Информационный бюллетень (стр. 9 )

В случае, когда физическое лицо не проживает по месту нахождения имущества, признаваемого объектом налогообложения, налоговое уведомление направляется нало­гоплательщику по почте заказным письмом по адресу его места жительства.

Пункт 10 Инструкции МНС РФ устанавли­вает, что если у налогоплательщика в соб­ственности имеется несколько строений, по­мещений и сооружений и они находятся на территории одного представительного орга­на местного самоуправления, который уста­новил по всем объектам единую ставку на­лога, то налог исчисляется с суммарной ин­вентаризационной стоимости всех этих объектов. Таким образом, при наличии у лица в собственности нескольких жилых помеще­ний на территории одного муниципального образования, налогоплательщик должен бу­дет внести в бюджет налог, исчисленный со всей стоимости помещений, а не каждого в отдельности. На это положение Инструкции следует обратить особое внимание, по­скольку ставка налога зависит от величи­ны налоговой базы, и чем выше общая сто­имость жилых помещений, находящихся в собственности физического лица, тем выше будет ставка налога, применяемая ко всем этим помещениям. Если же установлены различные ставки налога в зависимости от каких-либо критериев (например, более высокая ставка налога для жилых помеще­ний в кирпичных домах, пониженная - в блочных), то налог исчисляется с суммар­ной инвентаризационной стоимости каждо­го типа объектов.

При переходе права собственности на помещение от одного собственника к дру­гому в течение календарного года налог уп­лачивается первоначальным собственником с 1 января этого года до начала того меся­ца, в котором он утратил право собственно­сти на указанное имущество, а новым соб­ственником - начиная с месяца, когда у него возникло право собственности.

За помещение, перешедшее по наслед­ству, налог на имущество взимается с на­следников с момента открытия наследства. С новых помещений налог уплачивается с начала года, следующего за их возведением или приобретением, а в случае уничтожения или полного разрушения помещения взима­ние налога прекращается начиная с месяца, в котором оно было уничтожено или полно­стью разрушено.

Этот налог поступает в местные (муни­ципальные) бюджеты по месту нахождения (регистрации) жилого помещения.

Таково на сегодняшний день правовое регулирование налогообложения жилых по­мещений как имущества, находящегося в собственности физических лиц. Однако За­кон РФ,«О налогах на имущество физичес­ких лиц» был принят достаточно давно, и, по мнению законодателей, в настоящее время он не учитывает все нюансы. Чтобы лучше понять возможное развитие в ближайшее время правового регулирования налогооб­ложения недвижимости в целом, обратимся к законопроекту о включении в часть вто­рую Налогового кодекса РФ главы 31 «Мес­тный налог на недвижимость».

Безусловно, при последующих чтениях проект претерпит определенные изменения, однако уже сейчас можно сделать некото­рые выводы о возможных изменениях в сфе­ре налогообложения жилых помещений.

Так, в числе объектов налогообложения в законопроекте указывается недвижимое имущество, входящее в состав жилищного фонда (кроме жилых помещений государ­ственного и муниципального жилищного фонда), под которым в соответствии со ст. 19 ЖК РФ понимается совокупность всех жилых помещений, находящихся на террито­рии Российской Федерации. При этом за­конопроект призван урегулировать в одной главе налогообложение недвижимости, при­надлежащей как физическим лицам, так и организациям.

Важнейшей из предполагаемых новелл можно назвать норму, которая закрепляет, что налоговой базой при исчислении и уплате налога на недвижимость признается оценоч­ная (а не инвентаризационная, как в ныне действующем законе) стоимость объектов недвижимого имущества, расположенных на территории соответствующего муниципаль­ного образования. Предполагается, что оцен­ку рыночной стоимости будет проводить уполномоченный орган местного самоуправ­ления в порядке, определяемом норматив­ными правовыми актами органов местного самоуправления, с учетом принципов зако­нодательства о налогах и сборах Российс­кой Федерации. При этом размер ставки налога будет снижен - предлагается уста­навливать ее нормативными правовыми ак­тами представительных органов местного самоуправления в пределах от 0,1 до 1 про­цента налоговой базы.

Сумма налога будет исчисляться нало­говыми органами с учетом сведений, представляемых органами, учитывающими и оценивающими объекты недвижимости, и орга­нами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним.

