Жилые помещения маневренного фонда не должны использоваться для обеспечения жильем лиц, которые в соответствии с ЖК РФ подлежат выселению с предоставлени­ем другого жилого помещения. Невозмож­ность использования жилья из маневренно­го фонда обусловливается в указанных слу­чаях необходимостью предоставить другое жилье не на время, а для постоянного про­живания. Кроме того, при выселении граж­дан, занимавших жилое помещение по дого­вору социального найма и имеющих право на предоставление иного благоустроенного жилого помещения, отсутствуют какие-либо чрезвычайные и непредвиденные обстоя­тельства, препятствующие обеспечению на­нимателей жилыми помещениями из фонда социального использования.

Жилые помещения маневренного фонда, также как и общежития предназначаются для временного проживания граждан. Часто не­обходимость в жилье возникает в силу чрез­вычайных обстоятельств, при которых невоз­можно сразу обеспечить граждан полностью благоустроенными жилыми помещениями. Поэтому дома маневренного фонда, как и общежития, могут не иметь квартир со все­ми необходимыми вспомогательными поме­щениями. В связи с этим жилое помещение маневренного фонда предоставляется не в пределах общей площади жилья, установлен­ной для договоров социального найма, а из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека (ст. 106 ЖК РФ).

К специализированному жилищному фон­ду относятся жилые помещения в домах социального обслуживания населения.

До принятия действующего ЖК РФ пра­воотношения, связанные с пользованием жилыми помещениями в домах социального обслуживания населения регулировались специальным законодательством, в том чис­ле, ФЗ от 2 августа 1995 г. в ре­дакции от 01.01.01 г. «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов»[7].

В соответствии с этим Законом гражда­не пожилого возраста и инвалиды, прожива­ющие в стационарных учреждениях социаль­ного обслуживания, имеют право на:

1)обеспечение им условий проживания, отвечающих санитарно-гигиеническим тре­бованиям;

2)уход, первичную медико-санитарную и стоматологическую помощь, предоставляе­мые в стационарном учреждении социаль­ного обслуживания;

3)социально-медицинскую реабилита­цию и социальную адаптацию;

4)добровольное участие в лечебно-тру­довом процессе с учетом состояния здоро­вья, интересов, желаний в соответствии с медицинским заключением и трудовыми рекомендациями;

5)медико-социальную экспертизу, проводи­мую по медицинским показаниям, для установ­ления или изменения группы инвалидности;

6)свободное посещение их адвокатом, нотариусом, законными представителями, представителями общественных объедине­ний священнослужителем, а также родственниками и другими лицами;

7)бесплатную помощь адвоката в порядке, установленном действующим законодательством;

8)предоставление им помещения для отправления религиозных обрядов, создание для этого соответствующих условий, не про­тиворечащих правилам внутреннего распо­рядка, с учетом интересов верующих различных конфессий;

Дети-инвалиды, проживающие в стацио­нарных учреждениях социального обслужи­вания, имеют право на получение образова­ния и профессиональное обучение в соот­ветствии с их физическими возможностями и умственными способностями. Это право обеспечивается путем организации в стаци­онарных учреждениях социального обслужи­вания специальных образовательных учреж­дений (классов и групп) и мастерских тру­дового обучения в порядке, установленном действующим законодательством.

Стационарное социальное обслуживание граждан пожилого возраста и инвалидов осуществляется в стационарных учреждени­ях (отделениях) социального обслуживания, профилированных в соответствии с их воз­растом, состоянием здоровья и социальным положением.

Граждане пожилого возраста и инвали­ды, частично или полностью утратившие спо­собность к самообслуживанию и нуждающи­еся в постоянном постороннем уходе, из чис­ла освобождаемых из мест лишения свобо­ды особо опасных рецидивистов и других лиц, за которыми в соответствии с действующим законодательством установлен администра­тивный надзор, а также граждане пожилого возраста и инвалиды, ранее судимые или неоднократно привлекавшиеся к админист­ративной ответственности за нарушение общественного порядка, занимающиеся бро­дяжничеством и попрошайничеством, кото­рые направляются из учреждений органов внутренних дел, при отсутствии медицинс­ких противопоказаний и по их личному же­ланию принимаются на социальное обслу­живание в специальные стационарные уч­реждения социального обслуживания в порядке, определяемом органами исполнитель­ной власти субъектов РФ. Такие специаль­ные учреждения создаются в соответствии с постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. № 000 «О развитии сети специальных домов - интернатов для пре­старелых и инвалидов»[8].

