Методические указания к самостоятельной работе по дисциплине «Экономика и управление недвижимостью для подготовки магистров по профессионально-образовательной программе 080100.68 направления 080100 – «Экономика» (стр. 5 )

Пример расчета функционального износа

Иобщ = Ифиз + Ифунк.

Определяется стоимость замещения улучшений

Сз. = С вос. * (1 – Иобщ.),

где: Су — стоимость улучшений, рассчитанная методом замещения, туб.;

Свос. — восстановительная стоимость оцениваемого объекта, руб.;

Иобщ. — суммарный накопленный (физический и функциональный) износ, доли единицы.

Стоимость земельного участка с использованием метода выделения определяется из выражения:

Сз. у. = Сзд. срав. – Су.,

где: Сз. у. — стоимость земельного участка, полученная методом выделения, руб.;

Сзд. срав. — стоимость единого объекта (земля + здание), полученная сравнительным подходом, руб.;

Су. — стоимость улучшений (только здания) полученная затратным подходом, руб.

Сз. у. = – = 1236006 руб.

3) Пример оценки стоимости земельного участка методом капитализации дохода

Метод применяют для застроенных и незастроенных земельных участков. Условия применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Последовательность действий:

- расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

-установление величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

- выявление рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимают определение (на дату проведения оценки стоимости) всех будущих равных между собой или изменяющимися с одинаковым темпом величин земельной ренты зе равные периоды времени.. Расчет производят путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на установленный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

В рамках данного метода величину земельной ренты можно рассчитать как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Основными способами установления коэффициента капитализации являются:

- деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

- увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

В табл. 3.12 приводится расчет стоимости земельного участка методом капитализации

Таблица 3.12

Расчет стоимости земельного участка методом капитализации

Под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам 6,8 %).

Процентная надбавка за риск вложений в недвижимость. В данной надбавке учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности. По расчету оценщика для данных объектов оценки надбавка за риск вложений в недвижимость составляет 4,4 %.

Норма возврата капитала. Собственник в составе взимаемых с арендатора арендных платежей должен за оставшееся время эксплуатации вернуть его стоимость.

Поскольку возмещение основных инвестиций будет осуществляться равными долями (через арендную плату), то необходимо рассчитать норму возврата капитала. При расчете данного коэффициента целесообразно применение метода Ринга. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% - ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, то есть это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата рассчитывается по формуле:

Кнвк = 1/n,

где n – оставшийся срок экономической жизни.

Для зданий, постройки гг. остающийся срок эксплуатации составляет, по крайней мере, еще 50 лет, так как срок эксплуатации здания, определенный в соответствии с «Едиными нормами амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР», утвержденных Постановлением Совета Министров СССР от 22.10.90г. № 000.– 83 года, норма – 1,0% в год), срок фактической эксплуатации (эффективный возраст) – 50 лет, оставшийся срок эксплуатации –50 лет. Норма возврата капитала – 2,0 % (100% / 50лет).

Значение коэффициента капитализации, с учетом округления, составляет:

К = Rf + Rm + Кнвк ;

где: К — ставка капитализации, %;

Rf — безрисковая ставка, %;

Rm — премия за риск вложений в недвижимость, %;

Кнвк — норма возврата капитала.

В результате выполненных расчетов получены три стоимостные оценки стоимости земли:

- сравнительный подход — 1490153 руб.;

- метод выделения — 1236006 руб.;

- метод капитализации — 1230811 руб.

Задача согласования результатов расчета состоит в том, чтобы на основе анализа принятых в расчетах подходов и методов оценки и через весовые коэффициенты получить единую оценку рыночной стоимости. Выбор коэффициентов согласования показан в табл. 3.13.

Таблица 3.13

Определение весовых коэффициентов

для согласования стоимости оцененного объекта недвижимости

Далее определяем согласованную рыночную стоимость объектов недвижимости

Ср = 1236006 * 0,22 + 1230811 * 0,34 + 1490153 * 0,4 = 1286458 руб.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта (с учетом земли), полученная затратным подходов составит:

Сзатр. = + 1286458 = руб.

