Системы регистрации прав на недвижимое имущество

Опыт зарубежных стран

2.3.4. Принцип гарантии 27

2.4. Система регистрации Эстонской Республики 29

3. Системы регистрации сделок 31

3.1. Общая характеристика систем регистрации сделок 32

3.2. Французская система регистрации 34

4. Система регистрации в Австрии 36

4.1. Структура поземельной книги 36

4.1.1. Главная книга 36

4.1.2. Сборник документов 37

4.1.3. Поземельная карта 37

4.1.4. Вспомогательные ведомости 37

4.1.5. Специальные поземельные книги 38

4.2. Орган, ведущий поземельную книгу 38

4.3. Порядок внесения записей в поземельную книгу 38

4.3.1. Порядок регистрации 38

4.3.2. Заявление о регистрации 39

4.3.3. Время подачи заявления 40

4.3.4. Примечание рангового порядка 40

4.3.5. «Пометка карандашом» (пломба) 40

4.4. Соотношение поземельной книги с межевым кадастром 41

4.5. Переход австрийской системы регистрации прав
на автоматизированную обработку данных 41

4.5.1. Анализ ситуации 41

4.5.2. Реорганизация системы регистрации 43

5. Порядок регистрации прав на недвижимость
в Британской Колумбии (Канада) 45

5.1.Организация работы системы регистрации 45

5.1.1. Статус бюро регистрации 45

5.1.2. Регистрационные округа 45

5.1.3. Регистрируемые и нерегистрируемые интересы 46

5.1.4. Основные правила и порядок регистрации 46

5.2. Безусловное право собственности (fee simple) 46

5.2.1. Регистрация 46

5.2.2. Неоспоримость регистрации безусловного права собственности 47

5.2.3. Статья 20 Закона «О земельных титулах» 49

5.2.4. Отказ от принципа конструктивного уведомления 50

5.2.5. Мошенничество и подлог 52

5.3. Обременения 53

5.3.1. Регистрация обременений 53

5.3.2. Последствия регистрации обременений:
зарегистрированное обременение не является неоспоримым правом 54

Таблица 1. Действие принципа неоспоримости права 55

5.3.3. Очередность прав требования 56

5.3.4. Виды обременений 56

5.3.5. Заявленные иски 56

5.3.6. Официальные предостережения третьих лиц об их заинтересованности в деле 57

5.3.7. Судебные решения 58

5.4. Гарантийный фонд 59

5.5. Порядок работы органов регистрации земельных прав 63

5.5.1. Персонал бюро регистрации земельных титулов 63

5.5.2. Неавтоматизированный поиск 65

5.5.3. Автоматизированный поиск 67

5.5.4. Автоматизированный доступ 69

5.5.5. Документация 69

5.5.6. Регистрация 71

5.5.7. Первоочерёдность 72

5.5.8. Дубликат свидетельства о правовом титуле 73

5.5.9. Официальные предостережения 73

5.5.10. Заявленные иски 74

5.5.11. Заявление о преимущественном праве требования строительной компании 74

5.5.12. Судебные решения 75

6. Краткий обзор содержания вещных прав 76

6.1. Основные признаки вещных прав 76

6.2. Объекты вещных прав 77

6.3. Виды вещных прав 78

6.3.1. Право собственности 78

6.3.2. Ограниченные вещные права 80

6.3.3. Особенности основных ограниченных вещных прав 81

7. Заключение. Направления совершенствования российского
законодательства по регистрации прав на недвижимость 89

8. Приложения 92

8.1. Французский Гражданский кодекс 92

8.2. Закон Эстонской Республики о вещном праве 102

8.3. Закон Эстонской Республики о крепостной книге 153

8.4. Приложения к разделу 5 170

8.4.1. Порядок работы Бюро по регистрации земельных прав 170

8.4.2. Книга сводных индексов регистрации титулов и обременений 171

8.4.3. Форма свидетельства о правовом титуле Британской Колумбии
для неавтоматизированной системы регистрации 173

8.4.4. Форма свидетельства о правовом титуле Британской Колумбии
для автоматизированной системы регистрации 174

8.5. Литература 176

1. ВВЕДЕНИЕ

Проблемы российской системы регистрации
прав на недвижимость в свете зарубежного опыта

В России после почти 70-летнего вынужденного перерыва, связанного с развитием экономики по социалистическому пути, возрождается рынок недвижимости. За эти десятилетия теория и практика рынка недвижимости продвинулись далеко вперёд, значительно обогатилось законодательство о недвижимости зарубежных стран. В нашей стране рынок недвижимости и обслуживающее его законодательство находятся в стадии становления. Оказалось, что не только советское законодательство, но и многие законодательные акты новой России нуждаются в пересмотре, поскольку были приняты наспех, в условиях ведомственного или иного узкогруппового лоббирования. Между тем от качества законодательства о недвижимости, и в особенности о регистрации прав на недвижимость, в значительной степени зависит привлекательность инвестиционного климата в стране и в конечном итоге — возможности для преодоления кризиса и последующего экономического роста.

В этой связи полезно обратиться к имеющемуся опыту зарубежных стран в сфере регистрации прав на недвижимость и отчасти — в области норм гражданского права, относящихся к недвижимости.

Основные системы регистрации

В настоящее время сохраняются две принципиально различных системы регистрации — регистрация прав на недвижимость и регистрация сделок с недвижимостью. Основным критерием для классификации является предмет регистрации, в соответствии с чем выделяют титульные системы регистрации (или регистрации прав) и актовые системы регистрации (или регистрации сделок). Помимо этого, важное значение имеют факторы обязательности совершения регистрации и ее правовые последствия.

В большинстве стран мира, в том числе в европейских странах, действует система регистрации прав на недвижимость, имеющая многовековую историю. При этой системе предметом регистрации является само право, точнее все права, обременения, ограничения в отношении конкретного объекта. Запись в публичном реестре о возникших правах или обременениях свидетельствует об их существовании, последовательность обременений — об их «старшинстве». При этом государство играет важную роль, выступая в той или иной мере гарантом верности зарегистрированных прав и обременений. Зарегистрированные сведения являются надёжными и общедоступными. Доверие к системе создаёт чёткая регламентация деятельности регистраторов, высокий статус этой организации, часто приравненный к судебному, участие в подготовке документов нотариусов.

В противоположность этому в системе регистрации сделок о передаче недвижимости, получившей распространение в США, роль государства пассивна.[1] Исполнительная власть лишь ведёт учёт представляемых для регистрации договоров. Но даже такая регистрация не является обязательной. Принимая документы, регистрирующий орган не принимает решений о законности и действительности сделки. Таким образом, государство не несёт никаких обязательств, кроме хранения и обеспечения публичности зарегистрированных договоров, и, естественно, не даёт никаких гарантий законности и действительности прав, устанавливаемых сделками. Для того чтобы получить гарантию действительности зарегистрированных прав, участники сделки вынуждены обращаться к услугам специальных компаний, которые занимаются «страхованием титула». По договору с заинтересованным лицом они изучают все сделки в отношении данного объекта на «глубину» от 30 до 70 лет (в зависимости от требований законодательства данного штата) и дают гарантию о «чистоте титула». При этом в случае возникновения проблем, вызванных нарушением в прошлом «чистоты титула», они обязуются возместить ущерб (в определённых пределах) лицу, которое застраховало свой титул.