Итак, жилые помещения в домах социаль­ного обслуживания населения предназнача­ются для проживания граждан, нуждающих­ся в специальной социальной защите с пре­доставлением им медицинских и социаль­но-бытовых услуг (ст. 96 ЖК РФ). Нуждаю­щимися в социальном обслуживании могут быть признаны пожилые люди, инвалиды, а также несовершеннолетние дети, т. е. это лица, которым требуется посторонний уход в силу возраста либо состояния здоровья.

Таким образом, предоставление граждани­ну жилого помещения социального обслужи­вания населения диктуется, прежде всего, по­требностью в постороннем уходе, питании, ме­дицинском и ином социальном обслуживании, а не в обеспечении жильем. Поэтому право на помещение в доме социального обслуживания не связано с наличием или отсутствием у граж­данина иного жилого помещения.

Поскольку на первое место в таких слу­чаях выступает необходимость в получении определенного комплекса услуг, с гражда­нами, помещаемыми в дома социального обслуживания или их законными представи­телями, заключаются договоры о социальном обслуживании, а не договоры найма жилого помещения. К примеру, согласно Методичес­ким рекомендациям по организации дея­тельности государственных и муниципаль­ных учреждений социального обслуживания «дом-интернат малой вместимости для граж­дан пожилого возраста и инвалидов», утвер­жденным постановлением Минтруда от 01.01.01 г. № 25[9], с гражданами, поступающими в такие дома-интернаты, заключаются дого­воры о стационарном обслуживании и (или) договоры об оказании социальных услуг.

Статья 107 ЖК РФ определяет, что поря­док, условия предоставления жилых помеще­ний в домах системы социального обслужи­вания населения и пользования такими жи­лыми помещениями устанавливаются феде­ральным законодательством, законодатель­ством субъектов РФ. Однако представляет­ся, что данная норма должна применяться с учетом положения ч. 1 ст. 99 ЖК РФ, в соот­ветствии с которым специализированное жилье должно предоставляться по договору найма специализированного жилого поме­щения. Соответственно, отношения по пользо­ванию жилыми помещениями в домах соци­ального обслуживания населения не должны регулироваться договором об оказании ус­луг, а должны оформляться отдельным договором найма специализированного жилого помещения в соответствии со ст. 100 ЖК РФ.

Еще одна категория специализированных жилых помещений появилась после распада СССР и связана с возникновением ряда межнациональных конфликтов и иных про­блем как в бывших союзных республиках, так и на территории РФ. Это жилые помещения, предназначенные для решения жилищных проблем беженцев и вынужденных пересе­ленцев (ст. 97 ЖК РФ).

Порядок предоставления жилых поме­щений фондов для временного поселе­ния вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, устанавливается федеральными законами (ст. 108 ЖК РФ).

В настоящее время статус беженцев и вынужденных переселенцев, в том числе, и отношения, связанные с обеспечением их жильем, регулируются ФЗ от 01.01.01 г. № 000-1 в редакции от 01.01.01 г. «О беженцах»[10] и ФЗ от 01.01.01 г. № 000-1 в редакции от 01.01.01 г. «О вынужденных переселенцах»[11].

Обязанность обеспечить беженцев и вы­нужденных переселенцев необходимыми социально-бытовыми условиями предусмот­рена Соглашением стран СНГ от 24 сентяб­ря 1993 г. «О помощи беженцам и вынуж­денным переселенцам»[12], вступившем для России в силу 1 сентября 1995 г.

Порядок формирования фонда жилья для беженцев и вынужденных переселенцев, а также его предоставления и использования определяется в утвержденном постановле­нием Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. № 000 Положении о фонде жилья для вре­менного поселения лиц, признанных бежен­цами и его использовании[13].

