Экономика недвижимости методические указания по выполнению контрольной работы (реферата) для студентов, обучающихся по специальности 080502.65 "Экономика и управление на предприятии (СКС)" всех форм обучения (стр. 15 )

5. Определяем текущую стоимость реверсии:

Срев. = (Сперепр – ОПК(5)) / (1 + R)5 = (17 800 – 3 534) / (1 + 0,153)5 =

= 7 001 тыс. руб.

6. Определяем рыночную стоимость склада Сн как сумму годовых дис­контированных денежных потоков за прогнозный период и стоимости ревер­сии:

Сн = 119 / (1 + 0,153)1 + 339 / (1 + 0,153)2 + 688 / (1 + 0,153)3 +

+ 844 / (1 + 0,153)4 + 1 060 / (1 + 0,153)5 + 7 001 = 103 + 255 + 449 + 478 + 520 + + 7 001 = 2 096 + 7 001 = 8 806 тыс. руб.

Таким образом, вследствие необходимости в ипотечном кредите для реа­лизации данного инвестиционного проекта цена спроса, выраженная стоимо­стью недвижимости Сн (инвестиционной стоимостью) и определенная доход­ным подходом, является более низкой, чем цена предложения, выраженная предполагаемой стоимостью приобретения объекта недвижимости Спртыс. руб. << 15 650 тыс. руб.).

3.2.2. Методические рекомендации по определению стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом рассмотрим на условном примере. Согласно условиям задачи (см. п. 2.2.1), площадь оцениваемого объекта составляет 500 м2, а характеристики условных объектов-аналогов представлены в таблице 3.2.5 (студенты выбирают харак­теристики объектов-аналогов согласно своему варианту из таблицы 2.2.3).

Таблица 3.2.5

Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется в следующей последовательности.

1. Рассмотрим характеристики объектов-аналогов. Как видно из таблицы 3.2.5, цена объекта оценки должна находиться между ценами объектов-анало­гов 1 и 2, поскольку по площади они идентичны оцениваемому объекту. Од­нако у объекта-аналога 1 есть офис и парковка, а у объекта-аналога 2 их нет.

2. Определяем поправку на наличие офиса и парковки. Для этого сравни­ваем объекты-аналоги 1 и 2 по их стоимости сделки (Ссд1 и Ссд2):

Коф+парк = Ссд1 – Ссд2 = 16 500 – 13450 = 3 050 тыс. руб.

3. Определяем поправку на наличие офиса путем сравнения объектов-аналогов 3 и 4:

Коф = 12 800 – 12 300 = 500 тыс. руб.

4. Определяем поправку на наличие парковки и благоустроенной терри­тории:

Коф+парк – Коф = 3 050 – 500 = 2 550 тыс. руб.

5. Определяем стоимость оцениваемого объекта недвижимости с учетом поправок на наличие офиса и парковки. Поскольку элемент объекта-аналога 1 превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте (у объекта ана­лога 1 есть парковка, а у оцениваемого объекта парковка отсутствует), то дела­ется минусовая коррек­тировка:

Сн(оф+парк) = Ссд1 – Кпарк = 16 500 – 2 550 = 13 950 тыс. руб.

6. Поскольку в районе А, где расположен объект-аналог 1, цены рыноч­ных сделок с данным видом объектов недвижимости (складскими комплек­сами) на 5 % дешевле, чем в других районах, то скорректируем стоимость оце­ниваемого объекта недвижимости на местоположение (в районе Б, где нахо­дится оцениваемый объект, он будет продаваться на 5 % дороже, а, соответст­венно, его стоимость также будет на 5 % дороже):

Сн(мест) = 13 950 · 1,05 =тыс. руб.

7. Поскольку годовой рост стоимости объектов данного вида недвижимо­сти за период 10 лет составит 65 % (согласно общим условиям задачи, отра­женным в п. 2.2.1), то сделаем корректировку на время.

Среднегодовая динамика роста стоимости – 6,5 % (65 /10). Соответст­венно, за полгода (6 месяцев) цена продажи недвижимости данного вида вырас­тит на 3,25 %. Поскольку рост цены прогнозируется равномерным, то скоррек­тированная на время (окончательная) стоимость оцениваемого объекта недви­жимости составит:

Сн = 14 647 · 1,0325 = 15 123 тыс. руб.

Таким образом, стоимость недвижимости, определенная сравнительным подходом, достаточно близка к цене предложения (по условиям задачи состав­ляет 15 650 тыс. руб.), но на 527 тыс. руб. меньше ее.

3.2.3. Методические рекомендации по определению стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Для определения стоимости складского комплекса затратным подходом используем метод сравнительной единицы, при этом рыночную стоимость оп­ределяем на условном примере путем реализации следующих этапов оценки.

1. Определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта (складского комплекса).

1.1. Определяем объем здания складского комплекса:

Vзд = 500 × 6,5 = 3 250 м3.

1.2 Определяем стоимость нового строительства складского комплекса как его полную восстановительную стоимость по сборнику УПВС.

