По системе Торренса очередность прав определяется в соответствии с датой и временем регистрации регистрационными органами правового земельного титула. Это означает, что залоговые права, зафиксированные после регистрации первой ипотеки, будут считаться вторичными даже несмотря на то, что с точки зрения возникновения они могли и предшествовать первой ипотеке.

Этот принцип провозглашается в ст. 28 Закона «О земельных титулах»:

«При регистрации двух или более обременений в отношении одного и того же земельного участка приоритетность прав требования устанавливается в зависимости от даты и часа принятия регистратором соответствующих заявлений о регистрации данных обременений, а не в соответствии с датами составления данных документов, за исключением случаев, когда в документах, составленных сторонами, заранее предусматривается иное».

Под «заранее предусмотренным иным» обычно подразумевается договор о приоритетности прав требования, заключаемый сторонами с тем, чтобы установить приоритетность определенного обременения перед всеми другими, ранее зарегистрированными обременениями. Приоритет прав требования может быть также нарушен в результате применения ст. 29 в случаях, когда речь идет о мошенничестве или подлоге, а также в случае существования определенных незарегистрированных прав (см. предыдущий раздел «Отказ от принципа конструктивного уведомления»).

5.3.4. Виды обременений

В Британской Колумбии регистрируются различные виды обременений, в том числе: право залога, право аренды, право преимущественной покупки, право прохода, установленные законом сервитуты и ограничения, право опциона на покупку и установленные законом схемы осуществления строительства. Ниже рассмотрены три вида обременений: заявленные иски, судебные решения и официальные предостережения третьих лиц об их заинтересованности в деле.

5.3.5.Заявленные иски

В соответствии со ст. 213 любое лицо, инициировавшее судебный процесс или являющееся стороной по иску, и в этой связи выдвигающее требование по отношению к недвижимости, может зарегистрировать документ, подтверждающий наличие заявленного иска по отношению к данному участку, который рассматривается как разновидность обременения. В соответствии со ст. 31 заявленный иск имеет первоочередное право требования перед другими обременениями на дату подачи заявления о его регистрации.

Закон не запрещает регистратору принимать к рассмотрению заявления о регистрации перехода безусловного права собственности на земельные участки (в отношении которых поданы иски, оспаривающие права на него) до тех пор, пока по ним не будут приняты соответствующие судебные решения. Регистратору разрешено оформить переход прав: в зависимости от конкретной ситуации он может либо зарегистрировать правовой титул как обремененный правами требования по заявленному иску, либо, зарегистрировав переход прав, тем самым прекратить рассмотрение заявленного иска, о чем он должен своевременно уведомить лицо, зарегистрировавшее данный иск.

5.3.6. Официальные предостережения третьих лиц
об их заинтересованности в деле

В соответствии со ст. 261 любое лицо, требующее признать его права на земельный участок на основании документа, который невозможно зарегистрировать ни обычным, предусмотренным законом путем, ни как-либо иначе, может подать официальное предупреждение о существовании у него определенной заинтересованности в отношении конкретного участка. До тех пор, пока такое предупреждение сохраняет свою силу, оно либо вообще не позволяет производить какие бы то ни было действия с данным участком земли, либо препятствует совершению юридических действий в отношении того конкретного права, которое упоминается в официальном предупреждении-протесте. Смысл такого предостережения состоит в том, чтобы просто зафиксировать существующее положение вещей. Наличие официального предупреждения означает невозможность совершения сделок с земельным участком, затрагивающих права и интересы лица, подавшего данное предостережение (подателя официального предостережения). Это означает, что лицо, к которому переходят права на имущество, в отношении которого поступило официальное предупреждение, принимает данное имущество, обременённое таким предостережением.

В классическом варианте системы Торренса принято считать, что официальное предупреждение остается в силе до тех пор, пока оно не будет снято. Если какое-либо другое лицо (обычно это владелец имущества) желает избавиться от такого предупреждения, то оно может потребовать, чтобы податель предупреждения либо отозвал его, либо доказал его правомочность в точно установленное время. В Британской Колумбии официальное предупреждение о существовании заинтересованности в деле автоматически теряет силу по прошествии двух месяцев. Если заявитель официального предупреждения хочет добиться признания своих прав, он должен в течение указанного времени инициировать в суде процесс рассмотрения данного спора и зарегистрировать в соответствующих инстанциях заявленный им иск.

Для того чтобы подать иск или официальное предупреждение о существовании заинтересованности в деле, его податель должен показать, что он тем самым требует именно восстановления своих прав на землю. Известен случай, когда было признано, что право адвоката требовать удержания имущества в счет оплаты предоставленных им профессиональных услуг нельзя рассматривать как основание для внесения официального предостережения, поскольку это никак не связано с правом на участок. При рассмотрении дела «Canadian Superior Oil of California против Кугнета», напротив, соглашение о предоставлении в аренду месторождения нефти и газа сразу после регистрации арендодателя в качестве владельца минеральных ресурсов, расположенных на конкретном участке земли, было признано как имеющее отношение к правам на землю, что для держателя данного соглашения означало возможность внести официальный протест-предупреждение о существовании заинтересованности в данном деле.

В прошлом имели место случаи внесения официального предостережения без особого на то основания, что приводило к широкому злоупотреблению данной практикой. Внесение такого предупреждения означало замораживание сделок с недвижимостью как минимум на два месяца. Это, в свою очередь, создавало массу неудобств как для ее владельца, так и для тех, кто также имел определенные права на нее. В настоящее время предусмотрено наложение финансовой ответственности на лиц, виновных в нанесении ущерба такого рода.

Согласно ст. 264 закона в определенных ситуациях регистратор может самостоятельно внести официальное предостережение в отношении того или иного недвижимого имущества. Предостережения такого рода уже имеют неограниченный срок действия и могут оставаться в силе до тех пор, пока не будут отозваны самим регистратором.

5.3.7. Судебные решения

Предположим, что суд принял решение в пользу истца и определил размер причитающейся ему денежной суммы. Истец имеет право зарегистрировать данное решение суда в качестве обременения какого-либо недвижимого имущества, принадлежащего ответчику. Будучи зарегистрированным, данное судебное решение может уже рассматриваться как право залогового требования или обременение земельного участка в соответствии с положениями закона об исполнении судебных решений. Требование, в отношении которого принималось судебное решение, не должно в обязательном порядке касаться прав на недвижимость. Как только судебное решение будет зарегистрировано, каждый последующий покупатель недвижимости вынужден будет принимать ее обремененной данным решением. Обычно это заставляет плательщика по данному судебному решению выполнять установленные в нем требования для того, чтобы освободиться от этого долга и «очистить титул». В свою очередь, получатель по данному судебному решению в целях исполнения судебного решения может подать заявление о продаже недвижимого имущества для взыскания долга.

Следует отметить что судебное решение может быть применено только по отношению к тем правам на недвижимость, которыми плательщик по судебному решению реально владеет. Если же зарегистрированный владелец недвижимости передал свои права еще до того, как было зарегистрировано судебное решение, то у него уже не будет никаких прав, к которым можно было бы применить судебное решение. Если владелец недвижимости передал или заложил часть своих прав, то судебное решение можно распространить только на сохранившуюся за ним часть прав.

5.4. Гарантийный фонд

В соответствии с положениями общего права, если лицо каким-либо образом было несправедливо лишено своих прав на землю, то одним из средств защиты интересов такого лица может быть его обращение в суд с требованием о возмещении нанесенного ущерба лицом, виновным в нанесении данного ущерба. Если суд удовлетворяет требование истца и принимает решение о выплате ему компенсации за нанесенный ущерб, все равно остается нерешенной проблема, как эту компенсацию взыскать.

По Закону «О земельных титулах» в данной ситуации истец имеет право требовать выплаты ему компенсации за счет гарантийного фонда. Под гарантийным фондом понимается некая сумма денег, которая накапливается за счёт части регистрационных платежей для того, чтобы впоследствии выплачивать из нее компенсации лицам, несправедливо лишенным их прав на землю в результате применения установленной законом системы регистрации земельных титулов или в результате ошибки регистратора. Правом требования возмещения может воспользоваться любое лицо, которое сможет доказать факт несправедливого лишения его прав на землю, или иного интереса в/на земле в результате применения Закона «О земельных титулах». В частности, данные статьи закона предусматривают следующее:

«276(1) Лицо, именуемое в данной главе закона «требующей стороной»,

(а) лишенной вещного или какого-либо иного права на земельный участок

(i)  в результате принятия регистрационными органами окончательного решения в ситуации, которая в случае, если бы данный закон не действовал, допускала возможность возвращения прав на землю от нынешнего владельца требующей стороне; или

(ii)  вследствие совершения мошеннических или иных неправомерных действий, в результате которых в качестве владельца земельного участка было зарегистрировано иное лицо, а не требующая сторона, а также

(b) не имеющей возможности в силу действия настоящего закона, или любого иного закона, или в силу наличия каких-либо иных причин требовать через суд:

(i)  возвращения владения, или осуществления любых иных мер по восстановлению ее прав на землю, или

(ii) внесения соответствующих поправок в реестр прав, может,
при условии соблюдения требований подпунктов (2) и (3), обратиться в суд с требованием компенсировать ей ущерб за счет средств лица, виновного в совершении мошеннического или иного неправомерного действия, в результате которого требующая сторона лишилась своего земельного владения.

...

(4)  В тех случаях, когда:

(а) после рассмотрения дела в суде … судом принято окончательное решение не в пользу лица, виновного в нанесении ущерба;

(b) суд после рассмотрения заявления истца, сопровождаемого достаточными, с точки зрения суда, доказательствами, выносит для министерства финансов определение, в котором подтверждает тот факт, что истец действительно предпринял все разумные шаги по исполнению судебного решения о возмещении ущерба и расходов за счет средств лица, по вине которого они были понесены, но так и не смог полностью или хотя бы частично возместить их.

Министерство финансов, получив копии соответствующего решения и определения суда, обязано:

(a) выплатить компенсацию ущерба и расходов либо в полном размере, определенном судом, либо в сумме оставшегося невозмещенным ущерба или расходов — в зависимости от того, что реально имело место, за счет средств лица, виновного в нанесении данного ущерба, или за счет средств личных представителей данного лица;

(b) выплатить эту сумму за счет средств гарантийного фонда».

«278(1) Лицо, понесшее убыток или ущерб исключительно в результате ошибки, упущения или ненадлежащего исполнения регистратором или его подчиненными их служебных обязанностей, предусмотренных настоящим законом, может в соответствии со ст.283 инициировать в суде процесс, ответчиком по которому будет выступать генеральный прокурор провинции, с целью возмещения понесенных им убытков, ущерба или расходов за счет средств гарантийного фонда».

Таким образом, использование гарантийного фонда для выплаты компенсаций возможно в двух случаях:

1)  если ущерб понесен исключительно в результате ошибки или ненадлежащих действий регистратора или его подчиненных (ст.278), или

2)  если лицо (а) лишилось права на землю в результате действия закона, которого бы оно не лишилось, если бы данный закон не действовал; или (б) внесло гражданский иск о возмещении ущерба виновным лицом, а данное лицо считается неподсудным вследствие его несостоятельности, умершим или не проживающим на территории, находящейся в юрисдикции данного суда (ст.276).

Кроме того, в соответствии со ст. 283(f) не разрешается производить компенсацию за счет средств Гарантийного фонда в том случае, если ущерб был понесен в результате халатности самого истца:

«283. Ни Гарантийный фонд, ни генеральный прокурор провинции, выступающий в качестве формального ответчика, ни при каких обстоятельствах не должны нести ответственность за компенсацию убытков, ущерба или утраты …

(f) в случае, если убытки, ущерб или утрата были понесены в результате неверных действий или халатности истца или стали следствием неисполнения им своих обязательств».

(1) При рассмотрении дела «Royal Bank of Canada против генерального прокурора Британской Колумбии» было выяснено, что банк предоставил заемщику кредит, обеспечением по которому являлся дубликат свидетельства о правовом титуле, но служащий отдела регистрации правовых титулов на землю забыл отметить в регистрационной книге факт выдачи должнику по ипотечному кредиту дубликата свидетельства о правовом титуле.[20] Через некоторое время регистратор зарегистрировал в отношении того же имущества права требования банка Nova Scotia по ипотечному кредиту. При наложении взыскания на заложенное имущество суд решил, что права требования по ипотечному кредиту, предоставленному банком Nova Scotia, имеют приоритет перед правами требования банка Royal Bank of Canada, регулируемыми нормами права справедливости. Банк Royal Bank of Canada подал иск с требованием возместить ущерб за счет средств Гарантийного фонда, поскольку понесенный им ущерб произошел в результате «ошибки или халатности» регистратора, который согласился зарегистрировать права требования банка Nova Scotia по ипотечному кредиту, несмотря на то, что дубликат свидетельства о правовом титуле не был возвращен в отдел регистрации. По мнению суда, согласиться с этим требованием и разрешить банку Royal Bank of Canada компенсировать свой ущерб за счет средств гарантийного фонда означает предоставить косвенным образом владельцу закладной, регулируемой нормами права справедливости, возможность воспользоваться защитными гарантиями, предоставляемыми регистрационными органами. В данном случае регистратор не нес никаких обязательств перед истцом. Его обязанности распространялись «только на тех лиц, которые стремились воспользоваться услугами регистратора и его подчиненных в соответствии с положениями Закона о регистрации земли. Было бы нелепо думать, что человек, согласившийся хранить у себя свидетельство о правовом титуле в качестве гарантии своих прав по кредиту и не пожелавший воспользоваться гарантиями, предоставляемыми ему законом, может каким-то образом рассчитывать на получение компенсации из Гарантийного фонда, который создается за счет взносов других лиц».

(2) Еще один пример — дело «Кван против Кинси». В данном случае права требования г-на Мориссо по закладной на имущество г-жи Кван были признаны действительными даже несмотря на то, что она лично ничего не знала о том, что ее имущество заложено, а также несмотря на то, что эти права возникли не в результате ее действия или бездействия. В отсутствие Закона «О земельных титулах» нормы общего права потребовали бы от Мориссо проведения самостоятельной проверки чистоты правового титула. Если бы он сделал это, то прежде, чем предоставить кредит под залог данного имущества, узнал бы о подлоге, совершенном Чоу. Таким образом, в соответствии с общим правом права г-жи Кван были бы защищены. В системе Торренса, однако, регистрационная запись рассматривается как окончательное доказательство. Это означает, что Мориссо имел право доверять регистрационным записям, и поэтому его права защищены законом, поскольку права были им приобретены добросовестно и в том виде, в каком они были представлены у регистратора. Таким образом, в результате действия закона дело закончилось тем, что имущество г-жи Кван было все-таки обременено правами требования по ипотечному кредиту, но понесенный ею ущерб был, в свою очередь, компенсирован за счет средств Гарантийного фонда.

Итак, для того чтобы получить компенсацию из средств Гарантийного фонда, лицу, претендующему на получение такой компенсации, необходимо доказать следующее:

·  что он потерял права на землю;

·  что он не может восстановить свои права (или получить соответствующую компенсацию) через суд;

·  что, если бы Закон «О земельных титулах» не был принят, он мог бы восстановить свои права в суде; а также,

·  что понесенный убыток или ущерб не являются результатом допущенного им неправомерного действия, халатности или бездействия.

Если заявитель соответствует всем этим требованиям, он может рассчитывать на получение компенсации из гарантийного фонда. Смысл второго требования состоит в том, что заявителю необходимо доказать, что гарантийный фонд — это единственная оставшаяся у него возможность компенсировать свои убытки. Если он на вполне законных основаниях может восстановить свои права каким-либо иным способом, то тогда он не имеет права требовать выплаты компенсации из гарантийного фонда. Если же у него нет никакого иного выбора, кроме как подавать иск против лица умершего, не проживающего на территории, находящейся в юрисдикции суда, или признанного несостоятельным, то тогда он может воспользоваться средствами фонда. В тех случаях, когда компенсация предоставляется на основании перечисленных причин, управляющий гарантийным фондом имеет право самостоятельно взыскать с виновного лица всю или часть суммы выплаченной компенсации.

К рассмотрению в суде исков, возбуждаемых в отношении гарантийного фонда, следует в обязательном порядке привлекать генерального прокурора провинции. Генеральный прокурор выступает в роли ответчика от имени провинции и может одновременно участвовать в рассмотрении сразу нескольких дел. Судебная процедура, однако, не всегда является обязательной. Регистратор с согласия руководителя отдела регистрации земельных титулов имеет право выплатить по требованию компенсацию в размере, не превышающем 5 тысяч долларов. Требования о выплате компенсации, превышающей эту сумму, должны рассматриваться в суде.

1)  «А» является зарегистрированным владельцем Блекакра. «Б» подделывает документы о переходе прав и регистрирует правовой титул на свое имя. Затем «Б» продает это имущество «С», который является добросовестным покупателем, приобретающим данное имущество по разумной цене. «С» регистрирует свои права. Теперь «С» имеет права на Блекакр. «А» может потребовать выплаты ему возмещения из средств Гарантийного фонда в том случае, если «Б» скроется или не будет иметь денег, поскольку «А» утратил права на Блекакр и уже не может потребовать, чтобы «С» вернул ему эти права. Но если бы Закон «О земельных титулах» не действовал, то «А» мог бы восстановить свои права на Блекакр (по законам общего права).

2)  «Х» является зарегистрированной владелицей Уайтакра. «Х» подписывает незаполненный бланк о передаче прав собственности на имущество, собираясь затем вручить его сыну. Она забывает этот подписанный ею бланк в автобусе. «Y» находит этот бланк, вписывает в него свое имя и регистрирует права. Затем он продает имущество «Z», который также регистрирует свои права. «Х» понимает, что она потеряла документ о переходе прав. В данной ситуации «Х», скорее всего, будет отказано в получении компенсации из Гарантийного фонда, поскольку она сама виновата в том, что вынуждена терпеть убытки. Единственный способ для нее хоть как-то возместить убытки — это возбудить дело против «Y».

5.5. Порядок работы органов регистрации земельных прав

Правовая проверка титулов является одним из основных элементов оценки рыночной стоимости имущества, поскольку ограничения прав могут оказать значительное влияние на конечную величину рыночной стоимости имущества.

Провинция поделена на шесть регистрационных округов. В каждом округе есть своё бюро регистрации земельных титулов, возглавляемое регистратором. Все регистраторы подчиняются директору по вопросам регистрации земельных титулов.

В 1983 году работники системы регистрации земельных титулов начали осуществлять переход к автоматизированной системе обработки информации. К 1992 году этот процесс был практически завершен. Но для изучения истории правового титула необходимо знать, как работают обе системы. Ниже отдельно рассмотрены правила и порядок работы неавтоматизированной и автоматизированной системы регистрации прав.

5.5.1. Персонал бюро регистрации земельных титулов

а) Директор бюро регистрации земельных титулов

Директор является главным должностным лицом и отвечает за то, чтобы система регистрации титулов четко функционировала в согласии с законодательными правилами и служила интересам своих клиентов во всей провинции. Хотя директор не обладает юридическим правом указывать главному уполномоченному по регистрации титулов, его должность даёт ему возможность влиять на решение всех дел, связанных с процессом регистрации и правовыми вопросами.

б) Главный уполномоченный по вопросам регистрации титулов

Главный уполномоченный отвечает за ежедневное управление всей системой регистрации в бюро регистрации титулов. Эти обязанности включают в себя надзор за тем, чтобы каждое заявление на регистрацию земельного титула или какой-либо доли во владении землёй обеспечивало правомочный, надёжный и годный для перепродажи титул, защищённый от иска третьей стороны. Эта функция включает в себя обязанности, сходные с обязанностями судьи, так как Закон «О земельных титулах» не определяет все регламентные нормы в процессе регистрации земельного титула. Поэтому главный уполномоченный должен быть также и специалистом по правовым вопросам в областях недвижимой собственности и регистрации земельных титулов.

в) Заместитель главного уполномоченного

В зависимости от размера бюро регистрации титулов может быть один или несколько заместителей главного уполномоченного. В его задачу входит ежедневный надзор за всем регистрационным процессом, он также обязан выполнять функции главного уполномоченного, если последний отсутствует. Заместитель является первым лицом после главного уполномоченного, обеспечивающим наблюдение за работниками и отвечающим за обучение и повышение квалификации персонала, а также за качественный контроль.

г) Ревизор титулов

Ревизор титулов выполняет следующие функции:

* проверяет соответствие каждого документа юридическим формальностям исполнения, свидетельствования и подлинности;

* читает каждый документ для того, чтобы увериться в том, что он юридически действителен и соответствует правилам передачи правомочного, надёжного и годного к перепродаже титула, предъявляемым лицом, подавшим заявление на регистрацию;

* исследует титул «владельца, передающего права» для того, чтобы обеспечить правомочный, надёжный и годный для перепродажи титул;

* исследует документы, упомянутые в титуле владельца, выступающего продавцом (например, чтобы определить, находится ли процесс передачи прав под влиянием ограничительного соглашения); и

* создаёт (регистрирует) новый титул и упраздняет предыдущий.

Ревизор титулов имеет право вызвать лицо, подавшее заявление на регистрацию, для того чтобы исправить дефекты в документации. Ревизор также может отказаться регистрировать титул в случае, если невозможно исправить дефекты в документации. Всё это делается с разрешения главного уполномоченного. Решения главного уполномоченного не могут быть отменены директором. Единственной возможностью лица, подавшего заявление, является апелляция этого решения в Верховном суде.

С разрешения главного уполномоченного ревизор титулов принимает окончательное решение о том, соответствует ли заявление всем условиям системы регистрации титулов, т. е. подлежит ли оно регистрации. Хотя правовые вопросы решаются главным уполномоченным или его заместителем, большинство заявлений может окончательно регистрировать ревизор титулов.

д) Канцелярские работники отдела обслуживания населения

Эти работники обслуживают население и других клиентов, посещающих бюро регистрации земельных титулов. Они обеспечивают данные, начиная с информации о титуле и кончая принятием заявлений на регистрацию титула. Их работа состоит в том, чтобы помогать гражданам в решении проблем, связанных с подготовкой к регистрации.

е) Канцелярские работники административного отдела

Эти работники выполняют следующие административные функции:
печать и организация документации, корректирование, ответы на телефонные звонки, копирование документов и содержание оборудования в надлежащем порядке.

ж) Кассиры

Кассир — это первый сотрудник бюро, с которым встречается заявитель. Кассир принимает деньги в уплату за обслуживание, нумерует каждый полученный документ и выдаёт соответствующие расписки. Присвоенный при приеме порядковый номер отождествляет документ во всех случаях и для всех целей и даёт возможность для его быстрого нахождения в реестре, когда возникнет необходимость. Дата и время поступления заявления являются решающими факторами в установлении первоочерёдности в правах на владение недвижимой собственностью.

5.5.2. Неавтоматизированный поиск

Регистраторы имеют несколько различных регистрационных книг для внесения записей. Основная книга — это сводный указатель индексов, в котором земельный участок регистрируется в соответствии с его юридическими характеристиками. В этой книге указываются номер свидетельства правового титула, обременения, наложенные на участок, и заявленные обременения.

Регистратор присваивает каждому поступающему в отдел документу свой номер. До тех пор, пока документ не будет изучен экспертом, он рассматривается как заявленное обременение. Такое обременение не вписывается в свидетельство о правовом титуле, а только отмечается в указателе сводных индексов. Если поиск ведется вручную, то очень важно сверить данные, которые находятся в книге сводных индексов, с данными свидетельства о правовом титуле, поскольку в течение определенного периода времени — от одного дня до шести недель — документы могут числиться как «заявленные обременения» — до того, как сведения будут внесены в свидетельство.

В Приложении 8.4.2. приводится одна страница книги сводных индексов отдела регистрации земельных прав Ванкувера. В качестве иллюстрации мы предлагаем провести поиск данных, который будет основываться на следующей информации:

Город Ванкувер

Участки 2 и 3

Блок 14

Районный участок 318

План 1749

Первая задача — определить, в какой книге сводных индексов указан данный план. Следующий шаг — найти нужную индексную страницу. Номер плана указан в верхнем правом углу страницы. Номер районного участка указан в левом верхнем углу, а номер блока — слева от номера плана. Номера участков указываются по левой стороне страницы. В нашем случае мы занимаемся поиском данных по участкам 2 и 3. Номера обременений указаны в строчку слева направо.

Если человек приходит в регистрационный отдел для того, чтобы лично провести поиск нужной информации, то тогда он прежде всего должен записать указанные в правовом титуле номера плана, участка, блока и района, в отношении которых будет вестись поиск. Затем нужно отметить номера всех указанных в книге сводных индексов обременений по участкам 2 и 3. Если поиском данных занимается сотрудник регистрационного отдела, то он отметит эти номера на счете-фактуре. Первым должен быть указан номер свидетельства правового титула. Потом указываются все действующие обременения, внесенные в свидетельство.

Как только документ сдан в регистрационный отдел, ему присваивается индекс, который сразу же вносится в указатель сводных индексов — средняя строка в соответствующей ячейке на соответствующей странице. Когда регистрация документа завершена, в той же ячейке строкой выше указывается или буква R — для зарегистрированных прав, или СТ — для свидетельств о правовом титуле. Если ожидается освобождение от обременения, то строкой ниже в этой же ячейке указывается номер документа об освобождении от обременения. Как только этот документ будет зарегистрирован, то вся ячейка перечеркивается.

Указатель сводных индексов содержит перечень обременений, но обычно не объясняет, что это за обременения. Поэтому на следующем этапе необходимо, исходя из номера свидетельства о правовом титуле, произвести поиск нужной книги регистрации титулов для того, чтобы сделать копию свидетельства о правовом титуле.

В Приложении 5.4 показано, как выглядит свидетельство о правовом титуле на интересующие нас участки 2 и 3. По сравнению с указателем сводных индексов свидетельство содержит гораздо больше информации об этих участках. Всего свидетельство о правовом титуле имеет девять пунктов.

·  Номер действующего в настоящий момент свидетельства о правовом титуле. Этот номер присваивается, как только подаются документы о переходе прав. При выдаче нового свидетельства о правовом титуле ему присваивается именно этот номер.

·  Номер предыдущего свидетельства о правовом титуле. Это номер ранее действовавшего свидетельства о правовом титуле. Он необходим в тех случаях, когда изучается история перехода прав на участок.

·  Дата подачи заявления. Этот пункт показывает, в какой день были сданы документы для регистрации.

·  Зарегистрированные владельцы. Этот пункт показывает, в чьей собственности находится участок. Всегда приводятся также данные о тех, кто в настоящее время занимает участок. Обновленные правовые титулы имеют более полный адрес. Адресные данные могут не отражать фактическое местонахождение владельцев. Любые уведомления, касающиеся данного участка, будут отсылаться по адресу, указанному в свидетельстве о правовом титуле.

·  Юридическое описание. Это юридическое описание всегда используется при составлении документов, имеющих отношение к данным участкам.

·  Обременения. Это пункт, в котором отражаются все обременения, залоговые и иные права на участок. В нашем примере эти сведения переходят и на вторую страницу. Буква в номере обозначает тип обременения. В нашем примере первое обременение, зарегистрированное под номером 388324-М, — это обязательства по ипотечному кредиту. На это указывает буква М. Соответствующие документы были сданы в 3 часа дня 31 июля 1964 года, выгодоприобретателем по ним является компания Prudential Insurance Company of America. Третье обременение Р76521 — это принадлежащие подрядчику права требования по залогу; документы были поданы в 9.51 утра 21 августа 1986 года в пользу компании Masonville Plastics (B. C.). Данное обременение перестало действовать после регистрации соответствующего документа, освобождающего от него участок, который был зарегистрирован под номером R25марта 1987 года.

·  Дата выдачи свидетельства. Свидетельство о правовом титуле было выдано 15 марта 1983 года, т. е. через четыре дня после подачи соответствующих документов.

·  Дубликат свидетельства. На лицевой стороне свидетельств о правовых титулах, выданных после 1979 года, всегда указывалось место хранения дубликата свидетельства. В начале этого раздела мы уже говорили о назначении и условиях выдачи дубликата свидетельства о правовом титуле.

·  Переход прав. Отметки о передаче прав делаются либо на лицевой, либо на оборотной стороне свидетельства о правовом титуле в зависимости от того, когда свидетельство было выдано. В нашем примере права на участок не передавались ни разу.

5.5.3. Автоматизированный поиск

Компьютеризация регистрационного процесса является существенным шагом вперед по сравнению с прежней, использовавшей бумажные носители системой. Благодаря ей экономятся площадь помещения и бумага, а сам процесс поиска информации становится значительно проще. Используя только компьютер, можно получить всю указанную выше информацию, причем в простом, удобном для чтения формате.

Если правовой титул хранится в компьютерном виде, то участку присваивается идентификационный код PID. Код PID является неотъемлемой частью юридического описания участка и должен указываться во всех документах, касающихся правового титула.

Проверка неавтоматизированного индекса — это один из способов, при помощи которого можно выяснить, существует ли компьютерная версия правового титула. Если правовые титулы хранятся в автоматическом режиме, то все данные перечеркиваются так, как будто они являются уже недействительными, а в конце указывается девятизначный код PID (см. участки 4 и 5 в Приложении 8.4.2.).

Зная код PID, можно в любой момент получить полную информацию об участке. Компьютерная версия свидетельства о правовом титуле содержит все данные, которые имеются в обычном свидетельстве, а также указывает место хранения дубликата свидетельства и все поданные на данный момент заявления о регистрации и требования о внесении изменений и поправок.

В Приложении 8.4.4. показано, как выглядит компьютерная версия свидетельства о правовом титуле. В таком варианте свидетельство имеет 12 пунктов. Рассмотрим участок, находящийся в общей собственности.

1)  Дата. Это день и время, когда свидетельство о правовом титуле было напечатано. В пункте указано также название компании, ответственной за проверку правового титула.

2)  Настоящие и прежние правовые титулы. Этот пункт полностью совпадает с бумажным аналогом.

3)  День подачи заявления и день регистрации. (Указывается дата подачи документов о переходе прав и дата выдачи свидетельства о правовом титуле.)

4)  Зарегистрированный владелец. В адресе владельца должен обязательно указываться почтовый индекс.

5)  Юридическое описание. В этом пункте обязательно указывается код PID. Поскольку у рассматриваемого участка несколько владельцев, то сведения приводятся как данные по имуществу, находящемуся в общей собственности.

6)  Поданные заявления. Благодаря этому пункту больше нет необходимости сверять данные с информацией, содержащейся в указателях сводных индексов. Теперь эта информация включена в свидетельство о правовом титуле.

7)  Юридические пометки. В этом пункте следует указывать сервитуты и другие правовые условия, которые могут как расширять, так и ограничивать права на конкретный участок. Например, в этом пункте может быть записано, что в отношении конкретного участка существует план его застройки.

8)  Обременения. В этом пункте отражаются все имеющиеся на данный момент обременения, залоговые и иные права требования по отношению к конкретному участку. Можно также получить информацию о всех ранее действовавших обременениях, которые когда-либо налагались на участок.

9)  Дубликат свидетельства. Здесь указывается местонахождение дубликата свидетельства. В нашем примере такие дубликаты вообще не выдавались.

10)  Переход прав, исправления, поправки. В этом пункте указываются все случаи перехода прав собственности, которые когда-либо происходили, а также исправления и поправки, которые когда-либо вносились.

11)  Примечания. Несмотря на то, что автоматизированная система предоставляет больше информации, чем традиционная, лицу, занимающемуся проверкой правового титула, необходимо ознакомиться не только со свидетельством о правовом титуле. По крайней мере, оно должно проверить данные, изложенные в разделе программы «примечания». В сводном указателе индексов обременения, наложенные на другие участки, но способные затрагивать интересы проверяемого участка, указываются слева от его номера. Эти данные включены в виде примечаний в компьютерную версию свидетельства и отражаются на экране компьютера. Наиболее часто такими видами обременений являются сервитуты и права прохода. Если проверкой титула занимается сотрудник регистрационного отдела, то пометки, содержащиеся в пункте примечания, должны быть указаны в свидетельстве о правовом титуле и/или в выписываемом им счете-фактуре.

12)  Индекс общей собственности. Если проверке подвергается участок, находящийся в собственности нескольких владельцев, то необходимо также ознакомиться с информацией, проходящей по индексам общей собственности. Несмотря на то, что в отношении таких участков общий правовой титул не оформляется, участкам данного типа присваивается особый код PID и обременения, накладываемые на подобные участки, регистрируются по этому коду. Поэтому очень важно ознакомиться с примечаниями и обременениями, зарегистрированными или заявленными на коды PID, которые принадлежат участкам, находящимся в общей собственности. Следует также обратить внимание на тот факт, что любые изменения в документы, детально регулирующие правила и порядок использования и распоряжения общей собственностью, могут вноситься только после получения копии договора, отражающего структуру собственности на объект недвижимости (например, поэтажные планы здания и порядок управления ими сособственниками).

5.5.4. Автоматизированный доступ

До появления компаний, специализирующихся на проверке правовых титулов, этим занимались нотариусы и адвокаты. В тех случаях, когда в поисках необходимой информации надо было выезжать в другую местность, нанимался агент из числа местных адвокатов или нотариусов, которому и поручалась эта работа. В 60-х годах компании, специализирующиеся на проверке правовых титулов, дошли до того, что всю подобную работу поручали агентам независимо от удаленности отдела по регистрации от той местности, на территории которой работали юристы-агенты, отвечавшие за оформление перехода прав на недвижимость. Обычно компании имеют специально подготовленных сотрудников, которые занимаются проверкой правовых титулов, подготавливают копии обременений и планов, регистрируют документы и обсуждают с сотрудниками регистрационного отдела проблемы и вопросы, которые возникают у их клиентов (нотариусов и адвокатов).

С 1989 года в результате появления автоматизированного доступа к базе данных регистрационного отдела нотариусы и адвокаты могут, не выходя из своего кабинета, связаться с регистрационным отделом и получить необходимые данные через компьютер и модемную связь. Благодаря существованию системы автоматизированного доступа, в Британской Колумбии можно с легкостью получить компьютерную распечатку любого свидетельства о правовом титуле. Услугами агентов по-прежнему приходится пользоваться только в тех случаях, когда необходимо получить копии существующих обременений или сдать документы на регистрацию, хотя в будущем изменения могут затронуть и эту сферу деятельности.

5.5.5. Документация

Подготовка документов

По завершении проверки правового титула юрист, которому поручено оформить переход прав на недвижимость, приступает к оформлению соответствующих документов. Согласно Закону «О земельных титулах», отделы по регистрации обязаны принимать к рассмотрению только заполненные по единой форме документы. В 1990 году был принят акт о внесении поправок в Закон «О земельных титулах», в результате чего были существенно пересмотрены стандартные формы подачи документов для регистрации.

Данный закон ввел в действие пять новых форм документов: форма А — переход прав, форма В — ипотечные обязательства, форма С — общий документ, форма D — документы, подлежащие оформлению, и форма Е — график.

Закон устанавливает конкретные требования и правила заполнения для каждой формы. Сотрудникам регистрационных отделов запрещается принимать к рассмотрению документы, выполненные не по форме. Формы разработаны с учетом требований, предъявляемых к автоматическому режиму работы отделов по регистрации земельных титулов, поэтому все они легко считываются любой системой.

Принято считать, что любая сделка по передаче прав на землю оформляется в полном соответствии с Законом о правилах оформления документов по передаче земельных титулов (Land Transfer Form Act) и, таким образом, подразумевает выполнение всех установленных в данном законе требований. Если стороны захотят исключить то или иное условие из закона, то они должны будут сделать соответствующую запись в документах о передаче прав.

Правила удостоверения документов устанавливаются в части 5, ст. 41—50 Закона «О земельных титулах». Все документы должны подписываться в присутствии сотрудника регистрационного отдела, уполномоченного заверять документы такого рода. Удостоверение документа каким-либо иным путем должно быть заранее согласовано с регистратором. Удостоверение документа под присягой (аффидевит) безусловно разрешается в тех случаях, когда документ оформляется вне территории Британской Колумбии, или когда он оформляется на ее территории, но в отдаленных районах, где нет сотрудников, уполномоченных заверять документы.

Согласно ст. 43 закона сотрудник, уполномоченный заверять документы, лишь подтверждает тот факт, что подпись действительно поставлена в его присутствии лицом, указанным в документе.

Подпись на документе о передаче прав (форма А — документ о передаче прав на имущество, находящееся в свободной собственности), поставленная лицом, передающим права, рассматривается как подтверждение того, что оно знает содержание документа, подписало его по доброй воле, а также является дееспособным (как по возрасту, так и по состоянию умственного здоровья) и правомочным подписывать такие документы лицом. Соответствующая правовая презумпция закреплена в п. 4 ст. 42.

Если документ подписывается от имени компании, то подпись сотрудника, удостоверяющего документ, означает подтверждение им того факта, что документ действительно был подписан в его присутствии лицом, официально уполномоченным подписывать документы от имени компании, что данная корпорация действительно существовала в момент подписания документа и что она действительно имела законное право владеть землей на территории Британской Колумбии (ст. 44). Подпись сотрудника, удостоверяющего документ, должна сопровождаться обозначением его полного имени, должности и адреса. Под подписями сторон также должны быть полностью напечатаны их имена.

Требования к оформлению документов, предусматриваемые главой 5 закона, распространяются не только на новые, но и на некоторые ранее установленные стандартные формы заполнения документов.

До 1989 года в каждом случае залога земли с целью получения кредита отдел регистрации должен был регистрировать полномасштабный документ об ипотеке. Если, например, кредит предоставлялся 100 владельцам квартир в жилом доме, то отдел и регистрировал 100 практически одинаковых договоров. Для того чтобы сократить количество регистрируемых документов, требование предоставлять полномасштабный документ об ипотеке в 1989 году было снято. Теперь оформление ипотеки земли осуществляется по форме В, которая состоит из двух частей: первая часть представляет собой одну страницу, на которой отражаются все основные сведения о сторонах сделки, в том числе указываются размер участка, процентная ставка и сроки платежей. Вторая часть документа может быть оформлена согласно одной из трех стандартных форм: либо будут излагаться все основные условия, предусматриваемые законодательством, либо в ней будут изложены условия залога, переданные финансовым учреждением, предоставляющим кредит, в регистрационные органы (в этом случае в первой части документа обязательно должен быть указан входящий номер документа, описывающего эти условия), либо условия залога будут изложены в виде приложения к части 1.

Чаще всего форма В представляет собой набор стандартных требований, поэтому залогодержатель не обязан представлять отдельный документ, излагающий условия сделки. Например, если договор заключается двумя физическими лицами, то они могут просто сослаться на условия предоставления ипотечного кредита, установленные Банком Монреаля. Документ с полным изложением условий ипотеки должен представляться только в случае возникновения нестандартной ситуации.

Форма С — общий документ используется только в случае принятия на себя добровольных обязательств. Если для возникновения обременения не требуется подписи владельца, то форма С не используется. Например, форма С применяется в тех случаях, когда из ипотеки исключаются арендные платежи, когда накладывается сервитут, заключается договор о распространении действия ипотеки на другие участки, вносятся изменения в существующие договоры, предполагается сдать участок в аренду или устанавливается право преимущественной покупки. В отличие от форм А и В форма С не предусматривает установление особых условий. К ней может быть приложен документ с изложением либо стандартных, либо скорректированных условий возникновения конкретного обязательства.

5.5.6. Регистрация

Закончив оформление документов, агент передает их в отдел по регистрации земельных титулов и осуществляет предрегистрационную проверку данных по указателю сводных индексов, которую называют «предпроверкой». К документам в обязательном порядке прилагается копия отчета о первоначальной проверке правового титула для того, чтобы агент мог сравнить ее с результатами предрегистрационной проверки. Это делается для того, чтобы удостовериться в том, что с момента проведения первоначальной проверки правового титула не произошло никаких изменений ни в индексах, ни в данных правового титула.

Если никаких изменений не обнаружено, агент идет в кассу отдела по регистрации земельных титулов, где предъявляет документы и оплачивает все обязательные регистрационные сборы и пошлины. Кассир пересчитывает документы и проставляет на каждом из них штамп с указанием даты и времени (час, минута) их сдачи. Очередность регистрации документов определяется именно по штампу, на котором указаны день и время сдачи документа, а не по номеру, проставленному кассиром.

После того как документы проштампованы, агент вновь проверяет состояние регистрационных индексов — эту проверку обычно называют «постпроверкой». Цель такой проверки состоит в том, чтобы удостовериться в отсутствии новых обременений, заявленных или зарегистрированных уже после проведения предварительной проверки. Данная проверка подтверждает также появление новых заявленных обременений.

После этого сотрудники отдела по регистрации земельных прав приступают к работе с оригиналами документов. Прежде всего с ними знакомится эксперт. Его задача — удостовериться в том, что они готовы к регистрации. Если это так, прежний правовой титул аннулируется и взамен него выдается новое свидетельство о правовом титуле, в котором также указываются все вновь зарегистрированные обременения. Если правовой титул оформляется в неавтоматическом режиме, то эксперт должен также сделать пометку в указателе сводных индексов о том, что все заявленные документы зарегистрированы.

В Приложении 8.4.1. приводится обобщенное описание системы работы отдела по регистрации земельных прав провинции Британская Колумбия.

5.5.7. Первоочерёдность

Согласно общему праву первоочерёдность в правах на владение одним и тем же участком земли определялась с помощью правила: «первый по времени» заключения договора. Например, если были зарегистрированы две закладных как обременяющие один и тот же титул и стоимость земли меньше, чем сумма денег, которая должна быть выплачена по этим двум закладным, принцип первоочерёдности согласно общему праву требует того, чтобы закладная, заключённая ранее, была выплачена первой. Обладатель закладной, заключённой в более позднее время, сможет получить возмещение из оставшейся суммы. В этом примере, когда были заключены оба договора о закладных (подписанные и доставленные заёмщиком), все определяет очерёдность между ними.

Согласно системе Торренса, очерёдность определяется датой подачи заявления на регистрацию в бюро земельных титулов. Таким образом, согласно Закону «О земельных титулах» правило первоочерёдности будет называться правилом «первый по регистрации». Согласно этому правилу, закладная с более поздней датой может быть первой по отношению к закладной с более ранней датой просто потому, что она была подана на регистрацию первой.

Хотя правило очерёдности «первый по регистрации» чётко определено в Законе «О земельных титулах», существуют важные обстоятельства, которые надо учитывать в применении этого правила. Как было указано ранее, поступающие заявления имеют зарегистрированные дату и время подачи заявления. Однако затем необходимо обеспечить, чтобы все заявления рассматривались в таком же порядке. Если нарушена очерёдность, то могут возникнуть ошибки и документы будут неправильно истолкованы работниками бюро земельных титулов и клиентами. Например, сегодня владелец оформил передачу прав на владение недвижимостью покупателю. Покупатель для того, чтобы финансировать свою покупку, на следующий день оформляет договор о закладной этой недвижимости. Оба предоставили документы на регистрацию в один день. Если «закладная» нарушила очерёдность и была представлена на регистрацию до того, как произошла передача прав на владение от продавца к покупателю, то регистрация будет невозможна, так как покупатель — обладатель закладной ещё не стал зарегистрированным владельцем.

Другим административным аспектом правила первоочерёдности является присвоение номера, которое должно происходить сразу после того, как документ поступил на регистрацию. Задержки с присвоением номера создают для заявителей значительный риск, так как может быть нарушена последовательность регистрации. Очень существенно, если документ, подлежащий регистрации, представляет собой условие, обременяющее соглашение (к примеру, право наложения ареста на имущество должника), или другое финансовое требование в отношении недвижимости. В Британской Колумбии маркирование обычно происходит в первые пятнадцать минут, но если работники очень заняты, может произойти и через два часа. Однако были случаи, когда предъявлялись требования Гарантийному фонду для компенсации, которые основывались на том, что присвоение номера не было произведено в положенное время.

Закон «О земельных титулах» признаёт, что с момента поступления заявления до его регистрации проходит много времени. Именно по этой причине закон устанавливает, что, хотя права нового владельца титула действительны после акта регистрации титула, они считаются возникшими с более раннего времени, а именно со времени подачи заявления на регистрацию.

5.5.8. Дубликат свидетельства о правовом титуле

Дубликаты свидетельств — это наследие системы регистрации земельных прав, существовавшей до появления системы Торренса. Историкам известно, что в прежние времена при получении кредита под залог земельной собственности землевладелец передавал кредитору на хранение документ о правовом титуле как свидетельство, подтверждающее залог земли.

До 1979 года регистраторы выдавали дубликаты каждый раз, когда регистрировалось новое свидетельство о правовом титуле. Начиная с 1979 года все ранее выданные дубликаты свидетельств о правовом титуле были объявлены недействительными, и теперь они выдаются только после того, как зарегистрированный владелец подаст письменное заявление с просьбой выдать ему дубликат свидетельства.

Дубликат свидетельства не будет выдан в том случае, если на земельную собственность распространяется действие ипотечных обязательств или договора купли-продажи. Если дубликат свидетельства выдан на руки и больше не хранится в отделе регистрации земельных прав, то регистратор не имеет права регистрировать никакие сделки по передаче прав, залогу или долгосрочной аренде имущества до тех пор, пока дубликат свидетельства не будет возвращен в отдел. При отсутствии дубликата свидетельства в отделе разрешается регистрировать такие документы, как договор краткосрочной аренды, сервитуты, заявленные иски и залоговые требования строительных компаний.

5.5.9. Официальные предостережения

Только система Торренса вводит такое понятие, как «официальное предостережение». «Официальное предостережение» — это пометка на свидетельстве о правовом титуле, сделанная на основании заявления лица, предъявляющего свои права на землю, которая означает приостановление всех сделок (по передаче прав, залогу и т. п.) с землей, если они противоречат правам, заявленным данным лицом. Официальное предостережение действует в течение двух месяцев и автоматически прекращает свое действие по истечении этого срока. Лицо, подавшее заявление для «официального предостережения», обязано в течение этого срока подать иск в суд и зарегистрировать его как «заявленный иск», оспаривающий правомочность конкретного правового титула. Закон «О земельных титулах» устанавливает законодательные требования, ограничения и ответственность, касающиеся подачи официальных предостережений.

5.5.10. Заявленные иски

Заявленный иск (lis pendens) означает уведомление лица, занимающегося проверкой чистоты правового титула, о том, что суд принял к рассмотрению иск, оспаривающий права на конкретный земельный участок. Lis pendens — это юридический термин, который означает «незавершенное судебное разбирательство». Этот термин используется только в тех случаях, когда речь идет о правах на землю, например, непогашенный ипотечный кредит, предоставленный под залог земельного участка. Наличие заявленного иска не следует воспринимать как запрет подавать на регистрацию другие документы. В прошлом появление Lis pendens означало невозможность окончательно зарегистрировать большую часть документов. Их регистрация откладывалась до тех пор, пока не завершался судебный процесс и не принималось соответствующее судебное решение. После принятия акта о внесении поправок в Закон «О земельных титулах» данная практика претерпела изменения.

Так, например, регистрация неоспоримого правового титула или обременения может продолжаться даже при наличии Lis pendens при условии, что регистрируемый документ содержит специальную оговорку о распространении на него действия будущего судебного решения или при условии, что податель заявления выражает письменное согласие с тем, что на зарегистрированный документ будет автоматически распространяться действие будущего судебного решения, и поэтому он разрешает регистратору зарегистрировать документ с учетом действия Lis pendens.

Регистратор может внести регистрационную запись в реестр для того, чтобы завершить процесс регистрации документа о переходе прав или наложении обременения, если заявление об их регистрации было подано раньше, чем Lis pendens. Если лицо, подавшее заявление о регистрации до возникновения Lis pendens, является стороной по делу, то регистратор должен зарегистрировать документ с учетом Lis pendens. Если же лицо, подавшее заявление о регистрации до возникновения Lis pendens, не является стороной по делу, то регистратор должен зарегистрировать поданный им документ о правовом титуле или обременении, аннулировать Lis pendens и направить лицу, обратившемуся за регистрацией Lis pendens, уведомление о прекращении действия последнего.

5.5.11. Заявление о преимущественном праве требования строительной компании

Если лицо или компания предоставили материалы или рабочих для проведения работ на участке и при этом не получили причитающегося им вознаграждения, то в соответствии со ст.23 Закона о преимущественных правах требования строительных компаний они имеют право в течение 31 дня с момента выполнения контракта или отказа от его выполнения подать аффидевит, называемый «заявление о преимущественном праве требования строительной компании». Данное требование будет внесено в свидетельство о правовом титуле и будет считаться действующим в течение одного года. Если в течение одного года и 21 дня строительная компания не обратится в суд, то тогда землевладелец может обратиться в отдел регистрации земельных титулов с просьбой аннулировать данное требование. Если же компания подаст иск в суд, то тогда она как истец или заявитель претензии должна будет подать заявку о регистрации заявленного иска (Lis pendens) с тем, чтобы сохранить за собой право преимущественного требования.

Каковы последствия регистрации заявления о преимущественном праве требования строительной компании? В соответствии со ст. 20 при совершении сделки в отношении такого земельного участка 10% от суммы сделки должно быть зарезервировано на 40 дней, исчисляемых с момента завершения строителями работ на данном участке или их отказа выполнять эти работы. Если это условие выполняется, то лицо, зарезервировавшее указанную сумму, не будет обязано выплачивать заявителю требования суммы, превышающие указанные 10%. Если это условие не соблюдается, то тогда данное лицо будет нести неограниченную ответственность по выполнению заявленных требований. Например, если землевладелец не зарезервировал 10% от общей суммы сделки, а его головной подрядчик обанкротился, владелец вынужден будет нести финансовые обязательства перед всеми субподрядчиками, даже если он полностью расплатится с головным подрядчиком.

Согласно Закону о кондоминиумах в случае заключения сделок в отношении участков, принадлежащих нескольким владельцам, следует резервировать на 40 дней 7% от суммы сделки (ст.75(2). Если в течение указанного срока земельный участок перейдет в руки другого владельца, то строители все равно будут иметь право предъявлять свои права преимущественного требования по отношению к данному участку. Право преимущественного требования со стороны строителей является вещным, а не договорным правом.

5.5.12. Судебные решения

До 1979 года каждый отдел регистрации земельных титулов вел отдельный реестр судебных решений. Судебные решения регистрировались на имя того лица, которое согласно судебному решению признавалось должником, независимо от того, являлся или нет должник владельцем земельного участка, подпадающего под юрисдикцию данного регистрационного округа.

В настоящее время судебное решение может быть зарегистрировано только в случае наличия у должника земельных прав или обременений, зарегистрированных в его пользу. Как и в случае любых других обременений, в свидетельстве о правовом титуле делается пометка о существовании судебного решения. Обременение в виде судебного решения действительно в течение двух лет, если только лицо, рассматриваемое в судебном решении как кредитор, не добьется решения о его продлении до того, как истечет срок его действия.

6. КРАТКИЙ ОБЗОР СОДЕРЖАНИЯ ВЕЩНЫХ ПРАВ[21]

6.1. Основные признаки вещных прав

На содержание гражданского права многих стран значительное воздействие оказало римское частное право. Его исключительная роль объясняется тем, что оно было наиболее совершенной формой права, основанного на частной собственности. Законодательство большинства государств прямо или косвенно заимствовало римские правовые понятия и институты. Многие нормы римского частного права были воспроизведены в ныне действующем гражданском праве. Существенное влияние римское частное право оказало и на развитие законодательства о вещных правах.

Юридическая сущность вещных прав состоит в том, что вещь предоставляется определенному субъекту, который вправе требовать от других субъектов не совершать действий, нарушающих его права.

Несмотря на то, что законодательство зарубежных государств не содержит определение понятия «вещные права», можно выделить следующие их основные признаки.

Во-первых, вещные права по характеру своего действия относятся к абсолютным правам, выражающимся в том, что все третьи лица обязаны признавать вещные права и не препятствовать правообладателю в осуществлении его прав. Абсолютный характер вещных прав проявляется также в принципах следования и преимущества.

Принцип следования заключается в том, что вещное право характеризуется неразрывной связью с вещью. В силу этого принципа, например, при переходе вещи к другому собственнику сервитут или право залога, установленные собственником, следуют за вещью, обременяя ее.

Принцип преимущества состоит в том, что при коллизии вещных и обязательственных прав преимущество отдается правам вещным. Кроме того, всем системам права известны некоторые привилегированные обязательственные требования, пользующиеся по закону преимуществами перед вещными правами в случае их коллизии. Так, продавец недвижимого имущества, не получивший покупной цены, в соответствии с законодательством Франции имеет преимущество перед требованием лица, в пользу которого установлен залог на это имущество.

Во-вторых, в отличие от обязательственных прав к вещным правам относятся лишь права, предусмотренные действующим в стране законодательством. При этом в связи с разнообразными условиями (естественными, экономическими, юридическими, даже психологическими) круг вещных прав в разных правовых системах неодинаков.

Так, чешское законодательство относит к вещным правам, кроме права собственности и владения, право залога и право удержания. В соответствии с германским правом к вещным правам относятся право собственности, право пользования чужими вещами, залоговые права и вещные обременения. Законодательство Испании, помимо права собственности, относит к вещным правам узуфрукт, узус, право проживания в чужом доме и различные виды земельных сервитутов.

В-третьих, объектом вещного права является индивидуально-определенная вещь. В различных национальных системах права существуют различные классификации объектов вещного права.

6.2. Объекты вещных прав

Основным критерием выступает деление вещей на движимые и недвижимые. Во всех правовых системах к недвижимости относятся земля и непосредственно связанные с ней, неотделимые от нее вещи. Все остальные вещи рассматриваются как движимое имущество. Вместе с тем в национальных системах права понятие недвижимых и движимых вещей не остается неизменным, оно трансформируется. В основном это относится к признанию недвижимостью вещей, являющихся по своим естественным свойствам движимыми, а также прав на такие вещи.

Так, законодательство Испании относит к недвижимости землю, строения, дороги и сооружения всякого рода, прикрепленные к земле; деревья, растения с произрастающими на них плодами, либо на корню, либо составляющие неотделимую от недвижимости часть; все иные объекты, присоединенные к недвижимости таким образом, что не могут быть от нее отделены без ущерба целостности объекта; статуи, живопись и иные объекты пользования или украшения, помещенные на строениях или унаследованные собственником недвижимости в такой форме, которая свидетельствует о намерении соединить их накрепко с недвижимостью; машины, сосуды, инструменты и приспособления, предназначенные собственником для обработки земли или эксплуатации сооружения, или наследственного имущества, или непосредственно для удовлетворения нужд пользования недвижимостью; загоны для животных, голубятни, пасеки, рыбные садки или водоемы — при условии, что собственник установил их и сохраняет с расчетом присоединения к имению и созданию из них неотделимой части имения; минеральные удобрения, предназначенные для обработки земли и находящиеся на ней с целью использования; шахты, каменоломни, пруды с находящимся в них содержимым, проточные и непроточные воды; доки и иные сооружения, по своему назначению предназначенные к нахождению постоянно в одном месте реки, озера или берега (даже на плаву); концессии публичной собственности и сервитуты.

Французское право основывается на расширительном толковании понятия недвижимости. К ней относятся земля и связанные с ней строения, урожай на корню, леса и т. д., а также установленные на землю вещные права — сервитуты, узуфрукт, ипотека. К недвижимым вещам по их назначению относятся машины, инструменты и сырье, используемые на предприятии, сельскохозяйственные орудия и скот в имении и т. д. Однако, если эти объекты выделяются из состава имения, то они переходят в разряд движимых вещей.

В швейцарском праве недвижимость понимается также достаточно широко и включает не только землю, ее недра, прочно связанные с ней здания и сооружения, но и «четко выраженные и постоянные права, занесенные в реестр недвижимости». Движимое имущество здесь определяется через недвижимость. Это вещи, которые «можно перемещать из одного места в другое», которые «поддаются контролю и не относятся к недвижимости».

В германском праве используется более узкое понятие недвижимости, к которой относятся земля и существенные составные части земельного участка — вещи, прочно связанные с землей (в частности, строения), продукты земельного участка, пока они связаны с землей (например, семена — с момента посева, растения — с момента их посадки), а также права, связанные с правом собственности на земельный участок. Движимыми вещами Германское гражданское уложение признает: 1) заменимые вещи — «вещи, которые в гражданском обороте определяются числом, мерой или весом»; 2) потребляемые вещи — «вещи, использование которых в соответствии с их назначением заключается в их потреблении или отчуждении».

Законодательство Англии не делит имущество на «движимое» и «недвижимое», но предусматривает исторически сложившееся разделение имущества на «реальное» и «персональное». К «реальному» относят имущество, в отношении которого может быть предъявлен «реальный иск» — иск о восстановлении владения, тогда как «персональным» считается имущество, защищаемое «персональным иском», направленным на получение денежной компенсации. «Реальное имущество» включает землю и имеющие с ней существенную связь объекты: здания, урожай на корню, скот на ферме. Все остальное имущество считается персональным.

Гражданский кодекс штата Калифорния к недвижимому имуществу относит: 1) землю; 2) то, что прикреплено к земле; 3) то, что следует вместе с землею и считается ее принадлежностью; 4) то, что считается недвижимым согласно закону. Имущество, которое можно отделить от земли в целях продажи, — плоды, урожай сельскохозяйственных культур, вещи, которые, будучи прикреплены к земле либо являясь ее частью, были отделены перед передачей покупателю или перед заключением договора о продаже, — является товаром.

6.3. Виды вещных прав

6.3.1. Право собственности

Во всех правовых системах центральное место в системе вещных прав занимает право собственности. Право собственности представляет собой наиболее широкое по содержанию вещное право, которое дает собственнику — и только ему — возможность использовать вещь по своему усмотрению, в том числе отчуждать и иным способом распоряжаться, на основе и в пределах действующего в государстве законодательства.

Содержание этого права раскрывается через совокупность исключительных правомочий собственника, которые сводятся, как правило, к трем аспектам: 1) праву владения, 2) праву пользования и 3) праву распоряжения.

Вместе с тем законодательство некоторых государств, предоставляя и гарантируя собственнику юридическую власть над вещью, устанавливает иной набор правомочий. Например, законодательством Швейцарии право собственности определяется как право свободно распоряжаться имуществом в пределах, предоставляемых законом, истребовать имущество из чужого незаконного владения, требовать прекращения или воздержания от действий, мешающих нормальному пользованию имуществом со стороны собственника. В соответствии с Гражданским кодексом Испании право собственности есть право владения и пользования вещью наиболее абсолютным образом в пределах, установленных законом. Германское гражданское уложение выделяет два основных правомочия собственника: «распоряжаться вещью по своему усмотрению» и «устранять любое вмешательство».

Следует отметить, что государство, признавая право собственности как полную власть над вещью, вместе с тем резервирует для себя право налагать на нее те или иные ограничения. Важные ограничения права собственности связаны с уменьшением объема прав собственников земельных участков. Так, в соответствии с Германским гражданским уложением «право собственника земельного участка распространяется как на пространство, находящееся над поверхностью, так и на недра земли». Однако «собственник не может воспретить воздействие, осуществляемое на такой высоте или глубине, что устранение воздействия не представляет для него интереса». Кроме того, установлено, что «собственник земельного участка не может воспретить проникновения к нему с другого участка газов, паров, запаха, дыма, копоти, шумов, сотрясения и иных подобных воздействий, если они не влияют или незначительно влияют на использование участка», а также «если существенное вмешательство вызвано обычным в этой местности использованием земельного участка и не может быть прекращено экономически допустимыми мерами, принятие которых можно потребовать от пользователей земельного участка».

Гражданский кодекс Чехии обязывает собственника воздерживаться от всего, что чрезмерно отягощало бы положение иного лица или представляло бы серьезную угрозу для осуществления прав иного лица. Кодекс предписывает собственнику до начала землеустроительных или строительных работ принять меры по укреплению своей постройки или ограждению своего земельного участка, чтобы не причинить вреда соседней постройке или земельному участку соседа. Собственник не может сверх установленных пределов отягощать соседей шумом, выбросами пыли, золы, дыма, пара, запахами, твердыми и жидкими отходами, светом, затенением и вибрацией; допускать вторжение на соседний участок домашних животных; без должной бережности удалять из своей земли корни соседских и обрубать ветви деревьев, свисающие на его участок.

Швейцарское гражданское право содержит законодательные ограничения права собственности, вплоть до принудительного отчуждения государством в общественных интересах, или же путем установления общего запрета злоупотреблять правом.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8