Основаниями для отказа в принятии проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, направленных на государственную экспертизу, являются либо несоответствие представленных документов по содержанию и форме требованиям законодательства, непредставление всех необходимых документов, либо подготовка их лицами, которые также не отвечает требованиям, предъявляемым к ним законодателем (например, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо не имеет свидетельства о допуске к соответствующим видам работ).

Заключив договор на проведение государственной экспертизы технической документации, который регулируется нормами ГК РФ о договоре возмездного оказания услуг, организация по проведению государственной экспертизы, после представления заявителем документов, подтверждающих внесение платы за ее проведение, приступает непосредственно к проведению самой экспертизы.

Предметом государственной экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов. Срок проведения государственной экспертизы не должен превышать три месяца. При этом, законодательством установлены более короткие сроки - не более сорока пяти дней при осуществлении государственной экспертизы в отношении результатов инженерных изысканий, которые направлены на государственную экспертизу до направления на эту экспертизу проектной документации; проектной документации или проектной документации и результатов инженерных изысканий в отношении жилых объектов капитального строительства, не относящихся к уникальным объектам; проектной документации или проектной документации и результатов инженерных изысканий в отношении объектов капитального строительства, строительство, реконструкция и (или) капитальный ремонт которых будут осуществляться в особых экономических зонах.

Более того, законодательством субъектов РФ могут устанавливаться более короткие сроки проведения государственной экспертизы в отношении объектов, государственная экспертиза проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий по которым проводится органами исполнительной власти субъектов РФ или подведомственными им государственными учреждениями (п. п. 29, 30 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий).

При выявлении в проектной документации и (или) результатах инженерных изысканий в процессе проведения государственной экспертизы недостатков (отсутствие (неполнота) сведений, описаний, расчетов, чертежей, схем и т. п.), организация по проведению государственной экспертизы незамедлительно уведомляет заявителя о выявленных недостатках и устанавливает при необходимости срок для их устранения. В случае если выявленные недостатки невозможно устранить в процессе государственной экспертизы или заявитель в установленный срок их не устранил, организация по проведению государственной экспертизы вправе отказаться от дальнейшего проведения экспертизы и поставить вопрос о досрочном расторжении договора, о чем письменно уведомит заявителя с указанием мотивов принятого решения.

Если реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства планируется осуществлять в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации, в отношении объектов, связанных с размещением и обезвреживанием отходов I-V класса опасности, на землях особо охраняемых природных территорий, то наряду с государственной экспертизой, здесь еще требуется проведение государственной экологической экспертизы. В этом случае проектная документация заявителями (заказчиками, застройщиками или уполномоченными кем-либо из них лицами) проектная документация для проведения градостроительной экспертизы и экологической экспертизы представляется непосредственно или направляется по почте с описью вложения в:

в Минрегион России - в отношении объектов, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт которых предполагается осуществлять на землях особо охраняемых природных территорий федерального значения, и особо опасных, технически сложных и уникальных объектов, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт которых предполагается осуществлять на землях особо охраняемых природных территорий регионального и местного значения, за исключением объектов, градостроительная экспертиза которых отнесена в соответствии с указами Президента РФ к полномочиям иных федеральных органов исполнительной власти;

б) в Министерство обороны Российской Федерации, Федеральную службу охраны Российской Федерации и Федеральную службу безопасности Российской Федерации - в отношении объектов, являющихся объектами военной инфраструктуры Вооруженных Сил Российской Федерации, и иными объектами обороны и безопасности, которые находятся в ведении указанных федеральных органов исполнительной власти и градостроительная экспертиза которых отнесена в соответствии с указами Президента РФ к полномочиям этих органов;

в) в орган исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный на проведение государственной экспертизы проектной документации, - в отношении объектов, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт которых предполагается осуществлять на землях особо охраняемых природных территорий регионального и местного значения, за исключением вышеуказанных объектов (п. 2, 4 Правил представления проектной документации объектов, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт которых предполагается осуществлять на землях особо охраняемых природных территорий, для проведения государственной экспертизы и государственной экологической экспертизы, утвержденных постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 г. N 822).