3.2. Сравнительный подход при оценке улучшений

Этапы оценки.

1. Изучается рынок недвижимости, выявляются наиболее сопоставимые объекты и собирается исходная информация об объектах сравнения.

2. Определяются существующие различия между объектами-аналогами и объектами оценки и вносятся соответствующие поправки в цены аналогов на эти различия.

3. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и определяется рыночная стоимость объекта оценки.

Расчет стоимости здания выполнен при определении стоимости единого объекта недвижимости при использовании метода выделения для земельного участка. При этом имелось в виду, что текущее использование объекта совпадает с наилучшим и наиболее эффективным использованием. В этом случае мы вправе использовать полученный результат для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта (здания) сравнительным подходом.

Если бы текущее использование объекта оценки не совпадало с наилучшим и наиболее эффективным использованием, то в этом случае необходимо было выполнить расчеты для текущего использования объекта недвижимости (здания) и для наилучшего и наиболее эффективного использования (оценка земельного участка).Поскольку в нашем примере текущее использование совпадает с вариантом наилучшего использования, то вести дополнительный расчет не требуется, а воспользуемся результатом расчета, представленным в табл. 3.6, где стоимость объекта, полученная сравнительным подходом определена в сумме ,0 руб.

3.3.Доходный подход при оценке улучшений (зданий)

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент на сумму текущих стоимостей будущих денежных потоков. При этом учитываются все виды дохода, которые объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; а также риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости выполняется двумя методами:

- капитализации доходов — используется для оценки объектов недвижимости в том случае, если ожидается, что будущие доходы будут приблизительно равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми.

- дисконтированных денежных доходов — используется в основном при разно великих денежных потоках.

В нашем примере предполагается, что денежные поступления будут формироваться от вносимой арендной платы и будут стабильными, следовательно, в дальнейших расчетах стоимости правомерно будет использоваться метод прямой капитализации.

Метод капитализации дохода

При использовании этого метода стоимость недвижимости определяется за один временной период. Поэтому метод капитализации доходов Предполагается также, что доходы являются значительными и положительными по величине и стабильны на длительный период времени.

Доход от использования объекта недвижимости при этом капитализируется в текущую стоимость, которая представляет собой рыночную стоимость всего объекта, т. е. состоит из стоимости зданий, сооружений и стоимости земельного участка. Рыночная стоимость объекта при этом определяется по следующей формуле:

С =,

где: С – стоимость объекта недвижимости, руб.;

ЧОД – чистый операционный доход;

R – коэффициент капитализации, доли единицы, %.

Чистый операционный доход от использования объекта — это разница между действительным валовым доходом и всеми эксплуатационными расходами (кроме амортизационных отчислений). Расчет чистого дохода начинается с определения валового дохода от использования имущества.

Потенциальный валовой доход (ПВД) представляет собой ожидаемую величину выручки, которую можно получить от 100-процентного использования недвижимости без учета всех потерь и расходов за первый после даты оценки год. ПВД зависит от площади объекта, предполагаемой к сдаче в аренду и величины арендной ставки

ПВД = S*Са,

где S — площадь, сдаваемая в аренду, кв. м.;

Са — арендная ставка, руб./кв. м в год

При определении потенциального валового дохода необходимо определить нормативные (проектные или рыночные) удельные доходы от использования объекта недвижимости (например, месячную арендную плату за 1 м2 площади).

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и потерь, образованных при сборе арендной платы.

ДВД = ПВД – П + Дпр

где: П — потери от недозагрузки объекта недвижимости;

Дпр. — прочие доходы.

Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичных объектов на рынке недвижимости, и учитывают потери при сборе арендных платежей и потери от недоиспользования объекта. При отсутствии рыночных данных уровень недоиспользования (недозагрузки) определяется на основе анализа ретроспективной и текущей информации по оцениваемому объекту с учетом возможностей загрузки площадей в будущем.