В настоящее время собственник жилого помещения уплачивает не только налог на имущество физических лиц. В случае получения жилого помещения в порядке наследования или по договору дарения необходимо внести в бюджет налог с имущества, полученного в результате подобных дей­ствий. Это связано с тем, что в числе объектов обложения данным налогом в ст. 2 За­ кона Российской Федерации от 01.01.01 г. № 000-1 «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» (в редакции от 01.01.01 г,) упоминаются жилые дома и квартиры.

Согласно п. 8 ст. 5 Закона РФ «О нало­ге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» (далее - За­кон № 000-1) уплата данного налога яв­ляется обязательным условием для даль­нейшего распоряжения полученным иму­ществом, так как унаследованное имуще­ство и имущество, перешедшее в порядке дарения, может быть продано, подарено, обменено собственником только после уп­латы им налога, что подтверждается справ­кой налогового органа.

Статья 3 Закона № 000-1 дифферен­цирует ставки налога в зависимости от степени родства дарителя и одаряемого или очередности призвания наследника к принятию наследства, а также в зависи­мости от стоимости наследуемого или по­даренного имущества. Налогоплательщи­ками в соответствии с данным Законом признаются физические лица, которые принимают имущество, переходящее в их собственность в порядке наследования или дарения (ст.1)

При наследовании ставки налога расс­читываются следующим образом:

1. С имущества стоимостью от 850-кратно­ го до 1700-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

-  наследникам первой очереди - 5% от стоимости имущества, превышающей 850 МРОТ;

-  наследникам второй очереди - 10% от стоимости имущества, превышающей 850 МРОТ;

-  другим наследникам - 20% от стоимости имущества, превышающей 850 МРОТ;

2. С имущества стоимостью от 1701-крат­ного до 2550-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

-  наследникам первой очереди - 42,5МРОТ + 10% от стоимости имущества, превышающей 1700 МРОТ;

-  наследникам второй очереди – 85 МРОТ + 20% от стоимости имущества, пре­вышающей 1700 МРОТ;

-  другим наследникам - 170 МРОТ + 30% от стоимости имущества, превышающей 1700 МРОТ;

3. С имущества стоимостью свыше 2550 кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

-  наследникам первой очереди - 127,5 МРОТ + 15% от стоимости имущества, пре­вышающей 2550 МРОТ;

-  наследникам второй очереди – 255 МРОТ + 30% от стоимости имущества, превышающей 2550 МРОТ;

- другим наследникам - 425 МРОТ + 40% от стоимости имущества, превышающей 2550 МРОТ.

На практике часто складывалась ситуа­ция, когда наследники первой (дети, роди­тели и супруг наследодателя) и второй (полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его бабушка и де­душка как со стороны отца, так и со сторо­ны матери) очередей, принимая наследство по завещанию, хотя имели право принять его по закону, вынуждены были платить налог по повышенным ставкам как наслед­ники «другой очереди». По отношению к такому виду наследуемого имущества как жилые помещения разница между налога­ми, подлежащими внесению в бюджет на­следниками по закону и по завещанию, могла быть столь значительной, что факти­чески лишала наследников возможности вступить в наследство. Конституционный Суд РФ в Определении от 01.01.01 г. № 000-0 указал, что «такая правоприме­нительная практика, по существу, полнос­тью отрицает принцип защиты интересов близких родственников, допуская взимание налога с имущества, переходящего в по­рядке наследования к близким родствен­никам, по разным ставкам - в зависимости от гражданско-правового основания насле­дования ими имущества. /.../ Наследова­ние по завещанию не может являться пра­вовым основанием для ущемления прав и законных интересов наследников по заве­щанию, относящихся по степени родства к наследникам по закону тех очередей, кото­рые упомянуты в Законе Российской Фе­дерации «О налоге с имущества, перехо­дящего в порядке наследования или даре­ния»». В результате Суд установил, что по­ложения, содержащиеся в п. 1 ст. 3 Зако­на № 000-1, во взаимосвязи с нормами ст. 1111 и п. 2 ст. 1152 ГК РФ по своему конституционно-правовому смыслу не мо­гут служить основанием для применения ставок налогов для «других наследников» к гражданам, являющимся близкими род­ственниками, входящим в круг наследников по закону первой и второй очередей и при­нявшим наследство по завещанию. Таким образом, наследники первой и второй оче­редей, вступая в наследство по завещанию, должны сохранять налоговые льготы, предо­ставленные им как наследникам по закону.