Обязательным условием принятия материалов на государственную экологическую экспертизу является наличие в них (в составе разделов объекта экспертизы или в виде приложений) данных по оценке воздействия на окружающую природную среду намечаемой хозяйственной и иной деятельности и экологическому обоснованию допустимости ее реализации. Объект экспертизы представляется в двух экземплярах, другие материалы - в одном экземпляре. Органы, уполномоченные на проведение экологической экспертизы, имеют право в процессе ее проведения запрашивать у заказчика дополнительную информацию, необходимую для оценки допустимости воздействия намечаемой деятельности на окружающую природную среду, в том числе данные специальных экологических исследований, результаты расчетов и анализов, иные материалы, необходимые для подготовки заключения государственной экологической экспертизы.

Срок проведения государственной экологической экспертизы определяется в зависимости от трудоемкости экспертных работ с учетом объема представленных на экспертизу материалов, природных особенностей территории и экологической ситуации в районе намечаемой деятельности и особенностей воздействия намечаемой деятельности на окружающую природную среду, но не должен превышать четырех месяцев. В процессе проведения государственной экологической экспертизы при необходимости могут быть изменены сроки ее проведения, но при этом общий срок ее проведения не должен превышать шести месяцев (п. п. 4, 6, 12 Положения о порядке проведения государственной экологической экспертизы, утвержденного постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 г. N 698).

Результатами проведения государственной экспертизы проектной документации и государственной экологической экспертизы проектной документации объектов, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт которых предполагается осуществлять на землях особо охраняемых природных территорий, являются соответствующие заключения. Результатом государственной экспертизы проектной документации является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, требованиям к содержанию разделов проектной документации, а также о соответствии результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов (в случае, если результаты инженерных изысканий были направлены на государственную экспертизу одновременно с проектной документацией). В случае, если результаты инженерных изысканий были направлены на государственную экспертизу до направления проектной документации на государственную экспертизу, результатом государственной экспертизы является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов. Согласно п. 2 приказа Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 01.01.2001 г. N 188 "О требованиях к составу, содержанию и порядку оформления заключения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий", заключение государственной экспертизы содержит четыре раздела: общие положения; основания для выполнения инженерных изысканий, разработки проектной документации; описание рассмотренной документации (материалов) и выводы по результатам рассмотрения. Уровень детализации сведений, отражаемых в заключении государственной экспертизы, определяется руководителем соответствующей организации по проведению государственной экспертизы. При этом, заключение должно быть конкретным, объективным, аргументированным и доказательным, формулировки выводов должны иметь однозначное толкование и соответствовать результатам экспертизы. Кроме того, не допускаются подчистки или приписки, зачеркнутые слова или исправления. Листы заключения должны быть прошиты (с указанием количества сшитых страниц), пронумерованы и скреплены печатью организации по проведению государственной экспертизы. Заключение подписывается государственными экспертами, участвовавшими в проведении государственной экспертизы, с указанием сферы деятельности государственного эксперта; его должности, а также должно указываться какой раздел (подраздел, части) заключения государственной экспертизы, каким экспертом подготавливался. Заключение государственной экспертизы утверждается руководителем организации по проведению государственной экспертизы либо должностным лицом, уполномоченным руководителем. Выдача заключения государственной экспертизы осуществляется на руки заявителю или путем направления заказного письма. Положительное заключение государственной экспертизы выдается в четырех экземплярах.

Заключение по результатам государственной экологической экспертизы должно содержать обоснованные выводы о допустимости (недопустимости) воздействия на окружающую природную среду хозяйственной и иной деятельности, которая подлежит государственной экологической экспертизе, и о возможности реализации объекта экспертизы. Положительное заключение государственной экологической экспертизы должно содержать выводы: о соответствии намечаемой деятельности экологическим требованиям, установленным законодательством Российской Федерации в области охраны окружающей природной среды; о допустимости намечаемого воздействия на окружающую природную среду; о возможности реализации объекта экспертизы. Государственная экологическая экспертиза считается завершенной после утверждения ее органом, уполномоченным на ее проведение. Заключение, подготовленное экспертной комиссией, приобретает статус заключения государственной экологической экспертизы со дня его утверждения (п. п. 20, 24 Положения о порядке проведения государственной экологической экспертизы).