1.2.1. Определяем величину восстановительной стоимости в ценах 1969 года. По сборнику УПВС (см. табл. 2.2.4) восстановительная стоимость 1м3 в ценах 1969 года здания складского комплекса объемом 3 250 м3 для группы ка­питальности II для второго территориального пояса составляет 16,2 руб. (сту­денты выбирают номер территориального пояса согласно своему варианту, вы­бранному из таблицы 2.2.1). Тогда:

Свосст1969 = V × C = 3 250 × 16,2 =руб.

1.2.2. Определяем величину восстановительной стоимости в ценах1984 года. Согласно данным, отраженным в Постановлении Госстроя от 01.01.01 г. № 94, коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года К69-84 для данного вида объектов недвижимости составляет: = 1,19. Тогда:

Свосст1984 = Свосст1969 × К69-84 =× 1,19 =руб.

1.2.3. Определяем величину восстановительной стоимости в ценах 2010 года. Согласно данным компании КО-ИНВЕСТ коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к ценам 2010 года К84-010 для данного вида объектов не­движимости составляет 69,74. Тогда:

Свосст2010 = Свосст2010 × К84-010 =× 69,74 = 4 370 тыс. руб.

1.2.4. Определяем величину восстановительной стоимости с учетом ко­эффициентов косвенных издержек (Ккизд), прибыли предпринимателя (Кпр), и налога на добавленную стоимость (Кндс).

Согласно условиям задачи в части определения стоимости объекта не­движимости затратным методом (см. п. 2.2.4), косвенные издержки состав­ляют 20 % от восстановительной стоимости, значение норматива прибыли предпринимателя принимаются равным 25 %. Ставка налога на добавленную стоимость составляет 18 %. Тогда:

Ккизд = 1,2; Кпр = 1,25; Кндс = 1,18.

Свосст = 4 370 × 1,2 × 1,25 × 1,18 = 7 734 тыс. руб.

2. Определение износа.

2.1. Определение физического износа. Для определения физического из­носа используем нормативный метод, удельные веса каждого конструктивного элемента восстановительной стоимости принимаем по сборнику УПВС. Полу­ченные данные сводим в таблицу 3.2.6.

Таблица 3.2.6

3. Определение функционального износа.

Функциональный износ определяется устранимыми функциональными недостатками (т. е. устранимым функциональным износом). Определение функ­ционального износа осуществляется табличным способом (таблица 3.2.7).

Таблица 3.2.7

Нахождение данного объекта недвижимости в зоне хорошей транспорт­ной доступности, рядом с автотрассой и в районе, который соответствует наи­более эффективному использованию его как складского комплекса, т. е. имее­мые экономико-социальные показатели не оказывают негативного влияния на стоимость данного объекта. Соответственно можно сделать вывод о том, что внешний износ равен нулю.

4. Определение накопленного износа.

Накопленный износ определяется как сумма физического, функциональ­ного и внешнего износа:

Снак = Сфиз + Сфукц + Свнеш = 33,6 + 1,3 + 0 = 34,9 %.

5. Определяем стоимость земельного участка как произведение площади земельного участка (500 м2) и рыночной стоимости земельного участка за один квадратный метр (3 700 руб. / м2).

Сзем = 500 · 3 700 = 1 850 тыс. руб.

6. Определяем рыночную стоимость складского комплекса затратным подходом:

Сзат = Свосст – (Свосст · Снак / 100) + Сзем = 7 734 – (7 734 · 0,349/ 100) +

+ 1 850 = 9 557 тыс. руб.

3.2.4. Методические по рекомендации по определению согласованной стоимости объекта недвижимости (согласованию частных результатов оценки).

При оценке использованы все три подхода к оценке объекта недвижимо­сти. Поскольку имеются три возможных величины стоимости объекта оценки (частных результатов оценки), то для определения его корректной цены каж­дому из подходов необходимо придать весовой коэффициент и определить со­гласованную стоимость объекта. Результаты согласования приводятся в таб­лице 3.2.8 в следующей форме.

Таблица 3.2.8

Таким образом, окончательная (согласованная) стоимость складского комплекса составляет 12 077 тыс. руб.

4. Оформление контрольной работы (реферата)

Выполнять контрольную работу (реферат) (далее для сокращения – КР) необходимо аккуратно, согласно мето­дическим указаниям по ее оформлению. Работы, выполненные с отступлениями от данных методиче­ских указаний, небрежно, с большим количеством зачеркиваний и исправлений к проверке не принимаются.

Контрольная работа должна быть выполнена в машинописном виде, т. е. набрана на компьютере (с ис­пользованием MS WORD, MS EXCEL) согласно правилам оформления отчетов по НИР (ГОСТ 7.32-2001) и общим требованиям к текстовым документам Единой системы конструктор­ской документации (ГОСТ 2.). Текст должен быть выполнен 14 шриф­том, через 1,0 интер­вала, аккуратно, без под­чисток и помарок, на од­ной стороне листа стандартного формата А4, оставляя поля: левое – 25 мм, правое – 15 мм, верхнее – 20 мм, и нижнее – 20 мм.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16