Методические указания к самостоятельной работе по дисциплине «Экономика и управление недвижимостью для подготовки магистров по профессионально-образовательной программе 080100.68 направления 080100 – «Экономика» (стр. 4 )

П = = 1,21

П – поправка на транспортную достижимость

Поправку на состояние (износ) объекта определяем методом прямого анализа характеристик (табл.3.8.)

Таблица 3.8.

Расчет поправки на износ

1). Ки = (: (100 – 23) = 1,1

2). Ки = (100 – 15) : (100 – 28) = 1,18

3). Ки = (100 – 15) : (100 – 22) – 1,09

Ки поправка на техническое состояние (износ) объекта.

Расчет стоимости воспроизводства здания.(затратный подход)

Этот подход к оценке реализуется в несколько этапов:

Первый этап. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находится здание (сооружение) с учетом текущего его использования.

Второй этап. Рассчитывается восстановительная стоимость, или стоимость замещения строения.

Третий этап. Рассчитываются все виды накопленного износа строений: физический, функциональный и внешний (экономический).

Четвертый этап. Вычитается величина общего износа строения из затрат на воспроизводство или замещение объекта

Пятый этап. Определяется стоимость объекта недвижимости путем суммирования рыночной стоимости земельного участка при существующем использовании и стоимости здания.

Существуют четыре основных метода определения восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта:

1. Метод количественного анализа;

2. Поэлементный способ расчета (метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам);

3. Индексный способ;

4. Метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости.

Метод количественного анализа

Алгоритм расчета:

1. По сметным нормам на строительные и специальные строительные работы и конструкции определяется стоимость строительно-монтажных работ;

2. Рассчитываются затраты на приобретение инженерного оборудования;

3. Добавляются прочие затраты (страховые платежи, налоги, оплата юристов, консультантов и пр.

4. Определяются накладные расходы и прибыль

5. Определяется прибыль

В результате суммирования всех затрат получаем стоимость объекта (восстановительную стоимость).

Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий, поэтому часто используются другие методы расчета восстановительной стоимости.

Поэлементный способ расчета представляет собой модификацию количественного метода, но он менее трудоемок, так как он основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1куб. мю кирпичной кладки, 1кв. м. кровельных покрытий и т. д.). Поэлементный метод заключается в определении стоимости всего здания суммированием стоимостей его отдельных строительных элементов: фундаментов, стен, перекрытий проемов и т. д.

Сзд. =

где: Сзд. — стоимость строительства здания;

Vj — объем j-го элемента;

Cj — стоимость единицы объема элемента;

n — количество выделенных элементов здания;

Ки — коэффициент, учитывающий имеющиеся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.

Индексный способ заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Как правило, работа по переоценке недвижимости выполняется предприятиями без привлечения профессиональных оценщиков.

Метод сравнительной единицы измерения (или метод удельной стоимости) основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью единицы измерения подобного типового сооружения. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект-аналог, сходный с оцениваемым по конструктивным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта-аналога (1куб. м., 1кв. м. и т. п.)умножается на число единиц оцениваемого объекта.

При оценке зданий методом сравнительной единицы используются следующие виды нормативов:

- УПСС — укрупненные показатели сметной стоимости;

-;УСН — укрупненные сметные нормы;

- ПРЕЙС — прейскуранты на строительство зданий и сооружений;

- УПВС — укрупненные показатели восстановительной стоимости для переоценки основных фондов.

Формулу определения восстановительной стоимости (стоимости строительства) с использованием сборников УПВС можно представить в следующем виде:

Сзд = В ×О Кi И1 И2 Кпп Кки Кнтп × Кндс

где: Сзд — восстановительная стоимость (стоимость строительства) здания;

В — восстановительная стоимость 1куб. м. (1кв. м, 1м) объекта в базисном уровне цен на 01.01.1969 г.;

Кi — поправочный коэффициент, учитывающий условия рассматриваемого климатического района ;

И1 — индекс перехода от цен базисного года к ценам на 01.01.1984 г.;

И2 — индекс перехода от цен на 01.01.1984 г. к текущим (на дату оценки) ценам;

Кпп — коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя, определяется в результате рынка недвижимости;

Кки — дополнительные косвенные издержки, не учитываемые нормативами;

Кнтп — коэффициент, учитывающий влияние научно-технического прогресса. Применяется для зданий, введенных в эксплуатацию позднее 1969 г. Значение коэффициента определяется по формуле:

Кндс = [1 + (0,01 ¸ 0,03)]n

где: n — количество лет, прошедших с 1969 г. до даты ввода объекта в эксплуатацию.

Кндс — коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость.

Строительный объем надземной части здания с чердачным перекрытием определяется умножением площади здания на высоту.

Площадь здания определяется площадью горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне первого этажа выше цоколя.

Высота здания измеряется от уровня чистого пола первого этажа до верха чердачного перекрытия.

Общий строительный объем здания с подвалом определяется как сумма объемов надземной части здания и подвала.

Индексы изменения цен (И1 и И2) можно найти в бюллетенях «Индексы цен в строительстве», издаваемых фирмой «КО-инвест» или в разработках регионального центра по ценообразованию при институте «Гражданпроект», выпускаемых ежеквартально.

При оценке стоимости зданий, находящихся в эксплуатации необходимо учитывать накопленный износ. Износ характеризуется снижением стоимости объекта под воздействием различных факторов. Износ (И) измеряется в процентах или в денежном выражении. Существует три вида накопленного износа: физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический износ — это постепенная утрата заложенных при строительстве технико-экономических характеристик объектов под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Функциональный износ объекта — это несоответствие его объемно-планировочного или конструктивного решения современным стандартам.

Внешний (экономический) износ — это обесценивание объекта под влиянием внешних факторов изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений, рыночной ситуации и др.

Существует несколько методов определения физического износа:

Изд = уi.

где: Изд — физический износ здания, %;

Иi — физический износ i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости, доли единицы (или в %);

Уi — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i –го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости объекта, доли единицы;

n — количество конструктивных элементов объекта.

- стоимостной метод определения заключается в определении затрат, необходимых для устранения физического износа;

- метод срока жизни в определении физического износа:

И =

где И — износ в процентах;

ЭВ — эффективный возраст, определяется экспертным путем;

ФЖ — типичный срок физической жизни;

ОСФЖ — оставшийся срок физической жизни.

Физический износ бывает устранимым и неустранимым. Устранимый износ в денежном выражении определяется как стоимость отложенного ремонта. Неустранимый физический износ представляет собой затраты на восстановление или замену изношенных конструктивных элементов.

Функциональный износ также подразделяется на устранимый и неустранимый. Устранимый функциональный износ вызывается недостатками, требующими добавления элементов и замены или модернизации элементов, а также сверхулучшениями. Неустранимый функциональный износ появляется из-за устаревания объемно-планировочных и конструктивных характеристик по сравнению с современными аналогами. Стоимость неустранимого функционального износа может определяться как капитализированными потерями арендной платы, так и капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, которые сопоставляются с аналогами.

Величина внешнего износа определяется путем сопоставления потерь в арендной плате ( по методу парных продаж или по методу срока экономической жизни).

Расчет стоимости улучшений при определении стоимости земельного участка методом выделения приводится в табл.8.

Таблица 3.9

Определение стоимости объекта затратным подходом (УПВС)

Таблица 3.10

Пример расчета физического износа

Таблица 3.11

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7