Не допускается осуществление иных видов государственного надзора при реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, кроме государственного строительного надзора, а также государственного экологического контроля в отношении объектов, реконструкция, капитальный ремонт которых осуществляются в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации, в отношении объектов, связанных с размещением и обезвреживанием отходов I-V класса опасности, на землях особо охраняемых природных территорий (п. 6 ст. 54 ГрК РФ).

Для обеспечения строительного контроля, подрядчик обязан обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства, представителей застройщика или заказчика, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, извещать застройщика или заказчика, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков.

2. После фактического окончания реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, устранения всех нарушений, допущенных при реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства, оформления исполнительной документации, связанной с выполнением всех работ по реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, а также применением строительных материалов (изделий) осуществляется сдача-приемка реконструированного или отремонтированного объекта капитального строительства, которая оформляется актом о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов основных средств (форма данного акта N ОС-3 утверждена постановление Госкомстата РФ от 01.01.2001 г. N 7 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств"). В акте отражаются сведения о заказчике, исполнителе работ, номер договора, сроки исполнения работ, а также заключение комиссии о полноте выполненных работ, о проведенных испытаниях, изменениях в характеристике объекта, капитальным ремонтом, реконструкцией, сведения о том, кто сдал и кто принял реконструированный или отремонтированный объект капитального строительства. Акт подписывается членами приемочной комиссии или лицом, уполномоченным на приемку объектов основных средств, а также представителем организации (структурного подразделения), проводившей ремонт, реконструкцию, модернизацию. Утверждается руководителем организации или уполномоченным им лицом и сдается в бухгалтерию. Заказчик или застройщик, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора, извещает орган государственного строительного надзора об окончании указанных работ.

На основании данного извещения должностным лицом органа строительного надзора в течение семи рабочих дней после получения извещения назначается итоговая проверка, о проведении которой не позднее, чем за три рабочих дня до ее проведения, должностное лицо органа государственного строительного надзора уведомляет застройщика или заказчика. При проведении итоговой проверки визуальному осмотру подлежит реконструированный, отремонтированный объект капитального строительства в полном объеме (включая отдельные выполненные работы, строительные конструкции, участки сетей инженерно-технического обеспечения и примененные строительные материалы (изделия). Кроме того, проверке подлежат все акты (предписания, извещения) об устранении нарушений (недостатков), выявленных при осуществлении государственного строительного надзора и проведении строительного контроля. Результат проведенной итоговой проверки оформляется актом, который является основанием для обращения застройщика или заказчика за выдачей заключения о соответствии реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.

После оформления акта итоговой проверки заказчик (застройщик) обращается в орган государственного строительного надзора за получением заключения о соответствии реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, которое выдается в течение десяти дней после получения обращения. При отсутствии оснований для выдачи заключения орган государственного строительного надзора принимает решение об отказе в выдаче такого заключения. Заключение о соответствии или решение об отказе в выдаче такого заключения составляется в двух экземплярах, каждый из которых подписывается должностным лицом органа государственного строительного надзора, осуществлявшим итоговую проверку, и утверждается распоряжением (приказом) руководителя органа государственного строительного надзора. Первый экземпляр заключения о соответствии или решения об отказе в выдаче такого заключения направляется (вручается) должностным лицом органа государственного строительного надзора застройщику или заказчику, обратившемуся за выдачей заключения, или их представителям на основании надлежащим образом оформленного документа о представительстве. Второй экземпляр заключения о соответствии или решения об отказе в выдаче такого заключения остается в деле органа государственного строительного надзора.

Важно отметить, что принятие органом государственного строительного надзора решения об отказе в выдаче заключения о соответствии не препятствует повторному обращению застройщика или заказчика за выдачей заключения о соответствии после устранения причин, послуживших основанием для принятия органом государственного строительного надзора указанного решения.

