6.3.2. Ограниченные вещные права

Кроме права собственности, в систему вещных прав входят и другие вещные права: различные по своему содержанию права на вещи, принадлежащие на праве собственности другим лицам, так называемые права на чужие вещи (ограниченные вещные права).

Возможности, предоставляемые этими правами, ограничены по содержанию и всегда являются более узкими, чем правомочия собственника; они, в частности, не допускают отчуждения вещи без согласия ее собственника. С другой стороны, эти права ограничивают права собственника на его имущество, так как он в этом случае обычно лишается возможностей свободного использования своего имущества, но, как правило, сохраняет возможности распоряжения им.

Права этого рода чрезвычайно разнообразны, но по своему содержанию все они могут быть разделены на три группы.

Первую группу составляют права, предоставляющие лицу право пользования чужими вещами. Объем прав пользования может быть минимальным (например, право пользования может ограничиваться только правом требовать, чтобы сосед в ходе строительства не затемнял участок), но может быть и настолько широким, что фактически оставляет собственнику недвижимости только то, что римские юристы называли «голым правом» (например, право пожизненного пользования и т. д.). К правам первой группы относятся: сервитуты, узуфрукт, суперфиций и др.

Вторую группу составляют права на получение известной ценности из вещи. Основным правом этой группы является залоговое право: собственник может сохранить все свои права на вещь — право владения, пользования и даже распоряжения, но другим лицом (кредитором) она при известных условиях может быть продана для получения таким путем из нее известной суммы в свою пользу.

Помимо прав, вытекающих из залоговых обязательств, законодательство Германии относит к правам второй группы «вещные обременения» — права на периодические натуральные или денежные выгоды из земельного участка, которые могут быть установлены в пользу собственника земельного участка или другого определенного лица. Вещное обременение — это выплаты, возвращаемые с земельного участка лицу, в пользу которого он был обременен.

Наконец, третью группу составляют разнообразные права на приобретение известной вещи или известных вещей. Права на приобретение какой-либо вещи включают:

-*  право преимущественной покупки. Например, в соответствии с законодательством Германии лицо, в пользу которого установлено обременение земельного участка, имеет по отношению к собственнику право преимущественной покупки этого участка. Согласно Гражданскому кодексу Чехии преимущественное право покупки должно быть предусмотрено договором, заключаемым в письменной форме при купле-продаже вещи. Такое право может быть оговорено в договоре в пользу продавца вещи на случай возможной продажи покупателем данной вещи и иного вида отчуждения. Преимущественное право покупки возникает с момента регистрации договора. Преимущественное право покупки не переходит к наследникам управомоченного лица и не может быть переведено на другое лицо;

-*  права охоты, рыбной ловли, разработки полезных ископаемых и т. д.

6.3.3. Особенности основных ограниченных вещных прав

Сервитуты

Под сервитутом понимается ограниченное право пользования чужим (служебным) объектом недвижимого имущества.

Зарубежное законодательство, содержащее нормы о сервитутах, как правило, детально перечисляет различные виды сервитутов. Например, швейцарское законодательство вводит ограничения для собственников недвижимости следующего содержания: «Каждый собственник недвижимости обязан дозволить прокладку водопроводов, труб для осушения, газовых и тому подобных, равно как электрических, воздушных или подземных проводов... поскольку прокладка без использования его участка не может быть произведена совсем или лишь с чрезмерными затратами». Гражданский кодекс штата Калифорния называет следующие сервитуты: право на погребение, право на получение солнечного света через чужой участок, право на место в церкви, право требовать остановки общественных транспортных средств, право на забор воды из источника, расположенного на чужом участке, право на сброс воды на чужой участок и др.

Как правило, правомочия субъекта сервитутного права могут состоять: 1) в совершении определенных действий (проход, проезд, прокладка трубопровода); 2) в требовании от собственника служебного земельного участка воздерживаться от определенных видов его использования (не ограничивать поступление воды); 3) в проведении работ, необходимых для пользования сервитутом и его сохранения без ухудшения положения служебного имущества. При этом субъект сервитутного права обязан: 1) соблюдать интересы собственника служебного имущества; 2) вносить собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, соразмерную плату за его использование в порядке и размере, предусмотренных соглашением сторон.

Сервитуты устанавливаются в силу закона либо договора; они могут возникать из односторонних сделок или в силу давности их фактического осуществления. Во Франции запрещено устанавливать односторонние сервитуты, пользование которыми позволяет получать прибыль, превышающую стоимость земельного участка. В таком случае сервитуты должны быть установлены и на господствующий, и на подчиненный (служебный) участки. Не может быть сервитутом требование к собственнику подчиненного (служебного) участка выполнять активные действия. В рамках этих ограничений французское законодательство допускает только целевое установление сервитутов. Германское законодательство рассматривает сервитуты шире. Оно признает возможность создания сервитутов в пользу лица, при котором выгода приобретателя может быть и более стоимости земельного участка, однако срок действия такого сервитута не может превышать длительности жизни выгодоприобретателя. Так же как во французском законодательстве, в германском не предусмотрено принуждение собственника подчиненного (служебного) участка к выполнению каких-либо активных действий.

Будучи, как правило, постоянным вещным обременением, сервитут рассматривается как принадлежность господствующего участка. Такое обременение нельзя отделить от права собственности на господствующий участок, и сервитут в принципе так же не ограничен сроком, как право собственности, хотя по воле сторон ему может быть придан срочный характер. Бессрочный характер сервитута обусловлен тем, что он устанавливается для пользы именно участка, а не какого-либо лица. Только гражданское право Германии признает ограниченные личные сервитуты в пользу определенного лица, имеющие временный характер.

Сервитуты разнообразны и классифицируются по различным основаниям. Так, законодательство Испании разделяет сервитуты на следующие виды:

-*  бессрочные сервитуты — сервитуты, пользование которыми является или может стать постоянным без совершения какого-либо действия со стороны человека;

-*  срочные — это сервитуты, пользование которыми осуществляется в течение определенных периодов времени большей или меньшей продолжительности и которые требуют действий со стороны человека;

-*  явные — это сервитуты, объявленные таковыми и находящиеся постоянно на виду по внешним признакам пользования ими;

-*  неявные сервитуты не имеют внешних признаков существования;

-*  позитивными признаются сервитуты, обязывающие собственника служебного участка дозволять совершение каких-либо действий или совершать их самому;

-*  негативными признаются сервитуты, запрещающие собственнику служебного участка совершать какие-либо действия, которые были бы законными в отсутствие сервитута.

В зависимости от способа учреждения сервитуты делятся на учреждаемые по закону и по договору. Первые именуются легальными, вторые — договорными или добровольными.

Законодательство Италии в зависимости от способа учреждения проводит следующую классификацию сервитутов:

-*  сервитуты, учрежденные в силу закона. Когда в силу закона собственник одного земельного участка вправе требовать от собственника другого земельного участка сервитут и стороны не заключают между собой договор, то сервитут учреждается решением суда. В специально оговоренных в законе случаях сервитут может быть учрежден решением органа государственной власти. Наиболее распространенными являются сервитуты, заключающиеся с целью пропуска по территории участка вод, текущих на соседний участок и необходимых там для бытовых сельскохозяйственных или промышленных нужд. Сервитут может быть учрежден для обеспечения водой здания или пристроек к нему, если водоснабжение такого здания недостаточно. Сервитут заключается в заборе воды из водопроводной сети здания, стоящего на соседнем участке. Собственник земельного участка, к которому вплотную примыкают другие земельные участки, и вследствие этого не имеющий доступа к общественным дорогам, может получить право прохода через соседний участок для того, чтобы обеспечить себе возможность обрабатывать и надлежащим образом ухаживать за своим участком;

-*  сервитуты, учреждаемые добровольным волеизъявлением одной или нескольких сторон, — это договорный сервитут и завещательный сервитут. Сособственник неделимого земельного участка может учредить сервитут на этот участок с согласия остальных сособственников. Если сособственник участка, учредивший сервитут, не заручился согласием остальных сособственников участка, то только он и его наследники лишаются права чинить владельцу сервитута препятствия в осуществлении права, которое согласился передать учредитель сервитута.