Формирование данного фонда осуществ­ляется с учетом Генеральной схемы рассе­ления на территории РФ и другой градост­роительной документации, утверждаемой в установленном порядке, а также с учетом необходимости регулирования миграционных потоков посредством определения кво­ты распределения по регионам лиц, признанных беженцами.

Финансирование деятельности по форми­рованию фонда жилья для беженцев и вы­нужденных переселенцев осуществляется за счет средств федерального бюджета, выде­ляемых на реализацию Федеральной мигра­ционной программы, а также средств, посту­пающих из других законных источников.

Законодательство о беженцах и вынуж­денных переселенцах предусматривает фор­мирование соответствующего фонда жилья путем приобретения, строительства или аренды жилых помещений. Однако, учитывая положения ЖК РФ о принадлежности спе­циализированного жилья к государственно­му или муниципальному жилищным фондам, представляется недопустимым включение в такой фонд жилых помещений, арендован­ных у частных собственников.

Жилые помещения из специализирован­ного фонда для вынужденных переселенцев и беженцев предоставляются на весь срок действия соответствующего статуса.

Жилое помещение из соответствующего жилищного фонда предоставляется семье вынужденного переселенца в порядке оче­редности, устанавливаемой территориаль­ным органом миграционной службы. Указан­ные жилые помещения предоставляются лицам, признанным беженцами, если они или члены их семей не имеют жилого помеще­ния, предоставленного им по договору най­ма или принадлежащего им на праве соб­ственности на территории РФ.

Учет лиц, признанных беженцами, нужда­ющихся в жилых помещениях, ведется комис­сией территориального органа по вопросам миграции по распределению жилья по мес­ту нахождения этих лиц на учете в качестве беженцев в порядке, установленном Феде­ральной миграционной службой РФ.

При принятии лица, признанного бежен­цем, на учет нуждающихся в жилых помеще­ниях учитываются члены его семьи, признан­ные в установленном порядке беженцами, а также их несовершеннолетние дети.

Жилое помещение предоставляется лицу, признанному беженцем, исходя из фактического наличия этого жилья по нормам, уста­новленным жилищным законодательством для общежитий, то есть не менее 6 кв. мет­ров жилой площади на человека.

Положение предусматривает заключение территориальным органом по вопросам миг­рации с лицом, признанным беженцем, до­говора социального найма жилого помеще­ния. Однако, учитывая ст. 100 ЖК РФ следует сделать вывод, что с таким гражданином должен заключаться договор найма специа­лизированного жилого помещения.

Договор найма заключается на срок, не превышающий срока действия статуса бе­женца. В случае передачи жилого помеще­ния на баланс иного органа последний обя­зан перезаключить с лицом, признанным беженцем, договор найма на условиях ранее заключенного договора.

По окончании срока действия договора найма рассматривается вопрос о заключе­нии нового договора.

При согласии лица, признанного бежен­цем, на вселение в жилое помещение, рас­положенное на территории иного субъекта РФ, комиссия, принявшая решение о предо­ставлении жилья, выдает ему направление на временное проживание по форме, утвер­ждаемой Федеральной миграционной служ­бой РФ. Направление на временное прожи­вание является основанием для заключения договора найма специализированного жило­го помещения.

Жилое помещение не подлежит прива­тизации, обмену, бронированию, сдаче в под­наем, аренду или субаренду. Лицу, прожива­ющему в указанном жилом помещении, не разрешаются раздел занимаемой им жилой площади и вселение временных жильцов без разрешения на то территориального органа миграционной службы (ст. 11 Закона «О бе­женцах» и ст. 11 Закона «О вынужденных переселенцах»).

Договор найма жилого помещения из фонда жилья для беженцев и вынужденных переселенцев может быть досрочно растор­гнут по заявлению нанимателя, а также по решению органа, принявшего решение о пре­доставлении жилого помещения, в случаях утраты или лишения статуса беженца либо получения (приобретения или найма) другого жилья или завершения строительства индивидуального жилья. Основанием для досрочного расторжения могут явиться от­сутствие нанимателя (неиспользование пре­доставленного жилого помещения) без ува­жительных причин свыше 6 месяцев, а также выявление в представленных документах не соответствующих действительности сведе­ний, послуживших основанием для предос­тавления жилья.