Решения органов государственного строительного надзора нередко бывают предметом рассмотрения в судах. Так, например, постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01.01.2001 г. N А55-2546/08 были оставлены в силе судебные акты нижестоящих инстанций, которыми был признан законным и обоснованным отказ Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара в выдаче ООО "Позитив" заключения по выполненным строительным мероприятиям в нежилом помещении. Материалами дела было установлено, что Департаментом было вынесено решение о том, что выдать заключение о соответствии выполненных строительных мероприятий строительным нормам не представляется возможным, поскольку нарушен п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 01.01.2001 г. N 170, согласно которому не допускается расширять и пробивать проемы в стенах крупнопанельных зданий; отсутствует заключение ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области" и проект на изменение фасада, согласованного с Комитетом градостроительства и архитектуры Департамента строительства и архитектуры. Согласно заключению по инженерно-техническому обследованию строительных конструкций нежилых помещений жилого дома, реконструирован оконный блок с балконной дверью и проемом на лоджии. При этом частично демонтирован подоконный участок наружной стеновой панели. При этом в пространстве лоджии организованы кладовая и тамбур, к которому пристроено крыльцо. Согласно п. 2 ст. 51 ГрК РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.

В виду того, что произведенная реконструкция затрагивает конструктивные характеристики - устройство проема в несущей панели, доводы заявителя кассационной жалобы о том, что ему не требовалось разрешение на строительство, и, соответственно, не требуется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, судами рассматривались и признаны ошибочными. Кроме того, согласно ст. 12 Федерального закона от 01.01.2001 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" ввод объектов в эксплуатацию построенных и реконструированных объектов допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии таких объектов санитарным правилам. В суд и в Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара такое заключение заявителем не представлено. При указанных обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанции пришли к правильному выводу о том, что оспариваемое решение Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара об отказе обществу в выдаче заключения соответствует нормам действующего законодательства.

3. Одним из самых важных и ответственных моментов, завершающим весь процесс реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, - является ввод объекта в эксплуатацию. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. К заявлению прилагаются:

правоустанавливающие документы на земельный участок;

градостроительный план земельного участка; разрешение на строительство;

акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления реконструкции, капитального ремонта на основании договора);

документ, подтверждающий соответствие реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим работы;

документ, подтверждающий соответствие параметров реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство, за исключением случаев осуществления реконструкции, капитального ремонта объектов индивидуального жилищного строительства;

документы, подтверждающие соответствие реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

схема, отображающая расположение реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления реконструкции, капитального ремонта на основании договора);

заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, заключение государственного экологического контроля в отношении объектов, реконструкция, капитальный ремонт которых осуществляются в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации, на землях особо охраняемых природных территорий.

В законодательном порядке, в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет, данный перечень документов может быть расширен, причем такое право предоставляется Правительству РФ. Однако, при отсутствии такого нормативного акта требовать иные документы, не перечисленные в п. 3 ст. 55 ГрК РФ не допускается.

После принятия документов в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, орган, выдавший разрешение на строительство, обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов и провести осмотр объекта капитального строительства. Однако, если при реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства осуществляется государственный строительный надзор, осмотр такого объекта органом, выдавшим разрешение на строительство, не проводится. По итогам проверки орган, выдавший разрешение на строительство, выдает заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета, а именно состав сведений соответствующий графической и текстовой частям технического плана. Согласно п. п. 2-7 ст. 41 Федерального закона закон от 01.01.2001 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в ред. от 01.01.2001 г.), в техническом плане, также как и в разрешении на ввод в эксплуатацию, должны быть указаны сведения о здании, сооружении, помещении, сведения о части или частях такого объекта недвижимости. Указанные сведения отражаются в графической и текстовой форме.

Графические сведения представляют собой воспроизведение сведений кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также местоположения такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке. Помещение представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения план здания или сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения. Местоположение помещения устанавливается посредством графического отображения границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения, на плане этажа или части этажа здания либо сооружения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения на плане здания или сооружения либо на плане соответствующей части здания или сооружения. Текстовые сведения включают в себя данные о виде объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); кадастровый номер и дату внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке; кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номере этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описании местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение; площади здания или помещения.

