того, преследуя цель опорочить свидетеля Кудрявцева, Кочетов задал

ему вопрос о наличии у него судимости, и это повлияло на вынесение

законного, обоснованного и справедливого приговора. Кроме того,

прокурором установлено, что присяжные заседатели П. и Б. скрыли

факт знакомства друг с другом, так как в приложенной к делу справке

указано, что их дети длительное время вместе посещали один и тот же

детский сад. Прокурор считал, что напутственное слово

председательствующего носило непоследовательный характер, в нем

допущена фактическая оценка доказательств - показаний подсудимого,

потерпевшего и свидетелей, которые он расценил как противоречивые.

Судебная коллегия по уголовным делам Верховного Суда РФ

30 июня 2004 г. приговор суда присяжных оставила без

изменения, указав следующее.

По смыслу закона решение об удовлетворении или

неудовлетворении заявленного присяжному заседателю отвода принимает

председательствующий.

То обстоятельство, что родственники присяжных заседателей

проживают в одной местности с подсудимым, а присяжные заседатели

знакомы друг с другом, не является основанием для отвода.

Довод представления о знакомстве присяжных заседателей основан

на предположениях: факт посещения детьми одного и того же детского

сада не свидетельствует о знакомстве их родителей.

На предположениях основаны и другие доводы представления. Так,

наличие у Спиридонова списка присяжных заседателей, изъятого у него

в судебном заседании, не свидетельствовало о возможности повлиять

на присяжных заседателей, так как сведения о месте их проживания в

нем отсутствуют.

Сообщение Кочетова о том, что он отчим Спиридонова, и его

вопрос к свидетелю Кудрявцеву, есть ли у того судимость, также не

отразились на содержании вердикта.

Как видно из ответа присяжного заседателя С, негативное

отношение к сотрудниками милиции у нее было в прошлом, поэтому

оснований для ее отвода не имелось.

Само по себе то обстоятельство, что потерпевшая допрашивалась

в отсутствие присяжных заседателей, не является основанием для

отмены приговора, а, кроме того, из протокола судебного заседания

видно, что государственный обвинитель не возражал против

удовлетворения ходатайства защиты о допросе потерпевшей в

отсутствие присяжных заседателей, которое было мотивировано тем,

что потерпевшей об обстоятельствах дела ничего не известно, она

только могла охарактеризовать своего сына.

Обращение председательствующим в напутственном слове внимания

присяжных заседателей на противоречивость показаний подсудимого,

потерпевшего и свидетелей указывает на разъяснение им в

соответствии с нормами закона правил оценки доказательств и не

означает, что он сам дал им оценку.

______________


ДОГОВОР НАЙМА СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

,

кандидат юридических наук

П

онятие специализированного жилого помещения появилось впервые в За­коне РФ от 01.01.01 г. № 000-1 «Об основах федеральной жилищной поли­тики». В ст. 1 этого Закона определялось, что в жилищный фонд входят пригодные для про­живания специализированные дома - обще­жития, гостиницы - приюты, дома маневрен­ного фонда, специальные дома для одино­ких престарелых, дома - интернаты для ин­валидов, ветеранов и другие.

В дальнейшем к числу специализиро­ванных были отнесены также жилые по­мещения из фондов жилья для временно­го поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также жи­лые помещения из фонда жилья для вре­менного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, заложенное в обес­печение возврата жилищного кредита или целевого займа.

В ЖК РСФСР понятие «специализирован­ное жилое помещение» появилось только с принятием ФЗ от 01.01.01 г. «О внесении в некоторые акты законо­дательства Российской Федерации измене­ний и дополнений, направленных на разви­тие системы ипотечного жилищного креди­тования (заимствования)». В ст. 7 ЖК РСФСР с изменениями, внесенными этим Законом, указывалось, что жилые дома и жилые поме­щения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использо­вания в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых поме­щений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специали­зированных жилых помещений.

