В случаях, предусмотренных законом, в интересах несовер--шеннолетнего могут выступать его законные представители. Для заключения отдельного договора найма требуется согласие остальных членов семьи, однако отказ дать такое согласие может быть оспорен в судебном порядке. Жилое помещение должно удовлетворять требованиям, предъявляемым к предмету договора жилищного найма, в том числе быть изолированным. По своему размеру помещение должно соответствовать доле выделяющегося в жилой площади. Выдел производится также с учетом сложившегося порядка пользования.

Сложнее обстоит дело при коммерческом найме. Представляется, что заключение отдельного договора найма возможно здесь лишь при согласии наймодателя. Требуется согласие и членов семьи, а также других лиц, постоянно проживающих в жилом помещении. Возникающие при этом споры могут рассматриваться в судебном порядке, однако при отказе наймодателя дать согласие на заключение отдельного договора, а если члены семьи не являются сонанимателями, то и при отказе со стороны нанимателя, отдельный договор заключению не подлежит. Отказ гражданина, которому сдаваемое внаем помещение принадлежит на праве собственности, дать согласие на заключение отдельного договора найма с одним из совместно проживающих с нанимателем других лиц, в том числе с одним из членов его семьи, служит безусловным препятствием для заключения такого договора и оспариванию не подлежит.

Что же касается раздела жилой площади в кооперативных домах, то до полной выплаты паевого взноса он происходит при наличии следующих условий. Прежде всего, ограничен круг лиц, ме-

Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 309

жду которыми такой раздел может быть произведен. Это – супруги и наследники. В силу ст. 120 ЖК раздел жилого помещения в кооперативном доме между членом кооператива и его супругом допускается, если, во-первых, брак между супругами расторгнут; во-вторых, пай является их общим совместным имуществом; в-третьих, каждому из супругов может быть выделено в квартире изолированное жилое помещение. Представляется, однако, что расторжение брака ныне не следует считать обязательным условием раздела жилого помещения в кооперативной квартире, поскольку в силу п. 1 ст. 38 СК раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов. Признание же за супругом лишь права на часть паенакопления может оказаться недостаточным для ограждения его интересов.

Раздел жилого помещения в кооперативной квартире может быть произведен и между наследниками, которые имеют преимущественное право на вступление в данный кооператив в силу гражданско-правовых оснований. Иными словами, если наследник в квартире не проживал, а другие наследники проживали, причем возражают против того, чтобы раздел квартиры был произведен с учетом не проживавшего в квартире наследника, то последний имеет право лишь на получение денежной компенсации. Обязательным условием раздела кооперативной квартиры между наследниками также является выделение каждому из них в этой квартире изолированного жилого помещения. Если квартира состоит из смежных комнат, раздел квартиры возможен лишь в случае ее переоборудования, на которое должно быть получено разрешение соответствующих государственных или муниципальных органов. Споры о разделе жилых помещений, в том числе и споры, связанные с переоборудованием квартир, независимо от того, между какими субъектами они возникают, разрешаются в судебном порядке.

Изменение жилищного правоотношения при объединении пользователей в одну семью. Этот случай изменения жилищного правоотношения предусмотрен ст. 87 ЖК. Если граждане проживают в одной квартире и пользуются в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, то в случае объединения в одну семью эти граждане вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма на все занимаемые ими помещения. Отказ наймодателя в заключении одного договора найма может быть оспорен в судебном порядке. Чаще всего отказ наймодателя в заключении одного договора найма вызван тем, что на момент предъявления соответствующего требования граждане еще не проживают совместно, но хотят заключить один договор найма на жилые помещения, которые рассчитывают получить. Например, граждане

Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 310

вступают в брак. Каждый из них имеет свою площадь, но они хотят обменять ее на общую площадь, заключив на нее один договор найма. Другой пример. На учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состоят граждане, желающие объединиться в одну семью (скажем, пенсионеры, которые хотят заботиться друг о друге). Просят выделить им квартиру, оформив ее предоставление одним ордером. Препятствий для этого в приведенных примерах в принципе нет, хотя изменений жилищных правоотношений здесь не происходит.

Препятствием для заключения на жилые помещения одного договора найма может служить то, что эти помещения подпадают под различный правовой режим (например, на одно помещение заключен договор социального найма, на другое – договор коммерческого найма). Под какой правовой режим следует подвести эти помещения в случае заключения на них одного договора найма? Иногда заключение одного договора не допускается самим законом. Так, если одна комната в квартире является служебной, а другая подпадает под обычный правовой режим, то объединение договоров в один невозможно в силу ч. 2 ст. 106 ЖК. Иногда закон прямого ответа на вопрос не дает, и его приходится решать с учетом обстоятельств каждого конкретного дела.

Изменение жилищного правоотношения при замене нанимателя или члена кооператива. Случаи изменения жилищного правоотношения по указанным основаниям предусмотрены абз. 2 п. 2 ст. 672, ст. 686 ГК; ст. 88 ЖК. Замена нанимателя или члена кооператива может произойти по самым различным основаниям. Таковыми могут быть: смерть нанимателя или члена кооператива; переезд нанимателя или члена кооператива на другое постоянное место жительства; отказ от осуществления прав и исполнения обязанностей нанимателя, добровольный выход из кооператива или исключение из него и т. д. В этих и других случаях неизбежно возникает вопрос: кто должен заступить место первоначального нанимателя (члена кооператива)? В отношении социального найма признание нанимателем другого члена семьи предусмотрено абз. 2 п. 2 ст. 672 ГК и ст. 88 ЖК. Правила этих норм перекликаются друг с другом. Совершеннолетний член семьи нанимателя с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи может требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право в случае смерти первоначального нанимателя принадлежит любому совершеннолетнему члену семьи умершего. Возникающие в связи с этим споры разрешаются судом.