Сравнение практики многих стран мира показывает, что система регистрации сделок оказывается значительно более дорогой и неэффективной по сравнению с системой регистрации прав на недвижимость. Если в странах Европы, где действует система регистрации прав на недвижимость, общие расходы участников сделки на совершение сделки не превышают 1—2% от стоимости недвижимости, то в отдельных штатах США, где функционирует система регистрации сделок, общие трансакционные издержки достигают 8—10% суммы сделки, из которых 4—6% составляют расходы на страхование титула. Принято считать, что расходы государства в системе регистрации прав несколько больше, чем в системе регистрации сделок, где выполняются только функции хранения документов. Хотя систематических сведений на этот счёт нет, многие факты говорят об обратном. Например, в США, где длительная и дорогая для участников рынка система регистрации сделок не соответствует современным потребностям, параллельно с ней была создана мощная система органов по регистрации залога недвижимого имущества, централизованная на уровне штатов и финансируемая из их бюджетов. Эта система похожа на систему регистрации прав на недвижимое имущество, однако регистрирует только залог, а не сам факт наличия права собственности. Многие европейские страны, перешедшие на электронную обработку данных по регистрации прав, сегодня окупают затраты и на регистрацию, и на кадастровый учёт за счёт регистрационных платежей и предоставления информации о недвижимости.

Весьма показателен пример ряда стран, которые, отказавшись от традиционной для них и, видимо, неэффективной системы регистрации сделок, создали совершенно новую систему регистрации. В Австралии (система Торренса), а затем в ряде европейских стран и Канаде государство, власть принимают окончательное решение во всех случаях, связанных с регистрацией земельного титула, чтобы лицо, желающее его приобрести, получило титул в неоспоримом виде, защищённом от иска третьей стороны. Если же определить суть этой новации, окажется, что это не что иное, как регистрация государством прав собственника, а также полная гарантия добросовестного приобретателя от любых претензий третьих лиц.

Следует отметить, что мировая практика ранее не знала примеров совмещения в одной системе регистрации двух принципов — «регистрации сделок» и «регистрации прав», что, очевидно, объясняется их диаметральной противоположностью. Как уже сказано, в целом ряде стран имел место отказ от регистрации сделок в пользу системы регистрации прав. Обратный переход имел место лишь однажды, в одном из штатов США, где переходу к системе регистрации прав воспрепятствовала агрессивная лоббистская деятельность страховых компаний.

Таким образом, Россия сегодня является единственной страной, где декларирована «совмещённая» система регистрации и прав и сделок, введённая Федеральным законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее именуется ФЗ «О регистрации»). Это факт и его последствия необходимо осмыслить как с точки зрения истории развития систем регистрации, так и с учётом опыта существующих сегодня в развитых странах систем регистрации.

История развития оборота недвижимости и регистрации прав на неё

Потребность в регистрации прав на недвижимость возникла в Германии в V—VI веках в связи с практикой займов под залог участков. Сначала появились ипотечные книги. Позже такие записи приобрели систематический характер. В германском праве период с VII по XII век был временем становления судебной формы передачи земли. Эта форма сохранилась до настоящего времени. Благодаря такому способу были приобретены доказательность законности передачи; публичность, предоставляющая третьим лицам возможность заявить свои претензии и защищающая приобретателя от последующих претензий. Судебная передача была выгодна приобретателям земли и прямо необходима публичной власти как средство контроля над переходом земли из рук в руки.

В первой половине XII века в некоторых городах германских земель возникает обычай записывать совершавшиеся на основе судебных решений передачи земель в городские книги. Первоначально эти записи носили значение публичного документа, доказывающего совершение акта передачи. Затем запись становится существенной частью процедуры перенесения права собственности, к которой приурочивается переход вещного права. Иногда сама запись поглощает судебное решение, превращая его в простую формальность.

Во Франции судебный обряд передачи земли состоял из двух частей: первая — передача владения отчуждателем в руки публичной власти, и вторая — уступка этого владения представителем власти новому приобретателю. С XIII века входит в обычай записывать эти сделки в судебные книги.

По тем же основаниям, что и в отношении передачи собственности, в Германских землях и во Франции постепенно устанавливается публичная форма передачи земли в залог по решению суда с последующей записью в книге. В своих ранних формах передача в залог означала передачу во владение и пользование, и лишь с развитием судебного исполнительного производства вырабатывается более поздняя форма — без передачи земли во владение и пользование. Первоначально право продажи заложенной вещи осуществлялось самим кредитором, но позже оно уже могло быть реализовано лишь в судебном порядке.

Развитие капитализма во второй половине XIX века приводит к резкому росту оборота недвижимости, включая землю. При этом происходит переход от преобладавшей до этого обеспечительной роли земельного оборота, обслуживавшего ипотечное кредитование, к самостоятельной роли (вне связи с ипотекой), охватывающей все формы оборота, в особенности куплю-продажу. С того времени возникает общепризнанное сегодня во всём мире (за исключением ряда стран СНГ) понимание принципа публичности, означающего установление путем сделок вещных прав на землю в публичных формах, т. е. гласно, с ясными и открытыми процедурами. Публичная доступность является одним из непременных условий, гарантирует надёжность регистрации — в том числе и потому, что обеспечивает контроль со стороны сообщества за истинностью зарегистрированных сведений.

Наиболее важным принципом, на котором строятся все системы регистрации прав, является принцип достоверности в отношении записей в регистрационных книгах: все записи считаются правильными в отношении всех добросовестных приобретателей. Достоверность означает преимущество лиц, чьи права занесены в публичный реестр — поземельную книгу, перед лицами, чьи права (хотя бы и приобретенные раньше) не были внесены в книгу. Внесённая запись не требует доказательств. Напротив, бремя доказательства падает на лицо, опровергающее существование права в том виде, как это отражено в поземельной книге. (На помещенные в книге кадастровые данные — размер, состав, положение объекта и пр. — публичная достоверность поземельной книги не распространяется.) Доверие к произведенным записям обеспечивает тот факт, что ведение поземельных книг берет в свои руки государство, обеспечивающее строгий порядок внесения записей и гарантирующее их надежность.

Указанные принципы нашли свое отражение в системах поземельного оборота, возникших во второй половине XIX века на территориях бывших колоний — в Австралии, в некоторых провинциях Канады. Главный вывод Торренса — создателя новой системы, получившей его имя: надо рассматривать приобретателей как приобретающих землю от государства. В системе Торренса, первоначально получившей распространение в Австралии, записи в государственный реестр придается абсолютная сила. Тот, кого государство внесло в книгу, становится собственником; тот, чье право погашается, лишается права. Таким образом, право на недвижимость порождается только государством, путем записи в книгу. Внесение записи в книгу (государственный реестр) в отличие от того значения, которое оно имело в германской системе, является уже не средством, а основанием изменения вещного правоотношения.

Решение о регистрации в системе Торренса принимается работником органа юстиции (в отличие от германской системы, где регистратор является работником суда).

Законом (Актом Торренса) была введена система гарантийного фонда, средства которого идут на компенсацию тем, кто понес ущерб вследствие воздействия системы регистрации, когда невозможно взыскать убытки с неправомерно обогатившегося. Указанный фонд формируется из пошлин, взимаемых при внесении записи о переходе права.

Первоначально система Торренса в Австралии вводилась добровольно. В реестр вносились записи лишь по участкам, собственники которых добровольно переходили на эту систему. Однако порядок, предусмотренный системой Торренса, был обязательным для лиц, приобретающих землю у государства. Всякое внесение в реестр основывается на одностороннем волеизъявлении лица, чьи правомочия подтверждены записью в реестре.

Приведенный выше обзор показывает, что развитие систем, регулирующих оборот недвижимости, шло по пути повышения надежности приобретаемых прав и одновременно по пути упрощения процедур передачи права. При этом акт распоряжения недвижимым имуществом занимает уже не месяцы, но дни и даже часы (в системе Торренса) и по своей простоте и скорости приближается к распоряжению ценными бумагами.

