Состояние развития инвестиционно-строительной деятельности в службах заказчика-застройщика (стр. 1 )

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ: 4

Глава 1. Состояние развития инвестиционно-строительной деятельности в службах заказчика-застройщика. 12

1.1 .Анализ теории и практики управления региональным

строительством. 12

1.2.Место заказчика-застройщика в инвестиционно-
строительной деятельности. 20

1.3.Развитие форм организации заказчика-застройщика в
процессе инвестиционно-строительной деятельности. 23

Глава 2.: Механизмы и модели инвестиционно - строительной деятельности. 27

2.1. Инвестиции в строительной деятельности в Российской
Федерации, как объект управления. 27

2.2. Модели организации инвестиционно-строительной
деятельности в службах заказчика-застройщика. 35

2.3. .Модели и методы совершенствования инвестиционно-
строительной деятельности в службах единого заказчика. 47

Глава 3. Исследование методов моделирования основных функций заказчика-застройщика с учетом оптимизации параметров финансово-кредитной системы. 58

3.1. Механизмы управления проектом в деятельности
заказчика, как фактора надежности структуры уровня
данного типа. 58

3.2. Модели развития функций финансово-кредитной системы
заказчика в жилищном строительстве. 63

3.3. Механизмы управления ипотечным кредитованием
жилищного строительства. 70

3.4. Оптимизационные задачи на этапе формирования

программ подряда в инвестиционном цикле. 76

3.5. Моделирование итоговых показателей инвестирования
строительства по подряду единого заказчика. 86

3.6. Использование контролинга деятельности участников
инвестиционного цикла в повышении эффективности

работы заказчика-застройщика. 97

3.7. Оценка эффективности инвестиционно-строительных
процессов. 105

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 111

ЛИТЕРАТУРА. 113

ПРИЛОЖЕНИЯ. Акты внедрения. 123

4 ВВЕДЕНИЕ.

Формирование института заказчика-застройщика началось в период первых лет индустриализации народного хозяйства России. В этот период появились первые постановления правительства, регламентирующие роль и место заказчика-застройщика в системе капитального строительства, структуру, численность и основные функции. Появились дирекции строящихся предприятий, управления капитального строительства и отделы в составе министерств, предприятий и органов территориального управления.

В послевоенный период наступил новый этап развития системы заказчика-застройщика. Это было продиктовано необходимостью восстановления и развития промышленности и городского хозяйства.

В 60-70 годы XX столетия сформировалась система, включающая в себя: инвестора-государство; подрядчиков - строительные министерства; заказчиков-застройщиков - ОКСов или УКСов предприятий и местных органов власти. В связи с тем, что все указанные организации и структуры использовали в своей деятельности, в основном, государственные капитальные вложения, то регламентация их деятельности в процессе так называемого «освоения средств» осуществлялась с помощью лимитов и положений, включая, лимит численности заказчика-застройщика, заключение договоров подряда, поставку материалов и оборудования, порядок финансирования строек, технический надзор и др.

За 30-летний послевоенный период, произошло одно существенное изменение, в деятельности заказчика. Появилась служба единого заказчика, в городах, которая окончательно монополизировала строительство жилья и других социальных объектов в городах. Несмотря на наличие регламентирующих директивных документов в инвестиционно-строительной сфере, к 1гг. резко снизилась эффективность деятельности ее участников. Существенных изменений в развитии правовых документов регламентирующих деятельность заказчика-застройщика в последующее десятилетие не произошло.

5

Актуальность темы. Высокий уровень изношенности основных производственных фондов, необходимость реконструкции городского хозяйства, все возрастающая потребность в жилье и социальных объектах, проведение жилищно-коммунальной реформы, изменение источников финансирования, высокие требования к качеству конечной строительной продукции требуют кардинального изменения в организационно-экономических формах и методах функционирования службы заказчика-застройщика (СЗЗ) в капитальном строительстве, в организации инвестиционно-строительного процесса и распределении функций участков инвестиционно-строительной деятельности.

Ранее в рамках систем государственных капитальных вложений и государственных организаций строительства деятельность СЗЗ ограничмвалась открытием финансирования, разработкой и согласованием пректно-сметной документации, ведением технического надзора по осуществлению капитальных вложений на отведенном участке.