Несколько иной подход к замене нанимателя предусмотрен для случаев сдачи жилых помещений в коммерческий наем (ст. 686 ГК). Здесь для замены нанимателя кроме требования са-

Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 311

мого нанимателя и других совместно проживающих с ним граждан необходимо согласие наймодателя. Если первоначальный наниматель умер или выбыл из жилого помещения, договор продолжает действовать на прежних условиях. Нанимателем становится один из граждан, проживающих с прежним нанимателем. Но для этого требуется общее согласие всех граждан, постоянно проживающих в жилом помещении. Если же согласие не достигнуто, все указанные граждане становятся сонанимателями. Споры, связанные с заменой нанимателя в договоре коммерческого найма, могут разрешаться судом.

Замена члена кооператива также может происходить по различным основаниям и влечь далеко не одинаковые последствия. В случае смерти члена кооператива, выхода его из кооператива, исключения из состава кооператива претендовать на то, чтобы заступить на место члена кооператива, может один из постоянно проживающих с ним членов его семьи, а иногда и несколько членов семьи (как это может быть при наследовании). В соответствии с принципом добровольного членства сам член кооператива в любой момент может выйти из его состава, передав свой пай одному из постоянно проживающих с ним членов семьи, который может быть принят в кооператив. Если же член кооператива исключен из его состава (например, вследствие систематического нарушения устава), то решением общего собрания в члены кооператива может быть принят один из членов его семьи, который устав не нарушал. При этом если член кооператива, выбывший из его состава (по собственному заявлению или вследствие исключения), полностью или частично получил обратно свой паевой взнос, то гражданин, который принят в кооператив вместо него, обязан восполнить недостающую сумму взноса и затем участвовать в погашении имеющейся задолженности до полного погашения паевого взноса.

Все споры, связанные с заменой члена кооператива, восполнением недостающей части паевого взноса, погашением задолженности по ссуде, также могут рассматриваться судом. Если, например, кооператив отказывает члену семьи, проживающему в кооперативной квартире, в приеме в кооператив взамен выбывшего, то такой отказ может быть оспорен в судебном порядке.

Изменение жилищного правоотношения при получении освободившегося в квартире помещения. Одним из средств, используемых для сокращения числа коммуналок (а их у нас предостаточно), является предоставление нанимателю права при наличии предусмотренных в законе условий закрепить за собой освободившееся в той же квартире жилое помещение, которое занимал другой наниматель. Поначалу это право предусматривалось ст. 46 ЖК, однако в дальнейшем оно подверглось существенным изменениям в ст. 16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной полита-

Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 312

ки», которой в этом вопросе прежде всего и надлежит руководствоваться. Статья 16 применяется с учетом актов, принятых на региональном уровне[2]. Имеется на сей счет и обширная судебная практика. Правда, сложилась она главным образом на почве применения ст. 46 ЖК, а потому далеко не всегда может служить ориентиром при истолковании ныне действующих правил. К чему же сводятся эти правила?

Начнем с простейшего из них, которое не получило прямого отражения в ст. 16 Закона, но четко закреплено в ст. 46 ЖК: если в квартире освободилось помещение, которое не изолировано от помещения, занимаемого другим нанимателем, то оно подлежит передаче в его пользование независимо от размера указанных помещений, равно как и независимо от того, можно ли освободившееся помещение превратить в изолированное путем переоборудования или нет. Это положение вытекает уже из того, что предметом договора жилищного найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда может быть лишь изолированное жилое помещение. Вполне возможно, что именно вследствие этого оно как само собой разумеющееся прямо и не отражено в ст. 16 Закона. Что же касается освобождающихся в коммунальных квартирах изолированных жилых помещений, то они должны предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых – гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека (при этом учитывается право на дополнительную площадь). К нуждающимся относятся не только граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, но и те, кто на учете не состоит, однако имеет жилую площадь менее минимальной нормы, которая установлена для обеспечения жильем лиц, состоящих на учете (например, менее 9 кв. м на одного человека). К гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека, относятся те, у которых обеспеченность жильем не достигает 12 кв. м (например, имеющие на одного человека по 10 кв. м).

Если таковых граждан нет, то освободившееся жилое помещение передается другим нанимателям той же квартиры в коммерческий наем или по договору купли-продажи. Это правило может быть, однако, ограничено законами субъектов РФ. При согласии всех проживающих в квартире нанимателей один из них вправе

Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 313

приобрести иные жилые помещения и передать их для переселения другим нанимателям коммунальной квартиры в частную собственность, после чего без дополнительной оплаты занять освободившиеся в квартире помещения и приватизировать их (см. ч. 3 п. 16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»). Заметим, что реализация этого права привела к увеличению числа преступлений на почве квартирного бизнеса. Не случайно в будущем жилищном законодательстве это право не предполагается закреплять.

При отсутствии в квартире граждан, желающих заселить освободившееся помещение, оно предоставляется другим гражданам в установленном порядке по договору социального найма.

