Методические указания к самостоятельной работе по дисциплине «Экономика и управление недвижимостью для подготовки магистров по профессионально-образовательной программе 080100.68 направления 080100 – «Экономика» (стр. 2 )

Метод сравнения продаж

Область применения метода — оценка застроенных и незастроенных земельных участков

Алгоритм оценки земельного участка методом продаж:

§  выявление элементов, по которым сравнивают объекты оценки с объектами-аналогами;

§  установление по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

§  определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

§  корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка.

§  Расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки, факторы стоимости и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости являются:

§  Местоположение и окружение;

§  Целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

§  Физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

§  Транспортная доступность;

§  инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т. п.).

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для единицы измерения аналога (гектар, кв. м.), так и для аналога в целом. Корректировки цен рассчитывают в денежном или процентном выражении. Они устанавливаются следующими способами:

§  прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной информации корректировки по данному элементу сравнения;

§  прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся только по одному элементу сравнения, и определением путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному методу равнения;

§  корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов и составлением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

§  выявлением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

§  экспертным обоснованием цен аналогов.

1).Пример оценки рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Исходные данные для расчета стоимости земельного участка приведены в табл.3.1

Таблица 3.1

Исходные данные для расчета стоимости земельного участка

Данные табл. 3.1. используются в дальнейшем при выборе объектов-аналогов и при корректировке цен аналогов по элементам сравнения.

На этапе выбора аналогов, проводим анализ сопоставимости с объектом оценки каждого из отобранных аналогов и сведения представляются в табл. 3.2.

Таблица 3.2.

Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом

Таблица 3.3.

Корректировка цен аналогов, сглаживающая их отличия

от оцениваемого земельного участка

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7