В настоящей работе автор рассматривает все организации, независимо от форм собственности, выполняющих функции службы заказчика-застройщика, инвестора, технадзора, как организации, аккумулирующие средства частных лиц, организаций, предприятий для создания объектов и эксплуатации объектов, называемые единым строительным заказчиком (ЕСЗ).

Необходимость этих изменений диктуется более полной ответственностью ЕСЗ перед инвесторами и потребителями строительной продукции, в условиях рыночных отношений, обязательностью выполнения условий договоров, недооценкой роли строительства органами местной власти. Современное состояние капитального строительства требует от заказчика-застройщика перехода от пассивной роли по контролю и надзору к активной роли по обеспечению необходимого уровня эффективности деятельности субъектов и участников инвестиционно-строительного процесса.

Процесс создания современных строительных объектов представляет собой сложную систему иерархических связей, требующую в течении

6

длительного периода времени, принятия оптимальных, ответственных решений в условиях неопределенности при наличии значительного количества возмущающих факторов. Традиционная форма воздействия на этот процесс СЗЗ в рамках существующих нормативно-правовых документов ощутимых результатов в большинстве регионов страны не дала. Это является следствием отсутствия правовой и методологической базы деятельности СЗЗ в современных условиях.

Таким образом, изменение функций СЗЗ в условиях формирования рыночных отношений в капитальном строительстве требует пересмотра всей его деятельности, как активной экономической системы, основы которой изложены в трудах учёных: , , , и др.

Единый строительный заказчик в отличии от СЗЗ осуществляет свою деятельность в рамках всего инвестиционно-строительного процесса, начиная от инвестиционного проекта, приобретения земельного участка, аккумулирования средств, проектно-строительного производства, сбыта и эксплуатации объектов строительства, до обеспечения окупаемости проекта.

В связи с изменением функций ЕСЗ в условиях развития рыночных отношений в капитальном строительстве требуется пересмотр организационных и нормативно-правовых основ его деятельности. Наиболее полно деятельность заказчика в современных условиях можно описать в рамках организационно-экономической производственной системы. Как и все организационные системы, деятельность ЕСЗ представляет собой в капитальном строительстве самостоятельную область деятельности по организации инвестиционно-строительного процесса, удовлетворяющую потребность в конечной строительной продукции, что предполагает целенаправленный характер функционирования.

Актуальность темы диссертационной работы подтверждается необходимостью обоснования приоритетных направлений деятельности

7

служб ЕСЗ как организационно-экономической производственной системы, состоящей из активных элементов - дольщиков, которые не только инвестируют строительство, но и оперативно реагируют на ход процесса и конъектуру рынка.

Цель диссертационной работы состоит в повышении эффективности функционирования службы заказчика-застройщика и совершенствовании его деятельности.

Цель исследования реализуется посредством решения следующих основных задач:

• обоснование необходимости изменения места и роли заказчика в
инвестиционно-строительной деятельности и перехода от пассивной
роли СЗЗ к активной роли ЕСЗ;

• оптимизации инвестиционно-строительной деятельности ЕСЗ, с учётом
возможности и интереса дольщиков;

• обоснование применения к деятельности ЕСЗ закономерностей
организационно-производственных систем;

• разработка моделей функционирования ЕСЗ;

• анализа влияния на эффективность деятельности ЕСЗ местных органов
власти и системы налогообложения.

• ЕСЗ местных органов власти и системы налогообложения.

Методы исследования. В работе использованы методы теории моделирования организационных систем управления, теории организационно-производственных систем, системного анализа, экспертных оценок, математической статистики.

Научная новизна состоит в следующем:

• обоснована доминирующая роль ЕСЗ в инвестиционно-строительной
деятельности, отличающаяся от действующих нормативных документов;

• разработаны модели организации инвестиционно-строительной
деятельности, предусматривающие управляющее воздействие на
процесс производства и обращения;

• решена задача формирования годового заказа ЕСЗ в условиях
смешанного финансирования, обеспечивающая максимальный учет
интересов инвесторов;

• предложен подход к оптимизации сроков инвестиционно-строительной
деятельности, основанный на применении матричных моделей
формирования работ дольщиков;

• разработаны алгоритмы координации взаимодействия исполнителей
годовой программы, отличающиеся от общепринятых;

• разработаны модели функционирования ЕСЗ, как организационно-
производственной системы, принимающие во внимание реальное
состояние развития рынка;

• разработан алгоритм оптимизации вариантов налогообложения ЕСЗ,
позволяющий управлять налоговой нагрузкой.

