближайших 10 лет, допускается производить в виде исключения только в объеме, обеспечивающем безопасные и санитарные условия проживания в них на оставшийся срок (п. п. 2.Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 01.01.2001 г. N 170).

Работы по капитальному ремонту делятся на две группы:

1) комплексный капитальный ремонт, при котором производится восстановление всех изношенных конструктивных элементов, сетей, систем, устройств и инженерного оборудования;

2) выборочный капитальный ремонт, при котором производится смена или ремонт отдельных конструктивных элементов, частей здания, отдельных участков систем, сетей, коммуникаций и устройств, инженерного оборудования, вышедшего из строя. При необходимости может производиться капитальный ремонт отдельных элементов здания или объекта (конструкций и технических устройств, составляющих здание, предназначенных для выполнения заданных функций), а также внешнего благоустройства. Вид капитального ремонта зависит от технического состояния зданий, назначенных на ремонт, а также качества их планировки и степени благоустройства.

Комплексный капитальный ремонт предусматривает в основном замену инженерных систем, сетей и оборудования, а также приведение в технически исправное состояние всех конструктивных элементов и выполнение работ по повышению благоустройства. При проведении ремонта следует применять материалы, обеспечивающие нормативный срок службы ремонтируемых конструкций и систем. Состав работ должен быть таким, чтобы после проведения капитального ремонта жилой дом полностью удовлетворял всем эксплуатационным требованиям. Комплексный капитальный ремонт с перепланировкой помещений предусматривает изменение планировки жилых зданий, с улучшением основных технико-экономических показателей. При этом виде ремонта жилых домов, исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм, могут выполняться надстройки, пристройки, встройки, повышение уровня инженерного оборудования, включая строительство наружных сетей (кроме магистральных), производится замена изношенных и морально устаревших конструкций, инженерного и санитарно-технического оборудования на современное, более надежное и эффективное, улучшающие эксплуатационные свойства зданий, выполнение мероприятий, повышающих архитектурную выразительность зданий, благоустройство прилегающих к зданию территорий (п. 3.2, 3.3 ВСН 55-88 (р)).

Выборочный капитальный ремонт назначается для выполнения необходимых работ, которые не могут быть приурочены к очередному комплексному ремонту. Как правило, выборочный капитальный ремонт производится в случаях:

когда комплексный ремонт здания может вызвать серьезные помехи в работе предприятия в целом или отдельного цеха;

при большом износе отдельных конструкций, угрожающем сохранности остальных частей зданий;

при экономической нецелесообразности проведения комплексного ремонта здания.

При выборочном капитальном ремонте производится ремонт фасада, кровли, ремонт и замена отдельных участков инженерных коммуникаций, систем и сетей, отдельных видов оборудования. При проведении выборочного капитального ремонта необходимо в первую очередь предусматривать ремонт тех конструкций, от которых зависит нормальный ход технологического процесса (водопровода, теплоснабжения, вентиляционных систем и установок по кондиционированию воздуха, канализации и т. п.), а также конструкций, от исправности которых зависит сохранность остальных частей здания или сооружения (кровли, водосточной сети, водопроводно-канализационных устройств и т. п.). Выборочный капитальный ремонт в зависимости от условий эксплуатации соответствующих конструкций или видов инженерного оборудования должен осуществляться по мере их износа. В п. 7.5. Положения по организации капитального ремонта жилых зданий в г. Москве, утвержденного распоряжением Премьера Правительства Москвы от 01.01.2001 г. N 223-РП (в ред. от 01.01.2001 г.) определено, что при проведении комплексного капитального ремонта производственных зданий с прекращением основного производства ремонтные работы должны быть организованы в три смены.

Порядок производства капитального ремонта должен регулироваться детальными календарными планами, в которых предусматривается также поступление конструкций, деталей и материалов. Планы ремонта жилищного фонда должны увязываться с планами перспективного развития административных округов и города в целом, с учетом утвержденных генеральных планов городов и сельских поселений, проектов планировки, проектов застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры, схем развития инженерных сетей, проектных предложений по реконструкции кварталов, групп домов, крупных жилых образований, зон транспортных магистралей. Планы капитального ремонта жилищного фонда включают основные натуральные (тыс. кв. м общей отремонтированной площади, тыс. кв. м кровли, фасадов и др.) и расчетно-стоимостные показатели, обеспечивающие выполнение натуральных показателей (п. 3.5 ВСН 55-88 (р)).