Таким образом, к специализированным жилым помещениям и Закон об основах федеральной жилищной политики, и ЖК от­носили жилые помещения, предоставляемые гражданам при наличии соответствующих оснований для временного проживания. Этим объясняется разграничение в ст. 7 спе­циализированных и служебных жилых поме­щений с жилыми помещениями, предостав­ляемыми для постоянного проживания граж­дан. Хотя считается, что специализирован­ные жилые помещения отличаются от иных видов жилых помещений по назначению, на самом деле имеется в виду, скорее, назна­чение жилищного фонда. Статус специали­зированных жилых помещений не означал и не означает, что эти помещения предостав­ляются в каких-либо иных целях, кроме про­живания граждан. Общей особенностью ре­жима специализированного жилья является его предоставление в пользование нанима­телю на определенный срок, обычно на пе­риод, в течение которого присутствует ука­занное в законе основание.

Хотя понятие «специализированное жи­лое помещение» в законодательстве присут­ствовало, единое правовое регулирование режима этих жилых помещений до принятия действующего ЖК РФ отсутствовало. ЖК РСФСР содержал отдельные положения о пользовании жилыми помещениями в домах фонда временного поселения, куда входили жилые помещения из фонда жилья для вре­менного поселения вынужденных переселен­цев; жилые помещения из фонда жилья для временного поселения лиц, признанных бе­женцами; жилые помещения из фонда жи­лья для временного поселения граждан, ут­ративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целе­вого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого дома или квартиры, и заложено в обеспечение возвра­та кредита или целевого займа (гл. 3.1) и о пользовании жилыми помещениями в обще­житиях (гл. 4).

При этом ни ЖК РСФСР, ни Закон об осно­вах федеральной жилищной политики не от­носили к специализированным жилым поме­щениям служебное жилье, хотя, по сути, оно также предназначалось для проживания в те­чение определенного периода времени, и ре­жим его использования был близок к режиму специализированного жилья. В частности, до­говор найма этих жилых помещений исклю­чал сдачу в поднаем, замену нанимателя, об­мен жилыми помещениями и др. Его право­вой режим определялся гл. 3 ЖК РСФСР.

Особенности пользования иными вида­ми жилых помещений в ЖК РСФСР вообще не отражались. Не было и каких-либо норм, определяющих особенности заключаемого в отношении специализированных жилых по­мещений договора найма.

Отсутствие в ЖК РСФСР норм о догово­ре найма специализированного жилья объяс­няется тем, что понятие «специализирован­ное жилое помещение» было введено в уже действующий Кодекс. Кроме того, на момент принятия ЖК РСФСР существовал единый договор найма жилого помещения, и вполне достаточно было установить лишь его осо­бенности применительно к определенному виду жилых помещений, как это и было сде­лано (ст. 106, 108.3 ЖК РСФСР).

С появлением в ГК РФ главы 35, регули­рующей отношения так называемого «ком­мерческого найма» и выделением договора социального найма, возникла проблема с определением норм, подлежащих примене­нию к отношениям по временному пользо­ванию специализированными жилыми поме­щениями. Ведь, исходя из Закона об осно­вах федеральной жилищной политики, спе­циализированный характер жилое помеще­ние приобретало в силу специальных осно­ваний и условий его предоставления неза­висимо от формы собственности на это жи­лое помещение. Таким образом, безуслов­ное распространение норм о социальном найме на все специализированные жилые помещения стало проблематичным.

Указанные проблемы были учтены при разработке и принятии нового ЖК РФ. В нем специализированные жилые помещения объе­динены понятием «специализированный жи­лищный фонд». В соответствии со ст. 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд - это часть жилых помещений государственно­го и муниципального жилищного фонда, пред­назначенных для проживания отдельных ка­тегорий граждан и предоставляемых по пра­вилам, предусмотренным гл. 9 ЖК РФ.

