Состояние развития инвестиционно-строительной деятельности в службах заказчика-застройщика (стр. 5 )

Учитывая инфляционные процессы и рост стоимости недвижимости, реальный процент кредитной ставки должен составлять 4-6%, а средняя заработная плата вырасти в 1,5-2,0 раза. В этом случае возможность приобретения жилья в рассрочку при залоге имущества становится реальной в течение 15 лет. На этих расчетах основаны различные способы финансовой поддержки населения [100].

1.Вариант.

Возмещение кредитной ставки осуществляется за счет средств местного бюджета, в основном, применяется для бюджетников с гарантированной занятостью.

2.Вариант.

Продажа жилищных контрактов представляет собой накопительную систему покупки отдельных квадратных метров, уплата процентов по которым не требуется.

3 Вариант.

Накопительная система, при которой на персональном счете в банке, покупатель накапливает 30-40% стоимости жилья по действующим ставкам

65

депозитов, а при приобретении жилья получает снижение процентной ставки за счет бюджета в форме премии.

4 Вариант.

Для граждан, желающих улучшить жилищные условия, то - есть имеющих одно-двух комнатную квартиру и желающим приобрести дополнительно одну комнату, формируется непрерывный поток увеличения жилплощади на одну комнату. То-есть для граждан имеющих однокомнатную квартиру, приобретается двухкомнатная квартира; двухкомнатную-приобретается трехкомнатная квартира и т. д. Таким образом в строительном производстве возникает необходимость строительства нового жилья, а в рыночный оборот вовлекается вторичное жилье, как правило, по текущим ценам.

5.Вариант.

Приобретение жилья для работников предприятий за счет льгот предприятий, за счет вовлечения в инвестиционно-строительную деятельность ресурсов предприятия.

В настоящее время структура финансово-кредитных средств на жилье представляет собой: бюджетные средства-10-15%; средства населения, включая собственные средства, кредиты, ссуды-50-60%; финансовые ресурсы организаций, предприятий, юридических лиц -%.

Учитывая, что финансовые и материальные ресурсы на многоэтажное строительство составляют около 80% капитальных вложений, автором разработано и применяется на практике шкала полезности вкладов («взносов») для пересчета в службе ЕСЗ [11].

Шкала полезности вкладов:

66

б) трудовых:

В соответствии с приведенными таблицами коэффициентов расчет дохода осуществляется следующим образом: например, по согласованию участников материальный вклад в виде лесоматериалов на сумму 200 млн. руб. может быть приравнен к денежному вкладу с учетом коэффициента полезности = 1,7 и составит 340 млн. руб.(см. табл. «а», п. 1), а производство работ на сумму 20 млн. руб. дает право обменять на трудовые вклады, с учетом К = ОД 0 (см. табл. «б», п. 1) на сумму 2 млн. руб.

После пересчета вкладов («взносов») суммарный объем превысит стоимость капитальных вложений по строительству объекта, поэтому реальное обеспечение товарно-строительной продукции произойдет с учетом введения общего понижаемого коэффициента, получаемого путем деления суммы

67

капвложений на сумму вкладов («взносов»), что обеспечивает соблюдение пропорций в общем объеме капвложений.

Ежегодно следует определять минимально необходимую прибыль ЕСЗ и минимально необходимый объем продажи строительной продукции, потребность в качестве продукции. При этом исходными данными принимаются:

•  экономические модели функционирования мощностей строительных
организаций;

•  стоимость единицы выпускаемой продукции ;

•  портфель заказов на строительную продукцию на планируемый год.
Предполагается, что заказчик должен выполнять условия своего

функционирования, т. е. обеспечить:

•  дольщиков - готовой строительной продукцией;

•  владельцев ресурсов - строительной продукцией;

•  владельцев средств - приемлемыми дивидендами;

•  участников строительства - фронтом работ и объемом необходимых
ресурсов.

Для выявления условий функционирования ЕСЗ необходимо учесть несколько факторов:

•  соотношение долей различных видов;

•  максимальный срок удовлетворения потребностей в товарно-
строительной продукции;

•  соотношение стоимости взноса стоимости доли строительной
продукции, которую он получит.

Владельцы финансовых средств строят свои взаимоотношения с заказчиком на получении максимальных доходов при осуществлении вкладов. При этом величину доходов устанавливает договор с инвестором [36].