В соответствии с Германским гражданским уложением сервитуты подразделяются на два основных вида: земельные и личные.

Земельный сервитут состоит в обременении земельного участка (служебного) в пользу собственника другого земельного участка (господствующего) таким образом, чтобы последний имел право использовать служебный земельный участок в определенных случаях, или чтобы на служебном земельном участке не могли совершаться определенные действия, или чтобы было исключено осуществление права, которое следует из права собственности на обремененный земельный участок в отношении господствующего земельного участка. При осуществлении земельного сервитута собственник господствующего участка обязан не нарушать интересы собственника служебного земельного участка. Личный сервитут принадлежит определенному лицу без права на его отчуждение или передачу по наследству. Личный сервитут состоит в обременении земельного участка в пользу управомоченного лица с предоставлением ему права пользования обремененным участком либо в предоставлении такому лицу полномочий, которые могут составить содержание земельного сервитута.

В англо-американской правовой системе понятию «сервитуты» соответствует понятие «обременения и выгоды».

«Обременения и выгоды» — это привилегии одного лица на действия на земле другого лица или действия на собственной земле, результаты которых сказываются на соседях. При этом различают положительные и отрицательные (или негативные) обременения.

Примерами положительного обременения являются право прохода, привилегия использовать землю для пастьбы (выгона скота), привилегия использования стены соседа в качестве части своей стены, привилегия заливных земель, привилегия устанавливать на собственной земле источники помех для соседей, например, организовывать мусорную свалку или аэропорт.

К негативным обременениям относятся: право на защиту от затенения строениями соседа; право на свободный доступ воздуха, который естественным путем поступает на территорию собственника земельного участка; право на защиту от разрушения опор, поддерживающих строение; право на защиту от искусственного изменения русла водяного потока. К негативному обременению относят и правила, устанавливающие порядок защиты собственника земли от попыток посторонних лиц совершать такие действия на его земле, на которые управомочен только сам собственник. Например, возделывание земельного участка, сбор плодов, строительство и т. д.

Англо-американским правом признается отдельная категория привилегий под названием «выгоды». Хотя выгодоприобретатель не является собственником смежного участка, наличие «выгоды» позволяет держателю привилегии присваивать что-либо, находясь на обремененной земле, например, строевой лес, дичь, минералы или воду.

Обременения устанавливаются путем выдачи разрешения, в порядке презумпции (по умолчанию) или предписания. Обычно собственник обремененной земли предоставляет разрешение на обременение прямо выраженным согласием.

Если собственник разделил землю таким способом, что получатель титула не имеет доступа к полученному участку, кроме как через участок земли, оставшийся за собственником, то подразумевается, что собственник дал разрешение получателю титула на право прохода через свой участок.

Предписание в письменной форме требуется в том случае, если разрешением осуществляется связь не менее трех участников правоотношений. В порядке обременений устанавливаются опоры, поддерживающие пакеты труб при их разводке по участкам соседей. Наконец, фактическое длительное и открытое использование недвижимости соседом во вспомогательных целях в течение периода, предусмотренного законом, является основанием для ее обременения по закону путем выдачи предписания.

Большое внимание уделяется и так называемым «реальным обременениям», под которыми понимается обязанность собственника дать разрешение на частичное использование недвижимости при определенных обязательствах. Разрешение может быть либо негативным (разрешение не делать чего-либо, например, не использовать землю в коммерческих целях), либо положительным — разрешение сделать что-либо, например, установить забор либо внести плату в пользу ассоциации собственников жилья.

Кроме того, в английском праве применяется категория «справедливые сервитуты». Используя эту конструкцию, можно благоустраивать земельный надел на основании одной из выбранных схем: только проживание без пользования земельным наделом; проживание с частичным пользованием земельным участком; проживание с требованиями к архитектурным формам жилища.

Узуфрукт

Важным вещным правом является узуфрукт — устанавливаемoe пo закону или договору право пользования чужим имуществом с присвоением пользователем (узуфруктарием) приносимого им дохода, но с условием сохранения существа данной вещи.

Узуфрукт может быть установлен пожизненно, на определенный период времени или же под условием, наступление которого прекращает право пользования. Узуфрукт, возникающий чаще всего в сфере отношений по наследованию, действует в течение жизни пользователя.

Собственник в случае установления узуфрукта сохраняет на это время лишь «голое» право собственности и имеет юридическую возможность только контролировать пользователя. Пользователь имеет возможность эксплуатировать имущество, извлекая из него выгоды. К ним относится получение естественных плодов (например, урожая, приплода и пр.) и денежных доходов — процентов по займам, арендной платы и т. д. На пользователе лежит обязанность сохранения имущества и эксплуатации его по хозяйственному назначению, исключающему порчу или обесценение имущества. Исключением из правила о сохранности является случай, когда выплата доходов, например пожизненной ренты или пенсии, постепенно поглощает само имущество. Узуфрукт прекращается со смертью пользователя, а когда в таком качестве выступает юридическое лицо — с прекращением существования юридического лица.

Классификация видов узуфрукта проводится по различным основаниям. Так, законодательство Германии в зависимости от объектов разделяет узуфрукт на три группы:

-  узуфрукт в отношении вещей;

-  узуфрукт на права. Объектом узуфрукта в этом случае являются права;

-  узуфрукт на имущество. В соответствии с Германским гражданским уложением «узуфрукт на имущество какого-либо лица может быть установлен только таким образом, что узуфруктарий приобретает узуфрукт на каждый отдельный предмет, входящий в состав имущества».

Испанский гражданский кодекс по основаниям учреждения различает узуфрукт, учреждаемый в силу закона, по воле лиц, выраженной в договорах и в завещаниях, и узуфрукт, возникающий в силу приобретательной давности.

Суперфиций

Суперфиций — наследственное и отчуждаемое право пользования в течение длительного срока строением, возведенным на чужой земле. Термин «суперфиций» применяется только в законодательстве некоторых западноевропейских стран (Италия, Швейцария). В законодательстве большинства государств суперфицию соответствует право пользования земельным участком собственником недвижимости, находящейся на этом участке (Болгария, Польша и др.).

Германское гражданское уложение предусматривает суперфиций как наследственное право застройки, т. е. право «иметь строения на поверхности земельного участка или под ней». Это право может быть распространено и на пользование частью земельного участка, если это необходимо для эксплуатации строения. He допускается ограничение наследственного права застройки частью здания (например, одним этажом). Учреждение наследственного права застройки производится путем подачи сторонами соответствующего заявления в суд, осуществляющий ведение поземельной книги. Разрушение строения не влечет за собой прекращения наследственного права застройки. Суперфиций можно отчуждать, передавать по наследству, если только иное не было оговорено собственником участка. Определение содержания этого сервитута отнесено к усмотрению сторон. По истечении установленного срока собственник участка приобретает право собственности на строения и сооружения за «справедливое» вознаграждение.