К специализированному жилищному фон­ду новый Кодекс относит служебные жилые помещения; жилые помещения в общежи­тиях; жилые помещения маневренного фон­да; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселе­ния вынужденных переселенцев; жилые по­мещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помеще­ния для социальной защиты отдельных ка­тегорий граждан.

Важным нововведением является то, что ЖК не включает в специализированный жи­лищный фонд частные жилые помещения, даже если они используются по аналогич­ному предназначению, например, для прожи­вания сотрудников организации в период работы в ней.

Казалось бы, такое ограничение приме­нения норм ЖК РФ о специализированном жилом помещении снижают уровень соци­альных гарантий для лиц, получающих такие жилые помещения в частном жилищном фон­де. Ведь отношения временного пользова­ния жилым помещением частного фонда в связи с трудовой деятельностью, учебой и др. будут опосредоваться нормами о найме жилого помещения (гл. 35 ГК), а при безвоз­мездном характере отношений сторон - нор­мами о ссуде (гл. 36 ГК). Однако в период действия ЖК РСФСР была обнаружена не­эффективность распространения положений о служебных и специализированных жилых помещениях на частный жилищный фонд. Случаев включения частных жилых помеще­ний в специализированный жилищный фонд практически не наблюдалось.

Интересы граждан-нанимателей, жилые помещения которым предоставляются част­ным собственником в пользование в связи с трудовой деятельностью либо обучением, обеспечиваются с помощью иных средств. В частности, обязательства по обеспечению отдельных категорий работников жильем и условия такого обеспечения могут включать­ся в коллективный договор, а также в трудо­вые договоры, заключаемые с работниками.

Обязанность по предоставлению жилых помещений учащимся негосударственных образовательных учреждений может уста­навливаться договорами об оказании обра­зовательных услуг, а также локальными нор­мативными актами соответствующего учеб­ного учреждения.

Итак, в настоящее время режим специа­лизированных жилых помещений распрост­раняется только на жилые помещения, вхо­дящие в государственный или муниципаль­ный жилищный фонд (ч. 2 ст. 92 ЖК РФ). Однако специализированный жилищный фонд по своему назначению существенно отличается от жилищного фонда социального использования, находящегося в государ­ственной и муниципальной собственности. Специфика целей предоставления жилых помещений обусловила и различия в осно­ваниях их предоставления, а также правах и обязанностях сторон. Отношения по времен­ному пользованию специализированным жилым помещением опосредуются догово­ром найма специализированного жилого помещения. Этот договор следует признать самостоятельной разновидностью договора найма жилого помещения наряду с коммер­ческим и социальным наймом.

Договор найма специализированного жилого помещения не может рассматривать­ся как разновидность социального найма, так как последний предназначен для оформле­ния отношений пользования жилыми поме­щениями из фонда социального использо­вания и, как уже указывалось выше, имеет ряд отличий. В частности, это возможность пре­доставления жилого помещения независи­мо от признания гражданина малоимущим, более узкий круг прав нанимателя в отно­шении возможностей использования и от­части распоряжения жилым помещением, срочный характер договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ЖК РФ по договору найма специализированного жило­го помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномочен­ный орган государственной власти или упол­номоченный орган местного самоуправле­ния) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое по­мещение за плату во владение и пользо­вание для временного проживания в нем.

Данное определение позволяет охарак­теризовать договор найма специализирован­ного жилого помещения как консенсуальный возмездный, двусторонне-обязывающий.

