Организация и проведение дипломного проектирования студентов специальности «Экспертиза и управление недвижимостью» (стр. 2 )

В данном пункте первого раздела дипломного проекта необходимо тщательно проанализировать качество тех услуг на рынке, которые конкретно интересуют, с целью выявления недостатков и разработки плана его повышения путём реализации рассматриваемого дипломником проекта.

3.3. Анализ конкурентов

Первым этапом при рассмотрении конкурентов является их краткая характеристика: название, местонахождение, время работы на рынке, объем, занимаемый на рынке продажи рассматриваемого товара или услуги, основные достижения за ряд лет и т. д. Представить данные можно в табличном виде.

Вторым этапом необходимо составить таблицу по факторам конкурентоспособности для исследуемой фирмы и возможного количества конкурентов (табл. 3.1).

Таблица 3.1

Анализ конкурентов

Продолжение табл. 3.1

Заполнение данной таблицы осуществляется по бальной системе от 0 до 10: самого низкого и самого высокого показателей соответственно. В итоге все баллы по фирмам суммируются, и делается вывод, в чем сильнее влияние этих показателей фирмы конкурента на исследуемую фирму.

Окончательный вывод должен говорить о преимуществах исследуемой фирмы над конкурентами, о состоятельности проекта.

3.4. Оценка местоположения потенциального объекта

Также необходимо оценить качественно месторасположение земельного участка, используя табл. 3.2.

Таблица 3.2

Анализ местоположения

3.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями.

Этапы проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования:

1. Определяется законодательно разрешенное использование объекта, т. е. соответствует юридическим нормам, нормам градостроительного зонирования, нормам охраны окружающей среды, требованиям по охране памятников истории архитектуры и благоустройству прилегающей территории.

2. Определение физически осуществимых функциональных назначений, т. е. размер и форма земельного участка, транспортная доступность, имеющиеся строения, коммуникация, позволяющие реализовать выбранный вариант использования.

3. Финансовое обоснование выбранного использования, т. е. с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала. Использование должно обеспечивать доходы, превышающие затраты капитальные, эксплуатационные расходы и финансовые обстоятельства.

4. Экономическая целесообразность, что обеспечивает наивысшую доходность (стоимость) недвижимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования рассматривается у свободного земельного участка или участка с уже существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.

Если на земельном участке имеется застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут быть – ремонт, модернизация, реконструкция.

Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли с улучшениями при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся строений.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования может меняться быстро под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Например: возле автострады в первую очередь эффективно строить автозаправочные станции, но с наступлением насыщения рынка выигрывают те АЗС, у которых предлагаются автосервис и пункт быстрого питания.

3.6. Анализ потенциальных потребителей. Анкетирование

Во всех видах маркетинговых исследований проводится изучение клиентов и потенциальных потребителей продукции или услуг. Для этого необходимо анкетировать потребителей. Анкетирование – это письменный опрос реальных и потенциальных покупателей посредством заполнения последними заранее подготовленных исследователями специальных бланков (анкет) с перечнем вопросов. Суть такого исследования состоит в том, что каждый обследуемый в процессе контакта с исследователем или по почте получает анкету, которую самостоятельно заполняет и лично либо по почте возвращает исследователю.

Анкетирование предполагает:

– разработку анкеты для опроса потребителей;

– проведение опроса потребителей и заполнение бумажных анкет;

– ввод заполненных анкет в компьютер, для придания формализованного представления;

– передачу введенных в компьютер анкет на обработку в аналитические программы и, безусловно, представление введенных анкет в виде таблицы Excel.

Составлению анкеты, как правило, предшествует большая аналитическая работа: надо установить границы исследуемого рынка, его структуру по сегментам, численность всей опрашиваемой совокупности покупателей, которая называется генеральной совокупностью, численность сегментов, объем выборки в общем и целом, а также и по сегментам, если они выделены, наметить основные параметры, которые необходимо выяснить в процессе анкетирования, и др. Совокупность ответов должна дать полную характеристику изучаемой проблемы на определенный момент времени, поскольку в результате обработки анкет будет получена качественная и количественная информация, позволяющая установить причинно-следственные связи, имеющиеся в торгово-обменных процессах.

Начинать анкетирование можно (а иногда и нужно) с определения объема выборки (необходимого количества респондентов), под которым понимают часть генеральной совокупности, несущую в себе характеристические черты и признаки всей совокупности обследуемых субъектов (явлений или процессов) и являющуюся по количеству и качеству необходимой и достаточной для вынесения суждений как в целом по всей совокупности, так и по каждому ее элементу в отдельности (разумеется, с определенной степенью точности и достоверности).

Необходимое количество респондентов рассчитывается по формуле (3.2):

, (3.2)

где n – количество респондентов, чел.; z – безразмерный коэффициент, равный 1,96, принятый для уровня достоверности 95 %; N – численность генеральной совокупности, чел.; p – доля лиц, принадлежащих к данной демографической группе; q – доля лиц, принадлежащих к другим демографическим группам q = 1 – p; ∆ – предельная ошибка, равная 10 % или 0,1.

Нет смысла стремиться увеличивать объем выборки, полагая, что это обеспечит наибольшую точность. Этого не произойдет, а затраты на исследование возрастут. При обосновании выборки кроме здравого смысла, без которого не обойтись, надо пользоваться и формулами.

Каждая анкета содержит, по крайней мере, два раздела. Раздел, в котором задаются вопросы на интересующую тему, например, о потребностях покупателей, и раздел идентификации личности покупателя. Для того чтобы увеличить объем продаж, необходимо знать, кто ваши клиенты, каков их возраст, социальный статус, любимые СМИ и места досуга. Информация из раздела идентификации личности опрашиваемого используется для того, чтобы разделить полученные ответы по сегментам рынка.

После анкетирования проводится аналитическое изучение потребителей различными методами математической статистики. Например, изучение собранных анкет проводится методами сегментирования рынка. Данные методы позволяют выделить целевые сегменты рынка, на которых вашей организации наиболее выгодно проводить продвижение продукции и услуг.

Путем анкетирования решаются следующие задачи:

– выявление нужд и потребностей покупателей (это помогает предприятию определить действительные потребности покупателей, т. е. основные нужды, которые не удовлетворяются в настоящий момент, но которые потенциально можно удовлетворить);

– выявление степени осведомленности покупателей (важным фактором увеличения товарооборота предприятия является осведомленность о его товарах у потенциальных покупателей. Вопрос заключается не только в том, насколько товар известен, но также и в том, кому известен и чем известен);

– выявление степени удовлетворенности покупателей (позволяет выяснить, удовлетворен ли покупатель товаром предприятия по сравнению с товарами конкурентов).

3.7. Экспертный опрос

Целью экспертного опроса является установление преимуществ или слабых сторон услуг, предоставляемых конкурентами. Для этого определяется контингент экспертов, которые имеют непосредственную связь с предоставляемыми конкурентами услугами или которые непосредственно будут получать услуги, предлагаемые дипломником.

Экспертный опрос проводится аналогично анкетированию: составляется ряд вопросов, по результатам которых будет оценено положение конкурентов на рынке. Ответы оцениваются в баллах от 0 до 10, причём значение балла выбирается следующим образом: при большом преимуществе над предлагаемым дипломником проектом ставится высокий балл и наоборот. Результаты формируются в табличной форме (табл. 3.3).

Таблица 3.3

Результаты экспертного опроса

4. ПРАВОВОЙ РАЗДЕЛ

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9