Заявление подписывается заявителем (заявителями, если их несколько, с простановкой даты и расшифровкой подписей). К заявлению в обязательном порядке прилагаются:

правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии свидетельств о праве собственности, договоров найма, аренды и т. п.);

подготовленный и оформленный в установленном порядке проект (проектная документация) переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, поскольку и переустройство, и перепланировка связаны с внесением изменением в этот документ;

согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Несмотря на то, что, в соответствии с п. 3. ст. 26 ЖК РФ, орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме вышеперечисленных документов, представляется целесообразным представить еще и доверенность, выданную собственником помещения, другие документы, уполномочивающие представителя действовать от имени собственника. Должностным лицом, принявшим заявление с прилагаемыми к нему документами, заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

Орган местного самоуправления, приняв документы, рассматривает их на предмет их комплектности, подачи в надлежащий орган, соответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. В случае, если в представленной документации имеются недостатки, которые могут быть основанием для отказа в согласовании, орган местного самоуправления принимает решение об отказе. Согласно ст. 27 ЖК РФ, основаниями для отказа в согласовании могут быть:

непредставление, определенных ЖК РФ, документов;

представление документов в ненадлежащий орган;

несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Данный перечень оснований является исчерпывающим, что означает невозможность отказа в согласовании по другим основаниям. В виду этого, несмотря на то, что форма данного решения не определена законодательством, положения п. 2 ст. 27 ЖК РФ устанавливают, что решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на перечисленные виды нарушений. Следует обратить внимание, что в данном случае речь идет об отказе в рассмотрении вопросов о переустройстве и перепланировке, а не об отказе в самом производстве работ.*(26) Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения. Заявителю предоставляется право обжалования такого решения в судебном порядке.

Если же по результатам рассмотрения документов никаких отклонений не выявлено, орган местного самоуправления принимает решение о согласовании, форма которого также утверждена постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 г. N 266. Решение о согласовании оформляется на бланке органа местного самоуправления и должно отражать согласие органа местного самоуправления на осуществление конкретным лицом (заявителем) в отношении конкретного жилого помещения конкретного вида ремонтно-строительных работ (переустройство, перепланировку, переустройство и перепланировку) в соответствии с представленным проектом (проектной документацией). В решении также устанавливается срок производства ремонтно-строительных работ, а также режим их производства ремонтно-строительных работ, которые, как правило, определяются в соответствии с заявлением.

В случае если орган, осуществляющий согласование, изменяет указанные в заявлении срок и режим производства ремонтно-строительных работ, в решении излагаются мотивы принятия такого решения. Кроме того, в решении о согласовании должны указываться реквизиты нормативно-правовых актов субъекта РФ или органа местного самоуправления, в соответствии с требованиями которого, должны осуществляться данные виды работ. Также в решении определяется ответственное структурное подразделение и (или) должностное лицо, которое будет осуществлять контроль за исполнением этого решения. Решение о согласовании подписывается должностным лицом, осуществлявшим согласование, и удостоверяется печатью органа местного самоуправления. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Если решение о согласовании выдается лично, то заявитель (его представитель) расписывается в строке "Получил", с указанием даты получения и расшифровкой подписи. Если решение направлено в адрес заявителя по почте, то об этом, должностным лицом, направившим решение, также делается отметка на бланке решения с указанием даты отправки и подписью этого должностного лица.

Следует отметить, что согласно п. 4 ст. 26 ЖК РФ, весь период рассмотрения документов и принятия соответствующего решения не должен превышать сорока пяти дней.

3. Выданное органом местного самоуправления решение о согласовании является основанием для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, получив которое, заявитель собственными силами или на основании договора строительного подряда может приступать к производству строительно-ремонтных работ. При этом, если указанные работы выполняются для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила о бытовом подряде, предоставляющие заказчику дополнительные гарантии. Так, в соответствии со ст. 731 ГК РФ, подрядчик не вправе навязывать заказчику включение в договор дополнительной работы, что позволяет заказчику отказаться от оплаты работы, не предусмотренной договором. Более того, заказчик вправе в любое время до сдачи ему работы отказаться от исполнения договора подряда, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до уведомления об отказе от исполнения договора, и возместив подрядчику расходы, произведенные до этого момента в целях исполнения договора, если они не входят в указанную часть цены работы. Условия договора, лишающие заказчика этого права, ничтожны.