В качестве объекта данного вида найма названо специализированное жилое помещение. Оно должно соответствовать общим требованиям, предъявляемым ко всем жилым помещениям (ст. 15 ЖК РФ). То есть оно должно быть жилым, что предполагает не только фактическую пригодность для проживания граждан, но и наличие формальной признака - отнесение к жилищному фонду. Жилое помещение предоставляется нанима­телю при условии соблюдения определен­ной нормы площади. Требование о том, что­бы каждому нанимателю предоставлялось изолированное жилое помещение, распрос­траняется не на все случаи найма специа­лизированного жилья. Так, в общежитиях гражданину часто предоставляется не изо­лированное жилое помещение, а лишь пра­во пользования комнатой, в которой прожи­вают и иные лица при условии соблюдения нормы жилой площади не менее 6 кв. мет­ров на одного человека. Изолированные жилые помещения в общежитиях, по обще­му правилу, должны предоставляться только семьям. При этом, важно обратить внимание, что учитывается размер жилой, а не общей площади специализированного жилого по­мещения. Это можно объяснить следующим. Объектом найма помещений в общежитиях и некоторых других домах специализирован­ного фонда жилья становится комната, а вспомогательные помещения могут исполь­зоваться нанимателем, но внаем ему не пе­редаются, так как одновременно использу­ются и иными нанимателями жилых поме­щений в том же доме.

Пределы использования специализиро­ванного жилого помещения собственником и нанимателями устанавливаются жилищным законодательством. Как и иное жилье, спе­циализированные жилые помещения пред­назначены для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ). Использование их нанимателем для осуществления профессиональной или ин­дивидуальной предпринимательской дея­тельностью возможно лишь дополнительно к проживанию и только при условии, что это не нарушает прав и законных интересов про­живающих в этом жилом помещении граж­дан, соседей, требований пожарной безопас­ности, санитарно-гигиенических, экологичес­ких и иных требований законодательства, а также правил пользования жилыми поме­щениями, утвержденных Правительством РФ. В отношении собственника специализирован­ных жилых помещений предусматриваются также ограничения на отчуждение или пере­дачу внаем либо в аренду (ч. 3 ст. 92 ЖК РФ).

Специализированные жилые помещения могут быть переданы во временное пользо­вание только на основании договора найма специализированного жилого помещения, а специализированные жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан - по договорам безвозмездного пользования (ч. 1 ст. 99 ЖК РФ).

Таким образом, специализированный жи­лищный фонд не может быть использован для передачи в аренду юридическим лицам, даже при условии, что эти юридические лица со­бираются арендовать жилые помещения с целью обеспечения жильем своих работни­ков. Специализированные жилые помещения не могут быть также переданы внаем по до­говору социального или коммерческого най­ма без изменения их принадлежности к со­ответствующему жилищному фонду.

Специализированное жилье предостав­ляется на основании решения собственни­ков жилых помещений (уполномоченных ими органов) или уполномоченных собственни­ком организаций. Эти жилые помещения, по общему правилу, предоставляются гражда­нам, не имеющим иного жилья в данном на­селенном пункте. Наличие пригодного для проживания жилого помещения в другой местности само по себе не препятствует предоставлению специализированного жи­лого помещения.

Согласно ч. 3 ст. 100 ЖК РФ в договоре найма специализированного жилого поме­щения определяются предмет договора, пра­ва и обязанности сторон по пользованию таким жилым помещением. Правительством РФ должны быть приняты типовые договоры найма специализированного жилого поме­щения (ч. 8 ст. 100 ЖК РФ). Такие договоры представляется необходимым разработать отдельно по видам специализированных жилых помещений. Кроме того, не исключа­ется наличие нескольких типовых договоров найма одного вида специализированного жилья при условии, что нормативными акта­ми предусмотрены особенности его предо­ставления и условий для отдельных катего­рий граждан. Например, условия договора найма служебного жилья военнослужащим могут отличаться от договоров найма слу­жебного жилого помещения, предоставляе­мого иным лицам, например, депутатам Го­сударственной Думы РФ.

Таким образом, права и обязанности сто­рон будут стандартными для договоров найма специализированного жилого помещения од­ного вида, различаться будут лишь сроки дей­ствия этих договоров и условия о предмете.