При наличии отрицательного заключения государственной экспертизы проектной документации, проектная документация не может быть утверждена застройщиком или заказчиком. При этом, отрицательное заключение государственной экспертизы может оспариваться застройщиком или заказчиком в судебном порядке, а также застройщик или заказчик вправе направить повторно (два и более раза) проектную документацию и (или) результаты инженерных изысканий на государственную экспертизу после внесения в них необходимых изменений. В случае если недостатки, послужившие основанием для отрицательного заключения государственной экспертизы, можно устранить без возврата этих документов и заявитель не настаивает на их возврате, организация по проведению государственной экспертизы устанавливает срок для устранения таких недостатков. После их доработки заявитель представляет в организацию по проведению государственной экспертизы часть проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий с внесенными изменениями и справку с описанием этих изменений. Экспертной оценке при проведении повторной государственной экспертизы подлежит часть проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, в которую были внесены изменения, а также совместимость внесенных изменений с проектной документацией и (или) результатами инженерных изысканий, в отношении которых была ранее проведена государственная экспертиза (п. п. 44, 45 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий).

Проведение иных государственных экспертиз проектной документации, согласно п. 6 ст. 49 ГрК РФ не допускается.

При этом, застройщик или заказчик либо осуществляющее на основании договора с застройщиком или заказчиком подготовку проектной документации лицо по собственной инициативе может направить проектную документацию и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, на негосударственную экспертизу. Негосударственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий проводятся аккредитованными организациями на основании договора. Аккредитация организаций на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий проводится Минрегион России. Объектом негосударственной экспертизы являются проектная документация в полном объеме или ее отдельные разделы, а также результаты инженерных изысканий любого объекта капитального строительства (отдельного этапа строительства, реконструкции, капитального ремонта), в том числе объекта капитального строительства, проектная документация которого в соответствии с законодательством Российской Федерации подлежит обязательной государственной экспертизе.

Вопрос о том, что направляется на негосударственную экспертизу (проектная документация и (или) результаты инженерных изысканий), а также в каком объеме проектная документация подлежит проверке при проведении негосударственной экспертизы (в полном объеме, частично, если частично, то в какой части) и на предмет соответствия каким требованиям подлежат проверке проектная документация и (или) результаты инженерных изысканий, определяется в договоре. В виду этого, предметом негосударственной экспертизы проектной документации может быть оценка соответствия проектной документации техническим регламентам (в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности); результатам инженерных изысканий; сметным нормативам; градостроительным регламентам; градостроительному плану земельного участка; национальным стандартам; стандартам организаций; заданию на проектирование. Предметом негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий является оценка их соответствия требованиям технических регламентов и заданию на проведение инженерных изысканий.

Результатом негосударственной экспертизы является заключение, содержащее выводы либо о соответствии (положительное заключение), либо о несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации или ее разделов требованиям законодательства; а также о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов и (или) заданию на проведение инженерных изысканий. В заключении могут содержаться рекомендации по внесению изменений в проектную документацию и улучшению проектных решений. Заключение подписывается лицами, проводившими экспертизу, и утверждается руководителем экспертной организации. Для проведения негосударственной экспертизы заявитель вправе обратиться в одну или несколько экспертных организаций по своему усмотрению. Заключения, подготовленные различными экспертными организациями, имеют одинаковую юридическую силу и могут использоваться заявителем по своему усмотрению, в том числе прилагаться к заявлению на получение разрешения на строительство (п. п. 3-7, 9-10, 13 Положения о проведении негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденного постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 г. N 1070 "О негосударственной экспертизе проектной документации и результатов инженерных изысканий").

Следует иметь в виду, что направление проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий для проведения негосударственной экспертизы не освобождает застройщика (заказчика) от обязанности направить указанные документы на государственную экспертизу, если обязательное проведение государственной экспертизы предусмотрено законодательством Российской Федерации.

4. Следующим этапом, предшествующим непосредственному проведению работ по реконструкции и капитальному ремонту объектов недвижимости, является получение разрешения на строительство в случае, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (ст. 51 ГрК РФ). Выдача разрешения на строительство не требуется в случае реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенной реконструкции, установленные градостроительным регламентом, а также в иных случаях. В частности, в соответствии с Федеральным законом от 01.01.2001 г. N 191-ФЗ "О введение в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (в ред. от 01.01.2001 г.), выдача разрешения на строительство не требуется в отношении указанных объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до его введения в действие, а также до 1 января 2010 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию. Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 01.01.2001 г. N 169-ФЗ, разрешение на строительство также не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.