Кроме того, в качестве дополнительных сведений могут рассматриваться кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение; адрес объекта недвижимости или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости; сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости; назначение здания, помещения; вид жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме; назначение сооружения; количество этажей (этажность), в том числе подземных этажей; материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание; почтовый адрес и (или) адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с собственником объекта недвижимости; год ввода в эксплуатацию здания или сооружения по завершении его строительства или год завершения его строительства.

Орган, выдавший разрешение на строительство, может принять решение и об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. Такими причинами могут быть отсутствие необходимых документов для получения разрешения, несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка или требованиям, установленным в разрешении на строительство, а также несоответствие параметров реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации. Следует отметить, что данное основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства.

Кроме того, основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, может быть и невыполнение застройщиком обязанности передать в орган, выдавший разрешение на строительство, сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности. В этом случае разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается только после передачи указанных документов. Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке.

Еще одним условием получения разрешения на ввод в эксплуатацию является обязанность застройщика безвозмездно передать копию схемы, отображающей расположение реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, для размещения такой копии в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию также является основанием для внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

§ 2.3. Правовые последствия самовольной реконструкции объектов капитального строительства.

Проблема правовых последствий самовольной реконструкции объектов капитального строительства достаточно сложна, поскольку новый объект недвижимости может быть создан как в результате его строительства, так и в процессе реконструкции (достройки, перестройки) уже существующего недвижимого имущества. В этом случае очень важно установить, является ли реконструированный объект самовольной постройкой или нет, от этого и будут зависеть правовые последствия для дальнейшей судьбы такого объекта. В судебной практике не сложилось единого мнения по этому поводу, поскольку в каждом конкретном случае данный факт устанавливается исходя из исследования фактических обстоятельств каждого конкретного дела.

В виду того, что судьба реконструированного объекта недвижимости зависит от признания его в качестве самовольной постройки, следует сначала более подробно остановиться на этом понятии, которое определено в ст. 222 ГК РФ. Исходя из положений указанной нормы, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, без получения на это необходимых разрешений, существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольным строением достаточно одного из вышеперечисленных оснований.

Положения ст. 222 ГК РФ не определяют, каким путем (строительство либо реконструкция) создается самовольная постройка, в связи с чем, данная норма может быть применена и в том, и в другом случае. В силу этого, теоретически, исходя из положений ГК РФ, реконструированный объект недвижимости может быть признан самовольной постройкой, если в результате реконструкции создан новый объект недвижимости, а сами работы производилась:

на земельном градостроительных и строительных норм и правил. участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

без получения на это необходимых разрешений;

с существенным нарушением

Так, например, например, Федеральным арбитражным судом Уральского округа было оставлено без изменения решение суда первой инстанции Арбитражного суда Удмуртской Республики от 01.01.2001 по делу N А71-1266/2006, которым на Щ. была возложена обязанность произвести снос самовольно возведенной постройки - пристроя к западной стороне фасада к зданию кафе "Гранд", выходящей за границы застроенной части объекта 755,3 кв. м. Из материалов дела следовало, что Щ., являясь собственником объекта недвижимого имущества - здания кафе "Гранд", осуществила реконструкцию летнего кафе, в результате чего возведен объект капитального строительства в виде каменного пристроя к зданию кафе "Гранд". Основанием для признания реконструированного здания самовольной постройкой послужили следующие обстоятельства, выявленные в ходе судебного разбирательства. обратилась в администрацию города с заявлением о разрешении произвести реконструкцию летнего кафе, расположенного на территории, прилегающей к кафе "Гранд" для работы в зимний период. Однако, отделом архитектуры и градостроительства администрации города в реконструкции летнего кафе было отказано до решения вопроса о границах земельного участка, предоставляемого предпринимателю для обслуживания здания кафе "Гранд", и переоформления прав на земельный участок. Судом также установлено, что земельный участок для строительства пристроя и для реконструкции существующего здания кафе предпринимателю Щ. не выделялся. Тем не менее, в нарушение норм, регулирующих осуществление застройки и проведения реконструкции объектов недвижимого имущества, ответчиком произведено строительство пристроя с западной стороны фасада к существующему зданию кафе "Гранд", в результате чего, увеличились внешние габариты строения, и изменилась площадь объекта недвижимого имущества.