На защиту выносятся:

• модели распределения функций участников инвестиционно-
строительной деятельности;

• эффективные модели и методы решения задач активизации делового
участия инвесторов в инвестиционно-строительной деятельности;

• организационно-адаптивные модели функционирования службы ЕСЗ в
условиях выбора вариантов налогообложения.

Достоверность научных результатов. Основные научные положения, теоретические, практические выводы, включенные в диссертацию, обоснованы необходимыми расчетами и использованием отдельных фрагментов в практической деятельности инвесторов, заказчиков и подрядчиков.

Публикации: По теме диссертации опубликовано 9 печатных работ.

Основные публикации были апробированы в структурах Госстроя РФ, на различных конференциях в г. г.Москве и Туле, использованы в преподавании в ТулГУ по специальности городское хозяйство, выпущены в форме рекомендаций и нормативных документов в ВНИИНТПИ, ЦНИИЭУС и Госстрое РФ.

9

В работе [10] автором предложена модель определения эффективного долевого участия и расчет возвратных долей, эффекта. В работе [11] автором разработаны модели кредитования службой единого заказчика и организационная структура регионального банка. В работе [12] автор сделал прогнозный анализ развития регионального строительного комплекса. В работе [4] автором разработаны модели малого предпринимательства в инвестиционно-строительной сфере. В работе [5] предложены автором механизмы функционирования малого строительного бизнеса. В работе [6] автором разработаны комплекты инженерного сопровождения особо важных объектов. В работе [7] автором разработаны функциональные модели служб единого застройщика. В работе [8] автор ввел ряд понятий и определений в инвестиционной-строительной деятельности. В работе [9] автор определяет разграничение функций федеральной и местной власти.

Работы подтверждены расчетами, производственными экспериментами, статистическими и прогнозными материалами, многократной проверкой в капитальном строительстве и организации инвестиционной деятельности в процессе управления создания готовой строительной продукции.

Практическая значимость результатов исследований. На основании выполненных автором исследований разработаны модели, механизмы и алгоритмы, позволившие принципиально изменить формирование портфеля заказов ЕСЗ. В условиях резкого снижения бюджетных ассигнований на строительство жилья в г. Туле и области, организовано строительство за счет консолидации финансовых и материальных ресурсов участников инвестиционно-строительной деятельности.

Обоснование применения к деятельности служб ЕСЗ теории активных организационно-производственных систем привело к преобразованию правовой формы УКСов и ОКСов, сделало их субъектами правовых отношений.

Разработка новых моделей организации инвестиционно-строительного процесса стала основой для расширения функций заказчиков, подрядчиков,

совмещения этапов деятельности и как следствие снижение сроков строительства.

Обоснование применения форм малого предпринимательства в соответствии с оптимизацией налогообложения снизило налоговую нагрузку на потребителей готовой строительной продукции.

Основные принципы оптимизации инвестиционно-строительной деятельности включены в состав учебных программ по курсу «Городское строительство».

Объём и структура работы. Диссертация включает: введение, три главы и заключение, список литературы, приложения. Она содержит 122 стр. текста, 2 схемы, 10 таблиц и 17 рисунков.

В первой главе проанализированы основные результаты функционирования служб заказчика-застройщика в предыдущие годы и возможность применения к ним теории управления организационными системами. Дается анализ службы заказчика как организационно-экономической, производственной системы. Выделены новые рыночные функции, которые систематизируют отношения дольщиков с учетом вида их вкладов.

Во второй главе рассматриваются инвестиции в строительство как объект управления, даётся структура инвестиций. Разработаны векторные и структурные модели организации строительства, определены их достоинства и недостатки, за основу принята управленческо-строительная модель. На основе этого, за счет интегрирования этапов и работ, разработана вероятностная модель организации инвестиционно-строительного процесса, обеспечивающая сокращение продолжительности строительного цикла на ~%.