Налог с имущества (в том числе жилых помещений), переходящего физическим лицам в порядке дарения, исчисляется по сле­дующим ставкам:

1. При стоимости имущества от 80-крат­ного до 850-кратного установленного зако­ном размера минимальной месячной оплаты труда:

-  детям, родителям - 3% от стоимости имущества, превышающей 80 МРОТ;

-  другим физическим лицам - 10% от сто­имости имущества, превышающей 80 МРОТ;

2. При стоимости имущества от 851 - крат­ного до 1700-кратного установленного за­коном размера минимальной месячной оп­латы труда:

-  детям, родителям - 23,1 МРОТ + 7% от стоимости имущества, превышающей 850 МРОТ;

-  другим физическим лицам - 77 МРОТ+ 20% от стоимости имущества, превышающей 850 МРОТ;

3. При стоимости имущества от 1701-кратного до 2550-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

-  детям, родителям - 82,6 МРОТ +11% от стоимости имущества, превышающей 1700 МРОТ;

-  другим физическим лицам - 247 МРОТ + 30% от стоимости имущества, превышающей 1700 МРОТ;

4. При стоимости имущества свыше 2550-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

-  детям, родителям - 176,1 МРОТ + 15% от стоимости имущества, превышающей 2550 МРОТ;

-  другим физическим лицам - 502 МРОТ + 40% от стоимости имущества, превышающей 2550 МРОТ.

На данный момент минимальный размер оплаты труда для налогообложения состав­ляет 100 рублей.

В целях данной публикации следует об­ратить особое внимание, что освобождают­ся от налогообложения жилые дома (квар­тиры) и паенакопления в жилищно-строи­тельных кооперативах, если наследники (ода­ряемые) проживали в этих домах (кварти­рах) совместно с наследодателем (дарите­лем) надень открытия наследства или офор­мления договора (дарения); жилые дома, переходящие в порядке наследования ин­валидам I и II групп; имущество, наследуемое супругом, пережившим другого супруга, или в порядке дарения от одного супруга другому; имущество лиц, погибших при защите СССР и Российской Федерации в связи с выполнением ими государственных или общественных обязанностей или в связи с выполнением долга гражданина СССР и Российской Феде­рации по спасению человеческой жизни, ох­ране государственной собственности и пра­вопорядка (ст. 4 Закона № 000-1).

Налог на жилое помещение, полученное в порядке наследования или дарения, взи­мается лишь при условии выдачи нотариу­сами или должностными лицами, уполномо­ченными совершать нотариальные действия, свидетельства о праве на наследство или удостоверения ими договоров дарения в случаях, установленных Законом № 000-1. Оценка жилого дома или квартиры произ­водится органами коммунального хозяйства или страховыми организациями. Налоговые органы исчисляют налог, исходя из сведе­ний, полученных ими от органов (учрежде­ний), уполномоченных совершать нотариаль­ные действия, и частных нотариусов, которые в соответствии с п. 6 ст. 85 НК РФ обязаны сообщать о нотариальном удостоверении права на наследство и договоров дарения в налоговые органы по месту своего нахож­дения не позднее пяти дней со дня соответ­ствующего нотариального удостоверения, если иное не предусмотрено НК РФ.

В соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 5 Закона № 000-1 сумма налога на имущество, пе­реходящее в собственность физических лиц в порядке наследования в случаях наличия в составе этого имущества жилых домов или квартир, уменьшается на сумму налогов на имущество физических лиц, подлежащую уплате этими лицами за данные объекты до конца года открытия наследства. Подобная норма содержится и в ч. 3 п. 5 ст. 5 Закона РФ «О налогах на имущество физических лиц», устанавливающей, что за строение, по­мещение и сооружение, перешедшее по на­следству, налог взимается с наследников с момента открытия наследства.

В случаях, когда физическое лицо в течение года неоднократно от одного и того же физи­ческого лица получает в собственность имуще­ство в порядке дарения, налог исчисляется с общей стоимости имущества в целях исключе­ния злоупотребления преференциями, предос­тавленными нормами Закона № 000-1.