В зависимости от правового статуса земельного участка, на котором располагается объект капитального строительства, подлежащий реконструкции или капитальному ремонту, определяются и органы власти, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство. Так, разрешение на строительство на земельном участке, на который не распространяется действие градостроительного регламента или для которого не устанавливается градостроительный регламент, выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией. Если законодательством допускается изъятие, в том числе выкуп земельного участка, с размещенными на них объектами капитального строительства федерального, регионального или местного значения, подлежащими реконструкции, капитальному ремонту, то разрешение на строительство выдается уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

Во всех остальных случая разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства, подлежащий реконструкции или капитальному ремонту.

Для того, чтобы получить разрешение на строительство объекта капитального строительства застройщик должен представить в один из вышеперечисленных органов, в зависимости от их компетенции, заявление о выдаче разрешения на строительство, к которому прилагается пакет документов. Так, к заявлению обязательно должны быть приложены:

правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о праве собственности, аренды и т. п.);

градостроительный план земельного участка;

материалы, содержащиеся в проектной документации, включая пояснительную записку, схему планировочной организации земельного участка, выполненную в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия, схему планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам; схем, отображающих архитектурные решения; сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей. положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных законодательством;

разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в виду наличия земельного участка, размеры которого меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которого неблагоприятны для застройки);

согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

Так, например, предметом рассмотрения в трех судебных инстанциях был отказ в выдаче разрешения на строительство Комитета по управлению имуществом Балаковского муниципального образования Саратовской области в связи с отсутствием согласований жильцов дома и инженерных служб города, которое признанно судами законным и обоснованным по следующим основаниям. Отказ в удовлетворении заявленных требований (общества, которому отказали в выдаче разрешения на строительство), суды мотивировали отсутствуем решения общего собрания собственников помещений по вопросу о передаче в пользование нежилого помещения, о реконструкции нежилого помещения. Поскольку обществом не представлены документы, свидетельствующие о согласии всех правообладателей объекта о реконструкции, о согласовании по инженерному оборудованию, положительное заключение государственной экспертизы, судебная коллегия считает, что Администрация Балаковского муниципального образования Саратовской области не вправе была выдавать разрешение на реконструкцию объекта недвижимости, и такой отказ правомерен (Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01.01.2001 г. N А57-7226/05 (извлечение)).

К заявлению также может прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

Немного другой пакет документов требуется для получения разрешения на строительство в целях реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства. В этом случае застройщик вместе с заявлением о выдаче разрешения на строительство представляет правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка и схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Вышеперечисленные перечни документов, необходимых для получения разрешения на строительство, являются исчерпывающими: в п. 10 ст. 51 ГрК РФ прямо установлен запрет на истребование иных документов. Однако, следует иметь в виду, что с 1 января 2010 года будет запрещена выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Получив указанные документы, органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, в течение десяти дней обязаны провести проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению; соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

По результатам проведенной проверки уполномоченные органы выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. Основными причинами отказа являются отсутствие или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции. При этом отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

Форма разрешения на строительство утверждена постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 г. N 698 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию". Согласно Инструкции о порядке заполнения формы разрешения на строительство, утвержденной Приказом Министерства регионального развития РФ от 01.01.2001 г. N 120, в разрешении на строительство должно быть указано, кому именно оно выдается (Ф. И. О. гражданина, если основанием для выдачи разрешения на строительство является заявление физического лица, либо полное наименование организации, если основанием для выдачи разрешения на строительство является заявление юридического лица); на какой конкретно вид строительства: строительство, реконструкцию, капитальный ремонт (оставляется один из перечисленных видов строительства, на который оформляется разрешение на строительство, остальные виды строительства зачеркиваются); а также указывается наименование объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, адрес местонахождения, краткие проектные характеристики (общая площадь объекта капитального строительства; площадь земельного участка; количество этажей и или высота здания, строения, сооружения; строительный объем, в том числе подземной части; количество мест, вместимость, мощность, производительность; сметная стоимость объекта капитального строительства, по утвержденной в установленном порядке проектной сметной документации при реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов; удельная стоимость 1 кв. м. площади при реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов; количество очередей (пусковых комплексов) объекта капитального строительства). В случае выдачи разрешений на строительство для объектов в области использования атомной энергии указываются данные лицензии на право ведения работ в области использования атомной энергии, включающие право сооружения объекта использования атомной энергии.