Непосредственный порядок осуществления перепланировки (переустройства) жилых помещений ЖК РФ и иными нормами федерального законодательства не урегулирован, в виду этого, в этой сфере продолжают действовать нормативные акты различных уровней, принятые до введения в действие ЖК РФ, но только в той, части, которая не противоречит нормам ныне действующего жилищного законодательства. Так, в частности, ранее упомянутое постановление правительства Москвы от 01.01.2001 г. N 73-ПП регулирует порядок проведения самого переустройства (перепланировки) в Москве. Согласно п. п. 4.1 данного постановления, начало разрешенных работ по переустройству помещений в жилом доме подлежит регистрации управляющим жилым домом в журнале по форме, установленной Мосжилинспекцией. Одновременно устанавливаются дата окончания работ, порядок и условия вывоза строительного мусора. О факте начала производства работ управляющий домом сообщает в подразделение Мосжилинспекции, которому поручен контроль за ходом работ. Одновременно управляющий жилым домом обязан установить порядок доступа к отключающим инженерным устройствам, ознакомить собственников (нанимателей) смежных помещений (расположенных по вертикали и горизонтали от перестраиваемого помещения) с намечаемыми мероприятиями по переустройству и составить с учетом их желания акты технического состояния этих помещений по установленной форме. Все работы, проводимые, в квартире должны фиксироваться в специальном журнале ремонтно-строительных работ: начало и окончание производства работ, виды и последовательность выполнения работ по датам, ответственные за выполнение работ, отметки представителей авторского и технического надзора, замечания контрольно-надзорных органов и т. д.

Исполнитель работ по переустройству квартиры - владелец квартиры или подрядная организация обязаны выполнять работы в строгом соответствии с условиями разрешительной и проектной документации, в установленные сроки, в соответствии с требованиями представителей авторского и (или) технического надзора, с составлением актов освидетельствования скрытых работ и т. д. Кроме того, еще до заключения договора, подрядчик, в соответствии со ст. 732 ГК РФ, обязан предоставить заказчику необходимую и достоверную информацию о предлагаемой работе, ее видах и об особенностях, о цене и форме оплаты, а также сообщить заказчику по его просьбе другие относящиеся к договору и соответствующей работе сведения. Данная обязанность подрядчика позволяет заказчику требовать расторжения заключенного договора подряда без оплаты выполненной работы, а также возмещения убытков в случаях, когда вследствие неполноты или недостоверности полученной от подрядчика информации был заключен договор на выполнение работы, не обладающей свойствами, которые имел в виду заказчик. При этом, подрядчик, не предоставивший заказчику информации о работе, несет ответственность и за те недостатки работы, которые возникли после ее передачи заказчику вследствие отсутствия у него такой информации.

В виду того, что переустройство и перепланировка жилого помещения производятся с целью благоустройства помещения, такие работы должны учитывать соответствующие строительные нормы и правила и не должны нарушать права и законные интересы иных лиц, проживающих в доме. Так, например, определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ был удовлетворен протест об отмене судебных решений нижестоящих инстанций, как вынесенных по неполно проверенным обстоятельствам дела, определив, что переустройство и перепланировка жилого и подсобных помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартир. Суд первой инстанции пришел к выводу, что в результате перепланировки дома жилищные условия нанимателей расположенных там квартир улучшаются. В основу решения суд положил заключение межведомственной комиссии о том, что предлагаемая ответчику Щ. перепланировка технически возможна, не нарушает санитарных и противопожарных норм. Однако суд не учел того, что в заключении комиссии нет выводов о том, повышает ли данная перепланировка благоустройство квартир, в том числе ответчиков, или наоборот, ухудшает. Между тем, как было установлено, исходя из приобщенного акта обследования квартиры N 2 этого дома помощником санитарного врача Б. (она же - член межведомственной комиссии), подход к квартире N 2 со двора неудобен и ухудшает жилищные условия из-за узкого неосвещенного переулка и отсутствия подъезда. Одним из доводов улучшения жилищных условий в результате перепланировки, по мнению суда, является то, что у сторон появляется реальная возможность обустроить в каждой квартире по туалету взамен уборной на улице. Данный вывод сделан также по недостаточно исследованным обстоятельствам, поскольку согласно указанному выше акту устройство туалета в квартире N 1 является нарушением санитарных правил. Согласно плану застройки дома, эксплуатация строения предусматривает пользование, как парадным, так и черным ходом, имеющими разное функциональное назначение. Поэтому оставление для каждой квартиры только одного входа может ухудшить жилищные условия для жильцов обеих квартир, это обстоятельство следовало учитывать при разрешении спора.

Таким образом, при решении вопроса о том, благоустраивается ли жилое помещение или нет в результате перепланировки (переустройства) следует исходить их технических норм и правил.