Поскольку специализированные жилые помещения входят в государственный или муниципальный жилищный фонд, порядок и условия определения платы за наем таких помещений устанавливаются в соответствии с ЖК РФ о плате за наем жилья в государ­ственном и муниципальном жилищном фон­де. Следовательно, в договоре не будет ука­зан конкретный размер платы за наем. Он будет определяться исходя из общей пло­щади жилого помещения, а в отдельных ком­натах общежития - исходя из площади этих комнат, по ставкам, устанавливаемым орга­нами местного самоуправления, а в Москве и Санкт - Петербурге - органом государствен­ной власти соответствующего субъекта РФ (ч. 2, Зст. 156ЖКРФ).

Права и обязанности сторон по догово­ру найма специализированного жилого по­мещения во многом совпадают с правами и обязанностями в договоре социального най­ма. Поэтому в ч. 5 ст. 100 ЖК РФ содержит­ся норма, отсылающая к положениям отдель­ных статей гл. 8 ЖК РФ. Так, одинаковыми для социального найма и найма специали­зированного жилого помещения являются обязанности наймодателя по передаче на­нимателю свободного от прав иных лиц жи­лого помещения; по участию в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находит­ся сданное внаем жилое помещение; по ка­питальному ремонту жилого помещения и обеспечению предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежа­щего качества (ст. 65 ЖК РФ).

Наниматель жилого помещения по дого­вору найма специализированного жилого помещения, также как и наниматель по дого­вору социального найма обязан использо­вать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ; обес­печивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жило­го помещения; проводить текущий ремонт жилого помещения; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; информировать наймодателя в уста­новленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользо­вания жилым помещением по соответству­ющему договору найма. К договору найма специализированных жилых помещений, кро­ме найма служебного жилья, применяются положения ст. 69 ЖК РФ о правах и обязан­ностях членов семьи нанимателя. Следует отметить, что хотя законодательство не распространяет ст. 69 на наем служебного жи­лья, это не означает невозможность вселе­ния в служебное жилое помещение членов семьи. Они лишь не приобретают самостоя­тельного, независящего от нанимателя пра­ва пользования жилым помещением. Пре­кращение права пользования служебным жилым помещением нанимателя влечет за собой также прекращение права членов се­мьи нанимателя по использованию этого жилого помещения. Вместе с тем, в отдель­ных случаях, учитывая необходимость социаль­ной защиты членов семьи нанимателя служеб­ного жилья, законодатель не допускает их вы­селения из жилого помещения без предос­тавления иного жилья (ч. 2 ст. 103 ЖК РФ).

Действие положений ст. 69 ЖК РФ не распространяется лишь на служебное жилье. Однако есть еще один вид специализиро­ванных жилых помещений, в которые, исходя из их назначения, не предусматривается воз­можность вселения членов семьи нанимате­ля. Это - жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Независимо от вида специализированных жилых помещений, наниматель не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также сдачу его в поднаем (ч. 4 ст. 100 ЖК РФ). Учитывая особое назна­чение специализированного жилья и срочный характер пользования им, законодательство не допускает его приватизацию. Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 000-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»[2] распространяется только на жилые помещения, входящие в фонд социального использования.

Выше были перечислены общие призна­ки договора найма специализированного жилого помещения. Однако наем специали­зированных жилых помещений отдельных видов имеет особенности, вытекающие из специфики оснований предоставления жи­лого помещения. Рассмотрим их.

Итак, первым видом специализированных жилых помещений, выделяемых ЖК РФ, яв­ляются служебные жилые помещения. Они предназначены для проживания граж­дан в связи с характером их трудовых отно­шений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государ­ственным унитарным предприятием, государ­ственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, назначе­нием на государственную должность РФ или субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государствен­ной власти или органы местного самоуправ­ления (ст. 93 ЖК РФ).

Следует отметить, что Кодекс и иные нор­мативные акты не предусматривают обязан­ности всех государственных и муниципаль­ных организаций обеспечить служебным жилым помещением нуждающихся в этом работников.