Инвесторов всегда интересует вопрос о минимально необходимом объеме продажи продукции при поставленных в условиях договора для получения заданной нормы прибыли. Если учесть, что прибыль первоначально

68

будут получать только владельцы частных инвестиций, то можно получить величину минимально необходимой товарно-строительной продукции Wn в месяц:

^, (18)

где: Ак - инвестиции по проекту;

Да - доля вклада («взноса») денежных средств;

Тпп - продолжительность строительства.

Минимально необходимой величиной прибыли, т. е. от вложенных денежных средств, является 18 % (т. е. больше кредитной ставки Центробанка РФ), и, учитывая, что прибыль будут получать только владельцы денежных инвестиций, это среднегодовая прибыль составляет П:

П=Ак-Дц-0,18 (19)

где: П - планируемая прибыль;

Дд - доля вклада (взноса) денежных средств;

0,18- принятая доходность.

Разработанная модель финансово-кредитного механизма отражает финансовые потоки, интегрирующие средства населения, бюджета и юридических лиц.

69

Модель финансово-кредитного механизма строительства жилья.

Инвестиционные ресурсы

Потребность в финансовых ресурсах для инвестиционно-строительной деятельности

Средства населения

Средства организаций,

предприятий, юридических лиц.

Аккумули­рованные средства

Недостаток оборотных

средств

Средства бюджета

Средства от

коммерческой

реализации жилья

Резервный фонд для продажи жилья в

рассрочку

Кредиты банков

Рис. 14.

Применение модели на практике позволяет обеспечить доходность по аккумулируемым средствам, так как на остальные ресурсы, представляемые юридическими лицами и бюджетные средства, выплаты дивидендов не требуется.

Расчеты с юридическими лицами и с бюджетом производятся готовой строительной продукцией. Часть средств при коммерческой реализации жилья является источником резервного фонда, направляемого в том числе на снижение стоимости жилья для населения, приобретающего квартиры в рассрочку.

Снижение стоимостной нагрузки на потребителя жилья также осуществляется органами местной власти по следующим направлениям:

•  сокращение налогов на исполнителей работ и инвесторов;

•  финансирование строительства инженерных сетей и коммуникаций;

70

•  представление беспроцентных ссуд работникам бюджетных
организаций;

•  выпуск жилищных займов.

Сочетание всех названных факторов может обеспечить снижение стоимостных показателей на 30-35%, что в пересчете на 1 квадратный метр приведет к его снижению до реальной, приблизительно 9-10 тысяч рублей.

Такая цена обеспечит доступность жилья для основной массы нуждающихся.

управления ипотечным кредитованием жилищного строительства.

В современных условиях финансирования жилищного строительства становится все более зависимым от возможности привлечения банковских кредитов и средств населения.

В условиях высокой инфляции [47,49] одним из направлений реформы жилищного финансирования является система долгосрочного кредитования под залог приобретаемой недвижимости-жилья (ипотечных кредитов).

Ипотечные кредиты предоставляются коммерческими банками, а также организациями, привлекающими средства на основе займов у банков и предприятий, или через продажу ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами [30].

К субъектам рынка ипотечных кредитов относятся заемщик, кредитор (или банк), который вкладывает средства в ипотечные кредиты (может не совпадать с банком, выдающим ссуды), администрация города или области.

Ипотечные кредиты характеризуются следующими признаками:

•  займы предоставляются на длительный срок -лет;

•  займы предоставляются на приобретение жилищных помещений, в
которых будут проживать их владельцы;

71

• купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в
случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается в
целях погашения кредита.

Строительный ипотечный кредит выдается застройщику при условии наличия у него разрешения местных органов власти на строительство [78,83,86] и выделение необходимого земельного участка в установленном порядке.

При выдаче кредита коммерческий банк оценивает степень риска, связанного с вероятностью последующей продажи строительной организацией построенного жилого дома:

•  уровень спроса на тип построенного жилья;

•  способность застройщика контролировать свои затраты в ходе
строительства, обеспечивающего выход на запланированные цены, т. е.
выдержку первоначальных условий продажи жилья.

Снижение степени риска достигается за счет того, что:

•  застройщик принимает на себя значительную часть (не менее 25%)
финансирования разработки проекта застройки, при этом доля вложений
застройщика может заключаться в приобретении земли и других
необходимых первоначальных затрат (застройщик может финансировать
свою долю за счет собственных средств и средств инвесторов);

•  до начала строительства достигнута договоренность между
застройщиком и ипотечным банком о предоставлении ипотечных
кредитов потенциальным покупателям для приобретения квартир в
построенном доме.