Регулирование оборота недвижимости в дореволюционной России [18] [2]

До XVI века в России сделки с землей не требовали участия государственных органов. Достаточно часто такие сделки осуществлялись с обрядами, главной целью которых было оставить память о переходе права собственности на землю к новому лицу.

В XVI веке для подтверждения прав на землю уже требовалось предъявлять в соответствующие государственные органы (приказы) купчие, а уже к XVII столетию любая сделка отчуждения недвижимости записывалась в приказах. Сделки с землей записывались в Поместном приказе, с домом или двором — в Земском приказе, а по городам — у воевод. По прошению приобретателя оформлялась отказная грамота, а иногда с ней соединялась и вводная послушная грамота, которая предназначалась для внушения местным крестьянам необходимости повиноваться новому землевладельцу. Этими документами подтверждались права на те объекты, которые впоследствии стали именовать недвижимостью.[3]

С целью пресечения злоупотреблений в приказах со стороны подьячих Петр I реформировал систему укрепления прав на недвижимость: подьячие из частных лиц превратились в чиновников, объединенных в Палатку крепостных дел, а контроль над ними осуществляла Юстиц-Коллегия. Таким образом был придан полноценный государственный характер укреплению прав на недвижимость, регистрация прав на все виды которой была сосредоточена в одном органе, а контроль возложен на учреждения юстиции.

Екатерина II передала совершение так называемых крепостей из Юстиц-Коллегии судебным органам. Со второй половины XIX столетия государственную регистрацию стали осуществлять нотариусы. При каждом окружном суде имелся нотариальный архив, которым заведовал старший нотариус, состоявший на государственной службе. Реестр крепостных дел велся уже не по собственникам, как это было раньше, а по недвижимости.

Реестр состоял из четырех отделов, содержащих сведения об имениях, собственниках, ограничениях права собственности, залогах, долгах, денежных требованиях, обеспеченных запрещениями. На основании внесенных в крепостную книгу сделок выдавались так называемые «выписи», подтверждающие права частных лиц на недвижимость.

К началу XX столетия нотариальная система регистрации подверглась серьезной критике: утверждалось, что ее чрезмерная сложность привела к появлению множества недвижимостей (хотя формально не закрепленных за определенными лицами, но несомненно принадлежащих им), что не обеспечивалась надлежащая гласность соответствующих сведений.

Для выхода из этой ситуации предлагалось перейти на так называемую «ипотечную систему» — прообраз системы регистрации прав, которая существовала в западных странах, а также в Привислинском и Остзейском краях Российской империи. В 1893 году появился первый проект вотчинного устава, призванный ввести в России ипотечную систему регистрации. В дальнейшем появились и другие варианты вотчинного устава. В силу последующих исторических событий в России проект вотчинного устава так и не был принят.

Регулирование рынка земли и иной недвижимости в Российской Федерации

В Российской Федерации рынок недвижимости и необходимое для него законодательство находятся в стадии формирования. Принят Федеральный закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Видное уже из названия закона совмещение двух систем регистрации можно объяснить несколькими причинами. Возможно, законодатель стремился формально «устранить» противоречия в Гражданском кодексе Российской Федерации, который, регулируя вещные права, во многих случаях требует регистрации сделки, или предполагал возможность плавного «перехода» от принципов регистрации сделок к принципам регистрации прав, не будучи осведомлён об их несовместимости, или сказалось влияние заинтересованных ведомств, стремившихся сделать удобный для них закон.

Помимо ФЗ «О регистрации», в настоящее время действует ряд законов, нормы которых так или иначе затрагивают вопросы регистрации прав на недвижимость.[4] При этом многие существующие нормы российского законодательства вступают в противоречие с изменившимися в стране условиями, зачастую противоречат интересам участников рынка. Так, Гражданский кодекс Российской Федерации трактует участок и строение как отдельные виды недвижимости, причём в качестве главной вещи рассматривает строение. Нормы о добросовестном приобретателе продолжают оставаться предметом дискуссий и не гарантируют добросовестному приобретателю сохранения прав на имущество [15, 16, 17]. Нотариальное удостоверение договоров продажи жилой недвижимости не гарантирует необходимой надёжности сделок и расценивается участниками сделок как дорогостоящее. Многочисленны случаи конфликта норм действующих законов (в том числе новейшего законодательства), что создает базу для двойного толкования и непрогнозируемости решений судов и учреждений юстиции по регистрации.

Эти и многие другие проблемы ставят на повестку дня выработку и осуществление единой целенаправленной государственной политики в сфере рынка недвижимости, и в частности регистрации прав на недвижимость. Как представляется, стратегической целью государственной политики в отношении рынка недвижимости должно быть обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах общества и участников оборота — граждан и юридических лиц. Основными результатами такой политики должно стать вовлечение в гражданский оборот земли и иной недвижимости, государственная защита прав на недвижимость, охрана и соблюдение баланса интересов собственников недвижимости и местного сообщества, развитие системы ипотечного кредитования, эффективная система правового регулирования рынка недвижимости, обеспечение роста налоговых поступлений.

Целями политики в сфере регистрации прав на недвижимость как одного из институтов рынка является обеспечение защиты частных и общественных интересов в отношении недвижимости в трёх аспектах: обеспечение надёжности регистрации, минимизация необходимого для этого времени и средств. Частные интересы включают обеспечение гарантий прав на недвижимость собственников, иных правообладателей, а также добросовестных приобретателей; общественные — обеспечение сведений о правообладателях в интересах налогообложения, исполнения полицейских функций и в иных государственных интересах.

Создание полной и достоверной информационной базы для участников рынка недвижимости — важнейшая задача, которую должны решить органы технического и кадастрового учета, а также учреждения юстиции (регистрация прав и обременений). Сегодня в России значительная часть недвижимости еще находится в государственной или муниципальной собственности. При приватизации такие объекты имеют гарантированно «чистый титул». Это обстоятельство позволяет создать базу для обеспечения надежности регистрируемых прав для последующего вовлечения недвижимости в оборот, требует скорейшего принятия необходимых федеральных законов и отладки функционирования системы регистрации.

О содержании брошюры

Система регистрации прав на недвижимость (благодаря длительному историческому развитию) получила большое распространение, но преобладает в Европе. Именно в рамках этой системы возможно совершенствование регистрационных процедур, обеспечение гарантий прав добросовестного приобретателя. По этой причине большая часть данной работы посвящена системе регистрации прав.

В разделе 2 излагаются основные принципы и общая характеристика системы регистрации прав на недвижимость. Здесь же даётся краткое описание законодательства о регистрации вещных прав на недвижимость Эстонской Республики, которое представляет собой один из последних (по времени принятия) и наиболее эффективный образец правового регулирования рынка недвижимости. Туда же отнесено рассмотрение главных принципов системы Торренса.

В разделе 3 даётся общая характеристика системы регистрации сделок, хотя и распространённой сегодня преимущественно в США, но исторически возникшей в Англии. Сюда же отнесено краткое описание регистрационной системы Франции — по-видимому, единственной страны континентальной Европы, где регистрация базируется на принципах регистрации сделок.

В разделе 4 подробно излагается система регистрации Австрии. Германия и Австрия, расположенные в центре Европы, оказали решающее воздействие на формирование систем регистрации в большинстве европейских стран. Поэтому систему австрийской поземельной книги, имеющую многовековую историю развития, с полным основанием можно считать «среднеевропейской».

