1. Определяем ДВД и ЧОД от использования объекта недвижимости в прогнозном периоде. Исходные данные, порядок определения и его результаты сводятся в расчетную таблицу (таблица 3.2.2).
Таблица 3.2.2
Расчетные показатели | Значение показателя (условный пример) | ||||
Годы прогнозного периода, год | |||||
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |
Исходная информация по объекту оценки | |||||
1. Площадь оцениваемого объекта, м2 | 500 | ||||
2. Доля неиспользуемой площади, % | 15 | 10 | 0 | 0 | 0 |
3. Ставка аренды за месяц, тыс. руб./ м2 | 300 | 336 300+ 300× × 0,12 | 376,32 336+ 336× × 0,12 | 412,45 376,32 + | 461,94 412,45 + |
4. Доля потерь при сборе платежей, % | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 |
Расчетные показатели по объектам оценки | |||||
5. Потенциальный валовой доход за год, ПВД, тыс. руб. (стр. 1 × стр. 3 × × 12 мес.) | 1 800 | 2 016 | 2 258 | 2 475 | 2 772 |
6. Неиспользуемая площадь, м2 (стр. 1 × стр. 2/100) | 75 | 50 | 0 | 0 | 0 |
7. Потерянный доход, тыс. руб. ((стр. 6 × стр. 3 × 12 мес.) + | 324 | 241 | 0 | 0 | 0 |
8. Действительный валовой доход, ДВД, тыс. руб. (стр. 5 – стр. 7) | 1 470 | 1 775 | 2 258 | 2 475 | 2 772 |
9. Операционные расходы (ОР), в том числе: | 221 | 267 | 339 | 372 | 416 |
- управленческие расходы, 5 % от ДВД, (0,05 · стр. 8) | 74 | 89 | 113 | 124 | 139 |
- прочие операционные расходы, 10 % от ДВД, (0,1 · стр.8) | 147 | 178 | 226 | 248 | 277 |
10. Чистый операционный доход объекта недвижимости, ЧОД (стр. 8 – стр. 9) | 1 249 | 1 508 | 1 919 | 2 103 | 2 356 |
2. Поскольку для приобретения объекта недвижимости предлагается взять ипотечный кредит, то необходимо определить стоимость обслуживания долга и остаточную плату за кредит ОПК (остаток долга) на год окончания прогнозного периода (перепродажи оцениваемого объекта).
2.1. Определяем сумму кредита ИК как произведение процента от стоимости приобретения оцениваемого объекта недвижимости, определяющего размер кредита (70 %) и стоимости приобретения объекта Спр:
ИК = 0, 35 · Спр = 0,35 · 15 650 = 5 478 тыс. руб.
2.2. Определяем ежемесячный платеж ЕПЛ с учетом срока кредита и банковской ставки:
ЕПЛ = ИК · /PМТ/
= ИК · /колонка № 6/ ,
где /PМТ/– фактор текущей стоимости периодического взноса на погашение кредита, который выбирается из таблиц сложного процента (таблиц 6-ти функций денег) как значение колонки № 6 "Взнос на амортизацию единицы" (шестая функция денег) с ежемесячным начислением заданного банком банковского процента (ст. б.пр.) за период, который отражает срок кредитования N.
Тогда:
ЕПЛ = 7 825 · /колонка № 6/
= 5 478 · 0,01435 = 78,6 тыс. руб.
2.2. Определяем годовые расходы по обслуживанию долга:
РОД = ЕПЛ · 12 = 78,6 · 12 = 943 тыс. руб.
2.3. Определяем остаток платежей по кредиту ОПК(5) на конец прогнозного периода (5 лет).
ОПК(5) = ЕПЛ · /PVA/
= ЕПЛ · /колонка № 5/,
где /PVA/ – фактор текущей стоимости единичного аннуитета, который выбирается из таблиц сложного процента (таблиц 6-ти функций денег) как значение колонки № 5 "Текущая стоимость единичного аннуитета" с ежемесячным начислением заданного банком банковского процента (ст. б.пр) за период, который отражает остаток платежей между сроком кредитования и анализируемым периодом (остаточный срок кредитования после продажи или перепродажи) (N – n). Тогда:
ОПК(5) = 78,6 · /колонка № 5/
= 78,6 · 44,95504 = 3 534 тыс. руб.
3. Определим денежные потоки по годам прогнозного периода. Расчет производим в табличной форме (таблица 3.2.3).
Таблица 3.2.3
Денежные потоки, тыс. руб. | Значение показателя (условный пример) | ||||
Прогнозный период, тыс. руб. /год | |||||
Годы | |||||
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |
1. Действительный валовой доход (ДВД) | 1 470 | 1 775 | 2 258 | 2 475 | 2 772 |
2. Операционные расходы | 221 | 267 | 339 | 372 | 416 |
3. Чистый операционный доход (ЧОД) (стр.1 – стр.2) | 1 249 | 1 508 | 1 919 | 2 103 | 2 356 |
4. Капитальные вложения, 15 % от ЧОД (0,15 · стр.3) | 187 | 226 | 288 | 316 | 353 |
5. Обслуживание кредита | 943 | 943 | 943 | 943 | 943 |
Денежный поток до уплаты налогов (стр. 3 – стр. 4 – стр. 5) | 119 | 339 | 688 | 844 | 1 060 |
4. Определение ставки дисконтирования.
Для расчета ставки дисконтирования используем метод кумулятивного построения. Безрисковая ставка выбрана по ставке рефинансирования Центрального банка. В настоящее время она составляет 7,5 %. Расчет ставки премии за риски инвестирования в объект недвижимости осуществляется в табличной форме (таблица 3.2.4).
Таблица 3.2.4
Вид и наименование риска | Степень риска, баллы (по условиям задачи) | |||||||||
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | |
8. Ускоренный износ здания (риск вложения в недвижимость) | 1 | |||||||||
9. Ликвидности | 1 | |||||||||
10. Неполучение арендных платежей | 1 | |||||||||
11. Неэффективный менеджмент | 1 | |||||||||
12. Криминогенные факторы | 1 | |||||||||
13. Финансовые проверки | 1 | |||||||||
14. Неправильное оформление аренды | 1 | |||||||||
Количество наблюдений | 0 | 1 | 0 | 1 | 0 | 1 | 2 | 0 | 2 | 0 |
Взвешенный итог | 0 | 2 | 3 | 4 | 0 | 6 | 14 | 0 | 18 | 0 |
Сумма | 47 | |||||||||
Количество факторов | 6 | |||||||||
Средневзвешенное значение балла | 7,83 | |||||||||
Величина ставки за риск (1 балл = 1%) | 7,83% ≈ 7,8 % | |||||||||
Соответственно, ставка дисконтирования составит: R = 7,5 + 7,8 = 15,3 %
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 |