Следует обратить внимание, что по заявлению застройщика разрешение на строительство может выдаваться на отдельные этапы реконструкции, что также должно быть отражено в самом документе: указывается наименование этапа реконструкции и дается описание такого этапа.

В разрешении на строительство также должен быть отражен срок его действия. Так, разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, а разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет. При этом, срок действия разрешения на строительство может быть продлен органами, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления. Важно иметь в виду, что при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства срок действия разрешения на строительство сохраняется.

Разрешение подписывается уполномоченным сотрудников, с расшифровкой его должности и подписи. Подлинность подписи удостоверяется печатью органа, уполномоченного на выдачу разрешения на строительство. Выдача разрешения на строительство осуществляется без взимания платы.

Выдача разрешения на строительство влечет за собой определенные последствия в виде обязанностей, возникающих как у уполномоченного органа, так и у застройщика. Так, органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, в течение трех дней со дня выдачи разрешения обязаны направить копию такого разрешения в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, в случае, если выдано разрешение на строительство объектов, реконструкцию, капитальный ремонт которых предполагается осуществлять на территориях двух и более субъектов РФ, посольств, консульств и представительств Российской Федерации за рубежом, в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации, в отношении объектов, связанных с размещением и обезвреживанием отходов I-V класса опасности, объектов обороны и безопасности, иных объектов, сведения о которых составляют государственную тайну, автомобильных дорог федерального значения, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) федерального значения, особо опасных, технически сложных и уникальных объектов. В отношении иных объектов капитального строительства копия разрешения на строительство направляется в орган исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора.

В свою очередь, застройщик, в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в уполномоченный орган, выдавший разрешение на строительство, сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

§ 2.2. Порядок осуществления капитального ремонта и реконструкции и ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства.

1. Логическим завершением процедур по заключению договора строительного подряда, а также установленных законом этапов подготовки, согласования проектной документации, является непосредственное осуществление капитального ремонта или реконструкции объекта капитального строительства. Основные права и обязанности заказчика и подрядчика, как правило, определяются договором строительного подряда (о них шла речь в § 1.2 главы 1 настоящего пособия), однако, в силу специфики указанных видов строительных работ, порядок осуществления, как реконструкции, так и капитального ремонта детально регламентируется еще целым рядом различных норм, правил, государственных стандартов. Немаловажным при осуществлении реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства является и строительный контроль, и строительный надзор, оказывающие существенное влияние на порядок и условия их проведения.

Так, прежде чем приступить к началу работ, застройщик или заказчик заблаговременно, но не позднее, чем за семь рабочих дней до начала реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, проектная документация на который подлежит государственной экспертизе, должен направить в органы государственного строительного надзора извещение о начале таких работ, с приложением копии разрешения на строительство; проектной документация в полном объеме, а в случаях выдачи разрешения на отдельный этап реконструкции в объеме, необходимом для осуществления соответствующего этапа реконструкции; копии документа о вынесении на местность линий отступа от красных линий; общего и специального журналов, в которых ведется учет выполнения работ; положительного заключения государственной экспертизы проектной документации. Такое извещение с прилагаемыми к нему документами является основанием для разработки должностным лицом органа государственного строительного надзора программы проведения проверок в течение семи рабочих дней с даты получения такого извещения (п. 6 Порядка проведения проверок при осуществлении государственного строительного надзора и выдачи заключений о соответствии построенных, реконструированных, отремонтированных объектов капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов, проектной документации (РД), утвержденного приказом Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору от 01.01.2001 г. N 1129).

Подрядчик, при осуществлении реконструкции или капитального ремонта объекта капитального строительства, обязан действовать в соответствии с заданием застройщика или заказчика, проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия. При осуществлении строительных работ по реконструкции и капитальному ремонту объектов капитального строительства обязательными условиями являются: наличие договора с заказчиком; наличие проектно-сметной документации при строительстве и реконструкции; наличие строительных элементов (строительные материалы, изделия, конструкции, оборудование); профессиональный уровень мастерства и квалификация исполнителя и его знания требований безопасности и санитарных норм; наличие нормативных и технических документов на осуществляемые работы. При оказании услуг по капитальному ремонту и реконструкции детали должны быть выполнены из сертифицированных материалов и защищены от воздействия неблагоприятных факторов окружающей среды (СНиП 2.03.11, СНиП 31-02).