По окончании срока действия договора найма или при его досрочном расторжении проживающие в жилом помещении лица обязаны в месячный срок освободить его и сдать наймодателю по акту. В случае отказа от добровольного освобождения указанные лица подлежат выселению в судебном по­рядке без предоставления другого жилого помещения.

Исследование особенностей найма жи­лого помещения в различных видах жилых помещений специализированного жилищно­го фонда позволяет сделать вывод о том, что хотя основания предоставления и прекра­щения отношений найма жилого помещения в специализированном жилищном фонде значительно различаются в зависимости от вида специализированных жилых помещений, права и обязанности сторон схожи. Они ре­гулируются главами 9 и 10 ЖК РФ, а также к ним применим ряд норм о договоре соци­ального найма. Специальное законодатель­ство определяет отдельные особенности правового регулирования отношений найма специализированного жилого помещения, что не свидетельствует о наличии различных договоров найма жилья в общежитии, дого­воров найма жилья в маневренном жилищ­ном фонде и др. Их можно рассматривать лишь как разновидности единого договора найма жилого помещения в специализиро­ванном жилищном фонде.

Важно отметить, что правовое регулиро­вание отношений найма специализированно­го жилья находится в стадии становления - предстоит принять предусмотренные ЖК РФ нормативные акты, как на федеральном уров­не, так и на уровне субъектов РФ, а также привести в соответствие с новым Жилищ­ным кодексом РФ принятые ранее норма­тивные акты.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

,

зав. кафедрой гражданского и

предпринимательского права

Самарского государственного университета,

Н

кандидат юридических наук, доцент

аем жилого помещения регулируется гл. 35 Гражданского кодекса РФ1, дру­гими нормативными актами, относя­щимися к гражданскому и жилищному зако­нодательству. ГК РФ исходит из идеи един­ства правового регулирования найма жило­го помещения, поэтому дает общее опреде­ление договора найма жилого помещения независимо от вида жилищного фонда, в ко­тором он (договор) применяется. Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого по­мещения одна сторона - собственник жило­го помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое поме­щение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Глава 35 ГК РФ вы­деляет два вида договора найма жилого по­мещения: договор коммерческого найма жилого помещения и договор социального найма жилого помещения.

Договор коммерческого найма заключа­ется во всех жилищных фондах, кроме жи­лищного фонда социального использования и специализированного жилищного фонда (ст. 19 Жилищного кодекса РФ2). Договор же социального найма заключается в фонде социального использования (ст. 60 ЖК РФ). В последнем случае жилищные правоотно­шения возникают из сложного юридическо­го состава: решения о предоставлении жи­лого помещения и договора социального найма (ст. 57 ЖК РФ).

Прекращение жилищного правоотношения, возникающего из договора найма жилого по­мещения, может иметь место как вследствие расторжения договора найма, так и по другим основаниям (смерть одинокого нанимателя, гибель жилого помещения). Поэтому понятие «прекращение договора найма» шире понятия «расторжение договора найма». Растор­жение договора найма жилого помещения - это волевой акт, являющийся по своей юри­дической природе односторонней или двусто­ронней сделкой. Как любой гражданско-пра­вовой договор, договор найма жилого поме­щения может быть расторгнут по соглашению сторон. Расторжение договора найма имеет свои особенности в зависимости от того, яв­ляется ли он договором коммерческого или социального найма. Основания и порядок ра­сторжение первого устанавливаются ст. 687 ГК РФ. Особенность данной статьи состоит в том, что она допускает субсидиарное приме­нение жилищного законодательства. Ее дей­ствие распространяется, прежде всего, на до­говор коммерческого найма. К договору со­циального найма применяются только те по­ложения этой статьи, которые не имеют иного регулирования в жилищном законодательстве (п. 3 ст. 672 ГК РФ). Расторжение договора социального найма детально регламентиру­ется жилищным законодательством, характе­ризующимся высоким уровнем гарантий жи­лищных прав граждан (ст. 83-91 ЖК РФ). Од­нако важно видеть, что нормы, устанавливаю­щие основания расторжения договоров ком­мерческого и социального найма, в настоящее время в значительной мере унифицированы, что вполне оправдано.