Все споры, связанные с применением ст. 16 Закона, подлежат разрешению в судебном порядке, если иное не вытекает из самого существа спора. Ясно, например, что если наниматель отказывается переселяться в другое жилое помещение, которое подыскал ему один из нанимателей, проживающих в той же квартире, то ни в каком порядке, в том числе и в судебном, его понудить к этому нельзя.

Следует также учитывать, что правила ст. 16 Закона рассчитаны на социальный наем, хотя их реализация и может вызвать такие основания пользования жильем, как коммерческий наем и право собственности[3].

Изменение жилищного правоотношения при отказе пользователя от части жилого помещения. Ранее отмечалось, что излишки жилой площади, в чем бы они ни выражались, принудительному изъятию у нанимателя не подлежат. В то же время сам наниматель, если занимаемая площадь для него велика, иногда стремится к тому, чтобы поселиться или остаться на меньшей площади. В таких случаях он нередко прибегает к обмену большей площади на меньшую, что не только обеспечивает ему подбор нужной площади, но и сулит ощутимые материальные выгоды, поскольку на каждом шагу встречаются объявления об обмене меньшей площади на большую с доплатой. Наличие излишков обмену жилой площади не препятствует. Но если наниматель не желает прибегать к обмену, считая, что это хлопотно, опасаясь, что его обманут, или по каким-то иным мотивам, то он может, заручившись согласием членов своей семьи, требовать от владельца площади предоставления ему другого жилого помещения меньшего размера (ст. 75 ЖК). Нередко такие требования исходят от жителей коммуналок, которые занима-

Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 314

ют комнаты размером 30–40 кв. м и хотят переселиться в отдельную квартиру с меньшей по размеру жилой площадью. В Санкт-Петербурге это, как правило, коренные жители города, которым настолько «осточертели» их соседи, что они готовы переселиться куда угодно (хотя бы в «хрущевку»), лишь бы напоследок пожить мало-мальски спокойно. К сожалению, владелец площади далеко не всегда может эти требования удовлетворить просто потому, что не располагает соответствующей жилой площадью. К тому же речь идет обычно о предоставлении жилой площади с более высоким уровнем благоустройства (взамен площади в коммуналке требуют предоставления отдельной квартиры). Конечно, отказ в предоставлении жилой площади можно обжаловать в суд, но это мало что дает, поскольку суд распределением жилой площади не занимается. В тех случаях, когда наниматель требует предоставления ему взамен занимаемой жилой площади другой площади меньшего размера и это требование удовлетворяется, происходит прекращение одного и возникновение другого жилищного правоотношения.

Но у нанимателя есть и другая возможность, которая хотя прямо и не предусмотрена ст. 75 ЖК, но охватывается ее смыслом. Он не лишен права требовать, чтобы одно из занимаемых им помещений, которое может быть предметом самостоятельного договора жилищного найма, было предоставлено внаем избранному нанимателем лицу. Но это возможно лишь тогда, когда жилое помещение состоит более чем из двух комнат, каждая из которых может быть предметом самостоятельного договора найма. Наконец, наниматель может требовать вселения в жилое помещение других лиц, которые будут постоянно с ним проживать с правом на площадь, но без заключения с ними самостоятельного договора найма. В двух последних случаях происходит изменение договора жилищного найма: в первом – вследствие изменений в предмете договора, во втором – в субъектном составе. Во всех указанных случаях для отказа от части площади либо для поселения на жилую площадь других лиц необходимо согласие всех постоянно проживающих с нанимателем членов его семьи, в том числе и тех, кто временно отсутствует, но сохраняет право на площадь.

Правила ст. 75 ЖК рассчитаны на социальный наем. При коммерческом найме требование нанимателя о предоставлении ему другой жилой площади меньшего размера взамен занимаемой может быть удовлетворено лишь при согласии на то наймодателя.

Изменение жилищного правоотношения при переустройстве и перепланировке жилого помещения. Предмет жилищного правоотношения претерпевает изменения не только в силу естественного износа, который неизбежно происходит, но и в результате производства переустройства и перепланировки. Вопросы, возникающие

Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 315

при переустройстве и перепланировке, с той или иной степенью детализации урегулированы в ст. 84, ч. 2 ст. 120 ЖК, а также в разъяснениях судебных органов (см. пп. 11, 12 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 01.01.01 г. № 5; п. 23 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 01.01.01 г. № 11). Переустройство и перепланировка жилых и подсобных помещений могут иметь место по инициативе как нанимателя, так и наймодателя. Но от кого бы ни исходила эта инициатива и чем бы она ни была продиктована, переустройство и перепланировка допускаются только в целях повышения благоустройства квартиры (например, в целях оборудования в квартире ванной или расширения за счет коридора площади светлой кухни). Нередко переустройство и перепланировка вызваны необходимостью переоборудования смежных комнат в изолированные в целях последующего раздела жилой площади. Для производства в квартире перепланировки и переустройства необходимо иметь согласие всех проживающих в квартире нанимателей и членов их семей, а также наймодателя. Поскольку в настоящее время в квартире могут быть комнаты, которые находятся в собственности использующих их лиц, а не только комнаты, которые предоставлены внаем, следует подчеркнуть, что необходимо согласие всех лиц, имеющих в квартире Право на площадь. Кроме согласия на переустройство и перепланировку всех указанных выше лиц, необходимо разрешение соответствующего органа районной или городской администрации, что выражается в утверждении с технической стороны проекта перепланировки. Если кто-либо из лиц, согласие которых требуется, возражает против перепланировки (скажем, не согласен с вариантом перепланировки, который подготовлен, или вообще возражает против нее), к реализации в натуре проекта перепланировки нельзя приступить до тех пор, пока возникший спор не разрешит суд. Если соответствующий орган отказывается утвердить проект с технической стороны (например, потому, что на него не рассчитаны несущие конструкции дома), то такой отказ заинтересованные лица также могут обжаловать. Для решения возникшего вопроса по существу обычно приходится назначать экспертизу.