Новая продукция должна быть пригодна для применения в условиях строительства и эксплуатации объектов на территории Российской Федерации и подтверждена техническим свидетельством. Проверке и подтверждению пригодности подлежит новая продукция, от которой зависят эксплуатационные свойства зданий и сооружений, их надежность и долговечность, безопасность для жизни и здоровья людей, их имущества, а также окружающей среды.

Не требует проверки и подтверждения пригодности новая продукция, запроектированная в полном соответствии с действующими строительными нормами и правилами, а также разработанная и поставляемая в соответствии с государственными стандартами или техническими условиями, утвержденными в установленном порядке (п. п. 3, 5 Правил подтверждения пригодности новых материалов, изделий, конструкций и технологий для применения в строительстве). В процессе осуществления работ по реконструкции и капитальному ремонту объектов капитального строительства должны быть обеспечены безопасность жизни и здоровья застройщика, охрана и безопасность труда в соответствии с требованиями СНиП III-4, СНиП 12-03. При необходимости разборки старых конструкций здания перед реконструкцией подрядчик должен разработать мероприятия по обеспечению безопасности выполнения работ. Пожарная безопасность при проведении строительных или ремонтных работ должна обеспечиваться в соответствии с требованиями ГОСТ 12.1.004. Внутренний газопровод должен отвечать требованиям СНиП 2.04.08. Источники тепловой энергии (в том числе печи и камины), варочные плиты и дымоходы должны быть размещены с учетом требований пожарной безопасности дома и в соответствии с требованиями СНиП 2.04.05. Электропроводка должна быть выполнена кабелем или изолированными проводами с оболочками, не распространяющими горение.

При оказании услуг по ремонту и строительству экологическая безопасность должна обеспечиваться соблюдением установленных требований охраны окружающей среды согласно действующим нормативным документам. В процессе оказания услуг по строительству и ремонту лакокрасочные, изоляционные, взрывоопасные или вредные вещества складируют в соответствии с требованиями действующей нормативной документации. Во время проведения строительных работ и по окончании их сточные воды, строительный мусор должны удаляться без загрязнения территории и водоносных горизонтов (СНиП 31-02) (ГОСТ Р ).

Ранее упомянутыми ВСН 61-89 (р) регулируется проектирование реконструкции и капитального ремонта жилых домов высотой до 16 этажей включительно. Согласно указанным нормам, при капитальном ремонте и реконструкции жилых домов, оборудованных лифтами грузоподъемностью до 350 кг, габариты лифтовых шахт, машинных помещений и площадок перед лифтами могут быть сохранены. При этом ширина площадки перед лифтом должна быть не менее 1 м. Если ширина одной этой площадки менее 1,2 м, то лифт должен иметь раздвижные двери. При невозможности применения стандартных лифтов допускается использовать выпускаемые промышленностью нестандартные лифты. Также допускается применять гидравлические лифты. Допускается сохранять существующие размеры тамбуров. При невозможности устройства тамбуров следует предусматривать двойные двери, в том числе с открыванием в разные стороны, оборудованные уплотняющими прокладками и дверными доводчиками. Существующие мусоропроводы в жилых домах при реконструкции и капитальном ремонте следует сохранять. Жилые дома с отметкой пола верхнего этажа от уровня земли 14 м и более должны быть оборудованы мусоропроводами. При оборудовании зданий мусоропроводами следует обеспечивать их воздухонепроницаемость и нормативную шумозащиту жилых помещений, примыкающих к мусоросборным камерам. В реконструируемых или капитально ремонтируемых домах с высотой жилых этажей более 2,8 м допускается сохранять существующую высоту этажей.

При реконструкции таких домов в пристраиваемых, - надстраиваемых или встраиваемых объемах допускается принимать высоту жилых этажей более 2,8 м, если это вызвано необходимостью композиционного объединения сохраняемой и возводимых частей здания. Допускается сохранение выступающих конструкций, если высота жилых помещений в свету от пола до низа этих конструкций составляет не менее 2,2 м, а дефицит объема жилых помещений при этом компенсируется увеличением площади.