В разделе 5 приводится пример иного рода: как система регистрации прав приживается и развивается в условиях одной из провинций Канады — Британской Колумбии, страны, где прежде проводилась регистрация сделок. Несмотря на некоторые отличия от классической системы Торренса, система регистрации Британской Колумбии представляет собой хороший пример как правового регулирования регистрации, так и необходимых процедур, ознакомление с которыми может быть полезным.

Принимая во внимание тот факт, что вопросы регистрации прав на недвижимость напрямую зависят от самого содержания этих прав, на примере законодательства ряда зарубежных стран представляется необходимым выяснить, что в современном мире подразумевается под понятиями «недвижимость» и права на неё. Краткий обзор содержания вещных прав представлен в разделе 6.

В Заключении представлены соображения о том, какой зарубежный опыт может быть использован для совершенствования российского законодательства.

Для того чтобы облегчить практическую работу в этом направлении, в Приложении представлен краткий обзор содержания вещных прав. Содержащиеся в гражданском законодательстве понятия недвижимости, вещных прав, регистрации являются существенными факторами, влияющими на способы регулирования рынка недвижимости, на регистрацию прав.

Учитывая недостаток изданий первоисточников на русском языке, особенно современных, позволяющих изучить лучшие примеры зарубежного правового опыта, мы включили в состав Приложений фрагменты Французского Гражданского кодекса (Кодекса Наполеона), принятого в 1804 году. Кодекс Наполеона применяется и в настоящее время; трудно переоценить его влияние на развитие законодательства зарубежных стран, в том числе и как примера регулирования гражданского оборота недвижимости.

В качестве одного из лучших примеров современного законодательства о недвижимости приводятся два акта Эстонской Республики, посвященные регулированию вопросов оборота недвижимости и регистрации прав: Закон Эстонской Республики «О вещном праве» (извлечение), а также Закон Эстонской Республики «О крепостной книге» (в полном объеме).

Хочется надеяться, что представленные аналитические материалы и тексты правовых актов будут полезны тем, кто занимается совершенствованием российского гражданского законодательства и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Эти материалы будут интересны работникам учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, служащим органов кадастрового и технического учета, а также широкому кругу профессиональных участников рынка недвижимости.

2. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА
СИСТЕМ РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Регистрация прав на недвижимое имущество является формальным актом, история которого имеет глубокие корни.[5]

Во времена римского права заключение контрактов осуществлялось произнесением торжественной речи (вербис) и последующей записью в реестр (литтерис). В последующем этот формальный акт трансформировался в особую процедуру. Согласно Французскому Гражданскому кодексу 1804 года (Гражданский кодекс Наполеона) контракт проходит два этапа:

-  «консенсуальный» этап, основой которого служат свобода воли и самостоятельность сторон;

-  «формальный» этап, призванный защищать не договаривающиеся стороны, а третьих лиц.

В конце XVIII века возникает институт ипотечной записки, или ипотечных книг: всякое залоговое право на недвижимость получало юридическую силу для третьих лиц только тогда, когда оно было записано в особые книги, ведущиеся официальными учреждениями и открытые для всех заинтересованных лиц.

С течением времени содержание этих ипотечных книг расширяется, в них заносятся не только залоговые, но и иные вещные права на недвижимость. В связи с этим в течение XIX века ипотечные книги во всей Европе превращаются в поземельные книги. Законодательство европейских государств по применению поземельных книг сближается. В этот период закрепляются общие принципы систем регистрации европейских государств.

В ХХ веке системы регистрации продолжают развиваться. Наиболее важными изменениями можно считать следующие:

-  установление самостоятельного права собственности на здания (по правилам ведения поземельных книг) в результате введения наследуемого права на строительство в Германии, а также в Швейцарии и в Австрии;

-  появление «квартирной поземельной книги»[6] и открытие отдельных листов этажной собственности основной книги;

-  применение автоматизированной обработки данных.

2.1. Принципы систем регистрации прав на недвижимое имущество

Системы регистрации прав на недвижимость Австрии, Германии, Швейцарии, Польши, Словакии, Венгрии, Эстонии, Словении и Хорватии, а также государств, являющихся правопреемниками Югославии, следуют ряду общих принципов.

2.1.1. Принцип внесения вещных прав

Поземельные книги аккумулируют информацию о правовом положении объектов недвижимости, входящих в состав регистрационного округа. Для достижения этой задачи установлено правило, согласно которому все вещные права на недвижимость, а также любой акт, опосредующий переход прав на недвижимость (передача права собственности, установление залога или сервитута и т. д.), должны быть внесены в поземельную книгу, и только с этого момента они получают юридическую силу для всех третьих лиц. Так, в соответствии с германским Гражданским уложением «для передачи права собственности на земельный участок, для обременения земельного участка правом, а также для передачи или обременения такого права необходимы ... регистрация изменений в поземельной книге». В швейцарском праве запись в реестре означает действительность сделки и служит решающим доказательством положения вещей. Согласно законодательству Польши право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации соответствующего объекта как в случаях приобретения по сделке, так и в случаях сооружения объекта. Кроме того, должны быть зарегистрированы все акты, которыми передается право собственности (продажа, дарение, обмен, предоставление вместо исполнения и т. д.), а также акты, которыми устанавливается, передается, изменяется или прекращается другое вещное право (право пользования, право собственности на постройку и т. д.) и вступившие в силу судебные решения, которые заменяют собой перечисленные акты.

В случае спора решение принимается в пользу лица, которое приобрело недвижимость, опираясь на запись о правах прежнего правообладателя в поземельной книге.

2.1.2. Принцип достоверности поземельной записи

Считается, что регистрационные записи являются достоверными. Внесенная в поземельную книгу запись имеет юридическую силу для добросовестных третьих лиц даже в тех случаях, когда она не соответствует действительному правовому положению. В этом случае допускаются соответствующие исправления в поземельной книге, однако до тех пор, пока запись не исправлена, она считается истинной. Так, в соответствии с германским Гражданским уложением, если в поземельную книгу внесено чье-либо право, то следует считать, что это право существует; если право в книге погашено, то предполагается, что оно уже не существует. Внесение может быть оспорено в суде. Но тот, кто основывает свое право на записи в поземельной книге, избавляется от необходимости доказывать, что запись верна. Вся тяжесть доказательств падает на сторону, которая пытается опровергнуть правильность записи в книге. Лицо же, внесенное в книгу в качестве правообладателя, вправе совершать любые действия в отношении имущества, пока не будет доказана неправомерность записи. Более того, германское Гражданское уложение устанавливает, что для добросовестного третьего лица содержание книги безусловно правильно. И оно является таковым до тех пор, пока в поземельную книгу не будет внесено возражение против достоверности записи, либо недостоверность записи станет известна приобретателю. В австрийском законодательстве по регистрации решениям судебного органа, осуществляющим регистрацию, придается большое значение, так как считается, что даже неправильные в материальном отношении записи являются достоверными.

2.1.3. Принцип гласности

Информация о зарегистрированных вещных правах частных лиц доступна большинству заинтересованных лиц. Однако европейские системы регистрации при регулировании вопросов доступности информации о зарегистрированных вещных правах частных лиц руководствуются тремя различными принципами: полной открытости, открытости при предъявлении «оправданного интереса», ознакомлении посредством выписок.