Периодичность проведения капитального ремонта, согласно приложениям N 5-7 к Положению, устанавливается отдельно для зданий, сооружений, конструктивных элементов в зависимости от их капитальности и условий эксплуатации (в нормальных условиях, в агрессивной среде и при переувлажнении, при вибрационных нагрузках). Комплексный и выборочный капитальный ремонт жилых зданий осуществляется на основании долгосрочных и годовых планов. На основании этих планов составляются сводные планы ремонта жилищного фонда района, административного округа, города. В военных городках с застройкой, включающей значительное количество зданий и объектов, требующих капитального ремонта, следует планировать его проведение групповым методом с одновременным охватом ремонтными работами групп зданий различного назначения в пределах квартала или микрорайона (п. 68 Приложения к Приказу Минобороны РФ от 01.01.2001 г. N 260 "Об утверждении Руководства по техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту зданий и объектов Министерства обороны Российской Федерации").

В виду этого, капитальный ремонт подразделяют на плановый (комплексный и выборочный) и неплановый (аварийный). Аварийный неплановый ремонт выполняется для ликвидации последствий внезапных аварий, повреждений конструкций и элементов здания, оборудования, сетей и коммуникаций, вызванных стихийными бедствиями, экстремальными условиями и ситуациями и др.

В настоящее время в законодательстве отсутствует единый нормативный акт, который бы определял продолжительность капитального ремонта, да это было бы и нецелесообразно, поскольку проведение ремонтных работ осуществляется на договорной основе, где стороны самостоятельно определяют сроки выполнения работ. Однако существует ряд нормативных актов, определяющие продолжительность осуществления капитального ремонта. Так, согласно п. 75 приложения к приказу Минобороны РФ от 01.01.2001 г. N 260, при составлении проектов титульных списков капитального ремонта КЭУ военного округа обязано предусматривать выполнение ремонтных работ, как правило, в течение календарного года.

Работы по капитальному ремонту зданий должны осуществляться, как правило, подрядным способом на основании договоров заказчиков с подрядчиками. Однако ведомственными нормативными актами может быть установлено иное. Так, например, согласно п. 88 приложения к приказу Минобороны РФ от 01.01.2001 г. N 260, работы по капитальному ремонту зданий и объектов осуществляются силами строительно-монтажных организаций Минобороны России, ремонтно-строительных организаций органов квартирно-эксплуатационной службы, хозяйственным способом силами воинских частей. И только в случаях отсутствия возможности выполнить ремонтные работы указанными организациями и военнослужащими воинских частей капитальный ремонт зданий и объектов может осуществляться силами строительных, ремонтно-строительных и других сторонних организаций, не входящих в состав Минобороны России. В последнем случае используемые цены, нормы, тарифы, расценки и сметные коэффициенты не должны превышать применяющихся ремонтно-строительными организациями военного округа, где расположен объект ремонта. Независимо от того, кто осуществляет ремонтные работы, при их производстве надлежит руководствоваться техническими условиями и указаниями по производству строительных работ и правилами приемки отдельных видов работ при строительстве зданий и сооружений. Кроме того, ремонтно-строительные работы также должны производиться с соблюдением действующих правил техники безопасности, охраны труда, правил противопожарной охраны и производственной гигиены.

Немаловажное значение раскрытие сущности понятия "капитальный ремонт" имеет и для бухгалтерского и налогового учета, поскольку ремонт основных средств (объекты недвижимости относятся к группе объектов основных средств) необходим для поддержания их в рабочем состоянии. Своевременно произведенный ремонт обеспечивает ритмичность работы предприятия, сокращает простои, увеличивает срок службы основных средств. Таким образом, ремонт является одним из видов восстановления объектов основных средств (п. 26 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств. ПБУ 6/01", утв. приказом Минфина от 01.01.2001 г. N 26н (в ред. от 01.01.2001 г.)).