При капитальном ремонте жилых домов, а также в случае пристройки дополнительных объемов меньшей или равной этажности без изменения планировки и замены конструкций в существующем здании, могут быть сохранены находящиеся в техническом состоянии, не требующем замены, деревянные междуэтажные перекрытия (за исключением перекрытий кухонь) при условии обеспечения предела их огнестойкости, соответствующего степени огнестойкости здания после его ремонта, межкомнатные перегородки с пустотами, ограниченными негорючими материалами, перекрытия с пустотами, если последние на участках примыкания соседних квартир заполнены негорючими материалами на длине не менее 25 см, лестничные площадки шириной, равной расчетной ширине марша, но не менее 1 м, балконы и лоджии независимо от их размеров. Пятиэтажные жилые дома не ниже III степени огнестойкости, а также десятиэтажные дома не ниже II степени огнестойкости при реконструкции допускается надстраивать одним этажом при условии устройства в нем и нижележащем этаже квартир в двух уровнях. При реконструкции следует обеспечивать возможность въезда в каждый замкнутый двор. Допускается сохранение замкнутых дворов площадью до 400 кв. м. без въезда. В реконструируемых домах высотой более двух этажей квартиры, все окна которых выходят в замкнутый двор, должны иметь переходные балконы между секциями или выходы на эвакуационные лестницы.

При капитальном ремонте жилых домов бесчердачные железобетонные крыши могут быть сохранены при соблюдении нормативных требований, если эти крыши по техническому состоянию и эксплуатационным качествам не подлежат замене. Бесчердачные крыши построечного выполнения многослойной конструкции с засыпным утеплителем подлежат замене. При замене следует устраивать чердачные крыши. Это лишь небольшой перечень условий, которые должны соблюдаться подрядчиками при осуществлении реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства. Порядок осуществления реконструкции и капитального ремонта регулируется также нормами СНиП "Безопасность труда в строительстве Часть 1. Общие требования", принятыми постановлением Госстроя России от 01.01.2001 г. N 80, СНиП "Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство", утвержденными постановлением Госстроя России от 01.01.2001 г. N 123, СНиП 1.04.03-85 "Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений", утвержденными постановлением Госстроя СССР и Госплана СССР от 01.01.2001 г. N 51/90 (в ред. от 01.01.2001 г.), ГОСТ Р ИСО "Системы менеджмента качества. Основные положения и словарь", принятым постановлением Госстандарта России от 01.01.2001 г. N 332-ст (в ред. от 01.01.2001 г.), СНиП "Организация строительства", одобренными постановлением Госстроя России от 01.01.2001 г. N 70 и др.

В процессе реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства подрядчиком (застройщиком или заказчиком), должен проводиться контроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства и в соответствии с технологией реконструкции, капитального ремонта контроль за выполнением которых не может быть проведен после выполнения других работ, а также за безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, если устранение выявленных в процессе проведения строительного контроля недостатков невозможно без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, за соответствием указанных работ, конструкций и участков сетей требованиям технических регламентов и проектной документации. До проведения контроля за безопасностью строительных конструкций должен проводиться контроль за выполнением всех работ, которые оказывают влияние на безопасность таких конструкций и в соответствии с технологией строительства, реконструкции, капитального ремонта контроль за выполнением которых не может быть проведен после выполнения других работ, а также в случаях, предусмотренных проектной документацией, требованиями технических регламентов, должны проводиться испытания таких конструкций.

По результатам проведения контроля за выполнением указанных работ, безопасностью указанных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения составляются акты освидетельствования указанных работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения. С момента начала работ и до их завершения подрядчик ведет журналы производства работ. Общий журнал работ, в котором ведется учет выполнения работ при реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства, является основным документом, отражающим последовательность осуществления реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, в том числе сроки и условия выполнения всех работ при реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства, а также сведения о строительном контроле и государственном строительном надзоре. Разделы общего журнала работ ведутся уполномоченными на ведение такого журнала представителями застройщика или заказчика, лица, осуществляющего строительство, органа государственного строительного надзора. Записи в общий журнал вносятся с даты начала выполнения работ по реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства до даты фактического окончания выполнения работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства.