В Австрии, Болгарии, Польше и Италии содержание поземельной книги полностью открыто. В соответст­вии с австрийским правом заинтересованные лица имеют свободный доступ не только к поземельной книге, но и к архиву актов. Регистрационные книги Болгарии, представляющие собой подшивку актов, определяющих режим недвижимости и переход прав на недвижимость, открыты для ознакомления. Любое лицо может получить сведения о сделанных в книгах записях. Справки о записях могут быть даны устно или письменно по трем видам запросов: о записях на определенное лицо, о записях относительно конкретной недвижимости, о записях, совершенных в определенный отрезок времени. При обнаружении несоответствия данных, указанных в справке нотариуса, записям в регистрационной книге приоритет отдается последним. При этом нотариус отвечает за вред, причиненный недостоверными сведениями, указанными в выданной им справке. Согласно законодательству Польши любое лицо может знакомиться с записями в поземельных книгах под наблюдением сотрудника районного суда. Копии записей, сделанных в книгах, а также копии документов, хранящихся вместе с книгами, выдаются по просьбе заинтересованных лиц, по требованию суда, прокуратуры или органа государственной администрации. В Италии должностное лицо, ответственное за хранение и ведение поземельной книги, обязано предоставить по запросу любого заявителя копию записи в поземельной книге или справку о ее отсутствии. Кроме того, в рабочие часы должностное лицо должно предоставить поземельные книги любому, кто захочет с ними ознакомиться.

В Германии и Швейцарии возможно ознакомление с содержанием поземельной книги и основными поземельными актами только после указания «оправданного интереса» либо «подтверждения факта наличия интереса». При этом законодательство не дает подробной юридической характеристики категории «оправданный интерес». Как правило, заинтересованная сторона знакомится с содержанием поземельной книги либо через нотариуса, либо на основании разрешения, исходящего от собственника земельного участка. Решение о возможности просмотра поземельной книги в каж­дом конкретном случае принимается регистратором, отвечающим за соответствующий территориальный округ. Он решает вопрос о том, является ли интерес заявителя обоснованным (оправданным). В ряде случаев, если лицо не может в достаточной степени обосновать свой интерес, регистратор может позволить ему ознакомиться лишь с содержанием инвентаризационной описи и первого раздела, т. е. с инвентаризационными, адресными данными земельного участка и информацией о собственнике. Информация об обременениях и ограничениях представляется только с согласия собственника. В Германии доступным для ознакомления является содержание не только листа поземельной книги, но и соответствующего акта. Право на просмотр дополняется правом требовать предоставление выписки из поземельной книги. Если получение информации из поземельной книги нанесет собственнику земельного участка ущерб и суд установит, что интерес заявителя не был оправдан, то ответственность за ущерб может быть возложена на регистратора.

Французские публичные регистры не доступны для прямого ознакомления общественности; выдаются лишь выписки и копии. Подобная ситуация и в Англии, где понятие непосредственного ознакомления с поземельной книгой просто отсутствует; существует лишь система письменной информации, когда, например, покупатель нуждается в получении выписки из регистра по доверенности продавца.

2.1.4. Принцип старшинства ранее зарегистрированных вещных прав

В случае претензии двух вещных прав на один и тот же объект недвижимости преимущество отдается тому их них, которое было раньше занесено в поземельную книгу.

Так, в соответствии с Гражданским кодексом Испании право собственности на недвижимое имущество принадлежат покупателю, который первым зарегистрировал свое право в реестре. В разделах I и II поземельной книги Германии могут содержаться данные о различных правах на земельный участок. Поэтому ранг ипотеки по отношению ко всем другим правам на земельный участок определяется согласно времени внесения ипотеки в раздел III поземельной книги. Следовательно, в интересах ипотечного банка следить за тем, чтобы его права по ипотеке были занесены в поземельную книгу раньше, чем остальные права, которые, в свою очередь, никаким образом не должны ущемлять интересы ипотечного банка.

2.1.5. Принцип специальности поземельной записи

Каждому земельному участку в поземельной книге отводится отдельный «лист». В результате пользователю предоставляется возможность получить все необходимые данные по земельному участку.

Например, в соответствии с законодательством Германии поземельная книга упорядочена по отдельным земельным участкам. Для каждого в поземельной книге заведен отдельный «лист», состоящий из нескольких страниц, разделенных на следующие пять частей:

титульный лист;

инвентарная опись;

раздел I;

раздел II;

раздел III.

Титульный лист служит для правовой идентификации земельного участка в отношении собственности на жилье или наследственного права застройки. В нем содержится наименование участкового суда или округа, номер тома и листа.

Инвентарная опись описывает отдельный земельный участок и служит для фактического обозначения участка. Регистрация происходит с указанием признаков участка (например, округ, поле, земельный участок и его тип, положение, размеры, вид хозяйственного использования). Эти данные берутся из кадастра недвижимости. Кроме этого, в инвентарной описи учитываются все изменения состояния участка, например: деление, объединение с другими участками, исключение или включение из/в поземельную книгу, а также все связанные с земельным участком права, например сервитуты.

Раздел I содержит сведения о собственниках. Кроме того, в него заносятся основания приобретения права собственности на земельный участок, например, отчуждение, наследование или через передачу права на имущество при судебном производстве, связанном с принудительной продажей с торгов. При наличии нескольких собственников указываются вид долевой собственности и доля каждого сособственника.

В разделе II содержатся все подлежащие внесению в поземельную книгу обременения и ограничения на земельный участок, за исключением залоговых прав. При этом речь идет о земельном сервитуте и вещных обременениях, таких, как право пользования чужим помещением, право преимущественной покупки или право проезда и прохода по чужому земельному участку третьего лица, т. е. о правах, ограничивающих собственника в распоряжении своим земельным участком.

Раздел III предназначен для внесения залоговых прав. В случае погашения ипотеки в этом разделе также делается соответствующая запись.

В Германии к каждому листу поземельной книги прилагаются Основные акты — все документы, которые имеют отношение к земельному участку и на которых основываются записи в поземельной книге. В Австрии аналогичный Сборник актов поземельной книги ведётся отдельно, что обеспечивает большее удобство работы с листом поземельной книги, его обозримость. Важно подчеркнуть, что в системе поземельных книг сведения правоустанавливающих документов не имеют юридической силы. Эти сведения теряют актуальность после внесения записи в поземельную книгу, поскольку именно эта запись означает наличие права, обременения.

2.2. Основные характеристики систем регистрации
прав на недвижимое имущество

Системы регистрации прав на недвижимость в европейских государствах имеют следующие общие черты.

2.2.1. Наличие главной книги

В так называемую «главную книгу» вносятся все сведения о правах на недвижимость. Документы собираются в сборнике актов поземельной книги. В результате достигается ясность содержания записи, являющаяся неотъемлемым условием для охраны записи и обеспечения доверия к системе поземельных книг.

Для четкого разграничения записей о правах и дополнительной информации, а также для наглядности «основополагающей информации» вкладные документы разделены, как правило, на три части: инвентаризационная опись, реестр публично-правовых обременений и подраздел частно-правовых обременений. Инвентаризационная опись содержит данные, касающиеся земельного участка (корпусы поземельной книги): наименование, площадь участка и виды использования, подробное описание принадлежностей земельного участка.

2.2.2. Внесение записей в разные разделы «листа» главной книги

Такой порядок внесения записей позволяет определять хронологическую последовательность возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. При этом соблюдаются следующие требования:

- сведения о публично-правовых обременениях и обязательствах (например, запрет или обязанность осуществления строительства) вносятся в соответствующий реестр, соединенный с поземельной книгой;

- сведения о правах собственности помещены отдельно от сведений об обременениях. В частности, в случае регистрации прав общей собственности и собственности на квартиру сведения об обременениях вносятся в отдельный подраздел поземельной книги;

- при регистрации прав общей собственности и собственности на квартиру устанавливается максимальное количество долей собственности, которое не должно быть превышено[7].

Записи о регистрации жилищных комплексов, состоящих из отдельных домов, вносятся в создаваемые самостоятельные корпуса поземельной книги.