Наниматель имеет право во внесудебном порядке односторонне расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения независимо от истечения его срока. Посколь­ку при этом затрагиваются интересы граж­дан, постоянно проживающих с нанимателем, то такое расторжение допускается только с их согласия. В то же время расторжение договора не безразлично и для наймодателя, так как он рассчитывал на получение пла­ты от нанимателя. Учитывая данное обстоя­тельство, Закон обязывает нанимателя в письменной форме, за три месяца предуп­редить наймодателя о расторжении догово­ра. Этот срок позволит наймодателю при­нять решение о дальнейшем использовании жилого помещения (например, найти новых нанимателей). В договоре социального най­ма наниматель с письменного согласия про­живающих совместно с ним членов его се­мьи также имеет право расторгнуть договор в любое время. В случае выезда нанимате­ля и членов его семьи в другое место жи­тельства договор считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ).

Расторжение договора коммерческого найма по инициативе наймодателя допуска­ется только в судебном порядке за совер­шение нанимателем либо другими гражда­нами, за действия которых он отвечает (по­стоянно проживающих граждан, поднанима­телей, временных жильцов), неправомерных действий, исчерпывающий перечень которых дан в п. 2 и 4 ст. 687 ГК РФ. В п. 2 указыва­ется на два таких нарушения:

-невнесение нанимателем платы за жи­лое помещение в долгосрочном договоре за шесть месяцев, в краткосрочном - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. В договоре социального най­ма невнесение в течение более шести меся­цев платы за жилое помещение и (или) ком­мунальные услуги также является основани­ем для расторжением договора по инициа­тиве наймодателя и выселения нанимателя и членов его семьи (п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ);

-разрушение или порча жилого помещения (самим нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвеча­ет). Для обращения в суд наймодателю не нужно предупреждать нанимателя о необхо­димости устранить нарушения.

Пункт 4 дополнительно указывает на не­правомерные действия нанимателя (или граждан, за действия которых он отвечает), являющиеся основанием для расторжения договора коммерческого найма по требова­нию наймодателя:

1) использование жилого помещения не по назначению;

2)систематическое нарушение прав и интересов соседей. Систематичность нару­шений означает их неоднократность. Здесь, в отличие от п. 2, наймодатель вправе в су­дебном порядке расторгнуть договор толь­ко при условии, что неправомерные действия продолжаются, несмотря на предупреждение о необходимости устранения нарушений, сделанное наймодателем нанимателю.

Аналогичные основания расторжения договора социального найма содержатся и в Жилищном кодексе (ст. 83 и 91 ЖК РФ)3.

Однако даже при наличии указанных в п. 2 и 4 ст. 687 ГК РФ нарушений суд может отказать наймодателю в удовлетворении иска, предоставив нанимателю срок (не более года) для устранения нарушений, и удовлетворить требование наймодателя только при повтор­ном его обращении в суд в случае не устране­ния нанимателем (или непринятия мер по устранению) нарушений. Данное правило сви­детельствует о повышенных гарантиях прав нанимателя и дает возможность суду учесть конкретные обстоятельства дела (например, степень вины нанимателя, его материальное положение и др.). Возможность отсрочки ис­полнения решения суда о расторжении дого­вора найма - это проявление гуманизма за­конодателя. Отсрочка необходима, например, если договор расторгается в зимнее время, а у нанимателя имеются маленькие дети, и в других сложных жизненных ситуациях.

За нарушения, указанные в ст. 93 ЖК РФ (кроме невнесения оплаты), договор соци­ального найма расторгается при условии, что неправомерные действия совершены одино­ким нанимателем. В противном случае ви­новные в допущенных нарушениях лица под­лежат выселению, а договор социального найма продолжает действовать. Согласно ч. 1 ст. 91 ЖК РФ (в отличие от п. 2 и 4 ст. 687 ГК РФ) с соответствующим иском в суд может обратиться не только наймодатель, но и другие заинтересованные лица.

Любая из сторон договора коммерческого найма может потребовать расторжения дого­вора в судебном порядке по основаниям, ука­занным в п. 3 ст. 687 ГК РФ и в жилищном законодательстве. К сожалению, в этом пункте содержится лишь общая отсылка к жилищному законодательству, что нельзя признать правиль­ным. Расторжение договора найма жилого по­мещения влечет серьезные последствия для сторон, поэтому в самой ст. 687 ГК РФ следова­ло бы указать исчерпывающий перечень осно­ваний такого расторжения, а не ограничиваться указанной отсылкой. Для нанимателя право на расторжение договора, установленное настоя­щим пунктом, не столь актуально, поскольку на­ниматель в соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ и так вправе в любое время без объяснения при­чин во внесудебном порядке односторонне ра­сторгнуть договор. Таким образом, это право в основном - для наймодателя.

Пункт 3 ст. 687 ГК РФ в отличие от п. 2 и 4 данной статьи имеет в виду не правонару­шения, а ситуации, когда жилое помещение утратило свойство удовлетворять жилищные потребности граждан: стало непригодным для постоянного проживания или пришло в аварийное состояние. К другим случаям, пре­дусмотренным жилищным законодатель­ством, которые могут являться основаниями расторжения договора коммерческого най­ма, по нашему мнению, могут быть отнесены снос жилого дома и перевод жилого поме­щения в нежилое (ст. 85 ЖК РФ). Снос и перевод жилого помещения в нежилое независимо от согласия (или желания) собственника могут производиться только по основаниям, указанным в законе, например, вследствие изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 279-282 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ). Договор социального найма также подлежит растор­жению в случаях сноса дома, перевода жило­го помещения в нежилое, признания жилого помещения непригодным для проживания, а также при капитальном ремонте или ре­конструкции жилого дома, влекущих необхо­димость выселения граждан (ст. 85 ЖК РФ). В качестве последствия расторжения до­говора коммерческого найма ст. 688 ГК РФ называет выселение. Выселение - это прину­дительное изъятие жилой площади у лиц, кото­рые не имеют на нее право или право которых прекратилось по установленным законом ос­нованиям. Данное последствие как принуди­тельная мера применима только к случаям ра­сторжения договора по инициативе наймода­теля. Выселению подлежат все проживающие с нанимателем лица (постоянно проживающие граждане, поднаниматели, временные жильцы). Основанием выселения, также как и основани­ем расторжения договоров, является решение суда. Несмотря на то, что данная статья не ука­зывает на последствия выселения, они не вы­зывают сомнения: граждане подлежат высе­лению без предоставления другого жилого по­мещения. Этим статья 688 ГК РФ принципи­ально отличается от правил, содержащихся в жилищном законодательстве. Жилищное зако­нодательство в отличие от гл. 35 ГК РФ реша­ет вопрос о предоставлении выселяемым в ус­тановленных законом случаях иного жилого по­мещения. Согласно ст. 84 ЖК РФ выселение граждан из жилых помещений, предоставлен­ных по договорам социального найма, произ­водится в судебном порядке либо с предос­тавлением других жилых помещений (как бла­гоустроенных, так и иных жилых помещений), либо без предоставления других жилых поме­щений. Без предоставления жилых помещений граждане выселяются только за грубые пра­вонарушения (п. 2, 3,4 ч. 4 ст. 83, ст. 91 ЖК РФ). При невнесении гражданами платы за жилое помещение и коммунальные услуги они могут быть выселены с предоставлением другого жи­лого помещения по договору социального най­ма, размер которого должен соответствовать размеру жилого помещения, установленного для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК РФ). Во всех остальных случаях расторжения договора социального найма граждане высе­ляются с предоставлением им другого благо­устроенного жилого помещения.

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

,

кандидат юридических наук,

старший преподаватель кафедры

финансового и административного права

Всероссийской государственной налоговой

Академии

В

связи с принятием и вступлением в силу с 1 марта 2005 г. нового Жилищ­ного кодекса РФ многие испытывают беспокойство по поводу обременения нало­гами жилых помещений из-за изменения правового регулирования жилищных отноше­ний. Поэтому хотелось бы подробнее рас­смотреть налогообложение жилых помеще­ний, находящихся в собственности физичес­ких лиц.