Основные работы по ремонту полов всех видов, кровель, облицовка наружных или внутренних стен различными материалами, оштукатуривание стен, потолков, колонн, подшивка потолков, а также облицовочные, малярные, обойные, стекольные, изоляционные работы должны быть выполнены по СНиП 3.04.01; монтаж внутренних санитарно-технических систем - по СНиП 3.05.01; монтаж сетей электроснабжения - по СНиП 3.05.06 в соответствии с правилами устройства электроустановок (ПУЭ) и ГОСТ 12.1.019; установка дверей, оконных рам, дверных и оконных коробок - по СНиП 3.03.01; ремонт и перекладка печей и дымоходов - по СНиП 2.04.05; работы по газоснабжению, согласно СНиП 2.04.05.

Согласно п. 1.7.3 Правила и норм технической эксплуатации жилищного фонда, перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается. Перепланировка квартир не должна приводить к снижению продолжительности инсоляции и ухудшению условий естественного освещения ниже нормативного уровня, поскольку квартиры с необеспеченными нормативными уровнями инсоляции или естественного освещения не должны использоваться как постоянное жилище. Расположенные рядом квартиры могут быть преобразованы в смежно-изолированные квартиры. При этом, каждая из составляющих квартир должна проектироваться в соответствии с требованиями по проектированию отдельных квартир, а сообщение между ними должно осуществляться через дверной проем шириной не менее 0,8 м, расположенный в стене или перегородке, разделяющей передние, внутренние коридоры или кухни. Допускается крепление приборов и трубопроводов уборных и ванных непосредственно к ограждающим жилые комнаты междуквартирным стенам и к их продолжениям вне пределов комнат, если стены выполнены из кирпича или естественного камня толщиной не менее 0,38 м и соблюдены нормативные требования по звукоизоляции. Замена элементов систем инженерного оборудования жилых помещений должна осуществляться с учетом фактического состояния элементов систем, определяемого методами визуального и инструментального обследования.

При перепланировке квартир, приводящей к изменению положения, размеров санитарно-технических кабин или устройству дополнительных санузлов, вытяжку из них следует проектировать путем устройства горизонтальных коробов или воздуховодов до места врезки в существующие вертикальные вентиляционные каналы и т. д. (п. п. 1., 2.3, 2.8, 4, 4.2.11 ВСН 61-89 (р)).

При этом, при переустройстве (перепланировки) жилых помещений не допускается проведение ремонтно-строительных работ, если ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в частности, затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам; переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания; в результате перепланировки предусматривается увеличение подсобной площади помещений за счет площади жилых комнат без изменения статуса (функционального назначения) последних в установленном порядке; нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций зданий или может произойти их разрушение; устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях; увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов перегородками из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир и т. п. При перепланировке (переустройстве) жилых помещений, как правило, не разрешается устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами; устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов; устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией (Приложение N 2 к постановлению Правительства Москвы от 01.01.2001 г. N 73-ПП).

За ходом и порядком производства работ следит управляющий жилым домом и специально созданный Мосжилинспекцией в каждом округе отдел надзора за переустройством помещений в жилых домах. Инспекторы отдела проводят плановые и выборочные (по жалобам соседей) проверки, по результатам которых устанавливаются: факты самовольного переустройства квартир, наличие, качество и состояние технической документации на производство работ, условия и последовательность приемки работ, конструкций, инженерного оборудования и т. д.

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Порядок создания и состав приемочной комиссии определяется, в виду отсутствия указаний об этом в федеральном законодательстве, нормативными документами органов местного самоуправления каждого конкретного муниципального образования. Как правило, комиссия назначается главой муниципального образования, в состав которой входят руководители отделов местной администрации, ведающие вопросами строительства и архитектуры. Также, при соответствующем согласовании, в комиссии могут принимать участие представители управляющей компании, инспектора экологического контроля, органов санитарно-эпидемиологического надзора, органов государственного пожарного надзора, представителей иных заинтересованных лиц.

Согласно вышеназванному постановлению правительства Москвы, завершенные работы по переустройству квартиры принимаются выездной приемочной комиссией, в состав которой входят представители: Мосжилинспекции, районной управы, управляющего жилым домом, автора проекта, исполнителя работ, владельца квартиры. Приемочная комиссия удостоверяет факт выполнения переустройства (перепланировки) жилого помещения в соответствии с разрешительной и проектной документацией и оформляет акт о произведенном переустройстве (перепланировке) жилого помещения. В акте необходимо указывать, что комиссией, с участием заказчика, подрядчика, собственника помещения и других лиц, которые должны присутствовать при приемке работ, произведен осмотр предъявленных к сдаче работ, выполненных в отношении жилого помещения (индивидуализирующие сведения, исходя из правоустанавливающих документов), что работы выполнены в установленные сроки. Как представляется, в акте должно быть отражено, какие именно изменения были произведены в жилом помещении в результате его перепланировки (переустройства), поскольку данные акта приемки являются основанием для внесения изменений в технический паспорт. В акте также должно быть указано, что комиссия установила соответствие указанных в перечне работ предъявленному проекту (проектной документации). В заключительной части акта должно содержаться решение комиссии о том, что предъявленные к сдаче работы принимаются без замечаний (с перечнем недоделок, подлежащих устранению в срок). Данный документ должен быть составлен в необходимом количестве экземпляров (в частности, один экземпляр остается у заявителя, один - у органа, согласовавшего переустройство, перепланировку и т. д.). Все эти экземпляры имеют одинаковую юридическую силу и идентичны по содержанию.