Категории работников (служащих), кото­рым должно предоставляться служебное жи­лье определяются нормативными актами ор­ганов государственной власти РФ, субъекта РФ или органом местного самоуправления в ведении которого находится соответствую­щий жилищный фонд (ч. 2 ст. 104 ЖК РФ).

В соответствии с федеральным законо­дательством право на получение служебного жилья имеют, в частности, военнослужащие, проходящие военную службу по контракту.

В соответствии с п. 1 ст. 15 ФЗ от 01.01.01 г. (в редакции от 22 ав­густа 2004 г., с изменениями от 01.01.01 г.) «О статусе военнослужащих»[3] воен­нослужащие, обеспечиваемые служебными жилыми помещениями, заключают с Мини­стерством обороны РФ (иным федеральным органом исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена воен­ная служба) жилищный договор. В нем оп­ределяются порядок предоставления слу­жебного жилого помещения, его содержания и освобождения. Типовой жилищный дого­вор утвержден постановлением Правитель­ства РФ от 4 мая 1999 г. № 000 «Об услови­ях и порядке заключения жилищного дого­вора между военнослужащими и Министер­ством обороны Российской Федерации или иным федеральным органом исполнитель­ной власти, в котором законом предусмот­рена военная служба»[4].

Хотя договор, заключаемый с военнослу­жащим, именуется жилищным договором, исходя из его условий можно сделать вывод, что он, по сути, является договором найма специализированного жилого помещения.

Служебное жилье или жилое помещение (квартира с мебелью и телефоном) в депу­татском (парламентском) жилом доме, име­ющем статус общежития, либо отдельный номер в гостинице разряда «Высший - А» должны предоставляться членам Совета Феде­рации и депутатам Государственной Думы (п. 1 ст. 34 ФЗ от 8 мая 1994 г. «О статусе члена Совета Федерации и стату­се депутата Государственной думы Феде­рального собрания Российской Федерации»[5]).

Служебные жилые помещения предос­тавляются гражданам в виде отдельной квар­тиры. Наниматель наделяется правом все­лить в жилое помещение совместно прожи­вающих с ним лиц, которые согласно жилищ­ному законодательству относятся к членам его семьи.

Договор найма служебного жилого поме­щения заключается на период трудовых от­ношений, прохождения службы либо нахож­дения на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности.

Жилые помещения, предоставляемые в связи с трудовыми отношениями, должны по площади и уровню благоустройства отвечать требованиям, установленным законодатель­ством для помещений, предоставляемых по договору социального найма. Такие жилые помещения предоставляются в населенном пункте, где осуществляется трудовая дея­тельность. Служебное жилье предоставля­ется, когда у работника нет иного жилого помещения в данной местности. Если граж­данин имеет жилое помещение, но нуждает­ся в улучшении жилищных условий, он при наличии достаточных оснований может быть поставлен на учет для получения жилья по договору социального найма.

Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием пре­кращения договора найма служебного жи­лого помещения.

Прекращение трудовых отношений с наймодателем и, соответственно, договора найма служебного жилого помещения не всегда вле­чет за собой выселение нанимателя и членов его семьи без предоставления иного жилья.

В соответствии ч. 2 ст. 103 ЖК РФ не мо­гут быть выселены из служебных жилых по­мещений без предоставления другого жи­лья, не являющиеся нанимателями, членами семьи нанимателя жилых помещений по договорам социального найма либо собствен­никами, членами семьи собственника жилых помещений и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

1)члены семьи военнослужащих, должно­стных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов РФ, органов госу­дарственной противопожарной службы, орга­нов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учрежде­ний и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3)члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение
или жилое помещение в общежитии и кото­рый умер;

4)инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя; инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанно­стей; инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Этим гражданам предоставляются дру­гие жилые помещения в черте соответству­ющего населенного пункта уполномоченны­ми государственными или муниципальными органами по договору социального найма.