Но если речь идет о помещении, принадлежащем гражданину на праве собственности, то отказ собственника дать разрешение на перепланировку ни в каком порядке оспорить нельзя.

Изменение жилищного правоотношения при переводе жилого помещения на другой правовой режим. Случаи такого перевода за последние годы резко участились, что •связано прежде всего с приватизацией как самого жилищного фонда, так и тех государственных и муниципальных предприятий, в ведении которых находится так называемый ведомственный фонд. Происходит, хотя и со скри-

Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 316

пом, передача ведомственного фонда в ведение органов государственной власти и органов местного самоуправления, что также влечет изменения в правовом режиме жилых помещений. Наконец, существенные изменения произошли в правовом режиме кооперативных жилых домов. По мере выкупа пайщиками занимаемых ими квартир они из собственности кооперативов переходят в частную собственность самих владельцев квартир. А это также отражается на их правовом режиме. Изменения правового режима жилых помещений могут происходить и по иным основаниям. Но по каким бы основаниям такое изменение ни происходило, непреложным должно быть правило: оно не должно ухудшать правовое положение проживающих в указанном помещении лиц, в частности не лишает их права на приватизацию занимаемого помещения, которое они имели на момент изменения в правовом режиме соответствующего помещения, что прямо предусмотрено в ст. 9 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики».

Перевод жилого помещения на другой правовой режим может повлечь прекращение жилищного правоотношения. Если, скажем, участниками приватизации являются все члены семьи, причем никто, кроме них, в приватизируемом помещении не проживает, то приватизация влечет прекращение жилищного правоотношения и возникновение вместо него правоотношения собственности для всех проживающих в помещении лиц со всеми вытекающими из этого последствиями. С другой стороны, перевод жилого помещения на другой правовой режим может повлечь и обратную ситуацию – прекращение правоотношения собственности и возникновение жилищного правоотношения. В частности, это имеет место при так называемой деприватизации, когда все возвращается на круги своя: гражданин, в свое время приватизировавший квартиру, вновь становится нанимателем той же квартиры.

Нередко, однако, перевод жилого помещения на другой правовой режим сопровождается также изменением жилищных правоотношений. Так, для приватизации жилого помещения требуется согласие всех членов семьи. В то же время не все они могут согласиться на то, чтобы стать участниками приватизации. В этом случае между членами семьи, которые стали собственниками жилого помещения, и членами семьи, которые таковыми не стали, возникает жилищное правоотношение, во многом отличающееся от того, которое существовало до приватизации квартиры. То же можно сказать и о других жилищных правоотношениях, которые существуют или могут возникнуть в дальнейшем по поводу приватизированного жилого помещения (например, с теми, кто проживает в указанном помещении без самостоятельного права на площадь).

Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 317

В связи с тем, что в настоящее время сняты ограничения, существовавшие на пути приватизации коммунальных квартир, нередко возникает необходимость в изменении жилищных правоотношений, дабы гражданин мог осуществить право на приватизацию занимаемого им жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Приведем пример. Семья занимает отдельную квартиру. Одни члены семьи хотят приватизировать квартиру, другие – не хотят. Тем, кто желает приватизировать занимаемые ими жилые помещения, не остается ничего другого, как предъявить иск о разделе квартиры к тем, кто против этого возражает. Если иск будет удовлетворен, квартира станет коммунальной, и наниматели, желающие приватизировать закрепленные за ними по договору социального найма жилые помещения, смогут это сделать, несмотря на возражения других проживающих в квартире лиц.

В результате приватизации комнаты (комнат) в коммунальной квартире независимо от того, приватизируется ли вся квартира или ее часть, на квартиру возникает право общей долевой собственности. При этом оно возникает не только на места общего пользования, но и на комнаты. Если же считать, что на комнаты возникает право раздельной собственности, то в случае продажи сособственником приватизированной им комнаты другие сособст-венники, проживающие в той же квартире, не смогут реализовать преимущественное право покупки этой комнаты. В то же время каждому сособственнику должно быть обеспечено устойчивое право владения и пользования приватизированной комнатой без угрозы периодических переделов. Для этого с каждым из сособст-венников должен заключаться договор о владении и пользовании приватизированными комнатами и местами общего пользования. Доли в местах общего пользования должны определяться соразмерно долям в жилой площади квартиры. Но при этом всем лицам, проживающим в квартире на законных основаниях, должен быть обеспечен равный доступ в нежилые помещения и равные условия пользования ими.

Тот же ход рассуждений можно продолжить и применительно к иным случаям перевода жилых помещений на другой правовой режим.

[1] Вопросы изменения жилищных правоотношений специально исследованы в ряде работ (см.: Лесин жилищных правоотношений. Автореф. канд. дис. Л., 1967; Гонгало изменения жилищных правоотношений. Автореф. канд. дис. Свердловск, 1984; Соколов жилищных правоотношений. Авореф. канд. дис. Минск, 1988).