Физические лица, проживающие в Рос­сии, должны заплатить налог не позднее 3-х месяцев со дня вручения им платежного извещения. При наследовании жилых поме­щений (особенно лицами, не являющимися согласно ГК РФ наследниками первой или второй очереди) часто складывается ситуа­ция, когда сумма налога достаточно значи­тельна, и наследники не могут внести ее в установленный в Законе срок. В этом слу­чае налогоплательщики вправе представить письменное заявление о предоставлении отсрочки или рассрочки уплаты налога при наличии оснований, предусмотренных ст. 64 НК РФ, на срок от одного до шести месяцев соответственно с единовременной или по­этапной уплатой налогоплательщиком сум­мы задолженности. В отношении уплаты на­лога при получении в наследство жилого по­мещения наиболее распространенной при­чиной выступает указанная в пп. 4 п. 2 ст. 64 НК РФ, а именно: «если имуществен­ное положение физического лица исключа­ет возможность единовременной уплаты на­лога». Отсрочка или рассрочка уплаты на­лога с имущества, полученного в порядке на­следования ли дарения, производится по общим правилам, регламентированным ст. 64 Налогового кодекса РФ.

Физические лица, проживающие за преде­лами Российской Федерации, обязаны упла­тить налог до получения документа, удостове­ряющего право собственности на имущество, поскольку его выдача без предъявления до­кумента об уплате налога не допускается.

В заключение хотелось бы остановиться на налоге на доходы физических лиц, зак­репленном в гл. 23 части второй Налогово­го кодекса РФ, поскольку при совершении некоторых сделок с жилыми помещениями физические лица приобретают право на по­лучение льгот по нему.

Налоговый период по этому налогу со­ставляет год.

В соответствии со ст. 220 НК РФ при ис­числении налоговой базы по налогу на до­ходы физических лиц налогоплательщики имеют право на получение определенных имущественных налоговых вычетов. В отно­шении сделок с жилыми помещениями к вычетам, в частности, относятся:

1. Суммы, полученные налогоплательщи­ком в течение налогового периода от про­дажи жилых домов, квартир (включая прива­тизированные жилые помещения) и доли в жилых домах или квартирах. Законодатель оговаривает, что если имущество находилось в собственности налогоплательщика до его продажи менее трех лет, то вычет будет пре­доставлен только на сумму, не превышаю­щую в целом 1 рублей. Таким обра­зом, при продаже жилого помещения, находившегося в собственности продавца менее трех лет, дороже, чем за один миллион руб­лей, он сможет получить вычет лишь на ука­занную в НК РФ сумму, а со средств, превы­шающих один миллион, должен будет упла­тить налог на доходы физических лиц в по­рядке, предусмотренном гл. 23 НК РФ. Если цена продаваемого жилого помещения (доли в нем) была не выше миллиона рублей, вы­чет будет предоставлен на всю сумму, ука­занную в договоре купли-продажи.

Если же продаваемое жилое помещение [дом, квартира (включая приватизированное жилое помещение) или доля в жилом доме или квартире] находилось в собственности нало­гоплательщика до момента продажи три года и более, какие-либо законодательные ограни­чения при предоставлении имущественного налогового вычета не устанавливаются. Ста­тья 220 НК РФ указывает, что в подобном слу­чае имущественный вычет предоставляется на всю сумму, полученную налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

Вместо имущественного налогового вы­чета физическое лицо может уменьшить об­лагаемые налогом доходы на сумму факти­чески произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с по­лучением этих доходов.

При продаже жилых помещений, находя­щихся в общей долевой либо общей совме­стной собственности, соответствующий раз­мер имущественного налогового вычета бу­дет распределяться между совладельцами этого жилого помещения пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае продажи имущества, находящего­ся в общей совместной собственности).

2. Суммы, израсходованные налогопла­тельщиком на новое строительство либо на приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них. Объем предоставляемого на­логового вычета будет равен размеру рас­ходов, фактически произведенных лицом на строительство или покупку жилья.

Учитываются также случаи получения кре­дита на приобретение или строительство жи­лья, поскольку расходы налогоплательщика увеличиваются на сумму подлежащих выпла­те процентов. В связи с этим Налоговый ко­декс РФ позволяет включить в сумму вычета денежные средства, направленные на погаше­ние процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организа­ций РФ и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации жилого помещения [жилого дома, квартиры или доли (долей) в них].