Данный пример судебной практики наглядно демонстрирует основные критерии признания реконструированного здания самовольной постройкой. Однако, принципиальным остается вопрос о создании в результате реконструкции нового объекта недвижимости.

Например, Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.01.2001 г. N Ф04-7406/2007(39499-А45-39) решение от 01.01.2001 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-3117/2007-47/85 оставлено без изменения, в виду того, что суд первой инстанции обосновано отказал в признании права собственности на самовольную постройку, поскольку отсутствует факт создания нового объекта, а имеет место реконструкция существовавшего ранее объекта недвижимости. Как следует из материалов дела, истец просит признать за ним право собственности на самовольную постройку двухэтажное здание оптово-розничного магазина, созданное в результате реконструкции здания. При этом, в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства осуществления истцом действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для строительства спорного объекта. Истец также не представил суду доказательств, что эксплуатация созданного им объекта недвижимости безопасна, отвечает номам пожарной и экологической безопасности. Суд мотивировал свое решением тем, что отсутствует факт создания нового объекта, а имеет место реконструкция существовавшего ранее объекта недвижимости, что не может являться самовольной постройкой. Суд указал, что самовольная реконструкция объекта недвижимого имущества не порождает создание (строительство) самовольной постройки, в связи, с чем отсутствуют основания для применения ст. 222 ГК РФ. В качестве второго основания для отказа в иске суд указал то обстоятельство, что ответчик не оспаривает право собственности истца на объект недвижимости.

Анализ данного судебного решения свидетельствует о том, что, несмотря на иные допущенные нарушения, связанные с самовольной реконструкцией, основополагающим является непризнание реконструированного объекта недвижимости самовольной постройкой. Неисследование судами имеющих значение для правильного рассмотрения дела вопрос о том, создан ли в результате реконструкции спорного здания новый объект недвижимого имущества, является одним из оснований для отмены судебных решений судом вышестоящей инстанции как принятые без исследования значимых для дела обстоятельств, и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 01.01.2001 г. N Ф09-5094/07-С6).

Итак, основополагающим моментом для определения правовых последствий самовольной реконструкции объектов капитального строительства является признание (непризнание) реконструированного объекта недвижимости самовольной постройкой.

В случае, если реконструированный объект недвижимости признан самовольной постройкой, то основным правовым последствием возведения самовольной постройки является правило, что, в соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, в частности, он не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Еще более тяжкие последствия - это положения законодательства о том, что самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Однако, такие крайние меры касаются только тех, кто не имеет прав на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка.

Положениями п. 3 ст. 222 ГК РФ предусмотрена возможность легализации самовольно возведенной постройки для лиц, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которых находится земельный участок, где осуществлена постройка, путем обращения в суд. Однако, исключение составляет случай, когда сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. В случае признания судом права собственности на вновь созданное недвижимое имущество судебное решение по такому делу является основанием для государственной регистрации этого права в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 01.01.2001 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", для чего копии, вступивших в законную силу решений и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество, подлежат в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Согласно ст. 28 названного Закона, права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только в строго определенных случаях, а именно:

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом;

не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав;

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

на данный объект недвижимого имущества лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Копии актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю. В случае если решение суда не содержит сведений, которые государственный регистратор обязан внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственный регистратор или правообладатель при наличии в письменной форме заключения государственного регистратора вправе запросить суд о порядке исполнения данного решения (п. п. 6-8 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденных приказом Федеральной регистрационной службы от 01.01.2001 г. N 112). Обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта данного объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план данного объекта недвижимого имущества или иной документ, содержащий описание данного объекта недвижимого имущества ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов (п. 3 ст. 13, п. 1 ст. 17 Федерального закона от 01.01.2001 г. N 122-ФЗ).

Что касается внесудебного порядка легализации самовольной реконструкции объектов недвижимости, то здесь существует ряд проблем. Препятствия для приемки таких объектов в эксплуатацию во внесудебном порядке видятся, во-первых, в отсутствии предварительного разрешения на реконструкцию (что "включает" механизм ст. 222 ГК РФ) и отсутствии у органов местного самоуправления полномочий "узаконивать" самовольные постройки, а во-вторых, в значительном проценте износа данных объектов. Устранение данных препятствий позволило бы органу местного самоуправления оценивать соответствие реконструированного объекта в процессе приемки его в эксплуатацию, а необходимость обращения в суд возникала бы в одном случае, если бы орган местного самоуправления пришел к выводу о несоответствии реконструированного объекта капитального строительства установленным требованиям и настаивал бы на приведении объекта в прежнее состояние, а собственник реконструированного объекта требовал бы оставить объект в реконструированном состоянии.*(20)

Независимо от гражданско-правовых последствий самовольной реконструкции, лица, осуществившие реконструкцию без разрешения на строительство в случае, если для ее осуществления предусмотрено получение разрешений на строительство, влечет за собой привлечение виновных к административной ответственности по п. 1 ст. 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 01.01.2001 г. N 195-ФЗ (в ред. от 01.01.2001 г., далее - КоАП РФ), в виде наложения штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.

Однако, вопрос о привлечении виновных к тому или иному виду ответственности должен решаться каждый раз с учетом всех обстоятельств и причин, по которым соответствующее разрешение не было получено. Так, например, постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.01.2001 г. N А26-3620/2007 отменены решение Арбитражного суда Республики Карелия от 01.01.2001 г. и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда 25.09.2007 г. по делу А26-3620/2007 о привлечении ООО "С" к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ. Возложение судом административной ответственности за отсутствие разрешения на реконструкцию, признано вышестоящей инстанцией необоснованным, поскольку получение такого разрешения для ООО "С" исключено в силу норм градостроительного законодательства. Из материалов дела следует, что у ООО "С" отсутствовали какие-либо документы, подтверждающие его права на земельный участок, как под помещением магазина, так и под реконструированным входом. Из договора аренды помещения также не следовало, что ООО "С" предоставлены права на реконструкцию арендованного помещения, а также на обращение в соответствующие органы власти от имени собственника для получения каких-либо разрешающих документов, их согласования и прочих действий. При этом, из письма заместителя главы администрации муниципального района от 01.01.2001 г. следовало, что собственник помещения магазина - ООО "МП О" свои права на земельный участок на момент рассмотрения спора еще не оформил. Суд первой инстанции принял во внимание указанные обстоятельства и обоснованно указал, что ООО "С" не могло получить разрешение на реконструкцию, поскольку застройщиком по смыслу Градостроительного кодекса Российской Федерации оно не является, однако к административной ответственности за отсутствие данного разрешения привлек. Тем не менее, осуществление ООО "С" реконструкции входа в арендуемое им помещение, без согласия собственника и отсутствия каких-либо прав на совершение таких действий, не исключает возможность привлечения ООО "С" к гражданско-правовой ответственности.

Глава 3. Реставрация объектов культурного наследия.

§ 3.1. Порядок разработки научно-практической документации и получение разрешения на проведение работ по сохранению объектов культурного наследия.

1. В настоящее время проблема сохранения объектов культурного наследия достаточно актуальна. Термин "сохранение" в Федеральном законе от 01.01.2001 г. N 73-ФЗ трактуется широко, под ним понимаются ремонтно-реставрационные работы, направленные на обеспечение физической сохранности объекта культурного наследия, в том числе консервация объекта культурного наследия, ремонт памятника, реставрация памятника или ансамбля, приспособление объекта культурного наследия для современного использования, а также научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научно-методическое руководство, технический и авторский надзор (п. 1 ст. 40). В целях реализации федеральной целевой программы "Сохранение и развитие архитектуры исторических городов ( годы)" приказом Госстроя России от 01.01.2001 г. N 75 создано государственное учреждение "Федеральный центр по охране памятников архитектуры и градостроительного искусства".*(21) В состав комплекса мероприятий по сохранению и реставрации отдельных ансамблей и объектов архитектурно-градостроительного наследия, в частности, входит и ремонт, консервация, реставрация наиболее значимых памятников архитектуры и градостроительства с приведением характера их современного функционального использования в соответствие с историко-культурным значением.