[2] См., напр.: Закон о жилищной политике Санкт-Петербурга от 01.01.01 г. Порядок предоставления гражданам освободившихся изолированных жилых помещений в коммунальных квартирах регламентирует ст. 21 названного Закона.

[3] О практике применения ст. 46 ЖК подробнее см.: Жилищное законодательство: Комментарий / Отв. ред. , . М., 1991. С. 150–160. Многие вопросы, возникавшие на почве применения ст. 46 ЖК, актуальны и по сию пору.

§ 10. Охрана жилищных правоотношений

Общие положения. Жилищные правоотношения принадлежат к числу регулятивных. В то же время они, как и другие правоотношения, нуждаются в охране, причем не только от противоправных посягательств, но и в воспитательно-предупредительных целях. Если согласиться с классификацией мер защиты или мер охраны

Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 318

гражданских прав на меры самозащиты, меры оперативного воздействия и меры государственно-принудительного воздействия[1], то можно сказать, что для охраны жилищных правоотношений применяются все эти меры. Так, меры самозащиты могут быть применены для ограждения неприкосновенности жилища; меры оперативного воздействия применяются тогда, когда наймодатель отказывает неисправному нанимателю в продлении договора на новый срок или когда наниматель засчитывает стоимость произведенного им капитального ремонта жилого помещения в счет следуемой с него наемной платы; меры государственно-принудительного воздействия выражаются в признании ордера на жилое помещение недействительным; в досрочном расторжении наймодателем договора при наличии оснований, предусмотренных п. 2 ст. 687 ГК; выселении граждан без предоставления другого жилого помещения (ст. 98 ЖК) и т. д. Классификация всех этих мер и тем более исчерпывающая их характеристика не входят в нашу задачу. С некоторыми из них мы ознакомимся в ходе дальнейшего изложения.

Возникает, однако, вопрос, почему в одном параграфе собраны такие на первый взгляд далеко отстоящие друг от друга вопросы, как сохранение жилой площади за временно отсутствующими; выселение на время капитального ремонта; принудительный обмен и административное выселение. О каких, собственно говоря, мерах охраны в указанных случаях идет речь? Представляется, что во всех этих случаях речь идет о мерах, обеспечивающих стабильность и устойчивость жилищных прав, их беспрепятственное осуществление, что и будет в дальнейшем показано.

Сохранение жилой площади за временно отсутствующими. Наниматель жилого помещения с согласия членов своей семьи в любое время вправе расторгнуть договор жилищного найма. Это положение распространяется как на социальный, так и на коммерческий наем. Однако при коммерческом найме наниматель обязан за три месяца письменно предупредить наймодателя о предстоящем расторжении договора (п. 1 ст. 687 ГК; ч. 1 ст. 89 ЖК). При социальном найме, поскольку никакого предупреждения наймодателя о расторжении договора не требуется, договор в случае выезда нанимателя и членов его семьи на другое постоянное место жительства считается расторгнутым со дня выезда (ч. 2 ст. 89 ЖК). Нередки, однако, случаи, когда наниматель и члены его семьи покидают жилое помещение лишь на время и заинтересованы не в расторжении договора жилищного найма, а напротив, в сохранении права на жилое помещение на возможно более длительный

Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 319

срок. Совершенно очевидно, что законодатель не мог на эти случаи не реагировать. В ЖК (ст. 60–66), других правовых актах, руководящих разъяснениях судебных органов предусмотрены основания и порядок сохранения жилой площади за временно отсутствующими. В числе этих актов – постановление Совета Министров СССР от 01.01.01 г. № 000 «О гарантии жилищных прав граждан, временно отсутствующих в месте постоянного жительства по условиям и характеру работы»[2]; Инструкция о порядке бронирования жилых помещений (утверждена постановлением Совета Министров РСФСР от 01.01.01 г. № 000)[3]; Инструкция о порядке сохранения за гражданами, временно отсутствующими по условиям и характеру работы, жилого помещения в месте постоянного жительства (утверждена Минюстом СССР, Госкомтрудом СССР и МВД СССР 20 января 1989 г.); п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 01.01.01 г. № 5; пп. 8 и 9 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2; п. 19 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 01.01.01 г. № 11.

Наконец, немаловажное значение для применения правовых норм о сохранении жилой площади за временно отсутствующими имеет постановление Конституционного Суда РФ от 01.01.01 г. по делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР.

В ЖК по примеру законодательных актов прошлых лет было включено общее правило о том, что при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи жилое помещение сохраняется за ними в течение шести месяцев (см. ч. 1 ст. 60 ЖК). Наряду с этим как в ЖК, так и в других правовых актах предусмотрены специальные основания сохранения жилой площади за временно отсутствующими на более длительный срок.

Было также установлено, что если наниматель или члены его семьи по уважительным причинам отсутствовали свыше срока, на который за ними сохранялось право на площадь, этот срок по заявлению отсутствующего может быть продлен наймодателем, а в случае спора – судом. Важной гарантией защиты жилищных прав гражданина, отсутствовавшего сверх установленных сроков, является то, что признание его утратившим право на площадь производится судом.

