Методические указания к самостоятельной работе по дисциплине «Экономика и управление недвижимостью для подготовки магистров по профессионально-образовательной программе 080100.68 направления 080100 – «Экономика» (стр. 3 )

Рыночная стоимость земельного участка, полученная сравнительным подходом, составит:

Ссрав. = (2184420+1329060+956979)/3 = 1490153 руб.

Объяснение корректировок:

Корректировка на имущественные права Данной корректировки не требует ни один участок, так как все они перешли к покупателям на праве собственности.

Корректировка на местоположение.

Все земельные участки находятся в разных оценочных зонах, следовательно, имеют различные корректировочные коэффициенты. Соотнесение поправочного коэффициента, учитывающие различия в местоположении объектов оценки и аналогов позволяет определить величину поправки для аналогов.

Корректировка на условия финансирования. Типичным для данного сегмента рынка является приобретение права аренды земельного участка за счет собственных средств. В процессе проверки информации установлено, что все аналоги покупатели приобрели за счет собственных средств без привлечения кредитов. Таким образом цены аналогов не требуют корректировки по данному фактору.

Корректировка на условия оплаты.Аналоги 1,2 приобретены с оплатой по безналичному расчету, аналог 3 – по бартеру. Известно, что взаимозачеты (бартер) ведут к повышению цены на 10%, следовательно, цена аналога 3 требует корректировки по данному фактору на -10%.

Корректировка на время продажи. Аналоги были проданы в разные сроки. Аналог 1 был продан за 3 квартала до даты оценки, аналог 2 – за два квартала, а аналог 3 - за одон. Рост цен составляет 2% в квартал. Поправка определится: П = (1+0,02)n *100

Корректировка на размер. Анализ рынка продаж земельных участков показал, что участки площадью 900 – 1500 кв м имеют наиболее предпочтительный размер для строительства и эксплуатации административного здания, т. е. для сектора рынка офисных зданий такой размер является оптимальным. Избыточность (недостаток) площади уменьшает стоимость на 1% за каждые 100кв. м. Поэтому следует ввести поправку на размер участка: аналог 1 – 6%, аналог 2 - 0, аналог 3 – 4%.

Корректировка на наличие коммуникаций Аналог 1 так же, как и оцениваемый объект имеет инженерные коммуникации на границе участка, поэтому их стоимость не требует корректировки. Для аналога 2 и аналога 3 введены корректировки соответственно 0 руб. и 0 руб. исходя из стоимости прокладки инженерных сетей.

Метод выделения

Метод применят для застроенных земельных участков. Метод предполагает следующую последовательность действий:

§  Определение элементов, по который сравнивают единый объект недвижимости, включающий оцениваемый земельный участок, с объектами-аналогами;

§  Установление по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок:;

§  Определение по каждому элементу сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

§  Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, который включает оцениваемый участок;

§  Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

§  Расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого участка;

§  Расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или воспроизводства улучшений земельного участка.

2).Пример оценки рыночной стоимости земельного участка методом выделения

Определить рыночную стоимость земельного участка, принадлежащего основании Свидетельства о праве собственности.

Характеристика земельного участка и связан с ним улучшений приведена в табл.3.4.

Таблица 3.4

Физические характеристики земельного участка и

здания, возведенного на нем

Отбор аналогов

Критерии аналогичности: функциональное назначение и местоположение. С учетом указанных критериев были отобраны следующие объекты-аналоги (табл. 3.5).

Таблица 3.5

Сведения о выбранных объектах-аналогах,

имеющих сопоставимые параметры с оцениваемым объектом

Таблица 3.6.

Внесение корректировок в цены аналогов, сглаживающих их отличия от оцениваемого единого объекта недвижимости

Рыночная стоимость единого объекта недвижимости (здание вместе с земельным участком) будет равна:

Ссрав. = 1470*28103 = руб.

Объяснение корректировок:

Поправка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки выполнена на основании средней по рынку уступки — 10% от запрашиваемой цены.

Поправка на местоположение выполнена на основании коэффициентов территориальных зон г. Красноярска (Постановление Администрации Красноярского края от 01.01.2001 г. ).

Аналоги 1, 2 по транспортной достижимости сопоставимы с объектом оценки и поэтому не требуют корректировки. Аналог 3 находится на большем удалении от остановки общественного транспорта и потому требует повышающей корректировки.

Были выявлены следующие пары сопоставимых объектов (табл. 3.7).

Таблица 3.7

Сведения о выявленных парах сопоставимых объектов

Поправку на транспортную достижимость (Аналог 3) определяем по методу парных продаж соотношением стоимостей аренды.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7