2.2.3. Взаимосвязь главной книги с земельным кадастром и
с кадастровой папкой

Главная книга содержит информацию, подготовленную органами государственного землеустройства, относящуюся к земельному участку и объектам недвижимости (их частям), расположенным на нем.

Следует обратить внимание на то, что, несмотря на важность информации об объекте (сведения о расположении, размерах и границах земельного участка), центральное место среди данных поземельной книги занимает подраздел прав собственности и обременений. Поэтому не все данные земельного кадастра вносятся в поземельную книгу[8]. В поземельной книге указываются лишь базовые данные кадастра (номер земельного участка, площадь, при необходимости также вид использования земельного участка), которые облегчают доступ к реестрам, ведущимся кадастровым ведомством. Это имеет большое значение потому, что информация о правах на земельный участок важнее информации, занесенной в кадастр. Так, например, для приобретателя, особенно для кредитора, информация по планам застройки часто имеет большее значение, чем информация о виде использования земельного участка, необходимая для установления налоговых ставок. Это же требование можно отнести и к градостроительному законодательству и региональному планированию: в поземельной книге указываются только те данные, которые содержат специфические или необычные ограничения использования земельного участка или оборота недвижимости (например, особо охраняемые природные территории; запреты на строительство, принуждение строительства и т. п.). Остальные сведения указываются в предусмотренных для этой цели специальных планах и реестрах. При этом поземельная книга облегчает доступ к этим реестрам (указанием кодовых чисел и т. п.). Для постоянного обновления данных поземельной книги обеспечивается взаимный обмен информацией между ведомством по ведению кадастра и органом по регистрации прав.

2.2.4. Придание официального статуса системе регистрации

Придание официального статуса системе регистрации гарантирует регистрацию прав на все находящиеся в частной собственности объекты недвижимого имущества. Кроме того, законодательство некоторых европейских стран в определенных случаях предусматривает и регистрацию общественного имущества (если это необходимо для защиты интересов заинтересованных частных лиц).

2.2.5. Взаимодействие системы ведения поземельных книг
с судебной системой

В большинстве европейских стран регистрация прав на недвижимое имущество проводится судами или регистрационными органами, наделенными функциями суда. Так, например, в Германии поземельные книги ведутся поземельной службой, которая является отделом суда первой инстанции. Все связанные с этим вопросы находятся в ведении служащего суда — чиновника органа юстиции, уполномоченного решать вопросы, связанные с регистрацией прав.

2.2.6. Снижение платы за регистрацию и фискальных
требований государства

В европейских странах государство проводит политику снижения ставок регистрационных пошлин, так как слишком высокие ставки негативно влияют на достоверность и полноту информации, содержащейся в записях и документах системы регистрации. При определении размеров ставок законодатели руководствуются следующими принципами:

- ставки регистрационных пошлин должны быть установлены, по возможности, на наиболее низком уровне;

- при регистрации второго и последующих залогов предусмотрены понижающиеся ставки регистрационных пошлин (повторное использование уже зарегистрированных залоговых прав должно облагаться значительно меньшими пошлинами, чем регистрация первого залога).

Кроме того, государство отказалось от «привилегированных ипотек», которые ранее устанавливались в силу закона для обеспечения получаемых налогов и сборов.

2.2.7. Ответственность государства и возмещение убытков

В Австрии и Германии установлена государственная ответственность только при наличии вины. Швейцарское законодательство предусматривает ответственность за причинение вреда, т. е. вину как условие ответственности законодательство не называет. При этом ответственность за ущерб, возникший из-за ненадлежащего ведения реестра, несет соответствующий кантон. Кантон может предъявить регрессное требование к чиновнику, допустившему подобную ошибку, и потребовать возмещения причиненного ущерба.

2.2.8. Основания для регистрации прав

В соответствии с законодательством Австрии для регистрации права к заявлению лица, право которого подлежит регистрирации, должны быть приложены правоустанавливающие документы. Причем основанием для регистрации прав на недвижимость могут служить только оригиналы документов. На практике к заявлению на регистрацию прилагается оригинал вместе с удостоверенной выпиской (копией), которая после регистрации хранится в архиве актов, а оригинал возвращается заявителю. В том случае, если оригинал находится в суде по делам, связанным с регистрацией, то может быть подана одна копия; если же оригинал находится в «иных органах», то должна быть приложена заверенная копия, а оригинал должен быть предоставлен в течение определенного срока.

Обязанность заявителей предъявлять правоустанавливающие документы позволяет органу суда, осуществляющему регистрацию, проверить действительность поданных документов и наличие соответствующих прав у подготовивших документы лиц. Это позволяет обнаружить «внешние» недостатки документов (ошибочное наименование сторон, объекта договора или прав). При наличии «внешних» недостатков документов орган суда вправе принять решение об отклонении заявления.

В Германии, если права возникают на основании договоров (сделок), заявление о регистрации подают все стороны договора. В случае регистрации ипотеки содержащееся в договоре разрешение на внесение изменений в поземельную книгу требует нотариального удостоверения подписи собственника земельного участка в договоре. Без такой подписи запись об ипотеке не будет сделана ведомством поземельных книг (участковым судом), поскольку только при нотариальном удостоверении существует гарантия того, что собственник земельного участка собственноручно подписал договор ипотеки и разрешение на ее внесение в поземельную книгу. Договор в Германии подписывается, как правило, в присутствии нотариуса и заверяется им. При внесении ипотеки в поземельную книгу должны быть указаны кредитор, денежная сумма требования и процентная ставка (если по требованию начисляются проценты), а также, если установлены дополнительные обязательства, стоимость последних в денежном выражении. В остальном для обозначения требования может быть сделана ссылка на заявление о регистрации ипотеки.

В соответствии с законодательством Венгрии возникновение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество регистрируется на основании заявления, которое (если закон не предусматривает иного или стороны не договорились об ином) должно сделать лицо, получающее соответствующие полномочия. В случае изменения данных о недвижимости или сведений о ее собственнике, владельце или пользователе регистрирующий орган может внести необходимые изменения в реестр не только на основании заявления заинтересованного лица, но и по собственной инициативе.

Согласно польскому законодательству регистрационные записи производятся на основании заверенного договора по заявлению лица, в чью пользу совершается запись, или лица, чьи права могут быть задеты этой записью. При совершении нотариального акта, касающегося недвижимости, нотариус обязан в семидневный срок переслать выписку из него в районный суд по местонахождению недвижимости для внесения записи в поземельную книгу.

Согласно швейцарскому законодательству при заключении договора (сделки) о приобретении недвижимости заявление подает отчуждатель недвижимого имущества, а при приобретении в соответствии с решением суда или при первичном приобретении — приобретатель.

Сроки подачи заявления о регистрации установлены законодательством Венгрии. В соответствии с параграфом 73 Предписаний по ведению поземельных книг заявление о регистрации должно быть подано в течение тридцати дней со дня заключения договора. Обязанность собственника недвижимости зарегистрировать право в поземельной книге установлена законодательством Польши. При этом в случае, если новый собственник затягивает подачу заявления, районный суд вправе оштрафовать его.

2.2.9. Форма документов, представляемых для регистрации

В соответствии с законодательством европейских стран к правоустанавливающим документам, представляемым для регистрации, предъявляются следующие требования:

а) регистрация прав осуществляется на основании «публичных» (в частности, нотариально удостоверенных) документов. «Публичное» (нотариальное) удостоверение — обязательное требование для признания действительности правоустанавливающих документов (Германия, Швейцария, Нидерланды и Польша);

б) не предусматриваются требования о нотариальном удостоверении договоров о переходе прав на недвижимость. Однако иные правоустанавливающие документы должны быть нотариально удостоверены (Франция, Бельгия, Люксембург, Испания);

в) для регистрации достаточно представления договора в простой письменной форме. При этом нотариального удостоверения договора не требуется. Но подписи лиц должны быть заверены.

В Австрии необходимо заверение обеих подписей; «публичное» заверение подписи лица (заверение общиной), право которого подлежит регистрации, требуется в государствах — правопреемниках Югославии; в Венгрии, кроме «публичного» заверения, допускается заверение «двумя частными лицами».

2.2.10. Юридическое обеспечение сделок с недвижимостью
и/или публичное (нотариальное) удостоверение

Основаниями для регистрации являются документы в письменной форме. Однако и в этом случае существуют определенные риски. Например, большее (по сравнению с Германией и Швейцарией) число повторных продаж в Австрии обусловлено отсутствием публичного (нотариального) удостоверения договоров на покупку недвижимости. Это, в свою очередь, снижает авторитет государственной системы регистрации, так как законодательство большинства европейских стран защищает интересы приобретателя, права которого зарегистрированы, лишь в том случае, если он ничего не знал либо не должен был знать о более раннем приобретении прав иным лицом. Для защиты от действий недобросовестных лиц законодательством США при покупке квартиры у профессиональных стройподрядчиков определены сроки, в течение которых покупатель имеет право расторгнуть договор, но закрепление таких прав отрицательно влияет на оборот недвижимости. В связи с этим стороны договора привлекают адвокатов либо нотариально удостоверяют договор.

Юридическое обеспечение сделок с недвижимостью и/или общественное (нотариальное) удостоверение гарантирует сторонам:

-  действительность сделок. Нотариус или официальный орган, которому предоставлено право заверения сделок, участвуя в подготовке договоров, осуществляют юридическую экспертизу документов;

-  внутридоговорную справедливость и защиту прав потребителя, что особенно важно при покупке квартиры у профессиональных стройподрядчиков. Поэтому даже в странах, где в соответствии с законодательством не требуется нотариального удостоверения договоров, опосредующих переход прав на недвижимость, договоры о приобретении квартиры у стройподрядчиков могут быть нотариально удостоверены (например, Франция);

-  защиту сторон от ущербов, связанных с налогообложением недвижимости. Официальные лица, наделенные полномочиями заверения документов, обязаны оказывать консультации по вопросам налогообложения при наследовании, дарении, приобретении земельных участков, а также по вопросам взимания пошлин. Кроме того, на этих лиц возлагается обязанность по разъяснению действующего налогового законодательства, например, в случае спекулятивных сделок при вторичной продаже недвижимости в течение десяти лет (Австрия), по вопросам запрета отчуждения, который предусматривается, например, швейцарским законодательством с целью недопущения спекуляции землей;

-  единообразное применение норм законодательства. В соответствии с законодательством некоторых государств установлена обязательная правовая экспертиза при подготовке определенных форм договоров. Помимо этого, в целях единообразного применения норм законодательства целесообразно выработать соответствующие рекомендации. Образцовым в этом отношении можно назвать так называемый «Лист стройподрядчиков» Баварской Нотариальной палаты, в котором детально описаны порядок оформления договора, меры по обеспечению надежности и финансовые отношения сторон.

Кроме того, привлечение адвокатов при приобретении недвижимости дает договаривающимся сторонам дополнительную уверенность, так как при нанесении ущерба адвокат обязан возместить убытки в соответствии с обязательным по закону страхованием гражданской ответственности.

2.2.11. Предварительные записи

В законодательстве Австрии, Германии и Швейцарии действует принцип: покупатель, имеющий хотя бы одну подлежащую предварительной записи претензию, может (вне зависимости от желания отчуждателя) добиться внесения предварительной записи. Например, отчуждатель может сохранить за собой право собственности, не подписывая правоустанавливающие документы и заявление о регистрации до тех пор, пока не будет уплачена полная покупная цена. Однако перед подписанием заявления о регистрации покупатель, в свою очередь, вправе потребовать «предварительной регистрации».

В случае отсутствия заявления или других оснований для регистрации в Австрии запрещены какие-либо промежуточные решения. Немецкое и швейцарское законодательство допускает принятие «промежуточного решения» или «промежуточного определения». Возможность промежуточного решения (возврат поддающихся исправлению документов заявителю с указанием срока исправления) известна также венгерскому законодательству.

В соответствии с законодательством Испании при проведении судебного разбирательства относительно прав или имущества какого-либо лица (недействительность продажи, нарушение запрещения на отчуждение, наложение ареста на имущество) в реестр вносится предварительная запись, называемая «предварительные замечания». Эта запись действительна в течение четырех лет. «Предварительные замечания», вносимые в случаях «исправимой ошибки», действительны в течение десяти рабочих дней. Это позволяет защитить права заинтересованного лица во время исправления ошибки, допущенной в реестре.

2.3. Система Торренса

Система регистрации земель, называемая системой Торренса, разработана сэром Робертом Торренсом[9] в Австралии в 1858 году. До этого в Австралии, бывшей в то время колонией Великобритании, существовала та же система регистрации, что и в метрополии, т. е. система регистрации сделок. Целью введения новой системы регистрации земельных титулов Торренса было установление более эффективного метода определения, гарантирования и передачи титула. Хотя новая система сохранила некоторые условные атрибуты прежней системы (существует свидетельство о титуле, хранящееся в регистрационном органе), принципы, на которых базируется система Торренса, соответствуют принципам системы регистрации прав на недвижимость.

Система Торренса базируется на следующих принципах:[10]

- неоспоримости;

- регистрации прав и обременений;

- отмены конструктивного уведомления;

- гарантий.

На сегодняшний день система Торренса внедрена в Австралии, Новой Зеландии, в некоторых провинциях Канады (Британская Колумбия, Алберта, Саскатчеван, а также в отдельных регионах провинции Манитоба и провинции Онтарио). Хотя правила и процедуры регистрации в этих странах различны (например, в некоторых территориях, находившихся под юрисдикцией Англии, помимо регистрации необходимо и владение землей), законодательное регулирование базируется на одних и тех же принципах.

2.3.1. Принцип неоспоримости

Основной целью системы Торренса является обеспечение надёжности титула для землевладельцев с помощью принципа неоспоримости. Неоспоримый титул не может быть объявлен недействительным, отменён или аннулирован, он служит свидетельством того, что обладатель титула имеет бесспорное право на владение собственностью и что он полностью защищён от иска другой стороны.

Конечно, есть некоторые исключения из правил, которые определены как «преимущественные права». В большинстве случаев «преимущественные права» легко определяемы. Наиболее проблематичными остаются случаи мошенничества и подделки, хотя они довольно редки. Для того чтобы преодолеть эти трудности, установлен принцип гарантии, о котором будет сказано ниже.

Возникновение, изменение и прекращение вещных прав основываются только на записях в поземельной книге, которые не могут быть оспорены по основаниям материально-правового характера. Даже если при записи была совершена ошибка, потерпевшее лицо вправе предъявить иск к неосновательно обогатившемуся, но не может требовать исправления записи. Лишь в том случае, когда запись о праве была внесена путем подлога документов на участок, который ранее был записан на другое лицо, последнее (как потерпевшая сторона) вправе в судебном порядке потребовать возврата участка и уничтожения неправомерно внесенной записи.

2.3.2. Принцип регистрации

Ранее процесс передачи титула осуществлялся путём передачи соответствующих документов покупателю. Трудность заключалась в том, что документы о передаче земельного титула хранились у владельцев, и их потеря могла привести к потере титула.