Уровень загрузки зависит от типа объекта недвижимости.

В прочих доходах учитываются дополнительные поступления от деятельности на оцениваемом объекте недвижимости (доход от использования автостоянки, склада, телевизионной антенны и т. п.), не учитываемые в арендной плате.

Чистый операционный доход (ЧОД) определяется из выражения

ЧОД = ДВД - Ропер

где Ропер — операционные расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода. Операционные расходы можно условно разделить на:

•  постоянные;

•  переменные (эксплуатационные);

•  расходы на замещение, или резервы.

К условно постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

•  налог на имущество;

•  страховые взносы;

•  заработная плата обслуживающего персонала (если она
фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс начисления на нее.

К условно - переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

§  коммунальные;

§  на содержание территории;

§  на текущие ремонтные работы;

§  заработная плата обслуживающего персонала плюс начисления

на нее;

•  расходы по обеспечению безопасности;

•  расходы по управлению (обычно принято определять величину
расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и

т. д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование). Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулированные на счете средства.

Расчет ставки капитализации может быть осуществлен следующими методами:

•  с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на
изменение стоимости актива);

•  методом связанных инвестиций;

•  методом прямой капитализации.

Ставка капитализации с учетом возмещения капитальных затрат определяется на основе ставки доходности капитала и нормы возврата капитала.

Ставка доходности (ставка дисконтирования) является по существу стоимостью капитала, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с инвестициями в рассматриваемый объект недвижимости. Наиболее часто ставка доходности (Cк) определяется методом кумулятивного построения:

Ск = Rб + Rп + Rл + Rм,

где Rб — безрисковая ставка доходности, %;

Rп — уровень премии за риск, %;

Rл — уровень премии за низкую ликвидность недвижимости, %;

Rм — уровень премии за инвестиционный менеджмент, %.

Безрисковая ставка доходности - это ставка процента на безрисковые вложения средств в высоколиквидные активы. Эта ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие - поправки на различные виды риска, связанные с особенностями рассматриваемой недвижимости. В качестве безрисковой ставки чаще всего используется доходность по ОФЗ.

Премия за риск учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта недвижимости и премия может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности.

Премия за низкую ликвидность учитывает невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время продажи подобных оцениваемому объектов на рынке.

Премия за инвестиционный менеджмент учитывает квалификацию менеджеров, управляющих инвестициями в недвижимость.

Норма возврата капитала учитывает погашение суммы первоначальных вложений применительно к изнашиваемой части объекта недвижимости, т. е. она рассчитывается только при изменении суммы капитала, вложенного в недвижимость. При этом для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой рекапитализации.

Метод связанных инвестиций используется в случае, когда объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала.

При этом ставка капитализации для всего капитала определяется как средневзвешенное значение ставки доходности собственного и заемного капитала:

R = УВзк * СДзк + (1 – УВзк) *СДс. к.

где СДзк и СДСК—.ставка доходности (капитализации) для заемного и собственного капитала, %;

УВ1К - удельный вес заемного капитала в общем объеме инвестируемого в недвижимость капитала (коэффициент ипотечной задолженности).

Метод прямой капитализации основывается на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода аналогичных объектов недвижимости. При этом ставка капитализации определяется по следующей формуле:

R = ,

где ЧОД j - чистый операционный доход i-ro объекта-аналога;

Цпр, i - цена продажи i-ro объекта-аналога.

Таблица 3.14

Пример определения стоимости здания методом капитализации дохода

Арендная ставка определена в результате анализа рыночных данных по сдаваемым в аренду помещениям. При этом учитывалось местоположение объекта, транспортная доступность, а также состояние помещения. Для офисных помещений арендная ставка колеблется от 500 руб./месяц до 900 руб./месяц за 1 кв. м.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7