Согласно п. 2 ст. 28 ЖК РФ, акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в подведомственный Федеральному агентству кадастра объектов недвижимости организацию, осуществляющую деятельность по инвентаризации объектов капитального строительства (БТИ), поскольку только на основании акта приемочной комиссии о произведенном переустройстве (перепланировке) жилого помещения вносятся изменения в поэтажный план БТИ и экспликацию квартиры, технический паспорт квартиры.

§ 4.2. Самовольная перепланировка и порядок ее легализации

1. Положения ст. 29 ЖК РФ определяют понятие самовольной перепланировки (переустройства) жилого помещения. Основными критериями признания переустройства (перепланировки), согласно названной норме, являются проведение переустройства (перепланировки) жилого помещения:

при отсутствии решения о согласовании переустройства (перепланировки), выданное органом местного самоуправления, уполномоченным на такое согласование. При этом, принятие соответствующим органов решения об отказе в согласовании также должно расцениваться как отсутствие необходимого решения. Таким образом, факт обращения в орган местного самоуправления за согласием, еще не является основанием для производства ремонтно-строительных работ, таким основанием является только документ, подтверждающий согласие органа местного самоуправления на осуществление перепланировки (переустройства) жилого помещения;

с нарушением проекта переустройства (перепланировки). Проект переустройства (перепланировки) является одним из обязательных документов, представляемых в орган местного самоуправления для согласования переустройства (перепланировки) жилого помещения, на основании которого, принимается решение о согласовании. Следовательно, выполнение строительно-ремонтных работ по переустройству (перепланировке) жилого помещения с нарушением требований проектной документации, в определенной мере означает и выполнение указанных работ без соответствующего согласования. Кроме того, проектная документация разрабатывается с учетом требований санитарно-технических норм и правил, и осуществление перепланировки (переустройства) с отступление от требований проекта может создать угрозу жизни и здоровью граждан. Как правило, данные нарушения устанавливаются в ходе приемки работ приемочной комиссией.

Итак, законодатель исходит из того, что самовольное переустройство (перепланировка) - это противоправное явление, которое влечет за собой, установленную законом ответственность для лиц, совершивших данное нарушение. Ответственность за самовольную перепланировку (переустройство) предусмотрена нормами административного, жилищного, и даже уголовного законодательства.

2. Нормы ЖК РФ, тесно взаимосвязаны с нормами ГК РФ, и устанавливают гражданско-правовую ответственность для лиц, осуществивших самовольную перепланировку (переустройство). Итак, согласно п. 3 ст. 29 ЖК РФ, на лиц, осуществивших самовольную перепланировку (переустройство) жилого помещения возлагается обязанность привести такое жилое помещение в прежнее состояние. Причем такая обязанность возлагается, только на собственника жилого помещения или нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма. Порядок приведения жилого помещения в прежнее состояние и конкретные сроки (законодатель говорит о разумном сроке, т. е. достаточном периоде времени для совершения действий, с учетом объема восстановительных работ, их стоимости, наличия необходимых материалов и оборудования, имущественного состояния собственника (нанимателя) жилого помещения и иных заслуживающих внимания обстоятельств) устанавливаются органом местного самоуправления, осуществляющим согласование, на территории которого находится переустроенное (перепланированное) жилое помещение. Такое требование органа местного самоуправления должно быть оформлено в письменном виде.*(27)

Однако, положения п. 4 все той же ст. 29 ЖК РФ позволяют сохранить жилое помещение в переустроенном (перепланированном) состоянии, при условии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. При этом, такое признание самовольной перепланировки (переустройства) возможно по решению суда. Для этого согласно ст. ст. 4, 22, 24, 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации от 01.01.2001 г. N 138-ФЗ (в ред. от 01.01.2001 г., далее - ГПК РФ) заинтересованное лицо должно обратиться с заявлением в районный суд по месту нахождения жилого помещения, в котором была произведена самовольная перепланировка (переустройство).

