Гражданское право (стр. 6 )

Б. Соблюдение абонентом режима потребления энергии, установленного законодательством и договором, необходимо для обеспечения интересов других абонентов. Так, перерасход энергии од-

Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 98

ними абонентами (особенно в период пиковых нагрузок энергосистемы) может сказаться на подаче ее другим в необходимом количестве.

Кроме того, вследствие несоблюдения режима потребления может пострадать и качество энергии. Применительно к электроснабжению законодательство специально регулирует обязанность промышленного потребителя поддерживать качество электроэнергии на соответствующем уровне.

Нарушение установленного режима потребления дает энерго-снабжающей организации право на взыскание с абонента реального ущерба, а в некоторых случаях – неустойки.

В. Абонент должен оплачивать принятую им энергию. Поскольку обязанности принятия энергии по договору энергоснабжения не существует, абонент оплачивает только фактически принятое им количество энергии в соответствии с данными учета (п. 1 ст. 544 ГК).

Порядок и сроки расчетов за энергию определяются законодательством или соглашением сторон. Так, оплата электрической и тепловой энергии, а также газо - и водоснабжения гражданами-потребителями производится ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым (п. 2.4 Правил предоставления коммунальных услуг). Сроки расчетов по договорам между юридическими лицами определяются соглашением сторон.

Просрочка оплаты энергии абонентом свыше определенного срока[15] дает энергоснабжающей организации право прекратить подачу энергии. Кроме того, возможно взыскание с абонента неустойки, размер которой определяется либо соглашением сторон (в договорах с участием юридических лиц), либо нормативным актом (в договорах энергоснабжения граждан)[16].

Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 99

Г. Абонент обязан немедленно сообщать энергоснабжающей организации обо всех авариях, пожарах, неисправностях приборов учета энергии и об иных нарушениях, возникающих при пользовании энергией (п.1 ст. 543 ГК), независимо от того, по чьей вине они произошли. Это – своеобразный аналог условия, предусмотренного ст. 483 ГК. Закон не устанавливает специальных последствий нарушений этой обязанности. Следовательно, они влекут применение общих мер гражданской ответственности в форме возмещения реального ущерба.

В дополнение к общим правам покупателя, предусмотренным § 1 главы 30 ГК, по договору энергоснабжения абонент имеет право: во-первых, принять нужное ему количество энергии в пределах, предусмотренных договором, что означает и возможность одностороннего отказа абонента от принятия энергии; во-вторых, с согласия энергоснабжающей организации передать принятую им энергию субабоненту (ст. 545 ГК).

Ответственность по договору энергоснабжения. Основания применения мер гражданско-правовой ответственности различаются в зависимости от субъекта ответственности. Так, граждане, использующие энергию для бытовых нужд, отвечают за нарушение условий договора лишь при наличии своей вины. Лица, нарушившие договор при осуществлении ими предпринимательской деятельности (индивидуальные и коллективные предприниматели), несут ответственность на началах риска.

Однако из этого правила сделано одно исключение для энер-госнабжающих организаций. Если перерыв в подаче энергии абоненту произошел по основаниям, допускаемым законодательством, энергоснабжающая организация несет ответственность за причиненные убытки лишь при наличии своей вины (п. 2 ст. 547 ГК). Такими основаниями являются, в частности, перерыв или прекращение подачи энергии, которые были необходимы для принятия неотложных мер по предотвращению или ликвидации аварий в системе энергоснабжающей организации. В остальных случаях энергоснабжающая организация отвечает за убытки, причиненные абоненту, независимо от вины.

Нарушение энергоснабжения, как правило, влечет тяжелые последствия. Так, короткий перерыв в подаче электроэнергии на предприятие, выпускающее алюминий или ведущее плавку в электропечах, означает выход из строя оборудования и полную остановку производства. С другой стороны, многие нарушения абонентами условий энергоснабжения немедленно негативно сказываются на тысячах других потребителей.

В этих условиях возложение на каждого из нарушителей договора всей полноты ответственности быстро привело бы к их банкротству и в масштабах страны сильно ударило по экономике. По

Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 100

этой причине законодатель ограничивает ответственность сторон договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение его условий обязанностью возместить лишь реальный ущерб, причиненный нарушением (п. 1 ст. 547 ГК), т. е. понесенные расходы, а также стоимость утраченного или поврежденного имущества.

Наряду с взысканием убытков в виде реального ущерба ответственность за нарушение условий договора энергоснабжения может выражаться и в уплате неустойки (как правило, законной), основные случаи взыскания которой рассмотрены применительно к отдельным обязанностям сторон.