Стоимость капитального ремонта определяется на основе сметы, составляемой по установленным для капитального ремонта ценам, нормам, тарифам и расценкам, действующим в регионе, где расположен объект ремонта. За счет средств, предназначенных на капитальный ремонт, оплачиваются затраты на строительно-монтажные работы, замену изношенного оборудования, проектно-сметные работы. В сметах необходимо предусматривать накладные расходы, плановые накопления, прочие работы и затраты. В сметной документации должен предусматриваться резерв на непредвиденные работы и затраты, распределяемый на две части: одну - предназначенную для оплаты дополнительных работ, вызванных уточнением проектных решений в ходе производства ремонта (резерв заказчика), и вторую - предназначенную для возмещения дополнительных затрат, возникающих в ходе ремонта при изменении способов производства работ против принятых в сметных нормах и расценках (резерв подрядчика). В состав работ по капитальному ремонту включаются также работы, относящиеся к текущему ремонту, но выполняемые в связи с производством капитального ремонта. Стоимость материалов и оборудования, полученных от разборки строительных конструкций и демонтажа оборудования, определяется с учетом затрат, необходимых для приведения указанных материалов (оборудования) в годное состояние. Цена возвратных материалов принимается как договорная в зависимости от уровня спроса и предложения, а также от объекта реализации (продажа населению, использование на собственные нужды, передача оптом подрядчику и т. п.). Стоимость материалов и изделий, полученных в процессе ремонта, учитывается как возвратная сумма, подлежащая обращению на финансирование капитального ремонта (п. п. 69,приложения к приказу Минобороны РФ от 01.01.2001 г. N 260).

При организации и ведении бухгалтерского и налогового учета зданий и сооружений существенное значение имеют следующие элементы:

квалификация ремонта на капитальный и текущий;

дифференциация работ по ремонту от работ по реконструкции;

состав затрат, которые могут быть включены в расходы по проведению ремонта или реконструкции;

способ проведения ремонта - подрядным или хозяйственным способом (включая осуществление работ силами вспомогательных производств).

Следует отметить, что для организации и ведения бухгалтерского учета в настоящее время вид проводимого ремонта значения не имеет - все расходы принимаются к учету в порядке, установленном учетной политикой (в объеме фактических расходов, за счет создаваемого резерва или посредством отчислений в состав расходов будущих периодов). Квалификация вида ремонта имеет значение для целей налогового учета (в том случае, если для целей налогообложения налогом на прибыль создается резерв расходов на ремонт основных средств и особенно тогда, когда резерв накапливается в течение срока, превышающего один налоговый период). Вместе с тем, затраты по осуществлению всех видов ремонта (которые включаются в текущие расходы) следует отличать от затрат на достройку, дооборудование, реконструкцию или модернизацию (расходы по которым относятся на увеличение стоимости объектов основных средств).

Общие правила принятия к налоговому учету расходов на ремонт основных средств установлены ст. 260 Налогового кодекса РФ (Часть вторая)" от 01.01.2001 г. N 117-ФЗ, (в ред. от 01.01.2001 г., далее - НК РФ)): расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат. При этом, для целей налогообложения не имеет значения, каким образом осуществляется ремонт - собственными силами или подрядным способом. В любом случае соответствующие расходы принимаются к учету в составе прочих.*(9)

Эффективность капитального ремонта должна определяться сопоставлением экономических и социальных результатов с затратами, необходимыми для их достижения. При этом экономические результаты должны выражаться в устранении физического износа и экономии эксплуатационных расходов, а социальные результаты - в улучшении бытоустройства и жилищных условий населения, условий работы обслуживающего персонала, повышении качества и увеличении объема услуг.

§ 1.4. Реконструкция: понятие, сущность.

Наряду с капитальным ремонтом одним из видов восстановления объектов капитального строительства является реконструкция, в широком смысле слова означающая коренное переустройство; перестройку по новым принципам; восстановление чего-либо по сохранившимся остаткам или описаниям.*(10) Этот вид строительных работ стал в последнее время довольно популярным. По большому счету, реконструкция - это не только и не столько ремонт здания, при котором либо полностью сохраняется фасад (а внутренние перекрытия, стены существенно изменяются), либо даже внешний антураж дома претерпевает существенные метаморфозы. Реконструкция в большей степени представляет собой фактическую перестройку здания.*(11) В п. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Законодатель в данной статье избрал смешанный путь: закрепив в ст. 1 общие черты понятия "реконструкция", а более глубокое содержание данного термина, раскрыв в последующих нормах ГрК РФ. Учитывая, что круг объектов недвижимости, подлежащих реконструкции достаточно широк, реконструкция объектов капитального строительства представляет собой комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей объекта капитального строительства (количества и площади помещений, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения качества обслуживания, увеличения объема услуг.*(12)

Реконструкция жилого дома, также как и реконструкция иных объектов капитального строительства, представляет собой комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей жилого дома (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади дома) или его назначения и осуществляемых в целях улучшения условий проживания и проведения эксплуатационных показателей жилого дома к уровню современных требований.

При реконструкции зданий, в частности, жилых домов, сооружений, исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:

изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований - их частичная разборка;

повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);

замену изношенных и морально устаревших конструкций и инженерного оборудования на современные, более надежные и эффективные, улучшающие эксплуатационные показатели жилого дома;

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8