Конституционный Суд РФ в постановлении от 01.01.01 г. признал не соответствующими Конституции РФ положения как ч. 1, так и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК, поскольку временное отсутствие

Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 320

гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи), в том числе в связи с осуждением к лишению свободы, само по себе не может служить основанием лишения права пользования жилым помещением. При всей спорности этого постановления оно вступило в силу немедленно и действует непосредственно. К сожалению, им ставятся под сомнение и другие специальные основания сохранения жилой площади за временно отсутствующими, поскольку в связи с признанием не действующим шестимесячного срока сохранения жилой площади за временно отсутствующими остается открытым вопрос, какой более длительный срок имеется в виду в абз. 1 ч. 2 ст. 60 ЖК, по сравнению с каким этот срок является более длительным. Повисают в воздухе и другие правила о сохранении жилой площади за временно отсутствующими, в том числе ч. 3, 4 и 5 ст. 60, ст. 61, ч. 3 и 4 ст. 62 ЖК. Позиция, занятая в этом вопросе Конституционным Судом РФ, по-видимому, объясняется тем, что он подошел к оценке жилого помещения как обычного товара, без учета особой социальной значимости жилья в условиях его острой дефицитности.

Решая вопрос о судьбе ч. 1 ст. 60 ЖК, нельзя игнорировать принцип целевого использования жилых помещений, который закреплен как в жилищном, так и в новейшем гражданском законодательстве (см. ч. 1 ст. 7 ЖК; п. 2 ст. 288 ГК)[4]. Согласно этому принципу жилые помещения предназначены для проживания граждан. Если этот принцип действует в отношении собственников жилых помещений, то он тем более должен действовать в отношении нанимателей.

К тому же Конституционный Суд РФ не учел, что нередко и сами члены семьи не заинтересованы в сохранении жилой площади за отсутствующим на неопределенно длительный срок, что ставит их в более чем двусмысленное положение: они не могут обменять помещение, вселить в него других лиц и т. д. Нужно иметь в виду, что осуждение отсутствующего лица нередко является результатом преступления, совершенного им против членов своей же семьи. И что же, в «благодарность» они должны сохранять за ним право на жилое помещение и с ужасом ждать возвращения насильника, пьяницы, хулигана в родные пенаты?! Вот уж воистину одним концом по барину, другим по мужику!

Что же касается остальных правил о сохранении жилой площади за временно отсутствующими, то они с необходимой полнотой изложены в нормативных актах, о которых шла речь, хотя их применение в связи с упомянутым постановлением Конституци-

Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 321

онного Суда РФ наталкивается на немалые трудности. Отметим лишь, что не бронируется жилая площадь, принадлежащая гражданину на праве собственности, а также жилая площадь члена кооператива, поскольку право на площадь и того и другого носит бессрочный характер. В то же время жилое помещение может быть забронировано за членами их семей, но не может быть забронировано за проживающими на указанной площади нанимателями.

Переселение на время капитального ремонта. При производстве капитального ремонта, особенно комплексного или капитально-восстановительного, жилые помещения должны быть освобождены от проживающих в них лиц. Это необходимо как для их личной безопасности, так и для нормального ведения строительных и иных работ. Прежде чем приступить к работам, нужно утвердить план капитального ремонта и решить вопрос о судьбе проживающих в доме лиц. При капитальном ремонте обычно происходит потеря части жилой площади вследствие переоборудования коммунальных квартир в отдельные, расширения мест общего пользования, устройства ванных и т. д. Далеко не все граждане, которые проживали в доме до ремонта, смогут в него вернуться уже потому, что занимаемые ими помещения не сохранятся. К тому же капитальный ремонт нередко затягивается из-за сбоев в финансировании, отсутствия материалов и оборудования и по многим другим причинам. Граждане зачастую выражают желание сразу получить жилую площадь для постоянного проживания, а не переезжать на маневренный фонд, предназначенный для поселения на время ремонта. Во избежание конфликтных ситуаций необходимо ознакомить граждан с планом капитального ремонта, определить, кто из них переезжает на маневренный фонд, а кто сразу получает благоустроенное жилье в постоянное пользование, наконец, решить вопрос, кому именно и какие жилые помещения будут предоставлены в доме после капитального ремонта. Вопросы, связанные с капитальным ремонтом дома, главным образом в части обеспечения жильем проживающих в доме лиц, урегулированы в ст. 82 и 83 ЖК. Разъяснения, касающиеся применения этих норм, даны в п. 10 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 01.01.01 г. № 5 и п. 26 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2. Отметим прежде всего, что эти нормы сориентированы на социальный наем в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда. Если наниматель переселяется на маневренный фонд и по окончании ремонта вернется в жилое помещение, которое он занимал до ремонта, то договор жилищного найма на ремонтируемое помещение с ним не расторгается, но он оплачивает лишь то помещение, которое предоставлено ему на время ремонта. Жилое по-

Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 322

мещение, предоставляемое на время капитального ремонта, должно отвечать санитарным и техническим требованиям. При отказе нанимателя от переселения в это помещение наймодатель может требовать его переселения в судебном порядке. Взамен предоставления жилого помещения на время ремонта нанимателю и членам его семьи с их согласия может быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение в постоянное пользование.