Для решения этой проблемы и был установлен принцип регистрации. Во-первых, он обеспечивает единственное место для хранения всех документов о передаче титула. Они хранятся в государственном ведомстве, и любое лицо имеет к ним доступ. Таким образом, владельцы недвижимости избавились от необходимости искать эти документы в адвокатских конторах и на чердаках.

Во-вторых, передача титула осуществляется только путём регистрации в отделе (бюро) регистрации земельных титулов. С этой целью указанное бюро хранит комплект документов под названием «титульный реестр», в котором зарегистрирован титул на каждую недвижимую собственность. Принцип регистрации требует занесения в титульный реестр только тех данных, которые связаны с безусловным правом собственности.

Единственным исключением в принципе регистрации является аренда на срок менее трёх лет. В таких случаях аренда не нуждается в регистрации, пока арендатор проживает в снятом помещении.

2.3.3. Упразднение принципа конструктивного уведомления

Согласно ранее действовавшим нормам о конструктивном уведомлении лицо рассматривалось как безусловно осведомлённое о любых фактах и интересах, касающихся земли (даже если они не были зарегистрированы и были неизвестны ему), если это могло быть обнаружено в результате проверки всех существующих документов. Система Торренса упразднила этот принцип; она исключила главный недостаток существовавших систем регистрации, а именно необходимость в перепроверке предыдущих актов по передаче прав.

Согласно Закону «О земельных титулах» Британской Колумбии (Канада) официальное предоставление информации о зарегистрированных правах и интересах, касающихся титула, означает уведомление о самом титуле. Регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Другими словами, если титул или интерес не зарегистрирован, значит он не существует.

Единственным исключением являются случаи мошенничества или подделки. Система защищает интересы только добросовестного покупателя (bona fide). Любое лицо, участвующее в мошеннических или незаконных действиях для получения титула, или тот, кто пользуется системой для аннулирования законных прав третьего лица, не могут рассчитывать на защиту закона и не имеют права на титул, даже если он зарегистрирован. Однако в том случае, если добросовестный покупатель получил титул от незаконно действующего лица, но сам не виновен в мошенничестве, он становится правомочным обладателем титула.

2.3.4. Принцип гарантии

Этот принцип обеспечивает покрытие ущерба лицу, которое лишено земельного владения (или его доли) в результате ошибки в функционировании системы регистрации. Ущерб может быть компенсирован, если он причинен вследствие ошибки, а также в случае, если этот ущерб не имел бы места до принятия Закона «О земельных титулах».

Например, титул, полученный в результате мошенничества и подделки, может быть оспорен. Истинный владелец может восстановить его в случае, если он ранее был приобретён мошенником. Однако, если мошенник передаёт титул добросовестному покупателю, этот покупатель приобретает неоспоримый титул. Эта ситуация была бы невозможна в рамках общего права, так как документ, полученный в результате обмана или подделки, становится недействительным, аннулируется.

Этот разрыв в цепи владения недвижимостью означал, что ни лицо, совершившее обман, ни его правопреемники не могли приобрести неоспоримый титул. Однако в системе Торренса первоначальный владелец не может восстановить своих прав на владение недвижимостью или интереса в ней и получает компенсацию, тогда как право собственности на недвижимость (или интерес в ней) остаётся за добросовестным покупателем.

Система регистрации построена так, что ошибки при внесении записей в поземельную книгу почти полностью исключаются, так как производится тщательная проверка всех данных, лежащих в основе регистрационной записи. Для этого регистрационная служба обеспечена квалифицированными юристами, проверяющими чистоту титула. Кроме того, регистратор наделен широкими полномочиями: он может вызвать свидетелей под угрозой штрафа, вправе требовать от граждан принесения присяги и т. п.

Все граждане могут полагаться на реестр — его точность, надёжность и полноту информации. В случае, если лицо понесло потери или потерпело ущерб в связи с тем, что полностью полагалось на систему титульного реестра, оно имеет право на компенсацию от государства.

Принцип гарантии обеспечивается Гарантийным фондом, которым управляет государство. Этот фонд формируется за счёт части платы за регистрацию. Деньги этого фонда не могут быть использованы для иных целей.

Можно сформулировать четыре принципа, на которых основана система Торренса:

* информация о титуле является достоверной, актуальной (соответствует положению в настоящий момент), легкодоступной и недорогой для клиентов;

* титульный реестр содержит только те документы, которые относятся к данному участку — если документ не зарегистрирован, значит, он юридически не существует; реестр содержит только «документы о недвижимости», не засорён пометками или записями, которые не имеют отношения к титулу;

* установлена первоочерёдность возникновения прав (во избежание дорогостоящего процесса оспаривания);

* регистрация осуществляется в соответствии с чётко определёнными юридическими правилами и принципами справедливости и беспристрастности.

Другими словами, регистрация титула способствует передаче прав на недвижимость и в то же время упраздняет большинство юридических осложнений и рисков. О преимуществах системы свидетельствуют быстрота регистрации, надёжность, простота, доверие к ней, низкая стоимость. Система обеспечивает надёжную правовую базу для покупателей, продавцов и кредиторов.

Проверка всех данных при первичной записи может занимать от одного месяца до трех лет (в случае отсутствия каких-либо ранее внесенных записей по данному участку). Проверки не требуется, если земельный участок приобретается у государства. После всесторонней проверки все данные заносятся в поземельную книгу и составляется специальное удостоверение — свидетельство о правовом титуле (сертификат права — Certificate of Title), которое является подтверждением прав приобретателя. Правообладателю выдается дубликат сертификата права. Оригинал в качестве самостоятельного листа помещается в поземельную книгу. Таким образом, правовой статус может быть установлен в результате изучения документов регистрационной системы без проведения дополнительного исследования прежних титулов.

Последующие сделки совершаются достаточно быстро и легко. При продаже земельного участка продавец возвращает в регистрационную службу дубликат сертификата права, имеющийся в деле оригинал изымается, а на его место помещается новый сертификат, выписанный на имя покупателя. В связи с этим снижаются затраты на регистрацию, так как в соответствии с англо-американской системой регистрации требуются значительные затраты не только на юридические консультации, но и на исследование титулов.

В системе Торренса поземельная книга обладает полной публичной достоверностью, гарантированной государством, и полной открытостью для ознакомления.

2.4. Система регистрации Эстонской Республики

Система регистрации Эстонской Республики базируется на положениях Закона «О вещном праве» (см. Приложение 2), в котором крепостной книге посвящена отдельная глава, и специальном Законе «О крепостной книге» (см. Приложение 3), который устанавливает порядок ведения крепостной книги. Следует отметить, что законодательство о недвижимости Эстонской Республики, принятое совсем недавно — в начале 90-х годов, — использовало богатый опыт других стран, вобрало в себя всё лучшее, что существовало в сфере гражданского законодательства и в сфере регистрации прав на недвижимость.

Закон Эстонской Республики «О вещном праве» устанавливает нормы о вещных правах и о систематизированных «ограниченных вещных правах: сервитутах, реальных повинностях, праве застройки, праве преимущественной покупки и залоговом праве; определяет понятия публичной и частной вещи, регулирует соотношение участка и строения, особенности сельскохозяйственной недвижимости. Этот закон не просто декларирует защиту добросовестного приобретателя, но детально регулирует отношения добросовестного и недобросовестного владения, основные нормы ведения поземельной книги — публичность, гласность, заведомая правильность крепостной книги. Здесь же формулируются необходимые нормы о границах участков и их определении, об ограничениях на использование недвижимости, включая права соседства (вредные воздействия, запрещенные сооружения и углубления, общая стена). Специальные разделы посвящены особенностям правового регулирования дорог и линий коммуникации, общественных водоемов (ограничение прав прибрежного собственника), водопровод и водосток.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8