Согласно ст. 15 ЖК РФ жилым признает­ся изолированное помещение, которое яв­ляется недвижимым имуществом и пригод­но для постоянного проживания граждан (от­вечает установленным санитарным и техни­ческим правилам и нормам, иным требова­ниям законодательства). При этом к жилым помещениям относятся жилые дома, кварти­ры, их части, а также комнаты (ст. 16 ЖК РФ).

Собственник жилого помещения несет бремя содержания помещения и, если это квартира, общего имущества собственников в соответствующем многоквартирном доме (ст. 30 ЖК РФ). Собственник комнаты в ком­мунальной квартире несет также бремя со­держания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не пре­дусмотрено федеральным законом или до­говором. Кроме того, собственник жилого помещения обязан поддерживать его в над­лежащем состоянии, не допуская бесхозяй­ственного обращения, соблюдать права и за­конные интересы соседей, правила пользо­вания жилыми помещениями, а также прави­ла содержания общего имущества собствен­ников помещений в многоквартирном доме.

Однако кроме обязанностей, перечислен­ных в Жилищном кодексе РФ и связанных непосредственно с эксплуатацией и содержанием жилого помещения, собственник обя­зан также уплачивать налог на имущество физических лиц, предусмотренный Налого­вым кодеком РФ и Законом РФ от 9 декабря 1991 г. № 000-1 в редакции Федерального закона от 01.01.01 г. «О налогах на имущество физических лиц» (далее - Закон № 000-1).

Налог на имущество физических лиц от­несен ст. 15 Налогового кодекса РФ (далее НК РФ) к числу местных налогов, то есть он вводится в действие на территориях муни­ципальных образований в соответствии с НК РФ и соответствующими нормативными пра­вовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на данных территориях.

Плательщиками этого налога считаются физические лица - собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения. Таким образом, применительно к жилым по­мещениям, находящимся в собственности физических лиц, налогоплательщиками выс­тупают собственники этих помещений (до­мов, квартир и пр.) - граждане РФ, иност­ранные граждане и лица без гражданства. Необходимо отметить, что объектом в дан­ном случае будет жилое помещение само по себе, а не как источник доходов собственни­ка этого помещения.

Если жилое помещение находится в об­щей долевой собственности нескольких фи­зических лиц или физических лиц и органи­заций, налог будет платить каждый соразмер­но своей доле. Это корреспондирует со ст. 249 Гражданского кодекса РФ, которая гласит, что каждый участник долевой соб­ственности обязан соразмерно со своей доли участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу.

Когда помещение находится в общей совместной собственности нескольких лиц, они равно ответствечают за исполнение обязан­ности уплачивать налог в соответствующий бюджет, хотя по соглашению этих лиц пла­тельщиком налога может быть одно из них.

На федеральном уровне в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимо­сти объекта налогообложения устанавлива­ются пределы ставок налога, за которые не имеют право выйти представительные орга­ны местного самоуправления, определяя ее конкретный размер на территории муници­пального образования (до 2 процентов на­логовой базы в зависимости от инвентари­зационной стоимости жилого помещения). Под инвентаризационной в данном случае понимается восстановительная стоимость объекта с учетом износа и динамики рост цен на строительную продукцию, работы и услуги (п. 3 Инструкции МНС РФ от 2 ноября 1999 г. № 54 «По применению Закон Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц»» - далее Инструкция МНС РФ).