Изложенные правила рассчитаны на тот случай, когда занимаемое нанимателем жилое помещение сохраняется и после капитального ремонта. Если же занимаемое нанимателем жилое помещение в результате капитального ремонта не может быть сохранено либо произойдут существенные изменения в его размере (в сторону увеличения или уменьшения), то применению подлежат правила ст. 83 ЖК. Если помещение не может быть сохранено либо существенно увеличится в своем размере и у нанимателя образуются излишки, то ему еще до начала ремонта должно быть предоставлено в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение. Наличие излишков определяется с учетом жилой площади, причитающейся нанимателю и членам его семьи по норме 12 кв. м на человека, а также полагающейся им по закону дополнительной площади.

Приведем пример. Семья нанимателя, включая его самого, состоит из пяти человек. Наниматель как доктор наук имеет право на дополнительную площадь. До ремонта жилая площадь в квартире составляла 60 кв. м. После ремонта за счет присоединения к квартире части лестничной площадки и части помещений соседней квартиры жилая площадь должна увеличиться до 78 кв. м. Увеличение не является существенным, поскольку излишков у нанимателя нет. 60 кв. м жилой площади нанимателю и членам его семьи полагаются по норме и, кроме того, как доктор наук он имеет право на дополнительную жилую площадь в размере не менее 20 кв. м.

Если же в результате капитального ремонта помещение существенно уменьшится, то по требованию нанимателя ему и членам его семьи до начала ремонта должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение. В то же время наниматель и члены его семьи могут согласиться и на предоставление им уменьшенного помещения, если оно пригодно для постоянного проживания и вследствие этого не возникает искусственной нуждаемости в жилье. Допустим, что до ремонта наниматель и члены его семьи были обеспечены жилой площадью по норме 12 кв. м на человека. В результате ремонта обеспеченность жильем снизится до 10 кв. м на человека. Уменьшение является существенным, но если наниматель и члены его семьи согласны на сохранение за ни-

Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 323

ми помещения с уменьшенной жилой площадью, нет оснований чинить им в этом препятствия.

Правила ст. 82 и 83 ЖК были смоделированы тогда, когда еще не было приватизации жилья, а коммерческий наем не выделялся из обычного жилищного найма. Как быть, если на капитальный ремонт ставится жилой дом, в котором есть приватизированные квартиры, а также квартиры, сдаваемые в коммерческий наем? По-видимому, владельцы таких квартир, будь то собственники или наниматели, не могут быть поставлены в худшее положение по сравнению с гражданами, которые используют квартиры на началах социального найма. Опору для такого хода рассуждений можно найти в п. 2 ст. 681 ГК, который относится как к социальному, так и к коммерческому найму, а также в п. 20 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 01.01.01 г. № 11. В частности, собственник приватизированной квартиры, а также выкупленной квартиры в доме кооператива может требовать обеспечения его на время капитального ремонта другим жильем. Если же квартира не сохранится, то он может требовать предоставления ему в собственность другой равноценной квартиры.

В тех случаях, когда наниматель снимает жилое помещение в доме, принадлежащем гражданину на праве собственности, на собственника не может быть возложена обязанность обеспечить нанимателя на время ремонта другим жильем. В то же время при разрешении возникающих в этой связи споров суд должен установить, действительно ли дом требует такого ремонта, при котором выселение нанимателя необходимо, располагает ли собственник реальными возможностями приступить к ремонту и не затеял ли он ремонт лишь для отвода глаз, чтобы избавиться от нанимателя. В решении о выселении суду с учетом характера ремонта следует указать срок, на который наниматель и члены его семьи подлежат выселению.

Принудительный обмен. По общему правилу, обмен жилыми помещениями совершается по воле участвующих в обмене сторон. С ним мы уже ознакомились (см. § 7). Возможны, однако, и такие случаи, когда приходится прибегать к принудительному обмену. Во-первых, это имеет место тогда, когда граждане, занимающие жилое помещение по одному договору найма, или граждане, сообща пользующиеся кооперативной квартирой, не могут достичь между собой соглашения об обмене. Во-вторых, принудительный обмен применяется иногда в виде санкции за правонарушение в отношении лица, создающего условия, невозможные для совместного с ним проживания. Оба вида принудительного обмена могут и пересекаться друг с другом. О принудительном обмене речь идет в ст. 68, ч. 2 ст. 98, ч. 2 ст. 119 ЖК. Эти правила развиты и конкретизированы в п. 12 постановления Пленума

Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 324

Верховного Суда РСФСР от 01.01.01 г. № 5, пп. 11 и 12 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2, п. 6 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 01.01.01 г. № 11.

Для обмена жилыми помещениями наниматель и член кооператива, не ставший собственником квартиры, должен получить письменное согласие совместно проживающих с ним членов семьи. Если такое согласие не достигнуто, то указанное в законе заинтересованное лицо может требовать в судебном порядке принудительного обмена жилыми помещениями. В тех случаях, когда обменивается жилое помещение, предоставленное внаем, требовать принудительного обмена может любой член семьи нанимателя. Если же обменивается кооперативная квартира, то требовать принудительного обмена может либо сам член кооператива, либо тот член его семьи (хотя бы и бывший), за которым признана доля в паенакоплении.

Другой случай принудительного обмена предусмотрен ч. 2 ст. 98 ЖК. Если гражданин может быть выселен за невозможностью совместного проживания, то к нему с учетом конкретных обстоятельств дела (с учетом возраста, состояния здоровья, материального положения и т. д.) и просто из чувства человеческого сострадания может быть применена менее жесткая санкция в виде принудительного обмена жилой площади. Суд может обязать такого гражданина произвести обмен занимаемого помещения на другое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной. При этом потребительские качества помещения, получаемого в порядке обмена, могут быть ниже тех, которым соответствует занимаемое помещение. Но при всех обстоятельствах помещение должно быть пригодным для постоянного проживания и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

Принудительный обмен в обоих его вариантах является одним из средств охраны жилищных правоотношений, обеспечивает нормальное и беспрепятственное осуществление жилищных прав.

