Особо следует отметить, что содержащиеся в Законе «О вещном праве» нормы о залоге недвижимости настолько полно описывают предмет, что они являются достаточными для создания в стране системы ипотечного кредитования; никаких иных законов на эту тему более не требуется, кроме нормативных актов чисто технического характера.

К последним можно отнести и Закон Эстонской Республики «О крепостной книге». В нём нашли отражение уже упоминавшиеся базовые принципы:

-  принцип публичности. Каждый имеет право на ознакомление с данными крепостной книги;

-  принцип достоверности. Заведомо предполагается, что внесенные в крепостную книгу данные являются правильными;

-  принцип внесения вещных прав. При этом запись в крепостной книге производится на основании «договора вещного права» и лишь в случае представления документов, служащих основанием для закрепления вещного права.

Договором вещного права является нотариально удостоверенное соглашение о передаче недвижимости на основании сделки по приобретению (которая, если иное не предусмотрено законом, также подлежит нотариальному удостоверению), а также об обременении недвижимости вещным правом и о производстве соответствующей записи в крепостной книге (в том числе ее изменении или аннулировании).

Ограничения (их изменение или прекращение), установленные решением суда или сделкой, действуют в отношении третьих лиц, если они внесены в крепостную книгу. Ограничения, установленные законом, действуют без внесения в крепостную книгу;

-  принцип старшинства ранее зарегистрированных прав. Закон охраняет права добросовестного приобретателя, который при совершении сделки опирался на данные крепостной книги.

В крепостную книгу вносятся записи в виде статей и отметок. Статьи используются при записи вещных прав. Отметки используются для обеспечения приобретения или прекращения вещного права, изменения содержания или порядкового места вещного права или иного требования (в том числе будущего или обусловленного). При этом отметка вносится на основании нотариально удостоверенного заявления собственника, если иное не предусмотрено законом.

Ведение крепостной книги осуществляется департаментами закрепления недвижимости при уездных и городских судах. Решение о закреплении недвижимости выносит судья. Копия произведенной записи направляется заявителю, собственнику недвижимости и всем упомянутым в крепостной книге лицам, в пользу которых произведена запись или внесенному в крепостную книгу праву которых запись наносит вред.

3. СИСТЕМЫ РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛОК

Вплоть до середины XIX века вместе с развитием феодализма шел процесс развития систем передачи прав на владение недвижимостью. В итоге процедура превратилась в настолько сложную и запутанную, полную юридических тонкостей, что стала непонятной для неподготовленного лица. Это создавало проблемы доказательства неоспоримого и абсолютного титула. Процесс этот включал в себя отслеживание всех предшествующих собственников вплоть до самого первоначального пожалования земли государем.

Для того чтобы доказать неоспоримость и действительность земельного титула, нужна была более сложная процедура, чем просто проверка документов о передаче прав на земельный титул [11].

Общее право (common law) предлагает, что покупатель приобретает точно такой земельный титул, каким обладает его продавец, и что земельный титул каждого последующего владельца титула зависит от титула его предшественника. Каждая передача титула от продавца к покупателю представляет собой звено в цепи, которая может быть разорвана из-за одного слабого звена.

Например, общим правом предложено объявить недействительным акт о передаче титула, который был подделан. Последующая передача титула также будет недействительна в том смысле, что она не гарантирует прав на владение недвижимостью. Как только цепь разрывается, она не может быть восстановлена, даже если последующий покупатель не был уведомлен о том, что звено было разорвано.

К середине XIX века идеология и практическое применение процедуры «извлечения титула» получили более полное развитие. Продавец земельного титула был обязан предоставить документы (обосновывающие и доказывающие каждую передачу, ипотечный контракт, смерть, брак и т. д.), которые влияли на процесс передачи полномочий на владение недвижимостью за последние 60 лет. Однако и этого было недостаточно для того, чтобы доказать правомочность титула. Кроме случаев мошенничества и подделки, были и другие рискованные ситуации. Например, согласно доктрине о «конструктивном уведомлении» (см. далее), заинтересованное лицо рассматривалось как имеющее все сведения о всех правах владения, касающихся земли, которые могут быть обнаружены в результате подробной проверки и исследования. Другими словами, земельный титул покупателя мог стать недействительным, если был упущен какой-либо элемент в процессе передачи, который может повлиять на титул продавца, или покупатель умышленно не навел справок, которые обратили бы его внимание на суть дела.

Можно сделать вывод, что процедура «извлечения титула» была дорогостоящей, занимала много времени и не обеспечивала убедительной гарантии правомочности титула.

3.1. Общая характеристика систем регистрации сделок

Система ведения записей о земельных титулах и сопутствующих им документах была введена в Англии в 70-е годы XVIII века. Данная система ведения записей — система «Register of Deeds» — с некоторыми усовершенствованиями продолжает действовать в большинстве штатов США, а также в некоторых районах Канады.

Система ведения записей предусматривает, что все документы, составленные в отношении того или иного земельного участка, должны храниться в центральном архиве. Кроме того, не учтенные должным образом документы не могут служить основанием для оспаривания прав на недвижимость, за исключением случаев, когда гражданин знал о спорных моментах из других источников еще до того, как приобрел права на землю.

Система ведения записей уменьшает возможности подмены, исправления или сокрытия землевладельцем тех или иных документов. Тем не менее данная система не гарантирует полной защиты добросовестных покупателей от возможной утраты своих прав на землю ввиду передачи их законному владельцу, который лишился их в результате мошенничества или подлога.

Сделки с недвижимостью регистрируются в специальном регистрационном бюро. Там же хранятся и копии зарегистрированных документов. С каждой очередной сделкой с недвижимостью появляются новые документы, которые как бы наслаиваются на ранее зарегистрированные, и, чтобы убедиться, что продавец вправе осуществить продажу, потенциальный покупатель должен проверить в регистре все ранее зарегистрированные документы о переходе прав на недвижимость. Но даже если проведена проверка последовательности передачи прав на недвижимость, у покупателя нет полной уверенности в том, что все предшествующие сделки были законны и не могут быть оспорены. Это связано с тем, что регистрация актов не является обязательной, а приобретение вещных прав происходит независимо от внесения в регистр записей о сделке. Указанная система регистрации защищает интересы приобретателя, имеющего запись в регистре, лишь в том случае, если он ничего не знал и не мог знать о более раннем приобретении прав иным лицом (doctrine of notice). Кроме того, в функции органа, регистрирующего документы, не входит правовая экспертиза законности сделки и представленных на регистрацию документов, что усложняет применение этой системы, так как необходимо провести историческую проверку цепочки титулов «на глубину» от 30 до 50 лет.

Титульная проверка требует обработки большого объема данных, поэтому в США компании по страхованию титулов обладают обширными компьютеризированными банками данных. Страхование титула гарантирует возмещение убытков, возникающих в связи с обнаружением порока титула. При страховании титула покупатель, выплачивая страховой взнос, приобретает гарантию, что если титул окажется недействительным, то страховая компания выплатит ему полную компенсацию. Страховые компании работают совместно с риэлторскими фирмами, которые разрабатывают договоры.[12]

Регистрация документов не требует последующей регистрации прав и, по существу, является технической операцией, поскольку в рамках данной системы производится лишь учет документов. Эта система не дает полного представления об объекте недвижимости, не обладает качествами публичности и достоверности, сопряжена с необходимостью длительного хранения большого количества документов.