Договор найма служебного жилого поме­щения прекращается также при переходе права собственности на него либо переда­чи такого жилого помещения в хозяйствен­ное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу. Исключением являются случаи, когда новый собственник служебного жилого помещения или юриди­ческое лицо, которому передано жилое по­мещение, является стороной трудового до­говора с работником - нанимателем этого жилого помещения. Таким образом, в отли­чие от договора социального найма права нанимателей при найме служебного жилья не обременяют жилое помещение. Их праву пользоваться жилым помещением противо­стоит обязанность конкретного работодате­ля обеспечить реализацию данного права. Если договор прекратился в связи с пере­дачей жилого помещения новому собствен­нику или обладателю иного вещного права, но трудовые отношения продолжаются, ра­ботодатель обязан предоставить работнику, подлежащему обеспечению служебным жи­льем, иное жилое помещение.

Договор найма служебного жилого помеще­ния может прекратиться и по иным основаниям, предусмотренным жилищным законодатель­ством, в том числе в связи со сносом дома, его переоборудованием в нежилой и др. При этом также действует правило о необходимости пре­доставить иное благоустроенное жилое поме­щение в том же населенном пункте. Также до­говор может прекратиться с выселением нани­мателя и членов его семьи без предоставле­ния другого жилья в случаях, предусмотренных для договора социального найма, в частности, при разрушении и порче жилого помещения либо использования его не по назначению.

К специализированному жилищному фон­ду относятся жилые помещения в обще­житиях, предоставляемые для временного проживания граждан на период их работы, службы или обучения. В отдельных случаях законодатель устанавливает обязанность обеспечивать учащихся или работников мес­том в общежитии. Так, в соответствии со ст. 16 ФЗ от 01.01.01 г. «О высшем и послевузовском профессио­нальном образовании» каждый обучающий­ся, нуждающийся в жилой площади, должен быть обеспечен отвечающим санитарным нормам и правилам местом в общежитии при наличии соответствующего жилищного фон­да высшего учебного заведения.

Прекращение трудовых отношений, уче­бы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии. Послед­ствия прекращения договора найма жилого помещения в общежитиях аналогичны по­следствиям прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Жилье в общежитии предоставляется из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (ст. 105 ЖК РФ). При этом необязательно предос­тавление отдельной комнаты. В одной ком­нате при соблюдении нормы жилой площа­ди может проживать несколько человек. Изо­лированные жилые помещения в виде ком­наты или квартиры предоставляются, по об­щему правилу, только семьям.

Особенностью предоставления жилого помещения в общежитии является то, что в пользование нанимателю передается также мебель и другие необходимые для прожи­вания предметы (ч. 3 ст. 94 ЖК РФ).

Права и обязанности наймодателя и на­нимателя при найме жилого помещения в общежитии определяются в договоре най­ма, а также в положении о соответствующем общежитии. Такие положения разрабатыва­ются собственником или иным владельцем общежития (см. Постановление Совмина РСФСР от 01.01.01 г. № 000 в редак­ции от 01.01.01 г. «Об утверждении примерного положения об общежитиях»). Поскольку указанное положение является примерным, его применение не обязатель­но для собственника общежития. Кроме того, названное примерное положение может при­меняться в части, не противоречащей дей­ствующему российскому законодательству. Постановлением Госкомвуза РФ от 01.01.01 г. № 4 «Об утверждении типового по­ложения о студенческом общежитии обра­зовательного учреждения высшего и сред­него профессионального образования Рос­сийской Федерации»[6] утверждено Положе­ние о студенческом общежитии. Оно явля­ется типовым и, соответственно, обязатель­ным для вузов.