Коммерческие строительные кредиты выдаются на 12-18 месяцев на общих рыночных условиях.

При ипотечном кредитовании строительства жилья должны соблюдаться следующие условия:

• доля кредита в общей стоимости жилья должна составлять не более 70%
(для обеспечения снижения вероятности неуплаты по кредиту);

•  процентная ставка за использование кредитов устанавливается (в
условиях экономической нестабильности и возможности снижения
величины реальных доходов (заемщиков) с учетом в пределах 25%
общего дохода покупателей жилья;

•  приемлемый тип кредита должен обеспечивать систему индексирования
по мере изменений в экономических условиях (закладная с
корректировкой на уровень цен, закладная с применением процентов,
закладная с двойным индексом).

Кредит с фиксированной процентной ставкой (закладная с фиксированным процентом) может использоваться при значительном субсидировании процентной ставки из бюджета:

• продолжительность кредита 10-15лет.

К источникам кредитных ресурсов для выдачи ипотечных ссуд относятся:

•  депозиты населения и предприятий, при этом может приниматься схема
контрактных сбережений, при которой покупатель жилья сначала
обязуется в течение нескольких лет сберегать средства, после чего ему
гарантируется предоставление ипотечного кредита тем же самым
банком;

•  срочные кредиты банков, предприятий или пенсионных и страховых
фондов, предоставляемых на лет;

•  кредитные линии или подобные договоренности с одним или
несколькими банками (в основном для ипотечных банков, создаваемых
как дочерние предприятия коммерческих банков);

•  продажа облигаций или «ценных бумаг участия в закладных» банкам,
предприятиям, а также пенсионным фондам и страховым компаниям
(ценные бумаги участия в закладных дают право владельцу на
получение основной суммы долга и процентов по ипотечному кредиту за
вычетом суммы оставляемой первичным кредиторам на покрытие
расходов по обслуживанию кредита).

73

Выбор конкретной схемы ипотечного кредитования оказывает влияние, в первую очередь, на распределение платежей по годам и на фактический срок возврата ссуды. Размер кредита задается реальным и реальной процентной ставкой по кредиту, с учетом уровня семейного дохода и рядом фиксированных параметров: период выплаты кредита, доля первоначального взноса и доля платежей по кредиту в семейном бюджете.

В условиях высокого уровня инфляции механизм предоставления кредитов должен обеспечить:

•  защиту реальной стоимости ресурсов кредитора и обеспечения
необходимой прибыли в целях гарантии непрерывного притока
финансов в систему жилищного финансирования;

•  непрерывный доступ заемщиков к кредитам на условиях, которые
делают финансирование доступным.

Возможны несколько вариантов ипотечного кредитования и погашения ипотечных ссуд.

Кредит с фиксированной процентной ставкой представляет собой полностью амортизируемую закладную с постоянными платежами, рассчитанными по сумме первоначальной ссуды при фиксированной ставке процента в течение заданного срока.

Кредитор зарабатывает фиксированную ставку процента на неоплаченный баланс ссуды в течение всего ее срока.

К недостаткам кредита с фиксированной процентной ставкой в условиях высокой инфляции относится необходимость высокой реальной стоимости первоначального платежа и ставки процента на ссуду для поддержания положительной реальной нормы прибыли капиталовложений кредиторов. Высокая номинальная ставка приводит к высоким первичным платежам по ссуде с твердым процентом. С течением времени реальная стоимость платежей по ссуде (постоянных в номинальных величинах) непредсказуемо меняется из-за инфляции.

74

Решение этих проблем достигается за счет применения кредитов с системой индексирования по мере изменений в экономических условиях.

Закладные с корректировкой на уровень цен используют ставку процента, которая отражает только реальную стоимость фондов и риск, связанный с погашением ссуды под недвижимость.

Первоначальные платежи рассчитываются на основе этой ставки % и неоплаченного баланса ссуды. Неоплаченный баланс ссуды затем периодически переоценивается в соответствии с индексом цен.

Платежи первого года ссуды основаны на графиках амортизации ссуды в течение полного ее срока при договорной ставке процента.

В конце первого года неоплаченный баланс корректируется на изменение обусловленного индекса цен.