Нормативное регулирование осуществления ремонтно-реставрационных работ*(22) объектов культурного наследия имеет определенные особенности (по сравнению с общими нормами градостроительного законодательства, регулирующего порядок реконструкции и ремонта объектов капитального строительства) обусловленные спецификой объектов, подлежащих ремонту и реставрации, о чем шла речь в главе 1 пособия. Согласно ст. 4 Федерального закона от 01.01.2001 г. N 73-ФЗ, объекты культурного наследия подразделяются на категории историко-культурного значения:

объекты культурного наследия федерального значения, т. е., объекты, обладающие историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры Российской Федерации, а также объекты археологического наследия;

объекты культурного наследия регионального значения, обладающие историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры субъекта Российской Федерации;

объекты культурного наследия местного (муниципального) значения, обладающие историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры муниципального образования.

Данное деление имеет практическое значение, в частности, и для осуществления ремонта и реставрации объектов культурного наследия, поскольку от категории указанных объектов зависит и порядок согласительно-разрешительных процедур, предшествующих осуществлению ремонтно-реставрационных работ, о чем пойдет речь далее. Кроме того, вопросы разграничения полномочий в отношении объектов культурного наследия нередко становятся предметом рассмотрения в судах. Так, например, Федеральным арбитражным судом Московского округа оставлено без изменения постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.01.2001 г. N 09АП-1618/07-АК по делу N А/, которым было признано недействительным постановление Правительства Москвы N 937 от 01.01.2001 г. "О проведении работ по реконструкции и реставрации усадьбы Дмитриевых-Мамонтовых по ул. Косыгина, д. 4". Выводы апелляционного суда о незаконности постановления Правительства Москвы основаны на том, что принято оно с превышением полномочий, поскольку решением о реконструкции, правительство по существу распорядилось федеральным имуществом. Принятие решения о строительстве жилого дома, на земельном участке, входящем в состав земель на которых расположен памятник истории культуры федерального значения, нарушает права собственника - Российской Федерации. Усадьба "Дмитриевых-Мамонтовых", состоящая из дворца, оранжереи и парка, постановлением Совета министров РСФСР от 01.01.2001 г. N 1327 "О дальнейшем улучшении дела охраны памятников в РСФСР" признана памятником государственного значения. Исходя из указанных норм, право собственности Российской Федерации на памятник истории культуры Усадьбы "Дмитриевых-Мамонтовых", состоящей из дворца, оранжереи и парка, возникло в силу закона. Указанный памятник внесен в реестр федерального имущества, пользованием которого является Институт химической физики им. , о чем свидетельствует свидетельство о внесении в реестр федерального имущества от 01.01.2001 г. Оспариваемое постановление противоречит указанным законодательным нормам и правомерно признано апелляционным судом недействительным. Как правильно указал апелляционный суд, на момент издания оспариваемого постановления, согласие собственника, , на проведение реконструкции не получено, что является нарушением прав собственника, который в силу п. 1 ст. 209 ГК РФ имеет право владения пользования и распоряжения. Принятие решений в области охраны и реставрации памятников культуры и искусства федерального значения находится в компетенции Министерства культуры и массовых коммуникаций РФ, Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, с которыми решение о проведении реконструкции не было согласовано.

