Методические указания к самостоятельной работе по дисциплине «Экономика и управление недвижимостью для подготовки магистров по профессионально-образовательной программе 080100.68 направления 080100 – «Экономика» (стр. 6 )

Потери от недоиспользования и недосбора арендной платы определены на уровне 4%. При их определении учитывалось, что офисные помещения на рынке пользуются значительным спросом и, как правило, срок экспозиции на рынке при сдаче их в аренду не превышает 1 месяца, следовательно, потери будут минимальные (обычно потери колеблются от 3 до 12%).

Ставка капитализации определена кумулятивным построением. Она состоит из двух элементов:

§  Ставки дохода на инвестиции (ставка дохода на капитал) является компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

§  Нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений.

Ставка дохода на капитал строится на базе:

§  безрисковой ставки дохода;

§  премии за риск;

§  премии за низкую ликвидность недвижимости;

§  премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка на дату оценки, т. е. наиболее надежная доходность, которую может получить инвестор на свой капитал при заданном периоде получения дохода и сумме инвестиции. Как правило, это минимально возможная доходность. Для целей оценки в качестве безрисковой ставки примем эффективную доходность при погашении российских валютных облигаций Euro-30 – 7.2% (журнал «Эксперт», № 11 от 01.01.2001г.)

Премия за риск вложений в недвижимость. В данной надбавке учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности. Для данного объекта оценки надбавка за риск вложений в недвижимость составляет 8,0%.

Рекомендованный размер премии за низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент 0-5%. В расчетах принимаем соответственно 3% и 2%.

Норма возврата капитала. Собственник в составе взимаемых с арендатора арендных платежей должен за оставшееся время эксплуатации вернуть его стоимость.

Годовая норма возврата капитала (Нв) рассчитывается путем деления 100% - ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, то есть это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата рассчитывается по формуле:

Нв = 1/n,

где: n – оставшийся срок экономической жизни.

Для оцениваемого здания постройки 1г. г. остающийся срок эксплуатации составляет, по крайней мере, не менее 25 лет.

В этом случае норма возврата капитала – 4,0 % (100% / 25 лет).

3. 4. Согласование рыночной стоимости объекта оценки

В результате выполненных расчетов получены три стоимостные оценки:

- Затратный подход — ,0 руб.;

- Доходный подход— ,0 руб;

- Сравнительный подход всего — ,0 руб.

Задача согласования результатов расчета состоит в том, чтобы на основе анализа принятых в расчетах подходов и методов оценки и через весовые коэффициенты получить единую оценку рыночной стоимости. Выбор коэффициентов согласования показан в табл. 3.15

Таблица 3.15

Определение весовых коэффициентов

для согласования рыночной стоимости оцененного объекта недвижимости

Далее определяем согласованную рыночную стоимость объектов недвижимости.

Ср = ,0 * 0,23 + ,0 * 0,34 + ,0 * 0,43 = ,0 руб.

2.  РАСЧЕТНЫЕ ЗАДАНИЯ ПО ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ

СТОИМОСТИ ОБЪЕКРА НЕДВИЖИМОСТИ

1. Определить рыночную стоимость земельного участка

2. Определить рыночную стоимость здания, используя в расчетах три подхода: затратный, сравнительный и доходный

Таблица 4.1.

Варианты заданий к расчету стоимости земельного участка

Таблица 4.2

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7