При использовании закладной с корректировкой на' уровень цен обеспечивается:

•  реальная величина платежей в течение всего срока ссуды:

•  отношение платежей к доходу заемщика, как привило, остается ниже
первичных 25%.

•  предоставление кредиторам возможности использования
индексированных обязательств для мобилизации капитала.
Закладные с переменным процентом используют индексы, основанные

на ставке процента.

Закладная с переменным процентом начинается с использования первоначальной ставки процента для расчета платежей, основанных на полной амортизации при этой ставке в течение полного срока ссуды.

В конце первого года ставка процента закладной корректируется в соответствии с избранным индексом ставки процента.

Новый график платежей для второго года рассчитывается на основе амортизации по сроку минус один год.

В конце каждого года этот процесс повторяется, пока ссуда не будет полностью погашена в последнем году срока.

75

При использовании закладной с двойным индексом устанавливается первичный график погашения ссуды и предусматривается возможность удлинения срока погашения для учета возможного дефицита в реальных платежах.

После установления срока амортизации определяется график платежей на основе реальной ставки процента на ссуду. В конце первого года (или раньше, и чаще в условиях высокой инфляции) номинальная величина платежей корректируется изменением в индексе заработной платы, а минимальная величина неоплаченного баланса корректируется изменением индекса цен. Такая процедура повторяется в конце каждого периода корректировки.

Неустойчивая экономическая ситуация вызывает необходимость проведения некоторых мер со стороны административных органов по сокращению риска кредиторов.

К ним относятся:

•  меры по учреждению страхования ипотечных кредитов на коммерческой
основе;

•  создание надежной системы регистрации земельных участков,
имущества, а также закладных и других прав с целью уменьшения риска
кредиторов, связанных с сомнительными правами;

•  разрешение использования и способствование внедрению кредитов с
индексацией пригодных для использования в условиях инфляции,
способствующих перемещению полностью или большей частью риска
процентной ставки от кредитора к заемщику;

•  меры по субсидированию приобретения жилья (для семей с
ограниченными доходами, не приватизировавшими свои квартиры), в
том числе:

• субсидирование целевых сберегательных счетов, предназначенных для приобретения жилья;

76

•  субсидирование ставок процента, при котором из бюджета
оплачивается часть процентной ставки;

•  субсидии для оплаты первого взноса;

•  субсидирование по истечении срока ипотечного кредита (при
выдаче кредитов с двойным индексом).

Кроме того, субсидии на приобретение жилья могут направляться и через процесс строительства: застройщик может бесплатно получить земельный участок, ему могут быть предоставлены дешевые строительные займы или предложены варианты заключения контрактов под строительство. Приведенные выше варианты привлечения средств физических и юридических лиц в жилищное строительство получили практическую реализацию в ряде строительных объединений и промышленных структурах.

Сравнительный анализ основных функций и взаимосвязей службы заказчика-застройщика согласно действующим нормативным документам с предложениями автора, предлагаемые модели наполнения основными функциями ЕСЗ обеспечивают его доминирующую роль в инвестиционно-строительном процессе, снижение негативного влияния существующих противоречий между участниками и консолидацию усилий в общих интересах инвесторов.

3.4. Оптимизационные задачи на этапе формирования программ подряда в инвестиционном цикле.

В настоящее время в строительстве широко распространены производственные строительно-монтажные организации, представляющие собой открытые и закрытые акционерные общества и общества с ограниченной ответственностью, включающие в свой состав низовые строительные организации (СУ, ПМК), которые при этом лишаются прав юридического лица [108] и не являются самостоятельным звеном в схеме управления строительством. Программа работ ОАО; ЗАО; год по

77

основным обычным показателям - вводу мощностей законченных строительством объектов, и строительной продукции - распределяется между производственными единицами, образуя их годовые программы работ.

Под производственной единицей понимается организационно-выделенное строительное подразделение, входящее в состав ПСМО (ОАО), имеющее свой аппарат управления и отличающееся от других подразделений профилем технологической специализации.

Основная цель планирования как функции управления [14] сбалансированность плановых заданий с ресурсами для обеспечения рационального и эффективного функционирования строительной организации. Таким образом, годовой объем планируемых СМР должен обеспечивать наилучший уровень оценочных показателей деятельности производственной единицы (выработки и удельной себестоимости) с учетом условий ее функционирования. Под условиями функционирования производственных единиц понимается вид их объектной и технологической специализации, и под рациональной годовой загрузкой - годовой объем СМР, при котором технико-экономические показатели являются оптимальными. Основными технико-экономическими показателями, оценивающими деятельность строительно-монтажных организаций, являются показатели выработки и уровня себестоимости.