Подпункт 2 п. 1 ст. 220 НК РФ содержит перечень фактически понесенных расходов на новое строительство или приобретение жилого дома или квартиры, а также долей в них. Например, расходы на покупку строи­тельных и отделочных материалов, расходы на приобретение квартиры или прав на нее в строящемся доме и пр. Необходимо иметь в виду, что принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку купленой квартиры возможно только в том случае, если в договоре, на ос­новании которого жилое помещение полу­чено, указано, что приобретается незавер­шенный строительством жилой дом или квартира (права на нее) без отделки или доля (доли) в них. Данная оговорка весьма существенна, поскольку в настоящее время нередко встречаются ситуации, когда в до­говоре не указывается на отсутствие отдел­ки, дом или квартира сдаются и можно пред­положить, что жилое помещение фактичес­ки абсолютно готово. В таких ситуациях при­обретатель вынужден тратить значительные средства на отделку (включая иногда даже стяжку полов и проведение электропровод­ки), на которые он потом не сможет получить льготу по этому налогу.

Общий размер вычета в данном случае не может превышать 1 рублей. В эту сумму не включаются средства, направлен­ные на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным и фактичес­ки израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры или доли (долей) в них. Для подтверждения пра­ва на вычет налогоплательщик должен пред­ставить в налоговый орган в зависимости от вида жилого помещения и сделки, влекущей возникновение права собственности на это помещение, соответствующие документы, как то: документы, подтверждающие право соб­ственности на жилой дом или квартиру или доли в них; договор приобретения кварти­ры, доли в ней или права на квартиру в стро­ящемся доме; акт о передаче квартиры [доли (долей) в ней] налогоплательщику. Лицо должно также представить платежные доку­менты, оформленные в установленном по­рядке и подтверждающие расходы (например, квитанции к приходным ордерам, товар­ные и кассовые чеки и пр.)

При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собствен­ность размер вычета распределяется меж­ду совладельцами в соответствии с их до­лей (долями) либо с их письменным заяв­лением (в случае приобретения жилого дома или квартиры в общую совместную соб­ственность).

Необходимо отметить, что льгота не при­меняется в случаях, если расходы на строи­тельство или приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей) в них для нало­гоплательщика оплачивались из средств работодателей или иных лиц, а также в случа­ях, если купля-продажя совершается между физическими лицами, признающимися вза­имозависимыми в соответствии с положе­ниями Налогового кодекса РФ. Напомним, что взаимозависимыми согласно ст. 20 НК РФ следует считать лица, подчиненные друг дру­гу по должности или лица, состоящие в брач­ных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого. По иным основаниям таковыми может признать суд, если отношения между лицами повлияют на результаты сделок.

Воспользоваться подобной льготой новый собственник жилого помещения может толь­ко один раз в жизни.

На практике встречаются случаи, когда родители приобретают жилое помещение на имя своего несовершеннолетнего ребенка, не имеющего собственных доходов, и впос­ледствии не всегда могут доказать право на получение имущественного налогового вы­чета. Коллизия состоит в том, что с точки зрения законодательства правом восполь­зоваться льготой при уплате налога на до­ходы физических лиц получает собственник жилого помещения (то есть несовершенно­летний ребенок, не имеющий доходов), а фактически расходы на приобретение иму­щества несут его родители. В результате налоговые органы могут не удовлетворить заявление о предоставлении имущественно­го налогового вычета. Эта ситуация не воз­никает, если жилое помещение приобрете­но за счет средств, полученных самим несо­вершеннолетним, поскольку в данном случае, исходя из смысла положений ст. 220 НК РФ, собственник имеет право на имущественный налоговый вычет независимо от возраста.

[1] Материалы статей взяты из журнала «Жилищное право» № 3, 2005г.

[2] ВСНД и ВС РСФСР, 1991 г., № 28, ст. 959.

[3] СЗ РФ, 1998 г., № 22, ст. 2331.

[4] СЗ РФ, 1999 г., № 19, ст. 2353.

[5] СЗ РФ, 1999 г., № 28, ст. 3466.

[6] Российские вести, 1995 г., № 000.

[7] СЗРФ, 1995 г., № 32, ст. 3198.

[8] СЗ РФ, 1995 г., № 17, ст. 1544.

[9] Бюллетень Минтруда РФ, 2003 г., № 5.

[10] ВСНД и ВС РФ, 1993 г., № 12, ст. 425.

[11] ВСНД и ВС РФ, 1993 г., № 12, ст. 427.

[12] Бюллетень международных договоров, 1995 г., № 5.

[13] СЗРФ, 2001 г., № 16, ст. 1604.

1 Далее - ЖК РФ.

2 Далее - ЖК РФ

3 Однако следует заметить, что в договоре социального найма на наймодателя возлагается обязанность по предупреждению нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения также и в случае разрушения жилого помещения

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9