Именно в силу особой значимости вышеназванных объектов законодатель устанавливает особый порядок их ремонта и реставрации, который урегулирован не нормами ГрК РФ, а специальными нормативными актами, в виду того, что в ГрК РФ прямо указано, что действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия (подп. 1 п. 4 ст. 36); при этом, к градостроительным отношениям применяется законодательство об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (п. 3 ст. 4). Среди специальных нормативных актов, прежде всего, следует назвать указанный Федеральный закон, а именно положения главы VII, а также Реставрационные нормы и правила РНиП 1.02.01-94 "Инструкция о составе, порядке разработки, согласовании и утверждении научно-проектной документации для реставрации недвижимых памятников истории и культуры", утвержденные приказом Минкультуры РФ от 01.01.2001 г. N 219 (далее - Инструкция) и другие нормативные акты.

Общие правила проведения работ по сохранению объекта культурного наследия определены в ст. 45 Федерального закона от 01.01.2001 г. N 73-ФЗ. Основаниями для проведения ремонтно-реставрационных работ в отношении объектов культурного наследия могут быть, утвержденные в установленном порядке:

плановые (реставрационные) задания или предписания государственного органа охраны памятников истории и культуры (охраны культурного наследия);

программы по сохранению и использованию памятников истории и культуры и их среды для городов и других поселений, включенных в Списки исторических городов и других поселений;

проекты районной планировки, проекты планировки, застройки и реконструкции городов и других поселений, имеющих памятники истории и культуры;

генеральные планы или схемы формирования и развития памятных мест, историко-культурных музеев и заповедников, заповедных территорий;

научно-реставрационные (технико-экономические) обоснования реставрации архитектурных ансамблей и комплексов;

акты технического состояния и определения планов работ по памятникам и благоустройству их территорий в охранных документах (охранном договоре, охранно-арендном договоре, охранном обязательстве);

указы Президента, постановления Правительства Российской Федерации и Правительств субъектов Российской Федерации, директивные акты органов исполнительной власти по реставрации недвижимых памятников истории и культуры.

Сама процедура осуществления ремонтно-реставрационных работ в отношении объектов культурного наследия достаточно сложна, в частности и за счет обязательного проведения согласительно-разрешительных мероприятий, предшествующих непосредственным работам по сохранению объекта культурного наследия. Данная процедура включает в себя следующие этапы:

согласование соответствующим органом охраны объектов культурного наследия задания на проведение работ;

разработка научно-проектной документации;

проведение государственной историко-культурной экспертизы;

получение разрешения на проведение указанных работ, выданных соответствующим органом охраны объектов культурного наследия,

осуществление контроля за проведением ремонтно-реставрационных работ.

2. Важное место в этом процессе занимает разработка научно-проектной документации, поскольку реставрация недвижимого памятника истории и культуры без научно-проектной документации не разрешается. Согласованная и утвержденная научно-проектная документация является обязательной для всех участников процесса реставрации. Научно-проектная документация разрабатывается в соответствии с заданием на разработку научно-проектной документации для реставрации недвижимого памятника истории и культуры. Задание составляется заказчиком, независимо от его принадлежности, юридического статуса, формы собственности и источников финансирования. Составление задания заказчик может поручить на договорных условиях научно-проектной реставрационной организации или частному лицу, имеющему необходимые лицензии. При этом, задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия составляется с учетом мнения собственника объекта культурного наследия либо пользователя объектом культурного наследия. Задание утверждается заказчиком после согласования его государственным органом охраны памятников истории и культуры.

Выдача задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия и разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, а также согласование проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия осуществляется в отношении объектов культурного наследия федерального значения органом исполнительной власти, осуществляющим функции в области охраны объектов культурного наследия. Согласно Административному регламенту Федеральной службы по надзору в сфере массовых коммуникаций, связи и охраны культурного наследия по исполнению государственной функции по выдаче разрешений и заданий на проведение работ по сохранению объектов культурного наследия, перечень которых устанавливается Правительством Российской Федерации, утвержденному приказом Федеральной службы по надзору в сфере массовых коммуникаций, связи и охраны культурного наследия от 01.01.2001 г. N 329 (далее - Административный регламент), таким органами являются центральный аппарат и территориальные управления Россвязьохранкультуры. В отношении объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения, выявленных объектов культурного наследия - в порядке, установленном законом субъекта РФ или муниципальным правовым актом.