Суперфиций учреждается путем совершения договора в письменной форме. Если суперфиций имеет характер «четко определенного и постоянного права» (в понимании швейцарского гражданского права, формально относимого к недвижимому имуществу), он регистрируется в реестре недвижимости.

В соответствии с законодательством Италии отчуждение суперфиция может произойти только с согласия собственника. За пользование зданием суперфициарий обязан уплачивать собственнику земли ренту, а также оплачивать все государственные подати и налоги. Суперфиций может быть учрежден на определенный срок, и по его истечении право собственности на сооружения переходит к собственнику земельного участка.

Залоговое право

Среди ограниченных вещных прав наибольшее значение имеет залоговое право. Залог — это один из основных способов обеспечения исполнения обязательств, представляющий собой комплекс правомочий кредитора в отношении имущества, выделенного должником, или предоставленного для этой цели иным лицом в качестве обеспечения выполнения должником принятого на себя обязательства.

Залоговое право имеет длинную историю. Прежде появился залог с простой передачей владения. Закладываемая вещь передавалась кредитору не в его собственность, а лишь в простое владение. В случае уплаты долга должник мог вернуть ее себе при помощи обычного иска о собственности. В случае же неуплаты положение кредитора в зависимости от договора сторон и местных обычаев определялось по-разному: иногда он становился собственником вещи; иногда имел только право продажи заложенной вещи. Но залог с передачей владения неудобен для должника. Поэтому в римском праве была создана новая, более совершенная форма залога — залог без передачи владения (ипотека). Вещь оставалась у должника, который мог ею распорядиться, но в случае неуплаты долга в срок кредитор имел право потребовать вещь у любого владельца и использовать ее для удовлетворения своей претензии. Кроме того, римское право допускало залог всего имущества целиком (генеральная ипотека).

В ходе дальнейшего развития залогового права происходит более точное определение его содержания. Так, закрепляются принципы публичности и специальности залога. Публичность залогового права достигалась по отношению к движимым вещам передачей закладываемой вещи, а по отношению к недвижимости — «поземельной запиской», что послужило первым толчком к созданию института поземельных книг. Принцип специальности залога обеспечивался тем, что объектом залога могла стать только индивидуально-определенная вещь.

Во всех системах гражданского права залог допускается как в отношении движимого (залог или заклад движимости), так и недвижимого имущества (ипотека недвижимости).

Залог недвижимого имущества осуществляется обычно без передачи его во владение залоговому кредитору. Предметом ипотеки является недвижимость, остающаяся во владении залогодателя, но таким предметом могут стать также права на недвижимость.

Основные черты ипотеки можно проанализировать на основе требований законодательства Германии.

Германское гражданское уложение так определяет ипотеку: «Земельный участок может быть обременен таким образом, чтобы тому лицу, в пользу которого установлено обременение, была выплачена определенная денежная сумма для его удовлетворения на основании принадлежащего ему требования в отношении земельного участка» [7]. Из определения следует существенный признак ипотеки — связь требования с занесенным в поземельную книгу в качестве обременения правом (например, размер требования банка, вытекающий из договора ипотеки), т. е. размер и состояние ипотеки зависят от согласованных в договоре денежных требований.

В соответствии с законодательством Германии предметом ипотеки может быть земельный участок. Данные о его площади содержатся в кадастровых документах и поземельной книге. К земельному участку относятся также его составные части. Это предметы, неразрывно связанные с земельным участком. В первую очередь к ним относятся здания, сооружения, но могут относиться и зеленые насаждения участка. Предмет ипотеки может также включать в себя принадлежащие собственникам продукты производства земельного участка и инвентарь. Принадлежности и инвентарь — это движимое имущество, которое применяется при эксплуатации земельного участка, используемого в сельскохозяйственном и промышленном производстве. Ипотека распространяется также на арендную плату и на требования по уплате процентов от аренды земельного участка, получаемых собственником земельного участка, а также на страховые обязательства предметов ипотеки, например страхование здания на случай пожара.

Собственник земельного участка, исходя из своего права свободного распоряжения, может использовать свою собственность в качестве гарантии для получения кредитного капитала, не лишаясь при этом права собственности. Он может и дальше использовать свой земельный участок или предоставить его в распоряжение другим лицам, если только это не снизит ценность ипотеки: он может даже продать земельный участок вместе с обременяющими его правами. Соглашение между владельцем ипотеки (банком) и собственником земельного участка (заемщиком), согласно которому заемщик обязывается не отчуждать земельный участок, признается недействительным.

На основании договора ипотеки владелец ипотеки имеет право требовать выплаты ему определенной денежной суммы. И только в том случае, если собственник не может выполнить свои платежные обязательства, владелец ипотеки может воспользоваться своим правом получить компенсацию из стоимости земельного участка[22]. Для этого существует специальная процедура. Это может быть так называемая «продажа с молотка», т. е. принудительная продажа с аукциона.

В праве Германии известны две формы ипотеки: оборотная и обеспечительная (книжная). При оборотной ипотеке, являющейся основным видом, учреждение, которое ведет поземельную книгу, выдает ипотечное свидетельство. Обеспечительная (книжная) ипотека не сопровождается выдачей свидетельства. В этом случае собственник земельного участка и владелец ипотеки (банк) должны прийти к соглашению о том, что в этом нет необходимости. Об этом соглашении делается запись в поземельной книге.

Передача обеспечительной ипотеки, в отличие от оборотной, требует соответствующей регистрации в поземельной книге. Обеспечительная ипотека может быть установлена таким образом, чтобы право кредитора, вытекающее из ипотеки, определялось только содержанием обеспечиваемого требования и чтобы кредитор не мог в подтверждение своего требования ссылаться на запись, внесенную в поземельную книгу.

Обеспечительная ипотека может быть преобразована в оборотную, а оборотная — в обеспечительную.

Основаниями возникновения ипотеки являются:

а) соглашение между собственником земельного участка и будущим владельцем ипотеки (кредитором). Их отношения должны быть скреплены договором;

б) занесение ипотеки в поземельную книгу;

в) при ипотеке с ипотечным актом кредитору передается акт.

Договор ипотеки содержит следующие данные:

-*  точное обозначение земельного участка, который должен быть обременен ипотекой;

-*  требование в денежном выражении, которое подлежит обеспечению;

-*  согласованная процентная ставка и время, с которого должны выплачиваться проценты;

-*  согласованный срок платежей;

-*  размер пени за просрочку;

-*  условия расторжения ипотеки;

-*  наименование и адрес кредитора;

-*  имя и адрес собственников земельного участка;

-*  договоренность о том, что ипотека должна быть внесена в поземельную книгу (разрешение на внесение изменений в поземельную книгу), и соответствующее заявление в ведомство поземельных книг;

-*  дата заключения договора.

Ипотечные банки через дополнительное примечание в договоре ипотеки часто согласовывают с собственниками земельных участков то, что последние обязуются подчиниться процедуре принудительного исполнения. Эта договоренность вступает в силу в случае неисполнения заемщиком своих обязательств. Она избавляет стороны от судебного производства, предшествующего дальнейшему, установленному законом процессу принудительного взыскания, экономя таким образом время и деньги. Если такое соглашение заключается, то нотариус должен удостоверить весь договор ипотеки.

Если договор ипотеки заключен, то стороны договора должны предоставить его ведомству поземельных книг вместе с заявлением о внесении ипотеки на земельный участок в поземельную книгу. Если привлекался нотариус, то, как правило, он от имени заключивших договор сторон доставляет его в ведомство поземельных книг и ходатайствует о внесении ипотеки в поземельную книгу.

7. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Направления совершенствования
российского законодательства
по регистрации прав на недвижимость

Россия переживает сложный переходный период и, по существу, только начинает движение к эффективной экономике и необходимой для ее функционирования правовой системе. Мы испытываем вполне объяснимые сложности в части правового регулирования рынка недвижимого имущества. Ещё свежи в памяти баталии по поводу первой части Гражданского кодекса Российской Федерации, само принятие которого ставилось под вопрос частью парламентариев, которые не желали видеть в этом законе и намёка на рынок недвижимости. В этой ситуации, конечно, невозможно было избежать пробелов и многочисленных неувязок в Гражданском кодексе и — как следствие — в основанном на нём Федеральном законе «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Налаживание ситуации в экономике требует системного совершенствования законодательства о рынке недвижимости. И неоценимую роль в этом может сыграть опыт зарубежных стран.

Естественно, начинать надо с изменений гражданского законодательства, на котором базируются положения Закона о регистрации прав. Приведённый в главе V анализ свидетельствует о необходимости внести существенные коррективы в действующее законодательство Российской Федерации. Дополнительные аргументы в пользу этого могут быть найдены в действующих правовых актах зарубежных стран весьма почтенного возраста (Французский Гражданский кодекс — Кодекс Наполеона) и в документах самого последнего времени (Закон Эстонской Республики «О вещном праве»), которые включены в Приложения.

Становится очевидным, что общепризнанной в мире нормой является признание земельного участка главной вещью, а строений на нем — его улучшениями. Понятие «защита права добросовестного приобретателя» во всём мире уже давно стало главным определением полноценного права собственности, поскольку такое лицо гарантированно остаётся собственником имущества. Именно это положение является основой полноценного рынка недвижимости в системе «западного» законодательства. Противоположная ситуация пока существует в российском гражданском законодательстве, где права на имущество «добросовестного приобретателя» никак не защищены (он имеет право только на возмещение).

Сюда же относятся и проблемы возмещения для лиц, понесших ущерб в результате ошибок и злоупотреблений. Альтернатива здесь проста: либо передать возмещение такого ущерба в руки частных страховых компаний, либо определить верховным гарантом государство. В первом случае гарантирование прав собственности гражданина — его частное дело, за гарантию он платит из своих средств значительно больше, чем 10% стоимости объекта (поскольку в России степень риска намного выше, чем в США). Это будет означать переход на регистрацию сделок, где государство не отвечает за их надёжность, но, тем не менее, отягощает граждан бременем содержания недешёвой системы регистрации. Во втором случае государство как верховный гарант прав граждан объявляет защиту прав добросовестного приобретателя недвижимости государственным приоритетом, совершенствует законодательство и регистрационные процедуры с тем, чтобы свести к минимуму возможности ошибок и нарушений, а в случае их возникновения — гарантирует возмещение ущерба за счёт виновной стороны либо — при её отсутствии — за счёт средств фонда, формируемого из части регистрационных платежей.

Рассмотренные в настоящей работе лучшие примеры регистрационного законодательства зарубежных стран убедительно доказывают необходимость строгого следования базовым принципам регистрации прав на недвижимость. К ним относятся: приоритет записи в реестре прав над «правоустанавливающими» документами (наш Закон «О регистрации» провозглашает обратное), обеспечение доверия к записям в реестре, учёт всех прав и обременений, затрагивающих интересы собственника или покупателя, реальная открытость сведений о правах на объекты для публичного доступа. Кроме того, решение многих конкретных проблем, с которыми сталкиваются сегодня при осуществлении операций с недвижимостью и граждане, и регистраторы, может быть найдено путём законодательного совершенствования норм и процедур регистрации с учётом лучшего существующего сегодня зарубежного опыта.

Подводя итог, можно выделить некоторые основные направления совершенствования гражданского законодательства России и законодательства по регистрации прав на недвижимость. Среди них:

·  закрепление понятия «земельный участок» как главной вещи, первоосновы недвижимости;

·  снятие запретов на оборот земли для обеспечения свободного (с ясно определёнными исключениями) оборота недвижимости;

·  уточнение понятия «объект недвижимости»;

·  установление принципа защиты прав на недвижимость добросовестного приобретателя, соответствующего тому, что является общепризнанным в большинстве развитых стран;

·  чёткий и единообразный порядок регистрации прав и правопритязаний на объект недвижимости;

·  устранение противоречий закона, в том числе элементов двух взаимоисключающих систем. Регистрация сделки осуществляется в качестве обременения существующего права;

·  обеспечение доверия к сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество;

·  приоритет записи в Едином реестре над записями в правоустанавливающих документах;

·  введение норм, в соответствии с которыми права на недвижимое имущество возникают после внесения записи о регистрации права в Единый реестр, но считаются вступившими в силу с момента регистрации заявления (кроме случаев, предусмотренных законом);

·  введение чётких, единых на территории Российской Федерации процедур регистрации;

·  уточнение норм о правах, обязанностях и ответственности регистрирующих органов;

·  создание гарантийных фондов (самоокупаемых за счет части регистрационных сборов) для возмещения возможного ущерба, возникающего вследствие осуществления регистрации;

·  обеспечение публичности — безусловной и полной открытости сведений о зарегистрированных правах и правопритязаниях по конкретному объекту, об истории перехода прав на него при конфиденциальности обобщенных сведений о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости.

8. ПРИЛОЖЕНИЯ

8.1. Французский Гражданский кодекс[23]

Книга вторая. Об имуществах и различных видоизменениях собственности

Титул I

О различиях имуществ

…

Статья 516. Все имущества являются движимыми и недвижимыми.

Глава I

О недвижимостях

Статья 517. Имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют.

Статья 518. Земельные участки и строения являются недвижимыми по их природе.

…

Статья 520. Урожай на корню и плоды, еще не снятые с деревьев, являются равным образом недвижимостью.

С того момента, как колосья срезаны, а плоды сорваны, хотя бы не было произведено уборки, они являются движимостью.

Если сжата часть урожая, то лишь эта часть является движимостью.

…

Статья 524. Предметы, которые собственник земли поместил на свой участок для его обслуживания и эксплуатации, являются недвижимостями в силу их назначения.

Таким образом, недвижимостями в силу их назначения являются следующие предметы, когда они помещены собственником на его участке для обслуживания и эксплуатации последнего:

животные, служащие для обработки земли;

земледельческие орудия;

семена, данные фермерами или лицами, которым сдана земля, с возложением на них обязанности представлять часть плодов;

голуби в голубятнях;

кролики в садках;

ульи;

… рыба в реках, не указанных в ст. 402 Сельского кодекса, и в водоемах, указанных в ст. 432 и 433 того же кодекса[24];

прессы, котлы, аппараты для перегонки, кадки и бочки;

орудия, необходимые для эксплуатации кузниц, бумажных фабрик и других заводов;

солома и удобрение.

Также являются недвижимостями в силу их назначения все движимые вещи, присоединяемые собственником навсегда к земельному участку.

Статья 525 (ч.1). Собственник считается присоединившим навсегда движимые вещи к своему участку, когда эти предметы прикреплены гипсом, известью или цементом или когда они не могут быть отделены без повреждения или ухудшения части имения, к которому они присоединены.

Статья 526. Являются недвижимостями вследствие предмета, к которому они относятся:

узуфрукт на недвижимые вещи;

сервитуты или земельные повинности;

иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества.

…

Глава II

О движимостях

Статья 529. Являются движимостями в силу определения закона обязательства и иски, имеющие своим предметом уплату денежных сумм, или права на движимые вещи, акции или доли в финансовых, торговых или промышленных компаниях, хотя бы компаниям принадлежали недвижимые имущества, связанные с этими предприятиями. Эти акции и доли признаются движимостями в отношении каждого участка лишь до тех пор, пока сообщество продолжается.

Равным образом являются движимостями в силу определения закона вечные и пожизненные ренты, уплачиваемые как государством, так и частными лицами.

…

Глава III

Об имуществах в отношении к тем, кто ими владеет

Статья 537. Частные лица имеют право свободного распоряжения имуществами, которые им принадлежат, с видоизменениями, указанными законами.

Имущества, которые не принадлежат частным лицам, управляются и могут быть отчуждаемы не иначе, как в специальном порядке и согласно особым правилам.

Статья 538. Дороги, пути и улицы, которые содержит государство, реки и судоходные и сплавные речки, берега, морские намывы и места, оставленные морем, порты, гавани, рейды и вообще все части французской территории, которые не могут стать предметом частной собственности, рассматриваются как входящие в государственную собственность.

Статья 539. Все имущества, никем не освоенные и бесхозяйственные, а равно имущества лиц, умерших без наследников или наследства которых покинуты, принадлежат к государственной собственности.

Статья 540. Ворота, стены, рвы, оборонительные сооружения укрепленных мест и крепостей также составляют часть государственной собственности.

…

Статья 542. Коммунальными имуществами являются такие, собственность на которые и доходы с которых приобретены жителями одной или нескольких коммун.

Статья 543. На имущества можно иметь или право собственности, или простое право пользования, или только право требовать выполнения земельных повинностей (сервитутов).

Титул II

О собственности

…

Статья 546. Собственность на вещь как движимую, так и недвижимую дает право на все, что эта вещь производит, и на то, что естественно или искусственно соединяется с этой вещью в качестве принадлежности.

Это право называется правом присоединения.

…

Глава I

О праве присоединения в отношении того, что производится вещью

…

Статья 550. Владелец признается добросовестным, когда он владеет как собственник, в силу основания, передающего собственность, пороков которого он не знает.

Он перестает быть добросовестным с момента, когда он узнал об этих пороках.

Глава II

О праве присоединения в отношении того, что соединяется с вещью и входит в ее состав

Статья 551. Все, что соединяется с вещью и входит в ее состав, принадлежит собственнику согласно правилам, которые установлены ниже.

Статья 552. Собственность на землю включает в себя собственность на то, что находится сверху, и на то, что находится снизу.

Собственник может делать всякого рода насаждения и возводить постройки по своему усмотрению, за теми исключениями, которые установлены в титуле «О сервитутах и земельных повинностях».

Он может делать под землей сооружения и рыть землю по своему усмотрению, извлекать из-под земли всякого рода предметы, которые там окажутся, с соблюдением ограничений, вытекающих из законов и регламентов, касающихся общественной безопасности (police).

…

Статья 566. …Если две вещи, принадлежащие разным хозяевам, были соединены таким образом, что стали одним целым, но тем не менее могут быть отделены так, что одна может существовать без другой, то целое принадлежит хозяину вещи, которая составляет главную часть, с возложением на него обязанности уплатить другому стоимость вещи, которая была присоединена, определенную на дату платежа за нее.

Статья 567. Считается главной частью такая, с которой другая часть была соединена лишь для пользования, украшения или восполнения первой.

Статья 568. Однако, когда вещь присоединенная является гораздо более ценной, чем главная вещь, и когда она была использована без ведома ее собственника, то последний может требовать, чтобы присоединенная вещь была отделена для возвращения ему, если даже вследствие этого может произойти некоторое ухудшение вещи, к которой она была присоединена.

Статья 569. Если из двух вещей, соединенных для образования единого целого, одна не может рассматриваться как принадлежность другой, то считается главной та вещь, которая является более значительной по стоимости или объему, если их стоимости приблизительно равны.

…

Статья 574 (в ред. Закона № 60-464 от 01.01.01 года). Если материал, принадлежащий одному из собственников, значительно превосходил материал другого собственника количеством и ценой, то в этом случае собственник более дорогого материала может требовать вещь, образовавшуюся в результате смешения, уплатив другому стоимость его материала, определенную на дату возмещения.

…

Статья 576 (в ред. Закона № 50-464 от 01.01.01 года). Во всех случаях, когда собственник, материал которого был использован без его ведома для создания вещи другого рода, может требовать собственности на эту вещь, он вправе по своему выбору потребовать предоставления ему материала такого же характера, количества, веса, меры и добротности или же его стоимости, определенной на дату выплаты возмещения.

…

Титул III

Об узуфрукте, пользовании и проживании

Глава I

Об узуфрукте

Статья 578. Узуфрукт есть пользование вещами, собственность на которые принадлежит другому лицу, так же как ими пользуется сам собственник, но с обязанностью сохранять существо вещи.

Статья 579. Узуфрукт устанавливается законом или волею человека.

Статья 580. Узуфрукт может быть установлен или в чистом виде, или на срок, или под условием.

Статья 581. Он может быть установлен на любой вид имуществ, движимых или недвижимых.

Статья 582. Узуфруктарий имеет право пользоваться всеми видами плодов — естественными, промышленными, гражданскими, производимыми предметом, на который он имеет узуфрукт.

…

Статья 595. …

(ч. 1). Узуфруктарий может пользоваться своим правом лично, сдавать его в аренду другому лицу, а также продать или уступить свое право безвозмездно.

…

Статья 599 (ч. 1). Собственник не может ни своими действиями, ни каким бы то ни было образом причинять ущерб правам узуфруктария.

(ч. 2). Со своей стороны узуфруктарий не может при прекращении узуфрукта требовать какого-либо возмещения за улучшения, которые по его указанию были им сделаны, хотя стоимость вещи увеличилась в силу этих улучшений.

…

Статья 617. Узуфрукт погашается:

естественной смертью узуфруктария;

истечением времени, на которое он был установлен;

путем объединения или соединения в одном лице двух качеств — узуфруктария и собственника;

вследствие непользования правом в течение 30 лет;

вследствие полной гибели вещи, на которую был установлен узуфрукт.

Статья 618 (ч. 1). Узуфрукт может также прекратиться в силу злоупотребления со стороны узуфруктария его пользованием, если оно производит ухудшение имущества или допускает его существенное повреждение вследствие неприятия мер к его поддержанию.

Статья 619. Узуфрукт, который предоставлен не частным лицам, длится лишь 30 лет.

…

Титул IV

О сервитутах или земельных повинностях

Статья 637. Сервитут есть обременение, наложенное на имение в целях использования имения, принадлежащего другому собственнику, и для выгод этого имения.

Статья 638. Сервитут не устанавливает никакого преимущества одного имения над другим.

Статья 639. Источниками сервитутов являются или естественное расположение участков, или обязательства, установленные законом, или соглашения между собственниками.

…

Книга третья. О различных способах, которыми приобретается собственность. Общие правила

Титул III

О договорах или договорных обязательствах вообще

Глава III

О силе обязательств

…

Статья 1134. Соглашения, законно заключенные, занимают место закона для тех, кто их заключил.

Они могут быть отменены лишь по взаимному согласию сторон или по причинам, в силу которых закон разрешает отмену (обязательств).

Они должны быть выполнены добросовестно.

Статья 1135. Соглашения обязывают не только к тому, что в них выражено, но ко всем последствиям, которые справедливость, обычай или закон связывают с этим обязательством в соответствии с его природой.

Статья 1136. Обязательство дать (что-либо) включает в себя обязательство предоставить вещь и сохранить ее до предоставления под страхом ответственности за убытки перед кредитором.

Статья 1137. Обязанность заботиться о сохранности вещи как в тех случаях, когда соглашение имеет своим предметом лишь пользу одной из сторон, так и тогда, когда оно имеет своим предметом общую пользу (сторон), обязывает того, на кого возложена эта обязанность, прилагать все заботы, свойственные хорошему хозяину.

Это обязательство имеет больший или меньший объем в некоторых договорах, последствия которых в этом отношении указаны в титулах, относящихся к этим договорам.

Статья 1138. Обязательство предоставить вещь является заключенным в силу одного лишь соглашения договаривающихся сторон.

Это обязательство делает кредитора собственником и возлагает на него риск с момента, когда вещь должна быть ему предоставлена, хотя бы передача не была еще совершена, кроме тех случаев, когда должник допустил просрочку в предоставлении (вещи); в этом случае вещь остается на риске последнего.

…

Статья 1140. Последствия обязательства дать или предоставить недвижимость регулируются в титуле «О продаже» и в титуле «О привилегиях и ипотеках».

…

Глава V

О погашении обязательств

…

Статья 1278. Привилегии и ипотеки, связанные с прежним требованием, не переходят на требование, которое становится на место прежнего, кроме тех случаев, когда кредитор прямо их сохранил.

Статья 1279. Если новация происходит посредством замены прежнего должника новым, то первоначальные привилегии и ипотеки, обеспечивавшие требование, не могут быть установлены на имущество нового должника.

Статья 1280. Если новация производится между кредитором и одним из солидарных должников, то привилегии и ипотеки, обеспечивающие прежнее требование, могут быть сохранены лишь на имущество лица, обязавшегося по новому долгу.

…

Титул IV

Об обязательствах, которые возникают без соглашения

Глава I

О как бы договорах

…

Статья 1379. Если вещь, полученная недолжным образом, является недвижимостью или движимой вещью, то получивший обязан возвратить ее в натуре, если она существует, или ее стоимость, если она уничтожена или повреждена по его вине; он является ответственным за ее утрату вследствие случайного события, если он получил эту вещь недобросовестно.

…

Глава II

О правонарушениях и о как бы правонарушениях

Статья 1386. Собственник строения является ответственным за ущерб, причиненный разрушением строения, если разрушение произошло вследствие недостаточности ремонта или вследствие неправильностей постройки.

…

Титул VI

О продаже

Глава I

О природе и форме продажи

Статья 1582. Продажа есть соглашение, в силу которого один обязуется предоставить вещь, а другой — оплатить ее.

Она может быть совершена путем удостоверенного акта или частного акта.

Статья 1583. Для сторон она является совершившейся, и собственность является по закону приобретенной покупателем от продавца с тех пор, как достигнуто соглашение о вещи и о цене, хотя бы вещь еще не была представлена, а цена не была уплачена.

Статья 1584. Продажа может быть совершена просто или под условием как отлагательным, так и отменительным.

Равным образом она может иметь своим предметом две или несколько вещей на выбор.

Во всех случаях последствия продажи определяются общими принципами, касающимися соглашений.

…

Статья 1589 (ч.1). Обещание продать равносильно продаже, если имеется взаимное соглашение обеих сторон о вещи и о цене.

…

Статья 1593. Расходы по совершению договора и другие расходы, относящиеся к продаже, возлагаются на покупателя.

…

Глава IV

Об обязательствах продавца

…

Статья 1604. Предоставлением вещи является перенесение проданной вещи во власть и владение покупателя.

Статья 1605. Обязанность предоставить недвижимость является выполненной со стороны продавца, если он передал ключи, поскольку дело идет о строении, или передал документы, устанавливающие собственность.

…

Статья 1608. Расходы по предоставлению вещи возлагаются на продавца, а расходы по принятию вещи — на покупателя, если не имеется противоположного соглашения.

Статья 1613. Он обязан предоставить вещь, хотя бы он согласился на установление срока для платежа, если после продажи покупатель объявлен несостоятельным или разорился, вследствие чего продавцу угрожает неминуемая опасность лишиться получения цены; это не применяется в случаях, когда покупатель представил поручителя, принявшего ответственность за платеж в срок.

Статья 1614. Вещь должна быть представлена в том состоянии, в каком она находится в момент продажи.

С этого дня все плоды принадлежат приобретателю.

Статья 1615. Обязательство предоставить вещь распространяется на все принадлежности и на все то, что было предназначено для постоянного пользования вещью.

…

Статья 1626. Хотя бы во время продажи не было заключено никакого соглашения гарантии, продавец, в силу закона, обязан гарантировать приобретателя от отобрания по суду вещи, целиком или в части, или от претензий, касающихся обременения данного предмета, о которых не было сообщено (продавцом) во время продажи.

Статья 1627. Стороны могут, путем особых соглашений, расширить это законное обязательство или ограничить его действие; они могут даже заключить соглашение, что на продавца не возлагается никакой гарантии.

Статья 1628. Хотя бы была оговорка, что на продавца не возлагается никакой гарантии, он несет, однако, ответственность, вытекающую из его личного действия. Всякое противоположное соглашение является ничтожным.

Статья 1629. При наличии указанного соглашения об отсутствии гарантии продавец, если вещь отобрана по суду, обязан возвратить цену, кроме тех случаев, когда приобретатель во время продажи знал о том, что имеется опасность отобрания вещи, или когда он купил вещь на свой страх и риск.

Статья 1630. Если была обещана гарантия, или по этому поводу ничего не было установлено в договоре, или если вещь отобрана по суду от приобретателя, то он имеет право требовать от продавца:

возвращения цены;

возвращения плодов, если обязан отдать их собственнику, отобравшему у него вещь по суду;

возмещения расходов, понесенных покупателем в силу предъявления им иска о гарантии, и расходов, понесенных первоначальным истцом (т. е. собственником, предъявившим иск об отчуждении);

наконец, возмещения убытков, равно как расходов, и законных издержек по договору (по заключении договора).

Статья 1631. Если во время отобрания вещи проданная вещь уменьшилась в своей стоимости или значительно ухудшилась по небрежности покупателя или вследствие воздействия непреодолимой силы, то продавец тем не менее обязан возвратить цену целиком.

Статья 1632. Но если приобретатель извлек выгоду из допущенного им ухудшения вещи, то продавец имеет право удержать из цены сумму, равную этой выгоде.

Статья 1633. Если проданная вещь увеличилась в своей цене ко времени отобрания ее по суду и если даже это увеличение произошло независимо от действий приобретателя, продавец обязан заплатить ему то, что стоит вещь сверх продажной цены.

Статья 1634. Продавец обязан заплатить приобретателю или потребовать, чтобы приобретателю заплатило лицо, отбирающее вещь по суду, за все исправления и полезные улучшения, которые приобретатель сделал на проданном участке земли.

Статья 1635. Если продавец недобросовестно продал участок, принадлежащий другому лицу, то он обязан оплатить приобретателю все расходы, сделанные приобретателем для участка, даже расходы, не имеющие хозяйственной целесообразности или сделанные для украшения участка.

…

Статья 1637. Если в случае отобрания по суду части проданного участка земли продажа не расторгается, то стоимость отобранной у приобретателя части возмещается ему согласно оценке во время отобрания, а не пропорциональной к общей продажной цене, независимо от того, увеличилась или уменьшилась стоимость проданной вещи.

Статья 1638. Если проданное имение оказывается обремененным сервитутами, о которых не было сделано заявления (продавцом), и если эти сервитуты имеют такое значение, что можно предположить, что покупатель не совершил бы покупки, если бы он знал об этих сервитутах, то покупатель может требовать расторжения договора, если он не предпочтет удовольствоваться возмещением.

…

Глава V

Об обязательствах покупателя

…

Статья 1653. Если покупатель обеспокоен или имеет достаточное основание бояться того, что он будет обеспокоен предъявлением иска либо ипотечного, либо о возвращении (купленной вещи), то он может приостановить уплату цены до того времени, когда продавец примет меры к прекращению такого беспокойства, если последний не предпочтет представить поручителя; правило это не применяется, если было обусловлено, что покупатель будет платить несмотря на причиненное беспокойство.

Статья 1654. Если покупатель не уплачивает цены, то продавец может требовать уничтожения (договора) продажи.

Статья 1655. Уничтожение продажи недвижимости провозглашается немедленно, если продавцу угрожает опасность потерять вещь и цену.

Если этой опасности не существует, то судья может предоставить приобретателю срок (для производства платежа), более или менее продолжительный в зависимости от обстоятельства.

Если этот срок истек, а приобретатель не заплатил, то провозглашается уничтожение продажи.

Статья 1656. Если при продаже недвижимости было обусловлено, что в случае неуплаты цены в установленный договором срок продажа будет уничтожена в силу самого закона, приобретатель тем не менее может произвести платеж по истечении этого срока, пока не наступило просрочки в силу требования (о платеже); но после этого требования судья не может предоставить ему срока для платежа.

8.2. Закон Эстонской Республики о вещном праве

Принят 9 июня 1993 года

Часть 1. Общая часть

Глава 1. Общие положения

Статья 1. Задачи закона

Закон о вещном праве устанавливает вещные права, их содержание, возникновение и прекращение, а также является основой для других законов, регулирующих вещное право.

…

Статья 5. Вещные права

(1) Вещными правами являются собственность (право собственности) и ограниченные вещные права: сервитуты, реальные повинности, право застройки, право преимущественной покупки и залоговое право.

(2) В дополнение к названным в части 1 настоящей статьи вещным правам законом могут устанавливаться и иные вещные права.

Глава 2. Вещи

Раздел 1. Понятие и виды

Статья 7. Понятие вещи

По смыслу закона вещью является материальный предмет.

…

(2) В названных в законе случаях определенные права считаются вещами, и к ним применяются положения, действующие в отношении вещей.

Статья 8. Недвижимая вещь и движимая вещь

(1) Недвижимой вещью является земельный участок вместе с его существенными частями (статья 16). Вещь, которая не является недвижимой вещью, является движимой вещью.

(2) В названных в законе случаях к движимой вещи применяются положения, действующие в отношении недвижимой вещи.

Статья 9. Всеобщая, публичная и частная вещь

(1) Всеобщей вещью является вещь, которая по своей природной сущности не может относиться к чьей-либо собственности, а может использоваться всяким так, как пользуются воздухом и открытым морем.

(2) Публичной вещью является вещь, которая относится к государственной или муниципальной собственности и по своей общественной сущности может использоваться всяким так, как пользуются территориальным и внутренним морями, судоходными водоемами, публичными улицами, площадями и парками.

(3) Частной вещью признается вещь, которая не является ни всеобщей, ни публичной и может принадлежать всякому собственнику. В установленных законом случаях частная вещь может предназначаться для публичного пользования.

(4) Всеобщая и публичная вещи не находятся в гражданском обороте.

…

Статья 13. Совокупность вещей

Совокупность вещей состоит из отдельных вещей, соединенных в определенных целях и под единым наименованием образующих в отношении прав и обязанностей один предмет.

Раздел 2. Части вещи

Статья 14. Реальная часть и идеальная доля

(1) Вещь может находиться в гражданском обороте в виде целого, реальной части или идеальной доли.

(2) Реальная часть вещи по сравнению с другими частями вещи разграничена в действительности.

(3) Идеальная доля вещи в действительности не разграничена, и ее величина выражается дробью.

…

Статья 16. Существенные части земельного участка

(1) Существенными частями земельного участка являются находящиеся с ним в неотторжимой связи вещи, такие, как строения, растущий лес, иные растения и неубранные плоды, а также связанные с земельным участком вещные права.

(2) Строение, возведенное на чужой земле на основании права застройки и находящееся в неотторжимой связи с земельным участком, а также вещь, соединенная с землей в преходящих целях, не являются существенными частями земельного участка.

(3) С прекращением права застройки оставшееся на земельном участке строение становится существенной частью земельного участка.

Статья 17. Строение и его существенные части

(1) Существенными частями строения признаются вещи, из которых оно построено или которые находятся с ним в неотторжимой связи и не могут быть отделены без нанесения существенного вреда строению или отделяемой вещи.

(2) Вещь, соединенная со строением в преходящих целях, не является существенной частью строения.

(3) Положения, установленные в отношении строения, действуют также в отношении сооружения, если из закона не следует иное.

Раздел 3. Принадлежности

Статья 18. Понятие принадлежности

(1) Принадлежностью признается движимая вещь, которая, не являясь существенной частью главной вещи, служит главной вещи и связана с ней общим хозяйственным назначением и соответствующими ему пространственными связями.

(2) Вещь не является принадлежностью, если она не считается принадлежностью в гражданском обороте или если она используется временно в интересах хозяйственной целесообразности другой вещи.

(3) Права и обязанности, предметом которых является главная вещь, распространяются также на принадлежность, если законом или сделкой не установлено иначе.

…

Статья 20. Документы как принадлежности

Документы, карты и планы, относящиеся к приобретению и владению, а также к строительству недвижимой вещи, являются принадлежностями вещи.

Статья 21. Принадлежности сельскохозяйственной недвижимой вещи

Принадлежностями недвижимой вещи, используемой в сельскохозяйственных целях, являются также используемые для ведения хозяйства сельскохозяйственный инвентарь, машины и животные, а равно получаемые с земельного участка продукты, необходимые для продолжения хозяйственной деятельности до следующего урожая.

Статья 22. Принадлежности промышленной недвижимой вещи

Принадлежностями недвижимой вещи, используемой для промышленного производства, являются также находящиеся на ней машины, оборудование и рабочий инвентарь, необходимые для надлежащего ведения хозяйства на недвижимой вещи.

…

Раздел 6. Имущество

Статья 30. Понятие и виды имущества

(1) Имуществом являются принадлежащие лицу вещи, оцениваемые в денежном выражении права и обязанности, если законом не установлено иначе.

(2) Имущество представляет собой движимое или недвижимое имущество в соответствии с классификацией вещей на движимые и недвижимые вещи (статья 8) и принадлежностью прав (статья 31).

Статья 31. Принадлежность прав

(1) Вещные права относятся к движимому или недвижимому имуществу в соответствии с тем, является ли их предметом движимая или недвижимая вещь.

(2) Обязательственные и иные личные имущественные права входят в число движимого имущества.

…

Часть 2. Владение и крепостная книга

Глава 1. Владение

Раздел 1. Общие положения

Статья 35. Добросовестное и недобросовестное владение

(1) Владение является добросовестным, если владелец не знает и не должен знать, что у его владения отсутствует законное основание, или что другое лицо имеет большее право на владение вещью.

(2) Владение является недобросовестным, если владелец знает или должен знать, что у его владения отсутствует законное основание, или что другое лицо имеет большее право на владение вещью.

(3) Владение считается добросовестным до тех пор, пока не будет доказано обратное.

…

Глава 2. Крепостная книга

Раздел 1. Общие положения

Статья 51. Понятие крепостной книги

(1) Крепостная книга ведется по недвижимым вещам и связанным с ними вещным правам.

(2) Недвижимая вещь, принадлежащая публично-правовому лицу, должна быть внесена в крепостную книгу, если она обременяется вещным правом или если этого желает собственник, а также если недвижимая вещь передается во владение другого лица.

(3) Крепостная книга ведется в соответствии с положениями настоящего закона и Закона о крепостной книге.

Статья 52. Недвижимость

Недвижимостью является внесенная в крепостную книгу в качестве самостоятельной единицы недвижимая вещь.

Статья 53. Данные, вносимые в крепостную книгу

(1) В крепостную книгу вносятся лишь предусмотренные законом данные.

(2) Данные вносятся в крепостную книгу в виде статей и отметок.

Статья 54. Соединение и раздел недвижимостей

(1) Недвижимости могут быть соединены в одну недвижимость, либо одна недвижимость может быть разделена на несколько недвижимостей только по желанию собственника.

(2) При соединении недвижимостей или разделе недвижимости остаются в силе права, внесенные в крепостную книгу, если законом не установлено иначе.

(3) При невозможности соединения или раздела недвижимостей таким образом, чтобы в неизменном виде сохранились внесенные в крепостную книгу права, для ограничения этих прав требуется согласие правомочного лица.

Статья 55. Гласность крепостной книги

(1) Крепостная книга ведется гласно. Каждый имеет право на ознакомление с данными крепостной книги и получение выписок из нее.

(2) Никто не может ссылаться в свое оправдание на незнание данных крепостной книги.

Статья 56. Заведомая правильность крепостной книги

(1) Заведомо предполагается, что внесенные в крепостную книгу данные являются правильными.

(2) В случае аннулирования внесенного в крепостную книгу права оно считается прекращенным.

(3) Если лицо, опираясь на данные крепостной книги, добросовестно приобретает недвижимую вещь или ограниченное вещное право, его права охраняются законом. Приобретатель является недобросовестным, если он знал или должен был знать, что запись в крепостной книге является неправильной.

(4) Если право правомочного лица, внесенное в крепостную книгу, было ограничено в пользу третьего лица, ограничение является действительным по отношению к приобретателю, если оно внесено в крепостную книгу.

Статья 57. Неправильная запись

(1) Запись в крепостной книге является неправильной, если она произведена без правового основания, или если это основание впоследствии отпало, или если запись изменена или аннулирована неправильно, или при ее производстве закон нарушен иным образом.

(2) Если запись в крепостной книге является неправильной, то лицо, которое знало или должно было знать это, не может опираться на эту запись.

Статья 58. Действие вещного права

(1) Если для возникновения вещного права требуется внесение в крепостную книгу, право действует в качестве вещного права, если оно внесено в крепостную книгу.

(2) В пределах записи содержание вещного права может быть доказано более точно документами или иными доказательствами.

(3) Требование, вытекающее из внесенного в крепостную книгу вещного права, не имеет срока давности, если законом не установлено иначе.

Статья 59. Порядковые места вещных прав

(1) Вещные права получают порядковое место с внесением их в крепостную книгу.

(2) Записи в крепостной книге производятся в порядке поступления заявлений.

Статья 60. Изменение порядкового места

(1) Порядковое место вещного права, внесенного в крепостную книгу, может быть изменено, если законом не установлено иначе.

(2) Для изменения порядкового места требуется нотариально удостоверенное соглашение тех лиц, порядковое место прав которых изменяется. Для уступки порядкового места залогового права на недвижимость требуется также согласие собственника недвижимой вещи.

(3) Если при изменении переместившееся назад право прекращается, то переместившееся вперед право не утрачивает в результате этого позиции, полученной в связи с изменением порядкового места.

(4) Изменение порядкового места не должно наносить вреда правам собственника, а также праву, порядковое место которого находится между переместившимися назад и переместившимися вперед правами.

Статья 61. Преимущественное право на получение порядкового места

(1) При обременении недвижимой вещи каким-нибудь правом собственник может оставить за собой преимущественное право на внесение другого установленного объема права перед обремененным правом.

(2) Преимущественное право вносится в крепостную книгу в виде отметки к тому праву, которое при использовании преимущественного права должно переместиться назад.

(3) При отчуждении недвижимой вещи, а также при наследовании указанное в части 1 настоящей статьи преимущественное право переходит к каждому очередному приобретателю.

Раздел 2. Виды записей

Статья 62. Статья в крепостной книге

Вещные права на недвижимую вещь вносятся в крепостную книгу в виде статей.

Статья 63. Отметка в крепостной книге

(1) В крепостную книгу может быть внесена отметка для обеспечения приобретения или прекращения вещного права на недвижимую вещь, изменения содержания или порядкового места этого права или иного требования, в том числе и будущего или обусловленного требования.

(2) Отметка вносится в крепостную книгу на основании нотариально удостоверенного заявления собственника, если законом не установлено иначе.

(3) После внесения отметки в крепостную книгу распоряжение недвижимой вещью является в отношении приобретателя ничтожным в части, в которой оно отменяет или ограничивает обеспеченное отметкой требование.

(4) По основаниям, установленным частью 3 настоящей статьи, ничтожным является также распоряжение со стороны управляющего банкротством, или во исполнение судебного решения.

(5) Если по основаниям, установленным частями 3 и 4 настоящей статьи, распоряжение является ничтожным, приобретатель вправе с наступлением срока потребовать от третьего лица внесения себя в крепостную книгу в качестве собственника или аннулирования вещного права.

(6) По отметке определяется порядковое место того права, относительно которого была сделана отметка.

(7) Отметка может быть аннулирована, если требование, для обеспечения которого она была сделана, прекратилось.

Раздел 3. Производство, изменение и аннулирование записи

Статья 64. Основание записи

(1) Запись в крепостной книге производится, в том числе изменяется или аннулируется, на основании договора вещного права (статья 120).

(2) Запись в крепостной книге производится лишь в том случае, если вместе с указанным в части 1 настоящей статьи договором вещного права в департамент закрепления недвижимости представляются также документы, служащие основанием для закрепления вещного права.

(3) В установленных законом случаях запись в крепостной книге производится:

1) на основании нотариально удостоверенного одностороннего заявления, к которому приложены указанные в части 2 настоящей статьи документы, или

2) на основании нотариально удостоверенного одностороннего заявления.

(4) Для изменения или аннулирования записи требуется нотариально удостоверенное заявление тех лиц, внесенному в крепостную книгу праву которых подобное изменение или аннулирование записи могло бы нанести вред.

(5) На основании судебного решения запись в крепостной книге производится по одностороннему заявлению без договора вещного права и документов.

Статья 65. Изменение или аннулирование неправильной записи

(1) Лицо, вещное право которого нарушено неправильной записью (статья 57), может требовать в установленном законом порядке изменения или аннулирования неправильной записи.

(2) До изменения или аннулирования записи в целях ограничения права распоряжения лица, внесенного в крепостную книгу, можно потребовать внесения отметки в крепостную книгу. Для внесения такой отметки в крепостную книгу не требуется, чтобы лицо, ходатайствующее о внесении отметки, доказывало нарушение своих прав или угрозу их нарушения.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8