Вариант | Площадь склада, м2 | Площадь земельного участка, м2 | Стоимость приобретения, тыс. руб. | Стоимость перепродажи, тыс. руб. | Территориальный (климатический пояс) |
85 | 715 | 835 | 21 450 | 24 550 | 4 |
86 | 720 | 840 | 21 600 | 24 700 | 5 |
87 | 725 | 845 | 21 750 | 24 850 | 6 |
88 | 730 | 850 | 21 900 | 25 000 | 7 |
89 | 735 | 855 | 22 050 | 25 150 | 8 |
90 | 740 | 860 | 22 200 | 25 300 | 9 |
91 | 745 | 865 | 22 350 | 25 450 | 1 |
92 | 750 | 870 | 14 250 | 16 550 | 2 |
93 | 755 | 875 | 14 400 | 16 700 | 3 |
94 | 760 | 880 | 14 550 | 16 850 | 4 |
95 | 765 | 885 | 14 700 | 17 000 | 5 |
96 | 770 | 890 | 14 850 | 17 150 | 6 |
97 | 775 | 895 | 15 000 | 17 300 | 7 |
98 | 780 | 900 | 15 150 | 17 450 | 8 |
99 | 785 | 905 | 15 300 | 17 600 | 9 |
100 | 790 | 910 | 15400 | 17 700 | 1 |
2.2.2. Условия решения сквозной расчетной задачи в части определения стоимости объекта недвижимости доходным подходом
Определить стоимость складского комплекса (см. п. 2.2.1.) доходным подходом. В ходе визуального осмотра выяснилось, что здание склада находится в хорошем состоянии и при сдаче в аренду может приносить постоянный доход. В условиях местного рынка прогнозируется, что ежегодный рост арендной платы составляет 10 %, а рост стоимости недвижимости за прогнозный период (10 лет) для данного вида недвижимости составит 65 %.
По данным анализа местного рынка недвижимости установлено, средняя ставка арендной платы подобных объектов недвижимости (складских комплексов) в первом году прогнозного периода, составляет 320 руб. за 1 м2 в месяц. Данные о недозагрузке площадей определены в размере 5 % от общей площади объекта для первого года прогнозного периода, для второго года они снизятся до 3 %, в третьем году – до 1 %, а в последующие годы объект будет загружен полностью. Неплатежи арендодателю предположительно ежегодно составят 3 % от потенциального валового дохода (ПВД). Владение доходной недвижимостью требует квалифицированного управления (управляющей компанией) и поэтому расходы на управление (комиссионные) составляют 5 % от действительного валового дохода (ДВД). Прочие операционные расходы по объектам такого вида составляют в среднем 10 % от ДВД.
Безрисковая ставка определяется как ставка рефинансирования Центрального банка, которая, в настоящее время, составляет 7,5 %. Однако при решении задачи ставка рефинансирования выбирается студентом исходя из действующей на момент решения задачи ставки рефинансирования. Согласно экспертным данным риски вложения в данный вид недвижимости имеют следующую степень (таблица 2.2.2).
Таблица 2.2.2
Вид и наименование риска | Степень риска, баллы | |||||||||
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | |
1. Ускоренный износ здания (риск вложения в недвижимость) | 1 | |||||||||
2. Ликвидности | 1 | |||||||||
3. Неполучение арендных платежей | 1 | |||||||||
4. Неэффективный менеджмент | 1 | |||||||||
5. Криминогенные факторы | 1 | |||||||||
6. Финансовые проверки | 1 | |||||||||
7. Неправильное оформление аренды | 1 | |||||||||
После приобретения недвижимости капитальные вложения в здание предполагаются в размере 20 % ежегодно.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 |