Следует отметить, что для проведения противоаварийных работ согласование задания не требуется. Во всех других случаях, для согласования задания заявитель представляет лично или по почте заявление о согласовании задания и само задание, оформленное заявителем и согласованное с балансодержателем (собственником) и пользователем (арендатором) объекта культурного наследия. Представленные документы могут быть рассмотрены в центральном аппарате по поручению руководителя или заместителя руководителя Россвязьохранкультуры в соответствии с распределением обязанностей. При отсутствии поручения представленные документы направляются на рассмотрение в соответствующее территориальное управление. Заявитель уведомляется о направлении в соответствующее территориальное управление его документов на рассмотрение не позднее чем через три дня после их отправки. При поступлении от заявителя комплекта документов ответственный за прием документов регистрирует его, выдает копию заявления с указанием входящего номера и в течение двух дней передает руководителю, который назначает ответственного за согласование задания и также в течение двух дней направляет ему комплект документов. Ответственный за согласование сотрудник в срок, не превышающий трех дней, проводит анализ комплектности документов, правильности их заполнения, в том числе наличие подписей и печатей на документах, соответствия сведений, указанных в заявлении, сведениям, представленным в комплекте документов.

При выявлении оснований возврата заявления без рассмотрения ответственный сотрудник составляет письмо в адрес заявителя с уведомлением о возврате документации без рассмотрения, которое отправляется почтой заявителю. Заявление о согласовании задания, а также прилагаемые документы могут быть возвращены заявителю без рассмотрения с указанием основания возврата в случае, если в заявлении содержится неполный объем сведений; заявление от имени заказчика работ подано лицом, не имеющим на то полномочий, а также, если представлен неполный комплект документов, необходимых для выдачи задания. При наличии полного и правильно оформленного комплекта документов ответственный за согласование задания в течение трех дней проводит проверку представленной документации требованиям по сохранению объектов культурного наследия, на основании чего готовит проект распоряжения о согласовании задания или, при выявлении оснований для отказа, письмо об отказе в согласовании задания.

Отказ в согласовании задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия возможен в трех случаях, когда представленные документы не соответствуют требованиям законодательства по сохранению объектов культурного наследия.

Во-первых, в согласовании задания отказывается, если в представленной документации предусматривается изменение особенностей объекта культурного наследия, послуживших основаниями для его включения в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) и подлежащих обязательному сохранению. Во-вторых, заявленные работы не соответствуют режимам содержания территории и (или) зон охраны объектов культурного наследия. И в-третьих, намечаемые работы не направлены на сохранение объекта культурного наследия.

Если оснований для отказа и возвращения заявления не имеется, то уполномоченный орган осуществляет согласование и выдает заявителю лично (направляет по почте) согласованное задание в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения всех необходимых документов. Задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия помимо сведений об объекте культурного наследия, собственнике (пользователе), заказчике, реставрационной проектной организации, специализированных по видам работ проектных и производственных организаций, содержит данные о проектной документации по разделам, виде и составе демонстрационных материалов, порядке и условиях согласования проектной документации, требования по научно-методическому руководству и авторскому надзору, сведения о необходимости проведения экспериментальных работ по технологии и методам производства работ с указанием видов работ, исходной и разрешительной документация. Также должно быть указано, кем подготовлено задание с указанием привлеченных специализированных по видам проектных работ организаций (п. п., 20,,Административного регламента).

3. Получив согласованное задание, заказчик заключает договор генерального подряда с исполнителем, рекомендованным государственным органом охраны памятников истории и культуры для разработки научно-проектной документации. В частности, договор генерального подряда может быть заключен с исполнителем, получившим право генерального подряда на условиях подрядных торгов (тендеров). В случае заключения договоров подряда с несколькими исполнителями, заказчик обязан самостоятельно координировать разработку научно-проектной документации или поручить это на договорных условиях одному из исполнителей, как правило, специализирующемуся в области научно-проектных работ по реставрации недвижимых памятников истории и культуры, с уведомлением по этому вопросу государственного органа охраны памятников истории и культуры.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8