Административное выселение. Послевоенные годы характеризуются неуклонным сокращением предусмотренных в законе оснований административного выселения граждан из занимаемых ими помещений, которое ранее применялось достаточно широко. Ныне в ЖК предусмотрены лишь два основания для выселения граждан в административном порядке: выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение; выселение граждан, проживающих в домах, грозящих обвалом (см. ч. 2 ст. 90; п. 2 ст. 91, ст. 99 ЖК). Кроме того, Федеральным законом «О статусе депутата Совета Федерации и статусе депутата Государственной Думы Федерального Собрания РФ» (в ред. Закона от 5 июля 1999 г.) предусмотрено, что неосвобождение членом Совета Федерации или депутатом

Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 325

Государственной Думы предоставленного ему на период осуществления им своих полномочий жилого помещения в течение одного месяца со дня прекращения указанных полномочий влечет за собой выселение в административном порядке[5].

При этом выселение из аварийных домов в административном порядке допускается лишь в случаях, не подпадающих под действие абз. 2 п. 3 ст. 687 ГК, т. е., по существу, в случаях, когда жилые помещения в домах государственного, муниципального или общественного жилищного фонда используются на началах социального найма. Если же жилое помещение сдано в коммерческий наем, то расторжение договора жилищного найма и как его последствие выселение нанимателя производятся в судебном порядке.

Ориентиром для правильного применения указанных выше норм могут служить постановление Президиума Верховного Совета СССР от 01.01.01 г. «О порядке применения части второй статьи 36 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик»[6] и постановление Конституционного Суда РФ от 5 февраля 1993 г.[7]

Выселение граждан в административном порядке может иметь место только с санкции прокурора. Допускается выселение в административном порядке из аварийных домов государственного, муниципального и общественного жилищного фонда. При этом выселяемым предоставляется другое благоустроенное жилое помещение. Выселение граждан, самоуправно занявших жилое помещение, производится без предоставления другого жилого помещения. Занятие помещения признается самоуправным, когда оно произведено без разрешения собственника, уполномоченного им органа или должностного лица. Одним из доказательств самоуправного занятия жилого помещения может служить отсутствие у занявшего помещение лица ордера. Занятие жилого помещения признается самоуправным, хотя бы помещение было занято не для проживания, а для других целей (например, под мастерскую или под склад).

Санкция на административное выселение, равно как и отказ в даче санкции, могут быть обжалованы в инстанционном порядке – вышестоящему прокурору. Помимо этого, санкция прокурора на административное выселение не исключает последующего обращения заинтересованного лица в суд. Конституционный Суд РФ признал не соответствующим Конституции РФ обыкновение правоприменительной практики выселения граждан из само-

Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 326

управно занятых жилых помещений в административном порядке только с санкции прокурора, без возможности последующего обращения в суд. Ныне возможность последующего обращения в суд в тех случаях, когда выселение в административном порядке санкционировано прокурором, прямо вытекает из содержания п. 2 ст. 11 ГК.

При выселении из аварийных домов с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения имеет место прекращение одного и возникновение другого жилищного правоотношения. При выселении из самоуправно занятых жилых помещений ни того ни другого нет, поскольку самоуправное занятие жилого помещения никаких прав на него не порождает, а выселение происходит без предоставления другого жилого помещения. Не вызывает, однако, сомнений, что в обоих случаях имеет место охрана прав граждан и организаций: в первом случае гражданина, который проживает в аварийном доме; во втором – лица, которому принадлежит самоуправно занятое жилое помещение.

[1] Гражданское право. В 2-х т. Учебник. 2-е изд. / Отв. ред. . М., 1998. Т. 1. С. 412.

[2] СП СССР. 1988. № 18. ст. 54.

[3] СП РФ. 1984. № 14. ст. 122.

[4] См.: , Крашенинников жилищного фонда. М., 1996. С. 52.

[5] СЗ РФ. 1999. № 28. Ст. 3466.

[6] Ведомости СССР. 1985. № 21. Ст. 370.

[7] Ведомости РФ. 1993. № 12. Ст. 445.

§ 11. Прекращение жилищных правоотношений. Выселение

Основания прекращения жилищных правоотношений. Хотя жилищные правоотношения и носят длящийся характер, рано или поздно наступают обстоятельства, с которыми закон связывает их прекращение. Указанные обстоятельства именуются юридическими фактами и в соответствии с общепринятой классификацией подразделяются на события и действия.

Если в данной местности произошло землетрясение, в результате чего рухнул жилой дом, то хотя бы его обитатели и уцелели, действие жилищного правоотношения прекратилось, поскольку помещений, в которых люди жили, больше нет. Прекращение жилищного правоотношения имеет место и тогда, когда человек, который этим помещением пользовался, умирает. В приведенных примерах прекращение жилищного правоотношения связано с наступлением юридического события, т. е. обстоятельства, не зависящего от воли людей (стихийного явления или смерти). Иногда, как это ни прискорбно, имеет место и то и другое. Так было, в частности, при землетрясениях в Спитаке или Нефтегорске. