ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ
Федеральное государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Сибирский федеральный университет»
Методические указания
к самостоятельной работе по дисциплине
«Экономика и управление недвижимостью
для подготовки магистров по профессионально-образовательной программе 080100.68
направления 080100 – «Экономика»
Авторы д. т.н., проф
доц.
к. э.н. доц. А.
Красноярск
2008
Цель изучения дисциплины «Экономика и управление недвижимостью» - формирование научного и практического мировоззрения в сфере недвижимости, а также развитие способности у экономистов-менеджеров принимать правильные решения в профессиональной деятельности на рынке недвижимости.
Задачи дисциплины:
• сформулировать понятийный аппарат, составляющий основу рынка недвижимости;
• раскрыть сущность рынка недвижимости и процессов, происходящих в нем;
• раскрыть основной смысл, показать сущность и основные признаки недвижимого имущества;
• раскрыть основные характеристики и классификацию объектов недвижимости;
• раскрыть сущность сделок с недвижимостью;
• изложить вопросы, связанные оформлением форм государственной регистрации прав и сделок по недвижимости;
• раскрыть основные аспекты риэлтерской деятельности;
• изложить основы подходы и методы оценки объектов недвижимости;
• ознакомить с порядком оформления результатов оценки недвижимости.
Дисциплина «Экономика и управление недвижимостью» имеет непосредственную связь с такими дисциплинами как: «Правоведение», «Экономическая теория», «Статистика», «Экономика предприятия», «Бухгалтерский учет», «Финансы и кредит», «Финансы предприятия», «Экономическая оценка инвестиций», «Экономика строительства», «Ценообразование в строительстве и сметное дело».
Курс экономики и управления недвижимостью предполагает изучение следующих вопросов:
1. Правовые аспекты экономики недвижимости: основные понятия, виды операций с объектами недвижимости, право собственности и другие вещные права.
2. Сущность, цели и задачи маркетинговых исследований рынка недвижимости, особенности недвижимости как товара.
3. Финансовые аспекты рынка недвижимости - механизм финансирования недвижимости, оценка эффективности привлечения заемного капитала, различные ипотечные схемам инвестирования в недвижимость.
4. Методы определения эффективности недвижимости на разных стадиях ее создания и функционирования: основные параметры оценки эффективности инвестиционных проектов, пути повышения технико-экономической эффективности объектов жилищно-гражданского назначения.
5. Методологические положения оценки стоимости недвижимости в соответствии с общепринятыми международными стандартами, три основных подхода к оценке недвижимости: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).
6. Экономика землепользования и более подробно - оценка стоимости земельных участков.
7. Методические положения разработки бизнес-планов в градостроительстве.
8. Вопросы налогообложения объектов недвижимости, находящихся в собственности юридических и физических лиц, включая налогообложение недвижимости, переходящей к другому лицу по наследству или дарению.
В результате изучения дисциплины специалист должен:
ЗНАТЬ:
- экономическое и юридическое содержание понятий: «недвижимость», «недвижимое имущество», «имущественный комплекс», «рынок недвижимости»;
- сущность и основные классификации недвижимости, организацию рынка недвижимости и его особенности;
- организационные основы функционирования рынка недвижимости, его инфраструктуру и особенности взаимоотношений хозяйствующих в нем субъектов;
- экономическое содержание цены и видов стоимостей недвижимости, а также факторов, влияющих на их измерение;
- порядок регистрации объектов недвижимости, правила оформления сделок с недвижимостью;
- основные схемы кредитования недвижимости.
УМЕТЬ:
- правильно оформить договор на операции с недвижимым имуществом, составить акт приемки-передачи объекта;
- классифицировать объекты производственной, коммерческой и жилой недвижимости, а также земельные участки.
ВЛАДЕТЬ:
- специальной терминологией;
- основной законодательной, методической и нормативной базой федерального и регионального уровней, регулирующей и регламентирующей развитие рынка недвижимости;
- подходами и методами стоимостной оценки объектов недвижимости.