Определение годовой рациональной загрузки производственных единиц осуществляется в три этапа:

•  разделение производственных единиц по видам специализации на
объектно-специализированнные (специализирующиеся на возведении
определенных объектов) и технологически специализированные
(специализирующиеся на выполнении определенных работ);

•  определение сопоставимости объектов (работ) внутри производственной
единицы и приведенных годовых объемов работ (годовой загрузки) каж­
дой производственной единицы;

•  расчет рациональной годовой загрузки производственных единиц для

78

каждого установленного вида специализации.

В результате классификации формируется типы объектов (виды работ), которые поручаются для выполнения конкретной производственной единицы. Для определения годовой загрузки последней необходимо установить сопоставимость этих объектов (работ) и рассчитывать объемы СМР, приве­денные к условиям сопоставимости, т. е. определять предпочтительность объектов включаемых в программу ЕСЗ.

Предпочтительность объектов устанавливается по критерию удельных трудозатрат, приходящихся на 1 тыс. руб. объема СМР, для каждого типа объекта (вид работ).

Исходными данными для решения этого этапа являются:

•  совокупность производственных единиц по каждой классификационной
группе;

•  структура объектов (работ) каждой производственной единицы;

•  стоимость строительства каждого объекта (работы), выполняемого соб­
ственными силами производственной единицы;

•  суммарные трудозатраты по каждой производственной единице.

Для определения сопоставимости объектов по каждой производственной единице составляется уравнение вида:

' Wi=atlWx+ailW2+... + aikWkt (20)

где: Wj - суммарная трудоемкость (чел./дн.) i-й производственной еди­ницы (среднесписочная численность рабочих на СМР и в подсобных произ­водствах, умноженное на среднее количество выходов рабочих в году); i - количество производственных единиц в данной совокупности, i = 1 + L;

djk - стоимость работ по каждому виду объектов (работ), строительство которых ведется собственными силами производственных единиц (тыс. руб.), k=I+m;

Wi, W2,..Wk - удельная трудоемкость по каждому виду объектов (определяется с помощью решения системы линейных уравнений методом

79 наименьших квадратов).

На основе полученных величин W определяется коэффициент предпочтительности по трудоемкости, т. к. этот показатель при прочих равных условиях является определяющим. При этом трудоёмкость по одному из видов объектов (работ) принимается за эталон, а трудоёмкость по остальным видам объектов (работ) относим к этой величине и получаем коэффициенты сопоставимости для всех видов объектов (работ):

W

W3m (21)

эт

Приведённый объём СМР по видам объектов (работ) получаем умноже­нием коэффициента сопоставимости р\. на объем работ каждого вида объектов (работ). Подсчитанные таким образом приведенные объемы суммируются по каждой производственной единице.

Для определения рядовой рациональной загрузки производственных единиц ЕСЗ с помощью графиков регрессии устанавливает зависимость между основными оценочными показателями деятельности производственных единиц (выработкой и удельной себестоимостью) и предлагаемыми ему объемами СМР.

Определение характера зависимости осуществляется с помощью методов парной корреляции. Ввиду того, что оптимизация объемов СМР осуществляется по двум критериям (выработки и удельной себестоимости), все корреляционные поля и линии регрессии рассматриваются попарно. При этом, определяется максимальная выработка в пределах корреляционного поля при соответствующем приведенном объеме СМР. Если снижение удельной себестоимости на графике находится в тех же приделах объема СМР, что и

80

максимальная выработка, то данный приведенный объем СМР является рациональным. Приведенные рациональные объемы СМР переводятся в обычные (реальные) объемы путем деления на коэффициент сопоставимости.

Например, все строительные управления г. Тулы, в зависимости от профиля специализации, делятся на общестроительные (ПМК - 1, ПМК - 2, ПМК - 3, ПМК - 4, ПМК - 5),санитарно-технические (ПМК - 6, ПМК - 7, ПМК - 8), электромонтажные ( ПМК - 9, ПМК - 10), отделочные (ПМК - 11, ПМК - 12). В данном примере рациональная годовая загрузка производственных единиц определяется для общестроительных управлений, входящих в состав ОАО (см. табл. 3).

*  Частное от деления себестоимости на объём СМР по ПМК.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9