Данные дела могут рассматриваться как в порядке искового производства (если речь идет о нарушенном, оспоренном, в результате самовольной перепланировки (переустройстве) праве) или особого производства, если заявитель просит установить юридический факт. Так, например, во Фрунзенский районный суд г. Саратова обратился гражданин Л. с иском к администрации Фрунзенского района г. Саратова, о сохранении в перепланированном состоянии жилого помещения, мотивируя свои требования тем, что 29.10.2005 г. умерла его мать, после смерти которой осталось наследство, состоящее из квартиры. Нотариусом ему было выдано свидетельство о праве на наследство, после которого он обратился в УФРС по Саратовской области для регистрации права собственности на данную квартиру. При проведении правовой экспертизы было установлено, что нарушены требования ЖК РФ, то есть была проведена перепланировка, а именно: демонтирована перегородка между прихожей и жилой комнатой, между жилой комнатой и коридором, возведена перегородка между коридором и вновь образованным шкафом, с дверным проемом, также возведена перегородка, с дверным проемом, между жилой комнатой и коридором. В связи с этим, просит суд сохранить жилое помещение в перепланированном состоянии. Суд удовлетворил предъявленное требование о сохранении помещения в перепланированном состоянии, мотивируя это тем, что на момент рассмотрения дела в суде перепланировка жилого помещения согласована с комитетом по архитектуре и градостроительству администрации г. Саратова и согласована с комитетом по архитектуре и градостроительству Фрунзенского района г. Саратова. Кроме того, согласно экспертному заключению по проекту перепланировки жилой квартиры, выданного ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Саратовской области", и санитарно-эпидемиологического заключения, перепланировка соответствует требованиям санитарных норм. Согласно заключения Отдела Государственного пожарного надзора по Фрунзенскому району г. Саратова N 290 от 01.01.2001 г., перепланировка квартиры соответствует требованиям норм и правил пожарной безопасности. Произведенная перепланировка также была согласована Комитетом по архитектуре и градостроительству г. Саратова, которым дано заключение о том, что несущие конструкции не затронуты. Учитывая данные обстоятельства, суд считает установленным, что сохранение жилого помещения в перепланированном состоянии не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни или здоровью, что позволяет удовлетворить заявленное требование.

По вопросу легализации самовольной перепланировки (переустройства) жилого помещения в судебном порядке в теории и практике существуют различные мнения, обусловленные различным пониманием правовых норм, допускающих сохранение жилого помещения в том состоянии, в котором оно находится после самовольного переустройства (перепланировки). Основное расхождение проявляется по вопросу о возможности принятия решения об этом не только судом, но и во внесудебном порядке. В судебной практике также неоднозначно решается вопрос о том, в каких случаях и порядке должен рассматриваться вопрос о сохранении жилого помещения, кто является надлежащим ответчиком по делу. Нет единого подхода к рассматриваемому вопросу и при регулировании отношений, связанных с оформлением самовольных переустройств и перепланировок жилых помещений, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, принятыми в развитие положений ЖК РФ. Так, в частности, в п. 2 ранее упомянутого постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 г. N 73-ПП на Мосжилинспекцию возлагаются функции уполномоченного органа, осуществляющего согласование, в том числе ранее выполненных самовольно переустройств и (или) перепланировок жилых и нежилых помещений в жилых домах, если они не нарушают права и законные интересы граждан, либо не создают угрозу их жизни и здоровью.

По мнению заместителя председателя кассационной коллегии Верховного Суда Российской Федерации , орган местного самоуправления по заявлению гражданина, допустившего самовольное переустройство (перепланировку) жилого помещения, не только вправе, но и обязан принять решение о согласовании и сохранении жилого помещения в существующем состоянии для внесения изменений в технический паспорт жилого дома, если гражданином были представлены все необходимые для этого документы, а результаты выполненных им самовольно работ не нарушают права и законные интересы граждан либо не создают угрозу их жизни и здоровью. В этом случае предъявляется не проект планируемых ремонтно-строительных работ, а выполненные компетентными проектными организациями исполнительные чертежи и технические заключения о допустимости и безопасности произведенных работ. Допустимость и безопасность скрытых ремонтно-строительных работ, подлежащих проверке и приемке с оформлением актов установленной формы до закрытия их другими работами, доказываются путем представления документов о результатах выборочного вскрытия конструкций с целью проверки качества и правильности ранее выполненных работ.

Данная точка зрения обосновывается тем, что согласование отнесено к компетенции органов местного самоуправления без какой-либо оговорки о недопустимости принятия положительного решения в отношении самовольно произведенных переустройств и (или) перепланировки (п. 7 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ). Не предусматривает такое основание для отказа и ст. 27 ЖК РФ, определяющая исчерпывающий перечень случаев, когда орган местного самоуправления может отказать в согласовании.*(28) Представляется возможным согласиться с высказанным мнением, поскольку, как известно, российское законодательство исходит из постулата "разрешено все, что не запрещено законом". Заслуживает внимания и довод вышеназванного автора о том, что "суд не является органом, компетентным принимать выполненные строительные работы. Посредством правосудия обеспечиваются права граждан, защищаются и восстанавливаются их нарушенные либо оспариваемые права, свободы и законные интересы (ст. 18, 46 Конституции РФ, ст. 2, 3 ГПК РФ)." ...В виду этого, "...несерьезно возлагать на суд функции по принятию в эксплуатацию любого переустройства, перепланировки только по тому мотиву, что работы были произведены самовольно".*(29)

Судебная практика свидетельствует, что довольно часто граждане, дабы избежать процедуры предварительных согласований, получения разрешений, производят перепланировку (переустройство) жилых помещений, и, не обращаясь к органу местного самоуправления с заявлением по вопросу самовольных переоборудований, сразу предъявляют в суд иски о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) виде.

Вот типичный пример судебной практики. Решением одного из районных судов удовлетворено исковое заявление гражданина С. к районной администрации о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, мотивируя свои требования тем, что произвел самовольную перепланировку с целью благоустройства. Районный суд, удовлетворяя требования гражданина С., руководствовался тем, что на момент рассмотрения дела в суде им были собраны все согласования, комитетом по архитектуре и градостроительству Фрунзенского района г. Саратова был составлен проект на перепланировку квартиры, в соответствии с заключением которого, несущие конструкции перепланировкой не затронуты. В техническом паспорте отмечается, что перепланировка не затрагивает несущих конструкций дома, вследствие чего не окажет отрицательного влияния на несущие конструкции здания. Экспертное заключение ФГУЗ "Центра гигиены и эпидемиологии" указывает, что эксплуатация квартиры в перепланированном состоянии соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям. Перепланировка согласована с членами семьи, возражений не имеется. При этом, представитель районной администрации в судебное заседании не явился, представив суду заявление о рассмотрении дела в его отсутствие (дело N 2-365/2005 от 01.01.2001 г.; N 2-655/07 от 01.01.2001 г. и др.).

Таким образом, более оправданным было бы обращение заинтересованных лиц в суд только после того, как орган местного самоуправления по каким-либо причинам отказал в согласовании самовольного переустройства (перепланировки) жилого помещения. Отказ в рассмотрении заявления либо в принятии положительного решения по нему может быть оспорен гражданином в суд по правилам главы 25 ГПК РФ, если при этом не возникает спора о праве, подведомственного суду, при наличии которого вопрос рассматривается в порядке искового производства (ч. 3 ст. 247 ГПК РФ).

В суд с заявлением о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии также может обратиться и орган местного самоуправления, когда гражданином, осуществившем переустройство (перепланировку) жилого помещения, не выполнено требование о приведении его в прежнее состояние, и встает вопрос о продаже жилого помещения с публичных торгов в порядке подп. 1 п. 5 ст. 29 ЖК РФ.

Предмет доказывания (доказательства, которые необходимо представить) при рассмотрении данной категории дел должен определяться исходя из причин, почему не было произведено необходимое согласование переустройства (перепланировки) жилого помещения. В частности, такими доказательствами могут быть объяснения заинтересованных лиц об отсутствии у них возражений, показания свидетелей, письменные доказательства, заключения уполномоченных органов государственного надзора и контроля, а в необходимых случаях - заключение экспертизы. По делам указанной категории следует привлекать к участию в деле всех лиц, интересы которых может затронуть судебное решение (членов семьи заявителя, соседей по квартире, дому, если переустройства (перепланировки) затрагивают их права на занимаемые ими помещения). Процессуальное положение этих лиц (соответчики, третьи лица) будет зависеть от их отношения к заявленному требованию. Только на основании полного, всестороннего и объективного исследования всех, имеющих значение для дела, обстоятельств, суд вправе принять решение о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии.

Если самовольно переустроенное (перепланированное) жилое помещение не легализуется в судебном порядке и не приводится собственником (нанимателем по договору социального найма) в прежнее состояние, то в этом случае, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с двумя видами исков, в зависимости от того, кто выступает на стороне ответчика.

Если ответчиком является собственник самовольно переустроенного (перепланированного) жилого помещения, то в отношении него предъявляется иск о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от его продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние (подп. 1 п. 5 ст. 29 ЖК РФ). В отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма предъявляется иск о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние (подп. 2 п. 5 ст. 29 ЖК РФ). В данной ситуации возможны два варианта судебного рассмотрения. Во-первых, если в суде еще не рассматривался вопрос о возможности сохранения жилого помещения в переустроенном виде, то суд может рассмотреть его после обращения с иском органа местного самоуправления. Если вопрос решается положительно, то собственнику или владельцу жилого помещения разрешается сохранить жилое помещение в переустроенном виде.

Таким образом, в качестве одного из непременных условий вынесения судом решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов либо о расторжении в отношении него договора социального найма является непринятие судом решения о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии. Данное условие является гарантией защиты прав граждан, позволяющей суду отказать в удовлетворении предъявленного иска о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма, если им будет принято решение о сохранении жилого помещения в существующем состоянии (при наличии соответствующего встречного заявления), поскольку этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. В таком случае в резолютивной части решения суд указывает не только об отказе в удовлетворения иска органа местного самоуправления и о сохранении жилого помещения, но и о том, что данное решение является основанием для внесения организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества, соответствующих изменений в документацию на жилое помещение.

Если же основания для легализации самовольно переустроенного (перепланированного) жилого помещения отсутствуют, то суд выносит решение о проведении публичных торгов, либо о расторжении договора социального найма. Однако, данные положения жилищного законодательства подвергаются обоснованной критике со стороны ученых-практиков. Так, в вопросе, касающемся продажи с публичных торгов жилого помещения, принадлежащего собственнику, речь фактически идет о принудительном изъятии жилья. Однако ст. 235 ГК РФ, которая содержит исчерпывающий перечень случаев принудительного изъятия жилья, такого случая не предусматривает. Статья 293 ГК РФ предусматривает принудительное изъятие жилого помещения, если оно используется не по назначению, если нарушаются права и интересы соседей, в случае бесхозяйственного обращения с жильем, что приводит к его разрушению (данный перечень является закрытым). При этом ст. 293 ГК РФ содержится в перечне случаев принудительного изъятия у собственника имущества, установленном ст. 235 ГК РФ. Перечень таких случаев тоже является закрытым и расширительному толкованию не подлежит. По мнению ученых, вопрос о применении ст. 293 ГК РФ было бы возможным рассматривать в случаях переустройства жилья, если в связи с этим нарушены права и интересы соседей, либо если переустройство можно охарактеризовать как разрушение жилья в связи с бесхозяйственным обращением (ст. 293 ГК РФ). Однако, положений такого характера гл. 4 ЖК РФ не содержит. В силу этого, реализация положений о продаже самовольно переустроенного (перепланированного) жилого помещения с публичных торгов возможна при условии внесения изменений в ст. 293 ГК РФ или в ст. 235 ГК РФ, согласно которым принудительное изъятие жилья допускалось бы и в случае его самовольного переустройства.*(30) Учитывая изложенное, принятое судом решение о продаже жилого помещения с публичных торгов в связи с самовольной перепланировкой (переустройством) вполне может быть оспорено.

Определенных разъяснений требует и решение суда о расторжении договора социального найма, в виду того, что законодатель не устанавливает последствий его расторжения в случае самовольного переустройства (перепланировки). По мнению авторов Комментария к ЖК РФ, работы по переустройству (перепланировке) следует расценивать как определенное нарушение прав и законных интересов граждан или повреждение жилого помещения до состояния, представляющее угрозу жизни или здоровью граждан (поскольку судом не принято решение о сохранении этого жилого помещения в перестроенном и (или) перепланированном состоянии), что позволяет применить положение ст. 83 ЖК РФ и, как следствие, - выселение без предоставления другого жилья (ст. 91 ЖК РФ).*(31)

Требование о приведении самовольно переустроенного (перепланированного) жилого помещения в прежнее состояние распространяется и на нового собственника жилого помещения (в случае продажи с публичных торгов) или на собственника-наймодателя (в случае расторжения договора социального найма). Орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение также подлежит продаже с публичных торгов с компенсацией собственнику стоимости жилого помещения за вычетом расходов на исполнение судебного решения и с возложением на нового собственника обязанностей по приведению жилого помещения в прежнее состояние. Однако, в отношении данного положения п. 6 ст. 29 ЖК РФ высказано мнение, что правила ст. 293 ГК РФ не должны бы применяться, поскольку действие (бездействие) нового собственника никоим образом не связано с использованием жилья не по назначению; нарушением прав и интересов соседей; бесхозяйственным обращением с жильем.*(32)

Независимо от того, будет ли легализована самовольная перепланировка (переустройство) жилого помещения, или нет, лицо, совершившее данное правонарушение должно быть привлечено к административной ответственности. Данные действия квалифицируются по ст. 7.21 КоАП РФ, согласно которой самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей (ч. 1), а самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. Кроме этого, ст. 7.22 КоАП РФ предусматривается возможность привлечения к административной ответственности собственников-наймодателей, если ими было произведено переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений, существенно изменяющее условия пользования этим жилым домом (помещением), без согласия нанимателя (собственника). Данное правонарушение влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей. Такие дела, согласно ст. 23.55 КоАП РФ, рассматриваются органами государственной жилищной инспекции , его заместителей; государственных жилищных инспекторов Российской Федерации, а также руководителей государственных жилищных инспекций субъектов Российской Федерации, их заместителей. Специалисты отмечают, что действия по самовольному переоборудованию и перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться правоприменительными органами не только по данной статье, но и по ст. 19. 1 КоАП РФ как самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам.*(33)

Также в научной литературе высказывается мнение о возможности привлечения лиц, осуществивших самовольную перепланировку (переустройство) жилого помещения, к уголовной ответственности по ст. ст. 167, 168 Уголовного кодекса Российской Федерации от 01.01.2001 г. N 63-ФЗ (в ред. от 01.01.2001 г., далее - УК РФ).*(34) Однако, следует не согласиться с данным мнением, поскольку, учитывая материальный состав этих преступлений, для квалификации которых по указным статьям УК РФ, неважно, в результате самовольной или не самовольной перепланировки (переустройства) было уничтожено имущество.

────────────────────────────────────────────────────────────────────────

*(1) В соответствии с распоряжением Правительства РФ от 01.01.2001 г. N 1546-р реализация Федеральной целевой программы завершается с 1 января 2007 года.

*(2) См.: ., , и др. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации (постатейный) / СПС "Гарант"

*(3) См.: Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. д. ю. н., проф. . М.: Волтерс Клувер, 2004 (автор главы - ); Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред. , , -Светланова. "Юрайт-Издат", 2005. / СПС "Гарант"

*(4) Раскрытию сущности данных понятий посвящены §§ настоящей главы.

*(5) См.: Гражданское право: Учебник. Том II / Под ред. д. ю. н., проф. . "Контакт", "ИНФРА-М", 2007 (автор главы - ); Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. д. ю. н., проф. . М.: Волтерс Клувер, 2004 (автор главы - )

*(6) Приложение N 9 к Ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденных приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 01.01.2001 г. N 312.

*(7) Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред. , , -Светланова. "Юрайт-Издат", 2005. / СПС "Гарант"

*(8) Гражданское право: Учебник. Том II / Под ред. д. ю. н., проф. . "Контакт", "ИНФРА-М", 2007 (автор главы - ).

*(9) См.: Захарьин и реконструкция объекта недвижимости // Консультант бухгалтера. 2006. N 6

*(10) Толковый словарь СПС "Гарант"

*(11) Реконструкция зданий, реконструкция домов, согласование реконструкции, реконструктивные работы / http://www. *****/rekonstrukziya. php

*(12) См.: п. 3.5 ВСН 55-88 (р).

*(13) Мавашев на вопросы // Московский налоговый курьер. 2000. N 14

*(14) Реконструкция зданий, реконструкция домов, согласование реконструкции, реконструктивные работы // http://www. *****/rekonstrukziya. php.

*(15) Реконструкция зданий // http://www. *****/page_pid_150.aspx.

*(16) Реконструкция зданий, реконструкция домов, согласование реконструкции, реконструктивные работы // http://www. *****/rekonstrukziya. php.

*(17) Реконструкция зданий // http://www. *****/page_pid_150.aspx

*(18) Реконструкция объектов недвижимости за счет инвесторов // Финансовая газета. 2006. N 6

*(19) Тихомиров к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Изд. , 2005

*(20) Малета самовольной реконструкции объектов недвижимости // Российская юстиция. 2005. N 7

*(21) Приказом Госстроя РФ от 01.01.2001 г. N 4 ГУ "Федеральный центр по охране памятников архитектуры и градостроительного искусства" было ликвидировано, однако приказом Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 01.01.2001 г. N 64 названный приказ Госстроя был отменен в связи с отсутствием оснований для упразднения ГУ "Федеральный центр по охране памятников архитектуры и градостроительного искусства" и целесообразностью его дальнейшего использования в интересах Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.

*(22) Данный термин будет употребляться в дальнейшем и подразумевать под собой проведение реставрации, ремонта и приспособления недвижимых памятников истории и культуры.

*(23) См.: Решение проблем при ремонте в здании - памятнике архитектуры // Бухгалтерия и банки. 2007. N 10

*(24) См.: Багандов осуществления лицензирующими органами правореализующей деятельности и лицензионный контроль. // Законодательство и экономика. 2006. N 1.

*(25) Гуев комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. Дело, 2005

*(26) , , Филимонов к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ": "ИНФРА-М", 2008

*(27) См.: Гуев комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. Дело, 2005

*(28) См.: Толчеев самовольных переустройств и перепланировок // эж-ЮРИСТ. 2006. N 24.

*(29) Толчеев самовольных переустройств и перепланировок // эж-ЮРИСТ. 2006. N 24.

*(30) , , Филимонов к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ": "ИНФРА-М", 2008

*(31) Там же.

*(32) , , Филимонов к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ": "ИНФРА-М", 2008

*(33) Тихомиров к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Изд. , 2005

*(34) См. Гуев комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. Дело, 2005

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8