1. Характеристика самостоятельной работы
Во время самостоятельной работы по дисциплине «Экономика и управление недвижимостью» студенты изучают теоретический материал (количество часов - 34) и выполняют подготовку курсового проекта (количество часов - 23).
Количество часов самостоятельной работы по разделам дисциплины с учетом изучения теоретического материала и выполнения курсовой работы представлен в следующей таблице.
Модуль 1. Основы экономики недвижимости
№ п/п | Раздел и тема дисциплины | Самостоятельная работа (часы) |
1. Рынок недвижимости, его структура и характеристики | 6 | |
1 | Понятие недвижимости. Недвижимое имущество и его составляющие. Права на недвижимость. Недвижимость как экономический актив. Общая характеристика рынка недвижимости. | 2 |
2 | Особенности взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости. Определение емкости регионального рынка недвижимости. Трасакционные издержки и проблемы ликвидности на рынке недвижимости. Риски на рынке недвижимости. Уровень риска инвестирования в недвижимость. | 2 |
3 | Структура рынка недвижимости и цели его анализа. Факторы, влияющие на состояние рынка недвижимости. Взаимосвязь рынка недвижимости и рынка капитала. Специфика рынка недвижимости в России. | 2 |
2. Сущность и принципы оценки объектов недвижимости | 6 | |
4 | Цели оценки недвижимости. Стоимость недвижимости и ее основные виды. Факторы, определяющие стоимость недвижимости | 2 |
5 | Принципы оценки недвижимости, основанные на представлениях пользователя. Принципы оценки, обусловленные процессом эксплуатации недвижимости. Принципы оценки недвижимости, связанные с рыночной средой. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. | 4 |
3. Затратный подход в оценке недвижимости | 15 | |
6 | Технология затратного подхода. Оценка стоимости земельного участка. Методы и последовательность внесения поправок. | 3 |
7 | Определение восстановительной стоимости и стоимости замещения объекта недвижимости. Методы затратного подхода: метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости), поэлементный метод, сметный метод, индексный метод. | 6 |
8 | Виды и технология определения износа объекта недвижимости. Физический износ объекта недвижимости. Функциональный износ объекта недвижимости. Внешний (экономический) износ объекта недвижимости. | 6 |
4. Сравнительный подход в оценке недвижимости | 8 | |
9 | Методы сравнительного подхода. Метод прямого сравнительного анализа продаж. Расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка. | 4 |
10 | Метод валового рентного мультипликатора и общей ставки капитализации. Расчет стоимости объекта недвижимости с помощью валового рентного мультипликатора и общей ставки капитализации | 4 |
5. Доходный подход в оценке недвижимости | 10 | |
11 | Методы доходного подхода. Метод капитализации доходов. Определение чистого операционного дохода от использования объекта недвижимости. Определение чистого дохода от последующей продажи объекта. | 2 |
12 | Методы расчета ставки капитализации: метод прямой капитализации, метод связанных инвестиций – собственного и заемного капитала, метод связанных инвестиций – земли и здания, кумулятивный метод, метод Элвуда. | 4 |
13 | Метод дисконтирования денежных потоков. Схема расчета чистого операционного дохода по годам реализации проекта. Расчет единовременной выручки (реверсии) от продажи объекта по истечении периода владения. Определение ставки дисконтирования. | 4 |
Итого: | 45 |
Модуль 2. Финансирование и управление объектами недвижимости
№ п/п | Раздел и тема дисциплины | Самостоятельная работа (часы) |
5. Финансирование недвижимости | 6 | |
14 | Собственные и заемные источники финансирования недвижимости. Методы финансирования недвижимости. | 3 |
15 | Риски при финансировании недвижимости. Критерии принятия решения о финансировании недвижимости. Сущность и основные принципы ипотечного кредитования. | 3 |
6. Управление объектами недвижимости | 6 | |
16 | Задачи управления недвижимостью и подходы к их решению. Государственная политика в области управления и развития рынка недвижимости. | 2 |
17 | Особенности управления отдельными видами недвижимости. Формирование доходов и расходов при управлении объектами недвижимости. | 4 |
Итого: | 12 |
Для самостоятельной работы рекомендуется использовать следующую литературу:
Список основной литературы
1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть 1 и 2. М.: ИН-ФРА-М, Норма. 1996.
2. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 000 — ФЗ от 01.01.2001 г.
3. Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 000 - ФЗ от 01.01.2001 г.
4. Федеральный Закон «О залоге» № 2от 01.01.2001 г.
5. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 22.07.98 г. 3
6. Федеральный закон РФ 3 от 01.01.2001 «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
7. Постановление Совета Министров - Правительства РФ «Об утверждении порядка купли-продажи гражданами РФ земельных участков» № 000 от 30.05.93 г.
8. Международные стандарты оценки МСО - 1, МСО - 5.
9. «Стандарты оценки», утвержденные постановлением Правительства РФ от 6.07.01 г. № 000.
10. Озеров анализ и оценка недвижимости. СПб., Изд. «МКС», 2007.
11. Тарасевич недвижимости. Учебник. СПб., Изд. «МКС», 2007.
12. Тепман недвижимости: учеб. пособие для студентов вузов.- 2-е изд., - м..: ЮНИТИ-ДАНА, 2006. – 463 с.
13. , «Оценка недвижимости и бизнеса» (Учебник). Изд-во «Экмос», 2000.
14. Щербакова недвижимости: Учебное пособие. Ростов н/Д: Феникс, 2002. – 320 с.
15. Журавлев капиталом предприятия. Методические указания к расчетно-графической работе для студентов экономических специальностей, Красноярск: КрасГАСА, 20с.
б) дополнительная литература
1. "Информационные технологии и системы финансового менеджмента" Изд-во: Инфра-М: 2007
2. , , Руднев муниципальной недвижимостью: Учеб.-практ. Пособие.- М.: Дело, 200с.
3. Зарубин и методы государственной оценки земли. М.: МАОК, 2002.
4. Максимов предпринимательской деятельности на рынке недвижимости – СПб: Питер, 2000. – 272 с.
5. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС №№1-35);
6. «Управление портфелем недвижимости». Учебное пособие для вузов (пер. с англ. под ред. ). М., «Закон и право». ЮНИТИ, 1998.
7. Ушаков и моделирование массовой оценки недвижимости в имущественном налогообложении. М.: МАОК, 2001.
8. «Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов»/под общ. ред. М.: Изд-во «АСВ», 1999.
9. Энциклопедия финансового риск-менеджмента (3-е изд.) под ред. , . Изд-во: Альпина Бизнес Букс: 2007
10. , Островкин предприятий. Имущественный подход: Учебно-практическое. пособие. 2-е изд. М.: Дело, 2000.
СПбГИЭУ, 2001.
11. Сделки с недвижимостью/Под ред. – М.: 2001. – 288 с.
12. Промышленные здания: Справочник оценщика. М.: Ко-Инвест, 1996.
13. Бюллетени «Индексы цен в строительстве», КО-ИНВЕСТ, М., 2002;
Периодические издания:
Журналы: Газеты:
«Финансовый менеджмент» «Финансовая газета»
«Вопросы экономики» «Экономика и жизнь»
«Экономист», «Российский экономический журнал»,
«Финансы», «Портфельный инвестор»
Электронные версии журналов:
· "Портфельный инвестор"
· "Менеджмент в России и за рубежом"
· "Маркетинг в России и за рубежом"
· "Управленческий учет"
Федеральное агентство по образованию
Федеральное государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Сибирский федеральный университет»
Методические указания
к курсовой работе по дисциплине
«Экономика и управление недвижимостью»
для подготовки магистров по профессионально-образовательной программе 080100.68
направления 080100 – «Экономика»
Красноярск
2008
ВВЕДЕНИЕ
Целью выполнения курсовой работы является углубленное освоение теоретических знаний по экономике недвижимости и развитие навыков расчетно-аналитической работы.