В третьей главе исследуются вопросы моделирования основных функций ЕСЗ, включая заинтересованность дольщиков в ускорении сроков строительства объектов. С применением данной методики, решаются задачи совершенствования системы инвестирования переходящих и вновь начинаемых объектов с применением моделей финансово-кредитной системы

заказчика и ипотечного кредитования в жилищном строительстве. Разработан алгоритм контролинга взаимоотношений участников по этапам инвестиционно-строительной деятельности. Разработаны методические рекомендации по бухгалтерскому учету в службах единого заказчика. Дается сравнительная характеристика оценки эффективности инвестиционно-строительной деятельности, традиционными методами, которые не соответствуют строительной отрасли, и предлагаемым автором, базисным методом, через систему дисконтированного дохода. На основе анализа практической деятельности и материалов исследования разработан алгоритм формирования результатов инвестиционно-строительной деятельности для любой региональной структуры типа ЕСЗ.

ГЛАВА 1. Состояние развития инвестиционно-строительной

деятельности в службах заказчика-застройщика.

1.1. Анализ теории и практики управления

региональным строительством.

Длительное время строительный комплекс страны представлял собой совокупность различных организаций, работающих в сфере производственного и непроизводственного строительства, которые выполняли отдельные функции. Система таких организаций находилась в непосредственном управлении министерств и ведомств, которые контролировались Госпланом, Госснабом, банками и Госстроем. [1,2,4,22] Параллельно со строительными министерствами вели работу отраслевые и территориальные институты и многочисленные территориальные и ведомственные заказчики [10,11,12,79].

В результате совместной деятельности этих организаций создавалась проектно-строительная продукция в промышленности и жилищно-социальной сфере, при этом благодаря централизованному планированию обеспечивалось согласование программ работ заказчиков, институтов и подрядчиков.

После ликвидации административно-командной системы и выхода ряда законодательных документов [4,5,42,44,47,50,68,70-81] началась реорганизация правовых форм в строительной отрасли. После ликвидации министерств собственность строительных организаций перешла к различным акционерным обществам, обществам с ограниченной ответственностью, ассоциациям, компаниям и частным лицам. Серьезные изменения произошли в структуре инвестиций: наряду с государственными капиталовложениями появился акционерный и частный капитал. Все это привело к активизации деятельности строительных организаций и становлению их на новом уровне.

Функционирование регионально-строительного комплекса в прошлые годы было неразрывно связано со строительным комплексом страны.

Регионально-строительный комплекс представлял собой совокупность строительных организаций отраслевых министерств и ведомств [99,103,109],

выполнявших общие государственные задачи. По этой причине на уровне региона существовали непреодолимые противоречия в области задач регионов и строительных министерств. Если регионы интересовали вопросы строительства жилья, объектов соцкультбыта, развития инфраструктуры городов, то отраслевые министерства представляли в основном интересы промышленности.

Складывалась парадоксальная ситуация, при которой наличие больших производственных мощностей на территории фактически не сказывалось на строительстве жилья и инфраструктуры.

Это неравенство закреплялось [32,40,55,66,85] действующей системой финансирования, отраслевыми и государственными нормативами, отраслевой системой управления, что не позволяло местным органам власти активно вмешиваться в деятельность строительных организаций.

Начатое в г. г. изменение структуры управления народнохозяйственным комплексом серьезно коснулось капитального строительства. В эти годы разработан и начал осуществляться переход от отраслевого к смешанному принципу управления [48,64,89], как более полно учитывающему региональные особенности. Для строительства такой переход является естественным, так как объекты строительства имеют ярко выраженный территориальный характер и неразрывно связаны с вопросами земельных отношений и инфраструктуры территории.

Переход основных строительных министерств от отраслевого к территориальному принципу управления (Минстрой, Россевзапстрой и т. д.) привел к преобразованию «главков» в территориальные строительные объединения. Такие изменения с учетом превращения «главков» в производственные объединения положительно сказалось на объемах строительства объектов на территориях, особенно в сфере соцкульбыта.

Дальнейшее реформирование строительства 1гг., осуществлялось в рамках изменения Конституции РФ - были ликвидированы

строительные министерства, территориальные производственные объединения, проведена приватизация строительных предприятий.