Закон о высшем и послевузовском про­фессиональном образовании предусматри­вает также утверждение федеральным го­сударственным органом управления образо­ванием типового договора, который должен заключаться с каждым обучающимся, про­живающим в общежитии. Однако в соответ­ствии с ч. 8 ст. 100 ЖК РФ типовые догово­ры найма специализированных жилых поме­щений должны утверждаться Правитель­ством РФ, а не иными органами исполнитель­ной власти. Следует отметить, что нормы о найме жилого помещения в общежитии, со­держащиеся в ЖК РФ и принимаемых в со­ответствии с ним нормативных актах, не рас­пространяются на жилые помещения нахо­дящиеся в частной собственности и исполь­зуемые в качестве общежитий.

Отдельную категорию специализирован­ных жилых помещений составляют жилые помещения маневренного фонда. Они предназначены для временного проживания:

1) граждан в связи с капитальным ремон­том или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;

2) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной орга­низации либо средств целевого займа, пре­доставленного юридическим лицом на при­обретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целе­вого займа, если на момент обращения взыс­кания такие жилые помещения являются для них единственными;

3)граждан, у которых единственные жи­лые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных об­стоятельств;

4) иных граждан в случаях, предусмотрен­ных законодательством (ст. 95 ЖК РФ).

Таким образом, жилые помещения в ма­невренном фонде предназначаются для обеспечения жильем граждан, которые утра­чивают возможность пользования единствен­ным имеющимся у них жилым помещением, в том числе в случаях, когда невозможность пользования имеющимся жильем носит вре­менный характер.

Жилые помещения маневренного фонда рассматриваются как временное жилье, пре­доставляемое до получения (приобретения) гражданином иного жилья либо пока не от­падут обстоятельства, препятствующие пользованию имеющимся у него жилым по­мещением, или не наступят иные обстоятель­ства, с которыми законодатель связывает прекращение договора найма жилого поме­щения маневренного фонда. Каких-либо пре­дельных сроков пользования ЖК РФ не ус­танавливает. В связи с этим может возник­нуть некоторая неопределенность - какой период проживания следует считать времен­ным. Отсутствие ограничения по срокам-, ве­роятно, неслучайно. В отдельных ситуациях установить такой срок сложно. Например, трудно определить, в течение какого перио­да могут быть обеспечены жильем лица, ут­ратившие его во время стихийного бедствия и т. д. Установление максимального срока позволило бы лишить жилья граждан даже при наличии обстоятельств, дающих право на пользование жилым помещением из ма­невренного фонда. Это было бы несправед­ливо, поскольку в большинстве случаев дли­тельность пребывания в жилом помещении маневренного фонда зависит не от нанима­теля, а от третьих лиц, например, при капи­тальном ремонте жилого помещения, зани­маемого по договору социального найма. Негативным последствием отсутствия огра­ничения срока пользования маневренным жильем является то, что граждане могут дли­тельное время находится в жилых помеще­ниях, которые по уровню благоустройства не соответствуют требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, пригодным для посто­янного проживания.

Помещения маневренного фонда предо­ставляются не только в случаях, когда граж­дане остаются без жилья по обстоятельствам, не зависящим от их воли, но и если это яв­ляется результатом их действий (бездей­ствия). Так, из маневренного фонда жилье предоставляется в случае обращения взыс­кания на заложенное в обеспечение креди­та или целевого займа на приобретение жилья жилое помещение.

Следует отметить, что не всегда потеря гражданином жилья влечет обязанность со­ответствующих государственных и местных органов по предоставлению ему жилья из маневренного фонда. В частности, не предо­ставляется жилье из маневренного фонда при выселении из жилого помещения члена жи­лищного кооператива, исключенного из коо­ператива и не выплатившего полностью к этому моменту паевого взноса. Ему предос­тавляется лишь два льготных месяца, в тече­ние которых он сам заботится о получении жилья для дальнейшего проживания (ст. 133 ЖК РФ). Также предусматривается лишь воз­можность предоставления судом отсрочки исполнения судебного решения при досроч­ном расторжении наймодателем договора найма жилого помещения (ст. 687 ЖК РФ).

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9