Согласно действующей редакции Закон; РФ № 000-1 (ст. 4) в настоящее время от уплаты налогов на имущество освобождаются:

-  Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, а также лица, награжденные орденом Славы трех степеней;

-  инвалиды I и II групп, инвалиды с детства

-  участники гражданской и Великой Отечественной войн, других боевых операций по защите СССР из числа военнослужащих, проходивших службу в воинских частях, штаба; и учреждениях, входивших в состав действующей армии, и бывших партизан;

-  лица вольнонаемного состава Советской Армии, Военно-Морского Флота, органе» внутренних дел и государственной безопасности, занимавшие штатные должности в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии в период Великой Отечественной войны, либо лица находившиеся в этот период в городах, участие в обороне которых засчитывается этим лицам в выслугу лет для назначения пенсии на льготных условиях, установленных для во­еннослужащих частей действующей армии;

-  лица, получающие льготы в соответ­ствии с Законом РСФСР «О социальной за­ щите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС», а также лица, указанные в Федеральном законе РФ от 01.01.01г. «О социальной защите граждан Российской Федерации, подвергшихся воз­действию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объедине­нии «Маяк» и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча». К ним относятся, например граждане, получившие или перенесшие лучевую болезнь и другие заболевания, связанные с радиационным воздействием вследствие чернобыльской катастрофы или с работами по ликвидации последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС; лица начальствующего и рядового состава органов внутренних дел, проходившие в 1гг службу в зоне отчуждения и т. п. (п. 5 Инструкции МНС РФ).

- военнослужащие, а также граждане, уво­ленные с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на воен­ной службе, состоянию здоровья или в свя­зи с организационно-штатными мероприя­тиями, имеющие общую продолжительность военной службы 20 лет и более;

-  лица, принимавшие непосредственное участие в составе подразделений особого риска в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах. Детальная регламентация при­ знаков, по которым налогоплательщик может быть отнесен к данной категории, также со­держится в п. 5 Инструкции МНС РФ;

-  члены семей военнослужащих, потерявших кормильца.

Для получения льгот по уплате налога на имущество физических лиц вышеперечис­ленные категории граждан должны подтвер­дить свое право на льготу соответствующи­ми документами, перечень которых закреп­лен в п. 5 Инструкции МНС РФ.

Кроме того, налог на строения, помеще­ния и сооружения не уплачивается:

-  пенсионерами, получающими пенсии, назначаемые в порядке, установленном пен­сионным законодательством Российской Федерации;

-  гражданами, уволенными с военной службы или призывавшимися на военные сборы, выполнявшими интернациональный долг в Афганистане и других странах, в которых велись боевые действия;

-  родителями и супругами (если они не вступили в повторный брак) военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей;

-  со специально оборудованных соору­жений, строений, помещений (включая жилье), принадлежащих деятелям культуры, искусст­ва и народным мастерам на праве собствен­ности и используемых исключительно в ка­честве творческих мастерских, ателье, студий, а также с жилой площади, используемой для организации открытых для посещения негосударственных музеев, галерей, библиотек и других организаций культуры, - на период такого использования;

-  с расположенных на участках в садо­водческих и дачных некоммерческих объединениях граждан жилого строения жилой площадью до 50 квадратных метров и хозяй­ственных строений и сооружений общей площадью до 50 квадратных метров.

В вышеперечисленных случаях для полу­чения льгот также необходимо подтвердить свое право воспользоваться этими льгота­ми соответствующими документами.

Как видим, перечень лиц, имеющих право на освобождение от уплаты налога в отно­шении находящихся в их собственности жи­лых помещений, достаточно широк.

Поскольку налог на имущество физичес­ких лиц отнесен к категории местных, орга­ны местного самоуправления также могут устанавливать льготы по нему и основания для их использования (например, в зависи­мости от того, находится жилое помещение в кирпичном доме, деревянном или блочном).

Налоговым периодом считается кален­дарный год. Налог исчисляется не самим налогоплательщиком, а налоговыми органа­ми на основании сведений органов, осуще­ствляющих регистрацию прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним, а также ор­ганов технической инвентаризации по состо­янию на 1 января. Платежные извещения об уплате налога вручаются плательщикам на­логовыми органами ежегодно не позднее 1 августа. При этом владельцы жилых поме­щений уплачивают налог равными долями в два срока - не позднее 15 сентября и 15 ноября. В платежных извещениях должны быть указаны размер налога, расчет налого­вой базы, а также сроки уплаты. При просроч­ке налогоплательщику направляется требо­вание об уплате налога, включающее в себя не только сумму непосредственно налога, но и сведения о размере начисленной пени.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9