Прекращение договора энергоснабжения. Договор энергоснабжения не предусматривает обязанности гражданина, использующего энергию для бытового потребления, принимать энергию. Отсюда логически вытекает право такого абонента расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив об этом энергоснабжающую организацию (п. 1 ст. 546 ГК). Аналогичной возможности для юридических лиц и граждан-предпринимателей закон не предусматривает. Однако в силу общих правил ст. 450 и 451 ГК указанные абоненты также могут требовать расторжения договора в случаях его существенного нарушения энергоснабжающей организацией или существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Если абонентом по договору энергоснабжения выступает юридическое лицо, энергоснабжающая организация вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях существенного нарушения абонентом условий договора в соответствии со ст. 523 ГК (абз. 2 п. 1 ст. 546 ГК). Это правило сформулировано неудачно. Во-первых, ст. 523 ГК содержит лишь одно основание одностороннего расторжения договора, применимое к энергоснабжению: неоднократное нарушение сроков оплаты. Но существенный характер могут иметь и другие нарушения договора абонентом (например, условий о соблюдении безопасности, режима потребления, обеспечения качества энергии). Причем последствия нарушения этих условий могут быть гораздо более тяжелыми, чем просрочка оплаты. Таким образом, буквальное толкование закона резко ограничивает возможности энергоснабжаю-щих организаций по воздействию на недобросовестных абонентов. Во-вторых, из содержания ч. 2 п. 1 ст. 546 ГК можно сделать вывод, что энергоснабжающая организация не вправе отказаться от исполнения договора на энергоснабжение потребителя – физического лица. Такое толкование наталкивается, однако, на п. 5.1.3 Правил предоставления коммунальных услуг, который позволяет энергоснабжающей организации прекратить тепло-, электро - и водоснабжение гражданина, если он не оплачивает комму-

Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 101

нальные услуги в течение более чем трех месяцев либо нарушает технические правила пользования присоединенной сетью.

Таким образом, абз. 2 п. 1 ст. 546 ГК следует толковать лишь как запрет на прекращение подачи энергии юридическим лицам, перечисленным в законодательстве[17], в качестве санкции за просрочку оплаты энергии.

[1] См.: Шафир предприятий (правовые вопросы). М., 1990. С. 6.

[2] Противоположную позицию отстаивает (см.: , Витрянский право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. С. 135–140). Он полагает, что видообразующим критерием выделения энергоснабжения в самостоятельный гражданско-правовой договор является лишь его предмет – энергия.

[3] См.: Корнеев о снабжении электроэнергией между социалистическими организациями. Автореф. канд. дис. М., 1953.

[4] Правила предоставления коммунальных услуг (утв. постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. № 000 // СЗ РФ. 1994. № 26. Ст. 2795; 1995. № 10. Ст. 894; 1997. № 7. Ст. 862; № 42. Ст. 4788) трактуют передачу гражданам электрической, тепловой энергии и воды как услугу. Но в таком случае и куплю-продажу следует трактовать как услугу по передаче вещи. Такая формулировка юридически некорректна, ведь услуга не имеет овеществленного результата, тогда как товар, продаваемый по договору энергоснабжения, всегда вещественен, материален. Поэтому применение к таким договорам норм главы 39 ГК недопустимо.

[5] Основными среди них являются: Федеральный закон «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации» от 01.01.01 г. // СЗ РФ. 1995. № 16. Ст. 1316; 1999. № 7. Ст. 880; Правила предоставления услуг по передаче электрической энергии, утв. постановлением Федеральной энергетической комиссии РФ от 01.01.01 г.№ 36/3, а также Правила предоставления коммунальных услуг.

[6] Например, Федеральный закон «О газоснабжении в Российской Федерации» от 01.01.01 г. // СЗ РФ. 1999. № 14. Ст. 1667; Правила поставки газа в Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 5 февраля 1998 г. № 000 // СЗ РФ. 1958. № 6. Ст. 770; а также Правила предоставления коммунальных услуг.

[7] Сторонами этого договора являются две энергоснабжающие организации (электростанции), которые обязуются восполнять друг у друга дефицит энергии или мощности в период пиковых нагрузок или спадов энергопотребления. В результате происходит последовательный переток энергии во встречных направлениях – реверс (см.: Сейнароев вопросы договора на снабжение электроэнергией предприятий и организаций. Алма-Ата, 1975. С. 8-23).

[8] Его сторонами являются два промышленных абонента (потребителя энергии), взаимно гарантирующих бесперебойное снабжение друг друга энергией. Если один из абонентов не сможет получать энергию через свою присоединенную сеть, его будет снабжать другой абонент (см.: Шафир предприятий (правовые вопросы). С. 10).

[9] Этот договор предполагает пассивную множественность лиц на стороне продавца энергии (которого представляют энергоснабжающая организация и первичный потребитель-абонент). Одни из прав и обязанностей продавца принадлежат самой энергоснабжающей организации, другие – первичному абоненту, третьи – осуществляются ими совместно. Но при этом по смыслу п. 2 ст. 322 ГК РФ обязанности лиц, выступающих на стороне продавца энергии (т. е. содолжников), являются солидарными, что чрезвычайно усложняет структуру договорных связей.

[10] Об этом однозначно свидетельствует определение публичного договора в п. 1 ст. 426 ГК РФ: во-первых, многие потребители энергии не являются коммерческими организациями, во-вторых, ни один из потребителей «по характеру своей деятельности» не является энергоснабжающей организацией; в-третьих, возможность заключения субабонентского договора императивно обусловлена получением согласия энергоснабжающей организации (ст. 545 ГК РФ).

[11] См.: п. 8 Основных принципов функционирования и развития федерального (общероссийского) оптового рынка электрической энергии (мощности), утв. постановлением Правительства РФ «О федеральном (общероссийском) оптовом рынке электрической энергии (мощности)» от 01.01.01 г. № 000 // СЗ РФ. 1996. № 30. Ст. 3654; 1999. № 42. Ст. 5061; № 51. Ст. 6345; 2002. № 6. Ст. 592. Правовая природа договора с участием «ЕЭС России» весьма неопределенна. Но очевидно, что в рамки обычного договора энергоснабжения он не укладывается.

[12] Отчасти это ослабляет консенсуальный характер договора энергоснабжения гражданина. Однако он все же не становится реальным, поскольку подключение к сети еще не означает фактической передачи товара.

[13] Единицами измерения количества являются: киловатт-час или киловольт-ампер электроэнергии, гигакалория тепловой энергии, кубический метр газа или воды и т. д.

[14] Энергоснабжающая организация может подать меньшее количество энергии, не прерывая подачи, например, в следующих случаях: понизив давление газа в трубопроводе или его теплотворную способность (изменив химический состав); снизив мощность, которую может использовать потребитель электроэнергии (в результате чего падает напряжение); уменьшив температуру и (или) давление горячей воды в отопительных сетях. В этих случаях нарушение условия о количестве одновременно является и нарушением условия о качестве энергии, и наоборот.

[15] Для договоров энергоснабжения граждан этот срок составляет три месяца (п. 5.1.3 Правил предоставления коммунальных услуг). Энергоснабжение юридических лиц может быть прекращено или ограничено, если потребитель два раза подряд по истечении установленного договором срока платежа не оплачивает использованную энергию (пп. 1 и 3 Порядка прекращения или ограничения подачи электрической и тепловой энергии и газа организациям-потребителям при неоплате поданных им (использованных ими) топливно-энергетических ресурсов, утв. постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. № 1 // СЗ РФ. 1998. № 2. Ст. 262; № 29. Ст. 3573).

[16] В соответствии с п. 2.5 Правил предоставления коммунальных услуг несвоевременное внесение платы влечет за собой начисление пени в размере 1% с просроченной суммы платежей за каждый день просрочки. Применение указанной санкции не бесспорно (см. об этом § 7 главы 34 настоящего учебника).

[17] См., напр.: Перечень стратегических организаций, обеспечивающих безопасность государства и финансируемых за счет средств федерального бюджета, поставки топливно-энергетических ресурсов которым не подлежат прекращению или ограничению ниже установленных им соответствующими федеральными органами исполнительной власти лимитов в натуральном и стоимостном выражении, утв. постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. № 000 // СЗ РФ. 1998. № 25. Ст. 2915; № 32. Ст. 3895; 1999. № 29. Ст. 3730.

§ 8. Договор продажи недвижимости

Понятие договора продажи недвижимости. Выделение в главе 30 ГК особых правил, посвященных продаже недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, поскольку недвижимое имущество по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает известный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.

Понятие договора продажи недвижимости базируется на общем определении договора купли-продажи, данном в ст. 454 ГК, с учетом специальных норм о продаже недвижимости. Его определение может быть таково: по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор продажи недвижимости является консенсуалъным, возмездным и взаимным.

Элементы договора продажи недвижимости. Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает,

Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 102

как правило, собственник недвижимости[1]. Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности на недвижимость, правомочия собственника подтверждаются «титулом», т. е. свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом[2]. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в выписке из Единого государственного реестра прав, выдаваемой регистрирующим органом, которая подтверждает правомочия собственника. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 01.01.01 г.[3] (далее – Закон о регистрации) реализовал принцип открытости реестра, провозглашенный ст. 131 ГК, установив в ст. 7 объем информации, который могут получить третьи лица[4]. Ограничительное толкование принципа открытости и доступности государственного реестра, которое нашло отражение в Законе о регистрации, вызвано стрем-

Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 103

лением законодателя обеспечить интересы собственников от посягательств и злоупотреблений третьих лиц.

Участниками договора продажи недвижимости на стороне как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права. Однако участие в договоре некоторых субъектов гражданского права связано с известными особенностями.

Если в качестве продавца выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения (применительно к казенному предприятию – правом оперативного управления), оно не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК ). Учреждения же могут отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК). Проданное государственными или муниципальными предприятиями, а также учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно как из сферы хозяйственного ведения (соответственно из оперативного управления), так и из государственной (муниципальной) собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник.

То же самое происходит, если эти субъекты выступают в качестве покупателя, т. е. одновременно происходит и смена собственника, и возникновение права хозяйственного ведения (права оперативного управления). Соответственно государственной регистрации подлежит одновременно и переход права собственности, и возникновение иных вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления).

При продаже недвижимости в процессе приватизации действуют специальные правила, предусмотренные законодательством о приватизации. Особым правилам подчиняется процедура продажи недвижимости на торгах.

Некоторыми особенностями характеризуется процесс продажи недвижимого имущества и в тех случаях, когда продавцом выступает частное юридическое лицо. Правда, эти особенности затрагивают внутренние процессы волеизъявления юридического лица, в частности акционерного общества. В Федеральном законе «Об акционерных обществах»[5] предусмотрены правила совершения крупных сделок, связанных с приобретением или отчуждением обществом имущества. Эти правила могут применяться к сделкам с недвижимым имуществом, если его стоимость составляет

Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 104

более 25% балансовой стоимости активов общества (ст. 78 Закона). Такие сделки должны быть одобрены советом директоров (наблюдательным советом) общества или общим собранием акционеров в соответствии со ст. 79 Закона.

Для совершения сделки с недвижимостью, если она находится в совместной собственности супругов, а продавцом или покупателем выступает один из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При отсутствии такого согласия на совершение сделки она может быть признана недействительной в судебном порядке по требованию супруга, не участвовавшего в заключении сделки, но чье согласие необходимо было получить. Срок исковой давности для исков о признании такой сделки недействительной так же, как и для других оспоримых сделок, устанавливается в один год и исчисляется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 2 ст. 181 ГК, п. 3 ст. 35 СК).

Предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество. Именно предмет договора является тем отличительным признаком, который позволил выделить этот вид договора купли-продажи. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. К недвижимым вещам законом может быть отнесено и иное имущество.

Наиболее дискуссионен вопрос о возможности заключения договора купли-продажи не завершенного строительством объекта. Можно ли рассматривать такой объект в качестве объекта недвижимости и соответственно может ли он быть предметом договора купли-продажи, и подлежит ли регистрации переход права собственности? Арбитражная практика отвечает на поставленные вопросы положительно[6]. Эта позиция Высшего Арбитражного Суда РФ обосновывается следующими доводами: во-первых, данный объект обладает свойствами, присущими объектам недвижимости

Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 105

в силу прочной связи с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, во-вторых, гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством. Выводы Высшего Арбитражного Суда РФ позволяют вовлечь в гражданский оборот не завершенные строительством объекты[7], но вместе с тем они на первый взгляд противоречат ст. 219 ГК, которая возникновение права собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости связывает с моментом их государственной регистрации. Хотя ст. 219 ГК и сформулирована императивно, толкование ее в сочетании с п. 2 ст. 8 ГК позволяет сделать вывод о возможных исключениях из общего правила, что и сделано Законом о регистрации. В соответствии с п. 2 ст. 25 Закона допускается регистрация права на указанный объект недвижимого имущества в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства. Кроме того, нет препятствий к установлению на уровне закона требования о регистрации строящихся объектов на определенных этапах строительства. Регистрация самих объектов недвижимости носит учетный характер[8].

Хотя предметом договора купли-продажи, как уже отмечалось, является недвижимость как имущество в узком значении этого слова, т. е. как вещь, правила § 7 главы 30 ГК применимы и к договорам купли-продажи доли в праве общей собственности на не-

Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 106

движимость. Этот вывод подтверждается историческим толкованием ст. 24 Закона о регистрации[9].

Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предмета договора. Из содержания ст. 554 ГК следует, что в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Например, если предметом договора является здание, сооружение или помещение, в договоре необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики. Кадастровый номер в силу его уникальности и неповторимости может стать одним из главных индивидуализирующих характеристик объекта недвижимости. Он присваивается объекту при осуществлении кадастрового и технического учета[10]. Суть кадастрового и технического учета объекта недвижимости состоит именно в описании и индивидуализации объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества (ст. 1 Закона о регистрации). При отсутствии в договоре требуемой законом детализации предмета договора условие о предмете считается несогласованным, а договор незаключенным.

Если предметом договора является памятник истории и культуры, включенный в соответствующий перечень памятников, то в договоре должно быть указание на историко-культурное значение отчуждаемого объекта недвижимости, что следует рассматривать как существенную характеристику предмета договора, без которой он считается незаключенным. Отсутствие такой характеристики либо приложения к договору перечня архитектурно-художественных элементов объекта, составленного Управлением государственной инспекции по охране памятников истории и куль-

Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 107

туры, может привести к утрате этих объектов, подлежащих особой охране.

При заключении договоров купли-продажи недвижимости необходимо учитывать ограниченную оборотоспособность отдельных объектов недвижимости. Так, п. 3 ст. 129 ГК определено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Таким образом, ГК закрепляет приоритет специального законодательства в вопросах регулирования оборотоспособности природных ресурсов[11]. Статья 27 ЗК определяет перечень земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте. В отношении земель сельскохозяйственного назначения сделана отсылка к Федеральному закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Однако действие названного Закона не распространяется на земельные участки, перечисленные в п. 7 ст. 27 ЗК. Сделки с иными земельными участками совершаются в соответствии с гражданским законодательством и ЗК. Среди специальных правил, установленных ЗК относительно продажи земельных участков, следует назвать ст. 35 и 37. Законом не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Недействительность некоторых условий договора купли-продажи прямо оговорена в п. 2 ст. 37 ЗК. Предоставление продавцом заведомо ложной информации о земельном участке порождает у покупателя право требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков,.

Договор продажи недвижимости в соответствии со ст. 550 ГК заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Подобные требования к простой письменной форме договора вызваны отказом законодателя от но-

Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 108

тариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости и заменой его государственной регистрацией[12].

Заключение договора путем составления одного документа позволяет сторонам четко представлять условия совершаемой сделки, а также упрощает восприятие регистрирующим органом волеизъявления сторон. Несоблюдение указанной формы договора влечет его недействительность.

Особого внимания заслуживает вопрос о регистрации. Порядок государственной регистрации сделок купли-продажи недвижимости и прав на нее установлен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 01.01.01 г. Регистрация осуществляется в Едином государственном реестре органами юстиции по регистрации прав на недвижимость. Что регистрируется при совершении сделок с недвижимостью? Статьей 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. Правда, законодатель не раскрывает содержания этого понятия, создавая трудности при отграничении его от сходных понятий, таких, как «регистрация права собственности» и «регистрация сделки». Очевидно, что «регистрация перехода права собственности» не должна отождествляться с «регистрацией сделки»[13], но последняя может осуществляться одновременно с «регистрацией права собственности», если в договоре стороны не предусмотрели иной момент перехода права собственности. Этого совпадения может и не быть. Толкование пп. 1 и 2 ст. 551 ГК позволяет сделать вывод о существовании договора до государственной регистрации перехода права собственности. Обязательства между сторонами возникли, но на взаимоотношения с третьими лицами это не влияет, так как покупатель не получил еще «титула» собственника.

До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению. Означает ли заключение договора купли-продажи, что до вышеуказанного момента и продавец не может распорядиться объектом недвижимости? Из договора вытекает обязанность продавца передать в собственность покупателя предмет договора. Этой обязанности соответствует право требования покупателя. Между сторонами возникает обязательственное пра-

Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 109

воотношение. Однако с этого момента еще не прекращается право собственности продавца в отношении продаваемого недвижимого имущества. До государственной регистрации права собственности за покупателем продаваемый объект недвижимости остается в собственности продавца. Может ли в таком случае продавец осуществить свои правомочия собственника в отношении принадлежащего ему имущества, в частности распорядиться им иначе, чем предусмотрено в договоре купли-продажи? Означает ли обязанность, вытекающая из заключенного договора купли-продажи, отказ продавца от осуществления права распоряжения своим имуществом? На последний вопрос можно дать и положительный ответ, что не препятствует заключению договора с другими покупателями. Ведь отказ от осуществления права не означает его прекращения (ст. 9 ГК). А если право распоряжения в течение некоторого времени после заключения договора остается за продавцом, то он может его и осуществить. Заключая договор, собственник выражает свою волю на отчуждение имущества конкретному лицу. Если в дальнейшем, несмотря на наличие договора с первым покупателем, имущество будет продано другому, это означает изменение воли собственника-продавца. Заключение последующей сделки означает односторонний отказ от исполнения первого договора, что является недопустимым в силу ст. 310 ГК, которая устанавливает общий запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства. Нарушение этого запрета следует рассматривать как основание для возложения гражданско-правовой ответственности в соответствии со ст. 401 ГК.

Заключение нового договора купли-продажи, безусловно, следует оценивать как нарушение ранее заключенного договора, но это не означает одновременно недействительности более позднего договора, если он исполнен. Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь определяет ст. 398 ГК. Кредитор может требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее на предусмотренных обязательством условиях. Однако это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему на нее право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Таким образом, заключение договора купли-продажи недвижимости не препятствует продавцу до государственной регистрации перехода права собственности произвести отчуждение в пользу иных лиц, хотя это и позволит оценить его действия в качестве правонарушения. Гарантией прав покупателя от подобного поведения продавца может быть сокращение времени между заключением договора и государственной регистрацией перехода права. Закон о регистрации не устанавливает срока, в течение которого договор и (или) переход права собственности подлежит регистрации.

Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 110

Изложенная выше позиция разделяется не всеми юристами и правоприменительными органами. Например, и [14] считают, что до момента регистрации перехода права собственности «продавец теряет право распоряжения этой вещью любым способом. В случае если какая-либо из сторон совершит эти действия, другая сторона имеет право предъявить иск о признании сделки недействительной, а в соответствующих случаях – один из исков, предусмотренных ст. 301–304 ГК». Сделанный вывод не соответствует закону хотя бы потому, что виндикационный иск вряд ли может быть использован в данном случае для защиты прав покупателя по договору, учитывая, что этот способ защиты прав связан с лишением владения.

Позиция Высшего Арбитражного Суда РФ по этому поводу нашла отражение в «Обзоре практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»[15]. Поскольку имущество по договору купли-продажи обременено правами покупателя, в Обзоре сделан вывод об утрате продавцом права распоряжения имуществом любым способом, даже до государственной регистрации права за новым собственником. В более позднем обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», приводится обоснование позиции арбитражного суда о невозможности государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, а следовательно, и заключения такого договора собственником с покупателем при наличии ранее заключенного и зарегистрированного договора с другим покупателем в отношении той же квартиры. При разрешении таких споров суд ссылался только на ст. 12 Закона о регистрации и Правила ведения Единого государственного реестра, которые предписывают вносить в реестр не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом. Высший Арбитражный Суд РФ пришел к выводу о том, что наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех

Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 111

пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или по другим основаниям.

Словосочетание «государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость», употребленное в ст. 551 ГК, будучи юридико-техническим приемом, подразумевает регистрацию права собственности на недвижимость, приобретенную по договору. Таким образом, «регистрация права собственности» и «регистрация перехода права собственности» суть тождественные понятия с тем лишь отличием, что в последнем случае ударение сделано на производный характер приобретения права собственности. Наряду с этим допустимо словосочетание «регистрация возникновения и прекращения права собственности».

Договор продажи недвижимости, по общему правилу, совершается в письменной форме и не требует государственной регистрации[16]. Стороны обязаны зарегистрировать только переход права собственности на имущество[17]. При этом указанная регистрация осуществляется не обязательно одновременно с передачей недвижимости по акту. Исполнение обязанности продавца по передаче недвижимости покупателю может происходить как до, так и после регистрации перехода права собственности.

Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 112

Применительно к продаже жилых помещений и предприятий законодатель обязывает стороны зарегистрировать договор под страхом его недействительности (ст. 558 ГК и 560 ГК). Договор считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация перехода права собственности в соответствии со ст. 551 ГК не означает регистрации самого договора купли-продажи[18]. Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями и предприятиями обязательна регистрация сделки, а затем или одновременно регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК)[19].

Закон о регистрации не регулирует отношения по регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Понятие недвижимости, используемое в Законе о регистрации, сужено по сравнению с ГК за счет исключения из сферы его действия вышеуказанных объектов (ст. 1, 4, 33 Закона). Впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п. 1 ст. 131 ГК, применяется действующий порядок регистрации прав на эти объекты недвижимости.

В настоящее время применяются правила о специальной в смысле ст. 130 ГК регистрации, предусмотренной главным образом в транспортных кодексах и уставах, а также ведомственных нормативных актах, принятых в соответствии с ними.

В частности, порядок государственной регистрации и учета воздушных судов определяется ВК. Однако неразрешенной оказалась проблема государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на воздушные суда, так как ВК ограничился отсылкой к ст. 131 ГК (п. 9 ст. 33). В то же время ст. 131 ГК содержит только общее правило о регистрации перечисленных в ней прав на недвижимость в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Более удачной оказалась регламентация вопроса регистрации морских судов, судов внутреннего плавания, а также судов смешанного плавания КТМ. Перечисленные в КТМ суда подлежат регистрации в одном из реестров судов РФ: Государственном судовом реестре, судовой книге или бербоут-чартерном реестре.

Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 113

Право собственности и иные вещные права на судно, а также ограничения (обременения) прав на него подлежат регистрации в Государственном судовом реестре или судовой книге. С моментом регистрации судна связывается также приобретение им национальности РФ и соответственно права плавания под Государственным флагом РФ. Правила регистрации судов и прав на них в морских торговых портах утверждаются федеральным органом исполнительной власти в области транспорта[20], правила регистрации судов и прав на них в морских рыбных портах – федеральным органом исполнительной власти в области рыболовства[21]. В зависимости от отнесения судов к той или иной категории, определенной КТМ, регистрацию судов осуществляют капитаны морского торгового порта, капитаны морского рыбного порта или органы технического надзора за такими судами.

Под государственной регистрацией судна и прав на него согласно ст. 16 KB ВТ понимается акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на судно в соответствии с гражданским законодательством.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на судно, ограничения (обременения) указанных прав, а также сделки с судном, подлежащие обязательной государственной регистрации в соответствии с российским законодательством. Регистрация самоходных и несамоходных судов внутреннего плавания с определенной мощностью двигателя, а также пассажирских, наливных судов, спортивных парусных и прогулочных парусных судов осуществляется в Государственном судовом реестре РФ государственными речными судоходными инспекциями бассейнов. Суда смешанного (река–море) плавания регистрируются в том же реестре капитанами речных портов, расположенных в устьях рек, либо капитанами морских торговых портов. Государственная регистрация иных судов осуществляется в судовой книге специально уполномоченными Правительством органами в порядке, установленном этими органами.

Государственная регистрация судна в Государственном судовом реестре осуществляется по заявлению правообладателя. Основания государственной регистрации судна и прав на него, исключение судна из названного реестра, другие вопросы регистрации

Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 114

разрешены КВВТ. Порядок же осуществления регистрации согласно п. 2 ст. 19 КВВТ определяется правилами государственной регистрации судов, утвержденными федеральным органом исполнительной власти в области транспорта.

Для некоторых объектов, отнесенных к недвижимости, правила регистрации отсутствуют. Так, п. 4 постановления Верховного Совета РФ от 01.01.01 г. «О введении в действие Закона РФ «О космической деятельности»[22] Совету Министров – Правительству РФ было поручено до 1 января 1994 г. принять положение о регистрации космических объектов РФ. Однако оно не принято до сих пор, поэтому нет ясности в том, каким органом и в каком порядке регистрируются космические объекты. Отсутствие правил регистрации сдерживает развитие рынка торговли космическими объектами. Руководствоваться можно только Законом РФ «О космической деятельности» от 01.01.01 г.[23], в соответствии с п. 1 ст. 17 которого космические объекты подлежат регистрации и должны иметь маркировку, удостоверяющую их принадлежность к РФ. Значение этой регистрации в том, что она одновременно удостоверяет принадлежность космического объекта к РФ и свидетельствует о праве собственности на него конкретного лица. Принадлежность к РФ означает, что РФ сохраняет контроль над зарегистрированными в ней космическими объектами во время нахождения этих объектов на Земле, на любом этапе полета в космос или пребывания в космосе, на небесных телах, а также после возвращения на Землю за пределами юрисдикции государства. Смены собственника космического объекта в зависимости от места нахождения объекта не происходит.

Отнесение морских, космических, воздушных судов к недвижимости, а также установление специальных правил их регистрации связано с тем, что эти объекты, даже покидая пространственные границы государства, осуществившего их регистрацию, и находясь в пределах территории другого государства, остаются в сфере юрисдикции РФ.

Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, при ее отсутствии договор считается незаключенным. Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, в отношении купли-продажи недвижимости не действуют в силу прямого указания абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК на то, что отличает договор продажи недвижимости от других возмездных договоров, в том числе и от иных видов договора купли-продажи. Особенность определения цены при продаже недвижимого иму-

Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 115

щества, находящегося на земельном участке, состоит в том, что согласованная в договоре продажная цена включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Эта норма диспозитивная, иные правила могут быть установлены законом или договором.

[1] Гражданское законодательство допускает продажу недвижимого имущества и несобственниками, в частности государственными и муниципальными предприятиями, а также учреждениями. Поэтому сказанное в настоящем параграфе относительно собственников относится и к обладателям иных вещных прав на недвижимость.

[2] Форма свидетельства и специальной регистрационной надписи, учиняемой на документе, выражающем содержание сделки, устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г.// СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963; 1999. № 52. Ст. 6416. В соответствии с названными Правилами совместным приказом от 3 июля 2000 г. Минюста РФ № 000, Минимущества РФ № 16, Госстроя № 1, Рос-земкадастра № 000 утверждена «Инструкция о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах» // БНА. 2000. № 33. Кроме того, приказом Минюста РФ от 01.01.01 г. № 000 утверждены Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые действуют с 1 апреля 2002 г. // БНА. 2002. № 4.

[3] СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2001. № 11. Ст. 997; № 16. Ст. 1533; 2002. № 15. Ст. 1377.

[4] По справедливому замечанию , этот принцип реализован Законом о регистрации лишь частично, так как не обеспечена доступность любому лицу всей информации, содержащейся в реестре (см.: Козырь в новом ГК России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти . М., 1998. С. 295).

[5] СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 1; № 25. Ст. 2956; 1999. № 22. Ст. 2672; 2001. № 33 (ч. I). Ст. 3423.

[6] См. п. 7 приложения к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 01.01.01 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС. 1998. № 1; п. 16 приложения к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 01.01.01 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //Вестник ВАС. 2001. № 4.

[7] Такие попытки предпринимались и ранее путем принятия подзаконных актов, в частности Указа Президента «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» от 01.01.01 г. // СЗ РФ. 1997. № 20. Ст. 2240.

[8] В юридической литературе изложенная точка зрения не бесспорна. Некоторые авторы считают, что до момента государственной регистрации недостроенные объекты «не могут оцениваться в качестве недвижимостей, а представляют собой известную совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей» (см.: Комментарий части первой Гражданского кодекса РФ для предпринимателей. М, 1995. С. 241). Такое же мнение высказано (см.: Козырь в новом ГК России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. Сборник памяти . С. 276). В связи с этим отчуждение таких объектов они считают необходимым производить по упрощенным правилам об отчуждении движимого имущества. Хотя и пишет, что «с точки зрения закона в настоящее время незавершенный строительством объект по общему правилу является движимым имуществом», она все же не отрицает возможности «законодательного решения, когда незавершенный строительством объект после достижения определенной стадии строительства мог бы получить статус не просто совокупности строительных материалов и вложенного труда, а самостоятельного объекта» (там же. С. 278).

[9] Статья 24 Закона о регистрации действует в настоящее время в ред. Закона РФ от 5 марта 2001 г. // СЗ РФ. 2001. № 11. Ст. 997.

[10] Правила кадастрового деления территории РФ и Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам утверждены постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 000 // СЗ РФ. 2000. № 37. Ст. 3726. Положение об организации в РФ государственного технического учета и инвентаризации объектов градостроительной деятельности утверждено постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. № 000 // СЗ РФ. 2000. № 50. Ст. 4901.

[11] Напр., Водный кодекс РФ допускает оборот только «обособленных водных объектов», которые отнесены к недвижимому имуществу и являются составной частью земельного участка (ст. 11, 22). На водные объекты установлена исключительная государственная собственность (ст. 34, 35) и введен запрет на совершение продажи, залога и других сделок, которые влекут или могут повлечь их отчуждение (ст. 22). Некоторые нормы, ограничивающие оборотоспособность таких объектов недвижимости, как воздушные суда, содержатся в ВК (СЗ РФ. 1997. № 12. Ст. 1383; 1999. № 28. Ст. 3483). Так, ст. 7 ВК предусмотрено, что в собственности граждан РФ могут находиться только гражданские воздушные суда.

[12] До принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 01.01.01 г. порядок применения ст. 550 ГК устанавливался ст. 7 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» от 01.01.01 г.

[13] Хотя на практике зачастую отождествляются все три регистрации, сделки, перехода права собственности, права собственности.

[14] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. . М., 1996. С. 125; Гражданское право России. Ч. 2. Обязательственное право: Курс лекций / Под ред. . М., 1997. С. 144.

[15] Пункт 7 Приложения к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 01.01.01 г. // Вестник ВАС. 1998. № 1.

[16] Хотя на практике регистрирующие органы некоторых субъектов РФ толкуют нормы о регистрации сделок с недвижимостью расширительно, пытаясь применить требование о государственной регистрации и к сделкам купли-продажи нежилой недвижимости.

[17] В юридической литературе высказана и другая точка зрения, согласно которой обязательной регистрации подлежит любой договор купли-продажи недвижимости и переход права собственности. Одни авторы выражают ее с большей степенью уверенности, другие с меньшей. Например, , справедливо отмечая крайне неудачное и противоречивое решение вопроса о разграничении регистрации сделки и регистрации права (перехода права) собственности и в ГК, и в Законе о регистрации, с одной стороны, из анализа ст. 551 ГК делает вывод об отсутствии требования специальной регистрации договора, а с другой – рекомендует «требовать регистрации и самого договора» (см.: Эрделевский услуги, вексель, недвижимость. М., 1999. С. 254-255).

Более аргументированную позицию высказали и , которые утверждают, что «обязательной регистрации подлежат сделки с недвижимым имуществом во всех случаях». Из анализа ст. 130 и 164 ГК, содержание которых «переплетается», делается вывод, что «если закон называет определенное имущество недвижимостью, тем самым решается положительно вопрос об обязательной регистрации сделок с ним» (см.: , Витрянский право. М., 1997. С. 282).

[18] Этот вывод нашел подтверждение и в решениях Высшего Арбитражного Суда РФ (п. 3 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 01.01.01 г. № 21).

[19] Некоторые авторы не согласны с таким выводом. В частности, пишет, что «правило ГК о регистрации не договора, а перехода права на основании договора купли-продажи недвижимости неприменимо к случаям, когда объектом купли-продажи является жилое помещение». (См.: Козырь в новом ГК России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти . С. 293).

Из за большого объема эта статья размещена на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43