Недостатки этой системы отражаются на приобретателях недвижимости, так как они вынуждены нести значительно большие расходы, чем это было бы при системе регистрации прав на недвижимость. Расходы по сделке достигают 10% от стоимости недвижимости.

Основной причиной такого развития системы регистрации сделок является отказ государства, начиная с XIX столетия, принять на себя бремя поддержания функционирования регистрационной системы. В основе такой позиции лежало характерное для государств общего права стремление к минимизации вмешательства государства в сферу частной деятельности.

В Англии титульная проверка осуществляется как уполномоченным представителем продавца, так и уполномоченным представителем покупателя. Для приобретателя недвижимости система актовой регистрации в Англии является менее рискованной, чем существующая в США, хотя и весьма дорогостоящей.

3.2. Французская система регистрации

Французская система регистрации основывается на следующих принципах:[13]

1.  Предметом регистрации являются не вещные права, а правоустанавливающие документы.

2.  Регистрация правоустанавливающих документов не является обязательной, за исключением документов о преимущественных правах и ипотеке (с обязательным указанием суммы и описанием объектов). Обязательной регистрации подлежат следующие акты и решения:

-  акты и решения, утверждающие передачу или установление реальных прав на недвижимость в случае смерти;

-  акты, определяющие соглашения о временном запрете на отчуждение объекта недвижимости или любые иные ограничения права распоряжения объектом;

-  договоры аренды на срок более 12 лет;

-  заявления в суд о лишении прав на недвижимое имущество и акты (решения), констатирующие лишение прав;

-  протоколы, составляемые в обязательном порядке кадастровыми службами (например, о строительстве или разрушении здания).

3.  Для записей о преимущественных правах и об ипотеке законом установлен предельный срок действия. Если запись не возобновлена до истечения предельного срока, то она становится недействительной на следующий день по истечении предельного срока.

4.  Созданная в 1955 году «Основная земельная картотека», содержащая полное кадастровое описание индивидуализированного объекта, в техническом отношении напоминает Основную книгу среднеевропейской системы регистрации. Картотека включает в себя три категории карточек: владельцев, зданий и земельных участков. Каждая карточка владельца или здания содержит сведения из основного пакета документов. Карточки земельных участков содержат список номеров участков и ссылки к соответствующей карточке здания.

5.  Соблюдение формальных процедур, осуществляемых при наличии предварительной или одновременной регистрации свидетельства о правах распорядителя. Исключено всякое судебное вмешательство в исполнение формальных действий по регистрации. При проведении регистрации не контролируется действительность регистрируемых актов, вследствие чего регистрация во Франции никогда не устанавливает права, а лишь подтверждает их.

6.  Для регистрации прав на недвижимость не предусматриваются требования к форме договоров о переходе прав на недвижимость. Исключением в отношении свободы форм договоров является покупка квартиры у профессиональных стройподрядчиков. Поэтому во Франции, так же как и в англо-американской системе, необходимо исследовать полномочия предыдущих собственников («на глубину» до 30 лет).

7.  Могут быть зарегистрированы только нотариально удостоверенные документы, что вынуждает стороны нести значительные расходы по оплате услуг нотариуса..

8.  Функции по ведению трех реестров, которые ведутся в хронологическом порядке, возложены на организации, ведущие записи об ипотеке (службы хранения ипотек). Службы хранения ипотек получают свои доходы из сборов за регистрацию и подчинены финансовому управлению.

9.  Доступ к сведениям, включенным в реестр, ограничен. Заинтересованные лица могут получить только выписки и копии из регистра.

К положительным сторонам французской системы относятся регулирование требований, установленных для регистрации при приобретении квартиры от стройподрядчиков, обязательность представления информации об ограничениях (обременениях) прав собственности (например, запрещение строительства), эффективное оформление ипотеки.

4. СИСТЕМА РЕГИСТРАЦИИ В АВСТРИИ [14]

Рассматривая европейские системы регистрации прав в их историческом развитии, следует признать, что своеобразным «центром» в этой области были весьма близкие друг к другу системы регистрации Германии и Австрии, которые оказали существенное влияние на регистрационные системы большинства европейских стран. Поэтому представляется полезным более подробно рассмотреть австрийскую систему регистрации прав в поземельной книге.

4.1. Структура поземельной книги

Основные положения законодательства о регистрации прав в Австрии установлены тремя законами: Общим законом о поземельной книге 1955 года, Общим законом о составлении поземельной книги, Законом о составлении железнодорожной книги.

Используемые термины имеют следующие значения:

поземельная книга — публичный реестр, который ведётся в районных судах. В него вносятся сведения о земельных участках и вещных правах, имеющих отношение к земельным участкам. Благодаря публичности правовых отношений поземельная книга обеспечивает надежность правового оборота. Запись в ней является способом приобретения вещных прав на недвижимость, а также служит целям налогового контроля. Структура поземельной книги так же, как кадастра, основывается на понятиях кадастровой общины и земельного участка.

Кадастровая община — часть территории. Каждая кадастровая община имеет наименование.

Земельный участок — это часть кадастровой общины. Земельному участку присваивается отдельный номер, позволяющий однозначно его идентифицировать.

Поземельная книга состоит из главной книги, сборника документов, вспомогательных документов (поземельной карты и вспомогательных ведомостей).

4.1.1. Главная книга

Главная книга предназначена для внесения записей. Для каждой кадастровой общины открывается одна главная книга, которая может состоять из нескольких томов. Каждому объекту недвижимого имущества соответствует вкладной документ с отдельным номером. Недвижимость состоит из одного или нескольких земельных участков, которые, как правило, относятся к одной кадастровой общине, но которые также могут быть расположены в нескольких кадастровых общинах (так называемые межобщинные земельные участки).

Каждый вкладной документ состоит из нескольких частей («листов»):

-  инвентарный лист (лист А), в который заносятся сведения о земельных участках, входящих в один объект недвижимости;

-  лист собственности (лист В), в который заносятся данные о собственнике и долях в праве общей собственности, если такая имеется;

-  лист об обременениях (лист С), в который заносятся данные об ипотеках и других обременениях недвижимости.

4.1.2. Сборник документов

Сборник документов содержит копии (в исключительных случаях — оригиналы) документов, являющихся основанием для регистрации. Документы систематизируются по годам и по порядку номеров журнала поступивших заявлений и объединяются в тома. Если в главной книге нельзя сделать краткую редакцию записи, допускается ссылка на данные в документе из сборника документов, который в таком случае считается зарегистрированным в главной книге.

4.1.3. Поземельная карта

На поземельной карте показано расположение земельных участков (с указанием их кадастровых номеров) и их границ. Поземельная карта представляет собой копию кадастровой карты. Она не имеет юридического значения и служит только для определения номера вкладного документа, соответствующего номеру земельного участка, указанного на карте.

4.1.4. Вспомогательные ведомости

Вспомогательные ведомости ведутся для каждой главной книги (каждой кадастровой общины) и содержат ссылку на номер вкладного документа. При этом:

-  в списке лиц (собственников) в алфавитном порядке перечисляются собственники недвижимости и лица, имеющие право на строительство;

-  в списке земельных участков в восходящем порядке перечисляются номера земельных участков;

-  в специальном разделе (список земельных участков II) перечисляется список всех земельных участков, расположенных в кадастровой общине, но не зарегистрированных в главной книге данной кадастровой общины («межобщинные земельные участки», незарегистрированное общественное имущество);

-  список адресов (улиц), составленный только для городских районов (содержит адреса земельных участков с названиями улиц (в алфавитном порядке) и с номерами домов).