Специальные журналы работ, в которых ведется учет выполнения работ при реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства, являются документами, отражающими выполнение отдельных видов работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства. Специальные журналы работ ведет уполномоченный представитель лица, осуществляющего строительство путем заполнения его граф начиная с даты выполнения отдельного вида работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства до даты фактического окончания выполнения отдельного вида таких работ. После завершения выполнения отдельных видов работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства заполненные специальные журналы работ передаются застройщику или заказчику (п. п. 3, 8,Порядка ведения общего и (или) специального журнала учета выполнения работ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства РД, утвержденного приказом Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору от 01.01.2001 г. N 7).

Журналы ведутся на русском языке, где каждая запись подписывается подрядчиком и представителем заказчика. Рекомендуется в журнале производства работ отражать весь ход работ и все значимые для отношений сторон события (моменты начала и окончания отдельных видов или комплексов работ, даты поставки материалов и оборудования, данные о проводимых ревизиях, испытаниях, задержках в ходе работ, вызванных различными обстоятельствами и т. п.). В общий и (или) специальный журналы заносятся также сведения и о результатах проверки. Замечания застройщика или заказчика, привлекаемых застройщиком или заказчиком для проведения строительного контроля лиц, осуществляющих подготовку проектной документации, о недостатках выполнения работ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства должны быть оформлены в письменной форме. Об устранении указанных недостатков составляется акт, который подписывается лицом, предъявившим замечания об указанных недостатках, и лицом, осуществляющим строительство. Кроме того, если заказчик не удовлетворен ходом и качеством работ, применяемых материалов или записями подрядчика, то он обязан изложить свое обоснованное мнение в журнале производства работ с указанием срока устранения допущенных отклонений. Подрядчик в течение укачанного срока исполняет указания представителя заказчика, о чем подрядчик обязан сделать отметку об исполнении в журнале производства работ. Заполненные журналы работ подлежат хранению у застройщика или заказчика до проведения органом государственного строительного надзора итоговой проверки.

На время проведения итоговой проверки журналы работ передаются застройщиком или заказчиком в орган государственного строительного надзора. После выдачи органом государственного строительного надзора заключения о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации журналов работ передаются застройщику или заказчику на постоянное хранение. Отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений.

В целях предупреждения, а также выявления и пресечения, допущенных застройщиком, заказчиком, лицом, осуществляющим реконструкцию, капитальный ремонт на основании договора с застройщиком или заказчиком, нарушений соответствия выполняемых в процессе реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства работ требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации в ходе проведения ремонтно-строительных работ в установленных законом случаях предусмотрено осуществление строительного надзора. Государственный строительный надзор осуществляется органом государственного строительного надзора с даты получения им извещения о начале работ до даты выдачи заключения о соответствии реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.

Государственный строительный надзор осуществляется в форме проверок, в ходе которых проверяется соблюдение требований к выполнению работ по подготовке объекта капитального строительства для реконструкции, работ по усилению и (или) монтажу фундамента и конструкций подземной и надземной частей, изменению параметров объекта капитального строительства, его частей и качества инженерно-технического обеспечения (при реконструкции), и требований к выполнению работ по подготовке объекта капитального строительства для капитального ремонта, ремонтно-восстановительных работ, включая работы по усилению фундамента и замене конструкций подземной и надземной частей, сетей инженерно-технического обеспечения (в том числе внутренних и наружных сетей), инженерных систем и оборудования (при капитальном ремонте). Такие проверки проводятся должностным лицом органа государственного строительного надзора, уполномоченным на основании соответствующего распоряжения (приказа) органа государственного строительного надзора и от его имени осуществлять такой надзор в соответствии с программой проверок, а также в случае обращений физических и юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления. Если в результате проведенной проверки выявляются нарушения, должностным лицом органа государственного строительного надзора составляется акт (в двух экземплярах), являющийся основанием для выдачи заказчику, застройщику или подрядчику (в зависимости от того, кто несет ответственность за допущенные нарушения) предписания об устранении таких нарушений. В предписании указываются вид нарушения, ссылка на технический регламент (нормы и правила), иной нормативный правовой акт, проектную документацию, требования которых нарушены, а также устанавливается срок устранения нарушений с учетом конструктивных и других особенностей объекта капитального строительства. Иные результаты проверки заносятся в общий и (или) специальный журналы (п. п. 8-11, 14, 15 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 г. N 54) (в ред. от 01.01.2001 г.)).

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8