Такие изменения потребовали новых принципиальных подходов к структуре и управлению строительством [53,56,91,104], изменения отношений к собственности, изменения характера взаимоотношений органов государственной власти и коллективов строительных организаций и предприятий.

Объектом реформирования стал строительный комплекс России, в том числе и Тульской области, представляющий собой совокупность строительных организаций, предприятий строительной индустрии и стройматериалов, проектно-изыскательских и конструкторских организаций, организаций заказчиков, а также организаций, выполняющих работы в области капитального строительства, находящихся в ведении других отраслевых комплексов.

На этот период времени строительный комплекс Тульской области представлял собой около 400 предприятий и организаций, в основном, государственной собственности, насчитывающих в своем составе около 100 тыс. работающих.

В рамках задачи перехода к территориальному управлению были рассмотрены следующие вопросы:

• создание двухуровневой системы управления;

• селекция строительных организаций на территориальные и отраслевые;

• изменение отношения к собственности в процессе приватизации;

• снижение негативного влияния переходного периода на результаты
работы в период реформирования;

• разработка новых принципов функционирования строительных
организаций в условиях ранка.

При этом исходили из того, что государство и правительство оставит за собой в переходный период только три основные функции:

• нормативно-законодательную деятельность в области строительства;

• финансирование государственных программ федеральных и
региональных нужд;

• управление строительными организациями федеральной собственности.
Следуя этим условиям, а также учитывая негативные последствия

дестабилизирующих процессов, происходивших в капитальном строительстве в г. г., были разработаны основные принципы организации территориального органа управления строительством, получившего название «Департамент по развитию строительного комплекса» [11,33,38].

Структура департамента была адекватна структуре областного стройкомплекса.

В это же время в системе заказчика-застройщика существенных изменений не произошло. На предприятиях остались работать отделы и управления по капитальному строительству, при администрациях - ОКСы и УКСы, выполняющие функции заказчика-застройщика.

Реформирование этих организаций не происходило, и поэтому они как непроизводственные подразделения остались в прежнем виде, т. е. на уровне 60-70-х годов XX века.

В новой истории России формирование института заказчика-
застройщика началось в период первых лет индустриализации. В этот период
времени появились самые первые постановления правительства,

регламентирующие место заказчика-застройщика в системе капитального строительства, структуру, численность и основные функции [69,75]. Появились дирекции строящихся предприятий, управлений капитального строительства, отдел капитального строительства в составе министерств, предприятий, органов областного и городского управления.

Новый этап развития системы заказчика-застройщика наступил в послевоенные годы [10,97] в связи с необходимостью воссоздания основных фондов промышленности и городского хозяйства. В 60-70-е годы XX столетия сформировался треугольник государственной плановой системы в форме инвестора - государства, подрядчика - строительного министерства,

заказчика-застройщика - предприятия или УКСа местного органа власти. В связи с тем, что все эти структуры использовали в своей деятельности, в основном, государственные капитальные вложения, регламентация их деятельности в процессе так называемого «освоения средств» осуществлялась различными лимитами и положениями: о заказчике-застройщике, о лимите численности заказчика-застройщика, о заключении договоров подряда, о поставке материалов и оборудования, о порядке финансирования строек, техническом надзоре и т. п.

За весь 30-летний послевоенный период в функционировании заказчика произошло одно существенное изменение: появилась служба единого заказчика в городах, которая окончательно монополизировала строительство жилья и других социальных объектов в городах. Серьезным достижением в эти годы стало возрождение вгодах системы поточного строительства, что обеспечило максимальный рост 1987 г. объемов строительства в городах, оптимальную загрузку домостроительных комбинатов и заводов КПД. В этот же период времени, в силу монополизации деятельности, снизилось качество работ, вырос удельный вес КПД, расцвели приписки. Несмотря на то, что все регламентирующие директивные документы включали в себя слово «порядок», он к 1989-91 г. г. был окончательно утрачен, в связи с кризисом административно-командной системы.

В этот период времени деятельность заказчика-застройщика регламентировалась постановлением Госстроя СССР от 01.01.2001 г. №16 [75], состоящим из семи разделов, которые отводили заказчику или единому заказчику роль пассивного участника строительства объекта, все действия которого, сводились к обязательствам перед подрядчиком и запретительными мерами, действие которых, в условиях существовавшей на тот период времени договорной системы, сводились на нет.