4.1.5. Специальные поземельные книги

Наряду с общей поземельной книгой имеются следующие поземельные книги:

Железнодорожная книга. Этот реестр служит для регистрации железных дорог, которые имеют право на принудительное отчуждение земли (за исключением трамваев). Для каждой железной дороги или ее части (которая как одно целое несет ответственность по обязательствам перед кредиторами) имеется вкладной документ; предметом регистрации является железная дорога в целом (все земельные участки, служащие для эксплуатации железной дороги, и материал, служащий для строительства и для эксплуатации железной дороги).

Горная книга. В этой книге регистрируются разрешения на разработку полезных ископаемых.

4.2. Орган, ведущий поземельную книгу

Функции по ведению поземельных книг в Австрии возложены на суды. Решения о регистрации принимаются служащим суда — чиновником, не имеющим статуса судьи, но уполномоченным решать вопросы, связанные с регистрацией прав.

Условиями для назначения на эту должность являются:

-  законченное среднее образование (аттестат зрелости);

-  успешная сдача экзаменов для работников судебной канцелярии и специальных судебных служб;

-  допуск к трехлетнему практическому обучению (два курса обучения и успешная сдача экзаменов по предметам данных специальностей).

Обучение с момента поступления на государственную службу до назначения на должность служащего суда продолжается не менее пяти лет.

Служащий суда выполняет свою работу в рамках определенного судебного отдела, т. е. совместно с судьей. Судья имеет право давать указания этому лицу (на практике указания даются очень редко). Кроме того, судья может оставить за собой право на рассмотрение отдельных дел самостоятельно.

Решения служащего суда, так же как и решения судьи, могут быть обжалованы. Причем решение по иску заинтересованных сторон, обжалующих действия этого лица, может вынести судья суда первой инстанции даже тогда, когда стороны со своей жалобой должны были бы обратиться в вышестоящую инстанцию.

4.3. Порядок внесения записей в поземельную книгу

4.3.1. Порядок регистрации

Регистрация прав осуществляется в следующем порядке:

-  заявление о внесении записи в поземельную книгу подается в суд, ведущий поземельную книгу, в письменном или устном виде (в последнем случае оно протоколируется). Заявление обозначается как Дело о записи в поземельной книге;

-  в бюро приема корреспонденции на заявлении ставится входящая печать (для определения очередности указываются дата, час и минута поступления). При необходимости отмечается одновременность поступления с другими заявлениями;

-  в канцелярии заявление записывается в журнал (дневной журнал — реестр актов отдела, ведущего поземельную книгу). Заявлению и прилагаемым документам присваивается номер записи в журнале;

-  лицо, ведущее поземельную книгу, сравнивает заявление с состоянием записи в поземельной книге и делает на заявлении пометку о состоянии записи поземельной книги;

-  лицо, ведущее поземельную книгу, делает на месте будущей записи в главной книге отметку карандашом (так называемую «пломбу» — в форме номера заявления). Эта отметка выполняет предупредительную функцию;

-  служащий суда (судья) принимает решение о разрешении или отклонении регистрации на основании заявления, отчета о состоянии записи в поземельной книге и предъявляемых документов;

-  отклонение заявления, как правило, отмечается в поземельной книге для сохранения очередности поступления заявлений о регистрации;

-  отметка о регистрации (или отметка об отклонении заявления) осуществляется в главной книге лицом, ведущим поземельную книгу, и «пломба» стирается;

-  гашение записей производится посредством так называемой «записи о гашении». Погашенные записи подчеркиваются красным цветом;

-  после оформления решения о записи в поземельной книге решение отправляется по назначению в соответствующем количестве экземпляров;

-  в заключение дело поступает к судебному служащему, который рассчитывает размер судебной пошлины для лица, обязанного нести расходы (как правило, счет отправляется одновременно с решением о записи в поземельной книге).

Записи производятся только на основе заявления одной из сторон, или уполномоченного, или учреждения (исключением является исправление недопустимых, противозаконных или недействительных записей в поземельной книге в служебном порядке).

4.3.2. Заявление о регистрации

Заявление о регистрации прав подается в суд, осуществляющий регистрацию, в письменной форме.

Для исправления записей, допущенных при регистрации, достаточно предъявить доказательства их недостоверности. К подобному заявлению предъявляются такие же требования, как и к заявлениям о регистрации (заверение или удостоверение).

Подлежащие регистрации права должны быть указаны в заявлении словами, которые подлежат занесению в главную книгу. Поэтому в Австрии вошло в практику составление заявлений о регистрации в форме проекта постановления судебного органа, осуществляющего регистрацию. Это значительно ускоряет процесс регистрации. Если заявление о регистрации подается уполномоченным на то лицом, то это лицо обязано предъявить органам по ведению поземельной книги надлежаще оформленную доверенность.

4.3.3. Время подачи заявления

В соответствии с австрийским законодательством изменение вещных прав при их приобретении происходит одновременно с регистрацией. Прием заявления о регистрации прав (документов, являющихся основанием для регистрации) отмечается в дневном журнале приема заявлений, затем на самом заявлении и на документах, где ставится отметка о времени их поступления.

Номер дневного журнала в Австрии выполняет, помимо прочего, следующие функции:

-  для «пометки карандашом» (пломбы);

-  для определения ранга заявления. Если заявитель требует присвоить ранг одновременно поданным заявлениям, то ранг определяется регистратором независимо от одинакового номера дневного журнала.

4.3.4. Примечание рангового порядка

Характерной чертой австрийского законодательства о регистрации является наличие примечаний рангового порядка, оформляемых в виде разрешающего постановления поземельной книги. Примечание рангового порядка всегда запрашивается зарегистрированным собственником или кредитором-залогодержателем и служит, как и предварительная запись, цели соблюдения ранга.

Однако в отличие от предварительной записи установление рангового порядка позволяет покупателю или кредитору-залогодержателю иметь гарантии уже тогда, когда право еще не обосновано или еще не оформлены документы, необходимые для регистрации. Поэтому примечание рангового порядка делает возможным как страхование договоров на покупку на предварительной или ранней стадии договорных отношений, так и сохранение ранга в интересах кредитора-залогодержателя в случае смены собственности при регистрации залогового права.

Заинтересованное лицо вправе оспорить разрешающие постановления поземельной книги в течение срока, отведенного для жалоб, и составляющего от 30 до 90 дней с момента оповещения запрашивающего лица.

4.3.5. «Пометка карандашом» (пломба)

Для того чтобы проинформировать любого пользователя поземельной книги о предстоящей регистрации на основе поданных, но еще не рассмотренных заявлений на регистрацию, австрийским законодательством предусматривается так называемая «пометка карандашом» («пломба»).

В случае ведения поземельной книги на бумажных носителях информации номер в дневном журнале и указание даты производятся в форме «пометки карандашом» на том листе поземельной книги и на том месте, куда вносятся данные о регистрации прав после принятия решения о регистрации. В случаях ведения поземельной книги на основе автоматизированной системы обработки данных все пломбы, имеющие отношение к приложению, фиксируются в заглавии приложения.[15]

4.4. Соотношение поземельной книги с межевым кадастром

Межевой кадастр — это свод документированных сведений, получаемых в результате проведения кадастрового учета земельных участков. Он служит для выдачи справок о границах и уточнения данных о земельных участках. Ответственными за ведение кадастра являются кадастровые органы.