Курсовая работа призвана научить студентов:
самостоятельно анализировать экономико-финансовые процессы функционирования и развития рынка недвижимости;
пользоваться методами управления объектами недвижимости;
осуществлять финансово-экономические расчеты эффективности инвестиций в объекты недвижимости;
определять значения денежных потоков по годам реализации инвестиционных проектов по приобретению объектов недвижимости;
проводить оценку различных видов недвижимости на основе различных подходов;
на основе оценки стоимости недвижимости осуществлять управление объектами недвижимости.
Курсовая работа должна содержать титульный лист, оглавление, введение, основную часть, заключение и список использованной литературы.
Во введении обосновывается актуальность выбранной темы и формулируется цель курсовой работы.
В заключении логически последовательно излагаются выводы и предложения, к которым пришел студент в результате работы. Они должны быть краткими и четкими, дающими представление о содержании, значимости, обоснованности и эффективности предлагаемых финансово-экономических решений. Пишутся они тезисно (по пунктам) и должны отражать основные выводы по теории вопроса, по проведенному анализу и предлагаемым решениям.
Список литературы должен быть оформлен в соответствии со стандартами.
Объем курсовой работы должен составлять 30-40 стр. Список литературы должен содержать не менее 30 источников.
При оформлении курсовой работы следует соблюдать следующие условия:
цитаты и данные из книг и периодической литературы должны быть обозначены ссылками на соответствующие источники в списке литературы. При этом номер использованного библиографического источника помещается в квадратные скобки,
страницы курсовой работы должны быть пронумерованы.
Выполнение курсовой работы еженедельно контролируется преподавателем.
Задание на выполнение курсовой работы выдается на первой неделе семестра. Контроль выполнения курсовой работы осуществляется еженедельно преподавателем, выдавшим задание на ее выполнение. Сдача выполненной курсовой работы преподавателю осуществляется на 16-ой неделе с начала семестра.
Тематика расчетно-аналитической части курсовой работы, как правило, связана с освоением основных подходов к оценке объектов недвижимости.
1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ
Проблема экономики недвижимости охватывает широкий спектр задач, стоящих перед экономистами в условиях перехода народного хозяйства России к рыночной экономике, и находится в сфере общеэкономических проблем анализа объектов недвижимости. Имеется в виду совершенствование механизма экономической оценки недвижимости.
Аналогичные задачи ставились и решались в плановой государственной экономике. В частности, были разработаны методы оценки сравнительной и абсолютной эффективности объектов недвижимости, системы их технико-экономических показателей, экономических критериев и др. В принципе они отвечали требованиям планового хозяйства в условиях государственной экономики. Однако в рамках этой экономики на первый план выдвигались критерии, ориентирующие в основном на экономию ресурсов (финансовых, материальных, трудовых).
Рыночная экономика ставит во главу угла иные критерии. Здесь формулируются общие задачи, механизмы их решения, а также решаются промежуточные задачи по оценке недвижимости. Главным критерием стоимости и эффективности использования недвижимости становится показатель прибыли.
1. СОДЕРЖАНИЕ И СТРУКТУРА КУРСОВОЙ РАБОТЫ
Целью выполнения курсовой работы по курсу «Экономика и управление недвижимостью» является углубленное практическое освоение методов оценки и управления недвижимым имуществом. Курсовая работа выполняется студентами на основе индивидуального задания. Номер задания определяется на основе списка студентов в журнале посещений.
Объем курсовой работы должен составлять 15-20 страниц печатного текста и содержать титульный лист, оглавление, введение, основную часть, заключение и библиографический список.
Во введении формулируется цель курсовой работы и дается краткое описание проблемы.
Основная часть включает:
- оценку стоимости объекта недвижимости (в том числе стоимости земельного участка) с использованием трех подходов: затратного, доходного и сравнительного (рыночного);
- определение размера рыночной арендной платы для сдаваемого в аренду помещения, при этом используя не менее трех существующих методов расчета что позволит определить наиболее вероятную рыночную арендную ставку.
Расчеты необходимо выполнять в табличной форме (желательно с помощью электронных таблиц Excel), а результаты — представлять в виде графиков.
В заключении последовательно излагаются выводы и предложения, к которым пришел студент в результате работы. Они должны быть краткими и четкими, дающими представление о содержании, значимости, обоснованности и эффективности предлагаемых решений. Заключение оформляется тезисно (по пунктам) и должно отражать основные выводы по теории вопроса, по проведенному анализу и предлагаемым решениям.
Библиографический список должен быть оформлен в соответствии со стандартом и включать не менее 10-15 источников.
При оформлении курсовой работы необходимо соблюдать следующие требования:
§ пояснительная записка должна быть напечатана на принтере;
§ цитаты и данные из книг и периодической литературы должны быть обозначены ссылками на соответствующие источники в библиографическом списке (при этом порядковый номер источника по списку помещается в квадратные скобки);
§ страницы курсовой работы должны быть пронумерованы.
3. РАСЧЕТНЫЕ ЗАДАНИЯ И ПРИМЕРЫ ИХ ВЫПОЛНЕНИЯ
Для оценки зданий и сооружений используются различные методы оценки, объединенные в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (или рыночный).
При наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три метода. Невозможность или ограничение применения какого-либо из методов должны бить обоснованы в отчете.
3.1. Затратный подход
Затратный подход основан на предположении, что затраты на строительство оцениваемого объекта (с учетом износа) являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта.
Основным принципом, на котором основывается затратный подход, является принцип замещения. Он гласит, что максимальная стоимость недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.
Затратный подход используется в следующих случаях: наравне с другими подходами:
- когда. нет ограничения на его использование; для согласования окончательного варианта стоимости;
- при необходимости оценить специальные объекты, когда на рынке нет аналогичных продаж (тюрьмы, банки, церкви и др.);
- в условиях пассивного рынка, когда невозможно выбрать аналог;
- для страхования;
- при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования свободного земельного участка;
- при оценке земельного участка методом остатка;
- при оценке реконструированного здания или оценке нового, для налогообложения.
Затратный подход не следует применять: для зданий, имеющих историческую ценность; когда оценивается здание с большим износом, когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка.
При затратном подходе определяется стоимость аналогичного объекта за вычетом накопленного износа, увеличенную на стоимость земельного участка.
Для определения рыночной стоимости затратным подходом используется следующая формула:
Сзатр = Сз. у. + Сзд – И,
где: Сзатр. — рыночная стоимость по затратному подходу в руб.;
Сз. у. — стоимость земельного участка, руб.;
Сзд. — стоимость здания (сооружения), руб.;
И — износ, руб.
Таким образом, определение стоимости объекта недвижимости необходимо определить:
- стоимость земельного участка;
- стоимость Здания (сооружении);
- величину накопленного износа.
3.1.1. Оценка стоимости земельных участков.
В соответствии с обязательными стандартами при оценке земельных участков также как и при оценке недвижимости используются три подхода : сравнительный, доходный и затратный.
Суть сравнительного подхода состоит в определении рыночной стоимости земельного участка путем сравнения земельного участка путем сравнения объекта оценки с аналогичными земельными участками, по которым известны их цены с учетом поправок, устраняющих влияние на цены аналогов отличий от объектов оценки. На сравнительном подходе основаны методы сравнения продаж, выделения и распределения.
Суть доходного подхода состоит в определении рыночной стоимости земельного участка, исходя из величины, продолжительности периода и вероятности получения ренты от земельного участка. На данном подходе основаны методы капитализации земельной ренты, остатка для земли и предполагаемого использования.
Суть затратного подхода как совокупности методов оценки, основанных на определении затрат, которые необходимы для восстановления или замещения объекта оценки, означает, что для оценки земельных участков как объектов невоспроизводимых денный подход в чистом виде не применим. При расчете стоимости воспроизводства или замещении улучшений земельного участка элементы затратного подхода используются в методах остатка для земли и выделения.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 |