Шагом вперед стало утвержденное 08 июня 2001 г. постановление Госстроя РФ №58 «Положение о Заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации». Это

положение, основываясь на новом Гражданском кодексе РФ, Законе об инвестициях и других основополагающих документах определило статус заказчика, его предмет деятельности, задачи, основные функции, права и ответственность.

Несмотря на прогрессивность документа, он оставил за пределами нормативной базы множество появившихся к этому времени негосударственных заказчиков [81,82].

Недостатки положения в некоторой мере исправило «Методическое пособие по организации деятельности государственного заказчика на строительство и заказчика-застройщика», выпущенное Госстроем РФ - МДС11-15.2001.

В названном пособии на 163-х страницах охвачены основные этапы деятельности службы заказчика-застройщика в процессе создания товарно-строительной продукции. Впервые в руководящем документе Госстроя РФ освещены вопросы деятельности заказчика в инвестиционно-строительной сфере в увязке с действующим законодательством по инвестициям и торгам. Задачи и функции СЗЗ на строительство представлены дифференцированно в зависимости от вида строительства. Особое внимание уделено вопросам анализа и формированию инвестиционных программ, бухгалтерскому учету и налогообложению СЗЗ.

Рассмотрение прогнозируемых направлений развития Тульской области по основным показателям и, прежде всего, по объемам инвестиций в производственной и социальной сферах, предусматривает их рост к 2010 году по сравнению с 2000 годом в 1,3 - 1,7 раза, что предопределяет разработку методов формирования годовых программ по «портфелю заказов» с учетом развития строительных мощностей и напряженности планов подрядных работ.

Прогноз основных показателей социально-экономического развития Тульской области в г. г.

Таблица 1.

Показатели	Оптимальный вариант	Оптимистический вар.
Наименование	2000	2005	2010	2005	2010
Валово-региональныый продукт, %	100	130,3	140,3	142,5	148,5
ВРП на душу населения, %	100	139,5	149,5	150,7	156,8
Инвестиции в производство,%	100	144,2	145,9	155,6	158,9
Инвестиции социального назначения, %	100	132,7	137,3	152	166
Ввод жилья	100	135,7	138,8	162	169,7

Анализ инвестиций в производство и социальную сферу определяется ростом валового регионального продукта и предполагаемым ростом объемов капитальных вложений, а также покупательную способность населения по приобретению жилья.

Прогноз ввода жильем в г. г.

Таблица 2.

Показатели	Оптимальный вариант	Оптимистический вариант
Наименование	2000	2005	2010	2005	2010
Численность населения, тыс. чел.	1731,5	1617,0	1521,0	1637,0	1549,8
Ввод жилья, тыс. кв. м.	266	361	501	433	735

Ведущая роль в осуществлении программы социально-экономического развития Тульской области принадлежит территориальному строительному комплексу. При этом, под территориальным строительным комплексом понимается совокупность всех размещенных на территории области организаций заказчиков и подрядчиков, и вспомогательные производства (ремонтные базы строительной техники и др.), а также промышленных предприятий, осуществляющих производство строительных материалов, конструкций, деталей и полуфабрикатов, предназначенных для выполнения строительно-монтажных и ремонтных работ.

За последние годы строительным комплексом на территорий Тульской области были построены и реконструированы сотни промышленных и сельскохозяйственных предприятий, большое количество жилья, школ, больниц и других объектов социально-культурного назначения. Только за годы введено основных фондов на 9,3 млрд. рублей, построено 3,8 млн. кв. метров жилой площади, общеобразовательных школ на 34,1 тыс. ученических мест. Все это говорит о том, что Тульский регион является типичным представителем в РФ по развитию социальной сферы и может быть выбран в качестве достоверного объекта исследования.

Вместе с тем строительный комплекс в годах не в полной мере отвечал требованиям обеспечения рынка и изменившимся условиям проектирования и строительства объектов, связанным с переводом всей экономики области на интенсивный путь развития, решения социальных проблем, как подчеркивается в работах [2, 6], в строительстве. Мощности многих ООО, позволяют обеспечивать сроки ввода объектов, при этом допускается их удорожание по отношению к контракту, наблюдается распыление средств, технический уровень строительного производства и состояние материально-технической базы не отвечают требованиям заказчиков и производства.