Кадастр, ведущийся в каждой кадастровой общине, состоит из технической документации и списка земельных участков.

В состав технической документации входят:

-  технические данные для определения положения реперов и границ земельного участка (список координат);

-  технические материалы для уточнения расположения (планы, данные аэрофотосъемки);

-  кадастровая карта — изображение участков на чертежах.

Список земельных участков содержит для каждого земельного участка:

-  номер земельного участка;

-  вид землепользования (территория под застройку, земли сельскохозяйственного назначения, земли садоводческого назначения, виноградные угодья, альпийские земли, водоемы, прочие);

-  площадь земельного участка;

-  прочие данные для облегчения индивидуализации земельного участка (в частности, фамилия, адрес владельца, номер вкладного документа поземельной книги);

-  записи об изменении данных кадастра (в частности, записи об изменении границ в связи с решениями о записях в поземельной книге).

Поземельная книга и кадастр всегда должны соответствовать друг другу. Поэтому суды, ведущие поземельные книги, обязаны передавать ведомству по землеустройству все решения о записях в поземельной книге, связанные с работой, выполняемой данным ведомством. Со своей стороны, ведомство по землеустройству передает данные в суды, ведущие поземельные книги.

Более сложно указанные ведомства взаимодействуют в случае разделения земельных участков. При этом в первую очередь требуется план разделения земельного участка (разрабатываемого инженером-консультантом по делам землеустройства). План подлежит «утверждению» кадастровым ведомством. Разделение участка производится на основании соответствующей записи в поземельной книге, причем номер нового участка берется для поземельной книги из кадастра.

4.5. Переход австрийской системы регистрации прав на автоматизированную обработку данных

4.5.1. Анализ ситуации

Первоначально был проведён анализ действовавшей традиционной системы. Анализ фактического состояния проводился в австрийских судах, ведущих поземельные книги, в 1971 году. В этот период существовало 224 районных суда, ведущих поземельные книги. Общая численность населения Австрии составляла около 7,5 млн человек. Площадь территории немного меньше — 84 000 км2. Всего имелось 7841 кадастровая община. Общая численность земельных участков в Австрии составляла 11 857 846. Из них было зарегистрировано:

-  в общих поземельных книгах —;

-  в старых поземельных книгах дворянских имений (Ландтафель) — 137 764;

-  в железнодорожных книгах —;

-  не зарегистрировано (общественное землевладение) —

Количество межобщинных земельных участков составляло

В отделах, ведущих поземельную книгу, постоянно было занято 315 служащих, остальные сотрудники работали по совместительству (объем их работы соответствует работе 189 служащих на полной ставке). В 60% судов, ведущих поземельную книгу, имелось должностное лицо, осуществляющее правосудие, или кандидат на эту должность. В 22% судов, ведущих поземельную книгу, имелось несколько таких должностных лиц (максимально 10), в то время как в 18% судов, ведущих поземельную книгу, такие должности не были предусмотрены.

В главных книгах, 89% которых было составлено до 1942 года, имелось 2 223 186 вкладных документов. С момента появления общих поземельных книг Австрии до момента анкетирования в 1971 году было открыто 3 вкладных документа, из которых было погашено 788 718.

Оценка объема выполняемых работ показала, что в 1971 году количество актов, касающихся поземельной книги (количество номеров журнала), составляло 605 693; в этом году было сделано 366 474 выписки, копии и справки из главной книги и из сборника документов.

На основе изучения фактического состояния системы регистрации было установлено, что из 530 824 решений (о разрешении или официальном поручении на произведение записи) органов, ведущих поземельную книгу, в 1971 году было:

Было установлено, что ежегодно производится открытие 44 360 и погашение 12 652 вкладных документов поземельной книги, что увеличивает общее число томов поземельной книги на 887 штук в год.

В поземельной книге, ведущейся от руки, различали выписки, копии и официальные справки. Выписки отражают действующие записи ключевыми словами, в то время как копии отражают их полностью и дословно. По требованию сторон в копии могут включаться также погашенные записи. Официальные справки составляются об отдельных записях.

Оформление выписки или копии из главной книги методом переписки служащими суда в среднем занимало около 45 минут.

В течение одной недели для выполнения указанных ниже работ в среднем было затрачено следующее время (абсолютные цифры относятся к затратам времени одного служащего, исчисленного в часах):

1.  Выполнение записи 10,99 26,05%

2.  Производство выписок и копий из главной книги 6,68 15,85%

3.  Оформление решений по делам поземельной книги 5,60 13,28%

4.  Исполнение решений по делам поземельной книги 3,95 9,37%

5.  Отчет о состоянии поземельных книг 3,01 7,13%

6.  Изготовление заверенных копий решений 2,63 6,24%

7.  Содействие при ознакомлении с данными поземельной книги 2,23 5,29%

8.  Оказание консультации по юридическим вопросам 1,88 4,46%

9.  Обработка актов поземельной книги в журнале 1,87 4,44%

10.  Деятельность по исчислению и взысканию судебных расходов 1,23 2,91%

11.  Учет заказанных выписок, копий и официальных справок 0,84 2,00%

12.  Прочие работы 1,25 2,96%

Ответы, полученные на вопросы анкеты, показали, что в течение одной недели 22 286 человек знакомятся с данными поземельной книги и вспомогательных документов или получают справку о данных поземельной книги по телефону. В пересчете на год получается 1 133 466 лиц. Доля телефонных справок составляла 18% (хотя служащие, ведущие поземельные книги, не были обязаны и не обязаны сейчас давать справки по вопросам поземельной книги). Ознакомление с данными поземельной книги разрешалось только под контролем служащего. Это правило, однако, практически не выполнялось в связи с недостатком кадров. В большинстве случаев ознакомление с данными поземельной книги осуществлялось без непосредственного контроля со стороны судебного служащего.

Оказалось, что служащими отдела, ведущего поземельную книгу, в течение одной недели была оказана помощь в розыске определенных вкладных документов или в пояснении регистрационных записей 9 081 лицу, в течение года — 461 860 лицам. 83% из них — частные лица, которые не в состоянии разобраться в поземельной книге без посторонней помощи. Один человек в среднем просматривал от трех до четырех вкладных документов, что занимало 21 минуту на один документ.

Для ознакомления с информацией, содержащейся в 38% всех вкладных документов поземельной книги, было бы достаточным содержание вкладного документа в виде распечатки направлять лицу, запросившему эти данные, по почте.

4.5.2. Реорганизация системы регистрации

При переходе на автоматизированную систему для обслуживания банка данных о земельных участках в судах, ведущих поземельную книгу, были созданы рабочие станции, состоящие из терминала и принтера, позволяющие осуществлять вызов и изменение записей в банке данных о земельных участках в диалоговом режиме. Судья, работая на терминале, при вызове данных о соответствующем недвижимом имуществе может одновременно проверить ходатайство о внесении записи в поземельную книгу и сразу же, изменяя данные с терминала, выполнить свое решение.

В остальном ведение поземельной книги осталось в существующем виде. В частности, компетенция судов, ведущих поземельную книгу, осталась неизменной, решение вопросов о регистрации по-прежнему осуществляется органом правосудия (судьей), а автоматизированная обработка данных лишь поддерживает его в своих решениях. Дальнейшее сопоставление полезного эффекта и затрат, а также переход на метод работы в связи с диалоговым режимом привели к сокращению лиц, ведущих поземельную книгу.

Объем работы (без выдачи копий) по ведению поземельной книги увеличился с операций в 1971 году до операций в 1991 году. Увеличение числа операций происходило непрерывно. Предоставление копий регистрационных записей осуществляется за плату (до 1987 года — 40 австр. шилл.; после 1987 года — 100 австр. шилл. за каждые 12 страниц копий из поземельной книги; 2 австр. шилл. за каждую страницу, полученную через коммуникационную информационную систему).

На сегодняшний день система Австрийской поземельной книги содержит надёжную и общедоступную информацию о существующих правах на объекты недвижимости. Информация предоставляется также через Интернет. Получаемые средства полностью покрывают и даже превышают расходы на ведение и поземельной книги, и кадастра.

5. ПОРЯДОК РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ
В БРИТАНСКОЙ КОЛУМБИИ (КАНАДА)

Регистрация прав на недвижимость в Британской Колумбии осуществляется в соответствии с системой Торренса, которая начала официально действовать в этой канадской провинции с 1870 года. В настоящее время действует Закон «О земельных титулах», или более точно — «О титулах собственности на недвижимость» (Land Title Act).[16]

Следует напомнить, что в понятийном аппарате рынка недвижимости термины «земля» («land») и «недвижимость» («real estate») являются синонимами, обозначая недвижимое имущество в форме земельного участка вместе со всеми расположенными на нём строениями. Поэтому используемые ниже термины «земля» и «земельный» следует понимать в значении «недвижимость», «имеющий отношение к недвижимости».

5.1.Организация работы системы регистрации

5.1.1. Статус бюро регистрации

Бюро регистрации прав на землю является частью министерства юстиции. Деятельность бюро — часть системы правосудия провинции и осуществляется в административном порядке. Все решения принимаются главным управляющим, который в то же время выполняет роль своего рода судьи.

5.1.2. Регистрационные округа

Вся территория провинции Британская Колумбия разделена на шесть регистрационных округов, в каждом из которых имеется свой отдел регистрации земельных титулов и главный регистратор, контролирующий работу по регистрации в округе. Все интересы в недвижимости[17], если они затрагивают права третьих лиц, должны быть зарегистрированы в отделе по регистрации земельных титулов того округа, в котором расположен земельный участок. В Британской Колумбии существуют земли, на которые не распространяется действие системы регистрации земельных титулов. В их число входят земли Национального порта, земли индейцев, а также отдельные участки железной дороги.

5.1.3. Регистрируемые и нерегистрируемые интересы

Общее правило гласит, что все интересы в недвижимости, предусматриваемые общим правом, могут быть зарегистрированы. Тем не менее закон запрещает регистрировать некоторые интересы, предусматриваемые общим правом. Например, в ст. 33 закона говорится о том, что право залога или право удержания имущества за долги, основанное на праве справедливости и возникшее в результате хранения дубликата свидетельства о правовом титуле, не может быть зарегистрировано. В других случаях закон предусматривает регистрацию новых видов интересов, ранее общим правом не предусматривавшихся, таких как ходатайство о непредоставлении прав (возражения заинтересованных лиц), предупреждение о незавершившемся судебном разбирательстве и судебные решения. Последние более подробно будут описаны ниже.

5.1.4. Основные правила и порядок регистрации

Согласно закону любая сторона, осуществляющая передачу земли, заключающая договор купли-продажи или передающая имущество в аренду на срок более трех лет, должна предоставить получателю этого имущества (покупателю, арендатору) подлежащий регистрации документ, удостоверяющий передачу права. Данный документ должен быть передан для регистрации в соответствующий отдел по регистрации земельных титулов. Документы передаются для регистрации вместе с заявлением, составленным по стандартной форме. После того как заявление подано, уплачены все сборы, на нем должен быть поставлен штамп, с указанием дня, времени (час, минута) и порядкового номера принятия документов. С этого момента считается, что процесс регистрации начался.

Для удобства регистрации все интересы можно разделить на две группы: безусловные права собственности и обременения (все иные интересы, подлежащие регистрации).

5.2. Безусловное право собственности (fee simple)

5.2.1. Регистрация

Если правовой титул регистрируется впервые, то регистрация должна проводиться в следующем порядке:

«Если подана заявка с просьбой зарегистрировать неоспоримый титул на землю, то регистратор обязан зарегистрировать правовой титул, на который претендует заявитель, при условии соблюдения следующих требований:

(а) описание или план участка, хранящиеся в отделе регистрации или предоставленные заявителем, должны достаточно точно отражать границы участка;

(б) заявитель должен предъявить надлежащим образом оформленные документы, свидетельствующие о наличии у него безусловного права собственности на имущество, разрешенное к обороту».

Каждое первоначальное, а также все последующие заявления должны подаваться вместе с подготовленными заявителем необходимыми, надлежащим образом заверенными документами и справкой о его (заявителя) натурализации (гражданстве).

Если заявление принято, то началом действия права собственности будет считаться момент принятия регистрационным отделом заявления о регистрации, а не момент выдачи регистратором соответствующего свидетельства.

Свидетельство о праве собственности хранится в отделе по регистрации земельных титулов, хотя в некоторых случаях (при отсутствии сомнений в чистоте правового титула[18]) дубликат свидетельства может быть выдан на руки зарегистрированному владельцу безусловного права собственности на землю. Любые другие лица, желающие проверить чистоту правового титула землевладельца, могут получить справку о состоянии правового титула, в которой будут указаны как существующие зарегистрированные права на землю, так и все находящиеся на рассмотрении заявления о регистрации прав на него.

После регистрации правовой титул уже рассматривается как «окончательное доказательство» того, что лицо, зарегистрированное в качестве безусловного владельца прав собственности, имеет «неоспоримое право владеть и распоряжаться земельным участком на основе безусловного права собственности». Понятие «неоспоримости» ниже рассматривается более подробно.

5.2.2. Неоспоримость регистрации безусловного права собственности

Основной задачей системы Британской Колумбии, основанной на системе регистрации Торренса, является гарантирование безопасности правового титула владельца недвижимости. Для того, чтобы решить эту задачу, Закон «О земельных титулах» (п.1 ст.23) предусматривает следующее:

«23(1). До тех пор, пока продолжает действовать свидетельство о неоспоримом праве на землю, верховной власти и всем лицам следует рассматривать его как окончательное доказательство как по общему праву, так и по праву справедливости того, что лицо, поименованное в сертификате, имеет неоспоримое право владеть земельным участком, указанным в свидетельстве о неоспоримом праве на землю, на основании безусловного права собственности…».

Следует отметить, что понятие неоспоримости не является абсолютным. Право, приобретаемое лицом, предусматривает исполнение ряда требований (обязанностей), перечень которых установлен законом:

а) действующие условия, ограничения, исключения и оговорки, включая требования о плате за разработку недр, содержащиеся в первоначальной дарственной или в любых других документах о передаче или отчуждении прав, выданных представителями верховной власти;

b) федеральный или провинциальный налог на недвижимость, сбор или платежи, взимавшиеся либо в общем порядке, либо в силу действия первоочередного права требования на день подачи заявления о регистрации или введенные уже после того, как заявление было подано;

с) муниципальный сбор, взнос или платеж за недвижимость, взимавшиеся на цели модернизации муниципальной инфраструктуры в день подачи заявления о регистрации, либо введенные уже после того, как оно было подано, либо взимавшиеся до того, как заявление было подано, но затем отмененные, в том числе сбор, взнос или платеж, взимаемые органами государственной власти, уполномоченными собирать налоги на территории того района, в котором расположен данный земельный участок;

d) аренда или договор аренды, заключенный на срок не более 3 лет, при условии фактического присутствия арендатора на арендованном участке;

e) автомагистраль или полоса отчуждения, водоохранная зона или любые другие сервитуты;

f) право экспроприации или конфискации имущества, предусмотренное законом;

g) (исключен);

h) предупреждение, официальное уведомление о заинтересованности в деле, обязательство, требование, а также залоговое право подрядчика, условие, право доступа, особое положение, судебное решение, заявленный иск, уведомление, оговорка или любое другое требование, уже внесенные в правовой титул или которые могут быть внесены в правовой титул после его регистрации;

i) право лица указать на то, что ввиду неверного описания границ или характеристик участка этот участок указан в правовом титуле ошибочно;

j) право лица указать на факт совершения мошенничества, включая подлог, в котором в той или иной степени принимал участие зарегистрированный владелец участка или лицо, у которого или при помощи которого зарегистрированный владелец получил недобросовестным способом право или правовой титул;

k) ограничительное условие, право на обратный переход имущества или обязательство, наложенное на земельный участок Законом о лесах (Forest Act), при условии, что оно указано в правовом титуле».

Особенно внимательно следует отнестись к пунктам d) и j), поскольку в них идет речь о правах лиц на недвижимость, которые не были отражены или зарегистрированы в свидетельстве о правовом титуле. Пункт j) дает возможность любому законному владельцу, лишившемуся своего безусловного права собственности на землю в результате мошенничества, доказать факт данного мошенничества и заставить лицо, принимавшее участие в нем, вернуть ему правовой титул.

Помимо действия особых исключений, указанных выше, необходимо отметить государственные гарантии по точному отражению правового титула владельца в свидетельстве о правовом титуле на землю. Даже в тех случаях, когда в прошлом при оформлении правового титула имели место нарушения или факты мошенничества, Закон «О земельных титулах» будет защищать добросовестного покупателя, заключившего сделку с зарегистрированным владельцем, чье имя было указано в свидетельстве о правовом титуле.

Принцип неоспоримости права признан и поддерживается судами.

Так, например, в ходе судебного разбирательства по делу «Крилман против страховой компании Hudson Bay» одним из аргументов, предъявленных истцом, был тот факт, что в зарегистрированном свидетельстве о правовом титуле на землю указано название компании Hudson Bay в качестве владельца земельного участка. Истец утверждал, что, поскольку законодательство запрещает данной компании иметь земельную собственность, компания не имела законного права владеть землей, что она также не имела права осуществлять передачу правового титула. Истец предлагал признать недействительным право Крилмана на землю, приобретенное им у этой компании. Апелляционный суд отверг этот аргумент и постановил следующее:

«Под свидетельством о правовом титуле на землю … следует понимать свидетельство, которое любой покупатель обязан принимать в том виде, в каком оно есть, до тех пор, пока оно не будет изменено или оспорено после регистрации. Разрешить проведение расследования на предмет проверки правомочности регистрации права лица в то время, как это лицо имеет на руках свидетельство, подтверждающее его правовой титул на землю, означает подвергнуть сомнению саму букву и смысл закона».

5.2.3. Статья 20 Закона «О земельных титулах»

В соответствии с общим правом правовой титул считается переданным только после того, как новому владельцу вручен акт о передаче имущества. В системе Торренса правовой титул считается переданным только после того, как все необходимые документы зарегистрированы в отделе по регистрации земельных титулов. Статья 20 заслуживает особого внимания. Заключительная фраза этой статьи гласит:

«В соответствии как с общим правом, так и с правом справедливости никакие документы, подразумевающие передачу, обременение, продажу или любое иное действие лица в отношении земельного участка, имущества, расположенного на нем, или интереса в данном участке, не могут быть использованы для передачи землевладения или земельного титула до тех пор, пока данные документы не будут зарегистрированы в соответствии с требованиями закона, за исключением сделок, заключаемых между сторонами, подписавшими этот документ».

Слова «за исключением сделок, заключаемых между сторонами, подписавшими этот документ» означают, что в Британской Колумбии в отличие от других регионов, использующих систему Торренса, документ, составленный сторонами в подтверждение факта передачи или продажи земельного участка, будет считаться действительным, даже если он не будет зарегистрирован. Однако для третьих лиц эта сделка не будет считаться действительной до тех пор, пока она не будет зарегистрирована.

Примеры.

1) Марк передает свое имущество Джону. Если Джон не зарегистрирует документы, то в соответствии со свидетельством о правовом титуле Марк по-прежнему будет считаться зарегистрированным владельцем этого имущества. В случае возникновения спора между Марком и Джоном сделка между ними будет рассматриваться как имеющая силу даже несмотря на то, что она не была должным образом зарегистрирована. Однако в случае передачи Марком имущества третьей стороне, последняя будет иметь полное право на основании свидетельства о принадлежности правового титула считать именно Марка зарегистрированным владельцем имущества. Если третья сторона является добросовестным покупателем, то это означает, что права Джона будут нарушены. Если же покупатель вместе с Марком пытался обманным путем лишить Джона его права, то Джон может попытаться доказать, что имел место факт мошенничества и таким образом восстановить свое безусловное право собственности на землю.

2) Судебной практике известно дело «Стоунхаус против генерального прокурора провинции Британская Колумбия». Супруги Стоунхаус были зарегистрированы как совладельцы принадлежащего им недвижимого имущества. Без ведома г-на Стоунхауса г-жа Стоунхаус передала права владения своей долей имущества дочери. Эта сделка не была зарегистрирована. После смерти г-жи Стоунхаус ее дочь попыталась зарегистрировать сделку. Однако, по мнению г-на Стоунхауса, эта сделка должна была быть признана недействительной, поскольку она не была зарегистрирована, а доля г-жи Стоунхаус должна была быть передана ему как пережившему ее сособственнику. Согласно решению суда незарегистрированная сделка, будучи недействительной для третьих лиц, была признана как состоявшаяся между двумя исходными сторонами. Таким образом, сделка между г-жой Стоунхаус и ее дочерью имела обязательную силу. Как следствие было признано, что, начиная с момента заключения сделки, совместное владение имуществом г-жой и г-ном Стоунхаус перестало существовать. Теперь наряду с отчимом совладельцем имущества стала дочь г-жи Стоунхаус. Сама же г-жа Стоунхаус совладельцем этого имущества уже не являлась и не имела никаких прав собственности на землю, которые она могла бы передать супругу.

Классический вариант системы Торренса не признает сделку по передаче прав действительной, если она не зарегистрирована, даже если эта сделка касается только тех сторон, которые ее заключили. В Британской Колумбии, несмотря на существующую там практику признания незарегистрированных сделок действительными в отношении сторон, ее заключивших, тоже считается целесообразным всегда регистрировать любые сделки по передаче прав для того, чтобы защитить права сторон от возможных последующих претензий третьих лиц.

5.2.4. Отказ от принципа конструктивного уведомления

Как уже отмечалось выше, регистрация права необходима для того, чтобы сделать его действительным и в отношении третьих лиц. Возникает вопрос: как следует оценивать позицию третьего лица в том случае, когда оно знает о существовании незарегистрированного права. Вернёмся к случаю отношений Марка и Джона, где передача прав не была зарегистрирована. При этом Марк собирался передать права на ту же собственность другому лицу. В этом случае покупатель имеет полное право полагаться на сведения регистрационного свидетельства, по которому законным владельцем имущества является Марк. Это дает ему возможность считать, что он приобретает юридически безупречный правовой титул. Но как быть, если покупатель знает о том, что Марк ранее передал свои права Джону?

С точки зрения общего права принято считать, что покупатель приобретает право с учетом всех существующих на тот момент обременений его правами третьих лиц, о которых он был действительно уведомлен или которые стали ему известны в результате самостоятельно проведенного расследования, независимо от того, предоставил ему информацию об этих правах продавец или нет. Данный принцип общего права, известный как принцип «конструктивного уведомления», вступает в противоречие с системой Торренса, цель которой заключается в том, чтобы регистрационная запись о праве на землю стала окончательной (необратимой).

Таким образом, фактически Закон «О земельных титулах» отказывается от обязательного для общего права принципа уведомления. Руководящим принципом в данном случае становятся положения ст. 29 закона, которая гласит:

«29 (1) За исключением случаев мошенничества с участием лица, заключающего договор или сделку, подразумевающую или предполагающую переход или передачу зарегистрированным владельцем:

a) права собственности на землю; или

b) долгового обязательства, наложенного на землю, или вторичного обременения данного долгового обязательства, никто не должен будет нести обязательства в результате появления уведомления, открытого, подразумеваемого или предполагаемого, о существовании незарегистрированного интереса в отношении земельного участка или долгового обязательства, связанного с данной землей, если только данное уведомление не содержит информации о:

- интересе в данном участке, находящемся в процессе регистрации;

- аренде или договоре аренды, заключенном на период не более 3 лет, при условии, что арендатор действительно занимает арендованное им недвижимое имущество;

- титуле лица на землю, свидетельство о котором признано недействительным на основании п.3 ст.23, даже если положения общего права и права справедливости будут предусматривать иное».

Цель этой статьи — оградить лицо от наложения на него обязательств на основании существования уведомления о ранее возникшем незарегистрированном праве, за исключением случаев мошенничества, в которых это лицо принимало непосредственное участие. Закон не указывает, какие именно случаи подпадают под категорию исключений. Например, можно ли считать мошеннической ситуацию, когда покупатель приобретает права на имущество и при этом знает о существовании другого, ранее возникшего, но не зарегистрированного права на него, и понимает, что после регистрации собственных прав данное, ранее возникшее, право будет нарушено?

Некоторое представление о том, в каких случаях осведомленность покупателя о существующих незарегистрированных правах будет рассматриваться как обстоятельство, не позволяющее ему воспользоваться положениями ст. 29, можно получить из практики судебных решений по таким делам.

При рассмотрении дела «Компания Hudson’s Bay против Кернса» Апелляционный суд провинции Британская Колумбия постановил:

«Суд считает, что положения ст. 35 Закона о регистрации земель (в настоящее время это ст.29 Закона «О земельных титулах») следует рассматривать как абсолютную защиту прав покупателя от возможных последствий, возникающих в результате представления уведомления любого вида и характера; в то же время абсолютное действие этих положений должно быть приостановлено в том случае, если действия лица подпадают под следующее ограничение: если гражданин, обладая сведениями, фактически эквивалентными по своему значению уведомлению о ранее возникшем, но не зарегистрированном праве собственности или любом ином праве на землю, совершает умышленные действия с целью реализации положений данной статьи в своих интересах, в отличие от обычных действий, совершаемых в ходе осуществления тех или иных сделок, то тем самым он намеренно наносит ущерб владельцу незарегистрированного титула, и поэтому на основании действия неизменного правила, гласящего, что никакой верховный закон не может быть использован в качестве инструмента защиты мошеннической сделки, такой человек должен быть признан виновным в совершении мошенничества и лишен права использовать в качестве защиты своих интересов соответствующие положения закона».

Чтобы классифицировать действия как мошеннические, недостаточно просто указать на факт первоочередной регистрации правопреемником своих прав на имущество, несмотря на то, что ему был известен факт существования ранее возникших, но не зарегистрированных прав на то же имущество. Необходимо также доказать факт наличия умысла у правопреемника, преследовавшего цель обманным путем лишить владельца незарегистрированного права этого права. Данное требование логично. Если бы суды были вынуждены каждый раз квалифицировать как мошенничество случаи регистрации правопреемником своих прав в ситуации, когда ему было заранее известно о существовании возникших ранее, но не зарегистрированных прав на то же имущество, то это фактически означало бы юридическую отмену ст.29. В то же время, если бы они вовсе отказались рассматривать такие случаи, то это означало бы фактически превратить ст. 29 в инструмент мошенничества.

Предположим, например, что Сэм, как зарегистрированный владелец Блекакра, продает свои владения Уорэну, а тот не регистрирует сделку. Сделка по передаче прав будет считаться действительной в отношении сторон, ее заключивших, даже если она будет оставаться незарегистрированной. Теперь предположим, что некое третье лицо — Кристофер — узнает о том, что переход прав к Уорэну не был зарегистрирован и предлагает Сэму продать это имущество еще раз по цене ниже рыночной. Сэм соглашается и заключает сделку с Кристофером, которую тот регистрирует. Если в случае возникновения спора между Уорэном и Кристофером последний будет ссылаться на ст. 29, пытаясь доказать неправомерность возложения на него каких бы то ни было обязательств в связи с существованием незарегистрированного права Уорэна, то судьи вряд ли согласятся с ним. Кристофер активно пытался использовать существующее законодательство для того, чтобы аннулировать или обманным путем лишить Уорэна его незарегистрированного права. В таких случаях суд будет квалифицировать действия Уорэна как мошенничество в соответствии со ст. 29.

5.2.5. Мошенничество и подлог

Ранее мы уже говорили о том, что среди случаев, исключающих действие принципа неоспоримости права, ст. 23 закона упоминает случаи «мошенничества, включая подлог, в котором в той или иной степени принимал участие зарегистрированный владелец участка и при помощи которого он недобросовестным способом получил право или правовой титул на этот участок». Это положение закона следует понимать так, что безусловное право собственности на землю является неоспоримым только для тех владельцев, которые приобрели его добросовестным путем у зарегистрированного владельца по цене, установленной последним, даже если этот последний приобрел правовой титул мошенническим путем. На владельцев, зарегистрировавших свои права, но приобретших их путем мошенничества или подлога, принцип неоспоримости права не распространяется. закон защищает только добросовестных приобретателей прав собственности.

Обратимся к делу «Гиббс против Мессер». Г-жа Мессер имела в собственности недвижимость в провинции Онтарио. Дубликат свидетельства о правовом титуле на эту недвижимость хранился у ее адвоката Крессвела, который мошенническим путем оформил сделку о передаче прав на эту собственность некоему фиктивному лицу Хью Камерону. После того как в результате этой мошеннической сделки собственность была зарегистрирована на имя Камерона, Крессвел использовал ее в качестве залога для получения ипотечного кредита у третьего лица — компании «Мак Интэрс», для чего подделал подпись Камерона на залоговых документах. После этого Крессвел скрылся вместе с деньгами. После того как г-жа Мессер поняла, что произошло, она обратилась в суд с требованием аннулировать и свидетельство на право собственности, зарегистрированное на имя Камерона, и залоговые документы, оформленные в пользу «Мак Интэрс». Суд сразу же постановил вернуть ей правовой титул, но был вынужден потратить некоторое время для того, чтобы ответить на вопрос, можно ли считать действительным залоговое обременение имущества г-жи Мессер. По мнению компании «Мак Интэрс» (залогодержателя), в соответствии с п.1 ст. 23 она была вправе доверять регистрационному свидетельству, из которого явствовало, что зарегистрированным владельцем имущества является Камерон. Но суд отказал компании «Мак Интэрс» в праве использовать ст. 23 для защиты своих интересов на том основании, что она в свое время не установила правомочность владельца титула. Вместо того чтобы заключить сделку с лицом, которое являлось действительным зарегистрированным владельцем собственности, они имели дело с некой фиктивной стороной. Если бы Крессвел вместо фиктивного использовал свое собственное имя при совершении сделки, то компания «Мак Интэрс» имела бы право апеллировать к закону для защиты своих интересов.

5.3. Обременения

5.3.1. Регистрация обременений

Принципы регистрации обременений сформулированы в ст.193—219 закона. Основные принципы изложены в ст. 193:

«1Удостоверившись на основании заявления и документов, прилагаемых к нему, в том, что заявитель действительно имеет право на обременение, регистратор обязан зарегистрировать обременение, указанное заявителем, путем внесения в реестр соответствующей записи.

(2)  Регистратор имеет право игнорировать требования, изложенные в пункте (1), и отказать заявителю в его просьбе зарегистрировать указанное им обременение в том случае, если регистратор считает, что

а) заявитель не смог представить достоверный, надлежащим образом оформленный и подготовленный к продаже правовой титул или если

b) предлагаемое к регистрации обременение не относится к праву на землю или иному интересу в/на земле, регистрация в отношении которых регулируется настоящим законом».

Закон предлагает следующее толкование термина «обременение» (charge): «право на землю или иной интерес в/на земле, по значению и объему меньшее, чем безусловное право собственности на землю». Данное понятие охватывает, например, такие права на землю, как залоговое право, право пожизненного владения, аренда и иные обременения.

По Закону «О земельных титулах» обременения могут быть переуступлены, продлены, изменены, отложены или переданы только после их регистрации. Обременение считается зарегистрированным сразу после того, как регистратор утвердил заявление на его регистрацию, после чего на правовом титуле, свидетельствующем о безусловном праве собственности на землю, делается отметка о наложенном на данный участок обременении.

Прежде чем зарегистрировать обременение, регистратор должен удостовериться в том, что документы, предлагаемые к регистрации, действительно подтверждают существование права на землю и что заявитель действительно обладает соответствующим правовым титулом. Например, известен случай, когда регистратор отказал заявителю в регистрации правил застройки на том основании, что данные правила не имели никакого отношения к проблеме земельных прав.

5.3.2. Последствия регистрации обременений:
зарегистрированное обременение не является неоспоримым правом

Ст.26 и ст. 27 Закона «О земельных титулах» гласят:

«26 (1) Зарегистрированным владельцем права обременения считается тот, кто имеет право на землю, иной интерес в/на земле, право требования, возникающее или подтверждаемое документом, на основании которого регистрируется его право обременения, при условии соблюдения им всех исключений, уже зарегистрированных обременений и отметок, которые внесены или считаются внесенными в реестр;

(2)  Регистрацию обременения не следует понимать как подтверждение регистратором того, что документ, на основании которого производится регистрация обременения, может служить основанием или свидетельством возникновения и реализации вещного, имущественного права на землю или права требования».

«27 (1) Регистрация обременения означает, что каждый человек, участвующий в сделке в отношении правового титула на обременяемый участок земли, получает уведомление о начале действия обременения с момента принятия регистратором заявления, в частности, в данном уведомлении сообщается:

а) в отношении какого вещного или имущественного права наложено обременение;

b) каковы основные положения документа, на основании которого возникло обременение, но только в той части, которая касается вещных или имущественных прав.

(2)  Платежи, производимые залогодателем в соответствии с зарегистрированным договором о предоставлении ипотечного кредита, или покупателем, приобретающим имущество в соответствии с зарегистрированным договором или субдоговором о купле-продаже, не влияют на правовой титул обременяемой недвижимости.

(3)  Получатель залогового права или права продавца по договору купли-продажи принимает передаваемое имущество с учетом всех существующих требований и состояния расчетов между залогодержателем и залогодателем или продавцом и покупателем соответственно».

Пункт 2 ст. 26 означает, что в Британской Колумбии понятие неоспоримого права не распространяется на зарегистрированные надлежащим образом обременения. Это принципиальным образом отличается от общепринятой системы Торренса, где права лица в отношении обременения, в том числе залогодержателя по ипотечному кредиту, защищаются наравне с правами собственности на объект недвижимости.

В таблице 1 приводится перечень ситуаций, которые могут возникнуть в результате мошенничества при передаче прав на землю, а также в результате защитных действий, предпринимаемых так называемыми «законными» владельцами. Иначе говоря, если человек имеет дело с зарегистрированным владельцем прав на земельный участок и ведет себя честно, то в Британской Колумбии его интересы и права будут защищены действующей в провинции системой регистрации прав собственности на землю.

 Таблица 1. Действие принципа неоспоримости права

СИТУАЦИЯ	ПОЛОЖЕНИЕ ЗАКОННОГО ВЛАДЕЛЬЦА («ЗВ»)
q  «А» является зарегистрированным собственником. Он стал им в результате подделки передаточных документов	q  «ЗВ» может требовать изъятия имени «А» из правового титула и возврата себе статуса зарегистрированного собственника
q  «Б» является добросовестным приобретателем и зарегистрированным владельцем безусловного права собственности. Он приобрел его у «А». В свою очередь, «А» стал владельцем в результате подделки передаточных документов. «Б» об этом не знал	q  Если «ЗВ» соответствует требованиям закона, он может потребовать выплатить ему возмещение из средств гарантийного фонда. «ЗВ» не имеет права лишить «Б» его прав, поскольку тот имел дело с зарегистрированным владельцем и поэтому находится под защитой закона
q  «А» зарегистрирован держателем залоговых прав. Он стал им в результате подделки залоговых документов	q  «ЗВ» может требовать изъятия упоминания о залоговых правах «А» из правового титула
q  «Б» является зарегистрированным держателем залоговых прав. Он приобрел их у «А». «А» стал их держателем в результате подделки залоговых документов. «Б» об этом не знал	q  «ЗВ» может требовать изъятия упоминания о залоговых правах «Б» из правового титула и восстановления своего безусловного права собственности без залогового обременения, поскольку «Б» заключал сделку не с зарегистрированным владельцем безусловного права собственности, а с зарегистрированным владельцем права обременения, а эти права в Британской Колумбии не относятся к группе неоспоримых прав[19]
q  «Б» является зарегистрированным держателем залоговых прав. Он приобрел их у «А». «А» является зарегистрированным владельцем безусловного права собственности. «А» стал им в результате подделки передаточных документов. «Б» об этом не знал	q  «ЗВ» может требовать лишить «А» безусловного права собственности, но при этом восстановленное безусловное право собственности «ЗВ» будет обременено залоговыми правами «Б». Залоговые права последнего защищаются законом, поскольку он заключил сделку с зарегистрированным владельцем прав. «ЗВ» может потребовать выплатить ему возмещение из средств гарантийного фонда в размере долговых обязательств по кредиту

5.3.3. Очередность прав требования

Согласно общему праву приоритетность (очередность) прав на земельный участок устанавливается в соответствии с датой составления необходимых документов. Права залога будут считаться вторичными в том случае, если они возникли какое-то время спустя после установления первой ипотеки.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8