В связи с большим количеством ветхого жилья и выбытием старого, потребность проведения коммунальной реформы, возникла потребность в дополнительном росте объектов социального строительства в городах.

Объекты строительства жилья представлены (Рис. 1) на диаграммах до 2010 года по сравнению с 2000 годом. Если прогнозные значения ввода жилья на период до 2010 годов можно считать ориентировочными, то показагода с достаточной степенью погрешности подкреплены балансовыми расчетами соответствующих отделов и служб областной администрации.

ДИНАМИКА ВВОДА ЖИЛЬЯ В СООТВЕТСТВИИ С РОСТОМ СОЦИАЛЬНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ В 2г. г.

2000

2005 2010

Рис. 1.

Оптимальный вариант

Оптимистический вариант

Прогноз увеличения ввода жилья на душу населения по вариантам составляет к 2010 году от 2,2 - по I варианту, до 3,1 - по II варианту.

Выполнение столь масштабных задач для существующей системы деятельности службы заказчика-застройщика является проблематичной. Заказчик, не являясь юридическим лицом, не вписывается в новую систему договорных отношений, его роль согласно действующих «правил» неадекватна задачам.

1.2. Место заказчика-застройщика в инвестиционно-строительной деятельности.

Создание объектов и мощностей требует усиления организационно-экономических связей с подсистемами инвестиционного комплекса в целях достижения высокотехнического уровня конечной продукции.

Ведущей отраслью инвестиционного комплекса является строительство, выпускающее потребительскую строительную продукцию в форме объектов

строительства. Инвестиционный процесс включал в себя непрерывно повторяющиеся инвестиционные циклы, состоящие из следующих основных этапов:

• выполнение конструкторских и научных разработок и исследований;

• изыскания, проектирование строительных технологий;

• строительное производство, создание строительной базы;

• ввод и освоение мощностей.

Сложность управления инвестиционным циклом в создании потребительской строительной продукции обусловлена значительным количеством участников инвестиционного цикла и разнохарактерностью их деятельности.

Анализ существовавшей системы управления инвестиционным циклом показывает [89], что определился целый ряд проблем, явившихся следствием перехода от командно-административной системы управления к рыночной.

Существенными недостатками существующей системы являются:

• отсутствие единства цели и интересов показателей работы проектных,
строительных, снабженческих и других участников;

• неупорядоченность взаимоотношений участников строительства,
неравнозначность их ответственности за конечный результат;

• отсутствие правового регулирования взаимной ответственности
заказчика и подрядчика.

Следует особо отметить, что отражено также в работах [7,92,95], кардинальные изменения в функциях и организационно-экономической деятельности участников инвестиционного цикла:

• в результате приватизации резко сократился государственный сектор в
производстве строительной продукции;

• в десятки раз сократился объем государственных инвестиций в развитие
производства и социальной сферы;

• ликвидация административной системы привела к отсутствию влияния
вышестоящих организаций и предоставила полную самостоятельность
участникам строительства;

• деятельность госорганов свелась к лицензированию, контрольным и
фискальным функциям;

• заказчики и подрядчики сориентировали свою деятельность с валовых
показателей на выполнение целевых договоров, ввод объектов и их
качественных показателей;

• изменилась организационно-правовая форма строительных предприятий,
целью их деятельности стала прибыль;

• прекратили существовать государственные цены на строительные
материалы, работы и услуги;

• местные органы власти из «покровителей» превратились в
«потребителей» готовой строительной продукции.

Под воздействием этих факторов и экономического прессинга государства большинство организаций приступили к реструктуризации и расширению своих видов деятельности [43,53,94].

Все это привело к изменению содержания понятия строительный комплекс, его целей и задач в процессе инвестиционно-строительной деятельности.

Инвестиционно-строительная деятельность (ИСД) представляет собой совокупность взаимосвязей и отношений предприятий в процессе создания объектов строительства и их реализации.

Инвестиционно-строительная деятельность может быть представлена в форме организационной системы, включающей в себя следующие основные этапы:

• проектно-изыскательский;

• производственный;

• эксплуатационный;

• окупаемости проекта.

ЭТАПЫ

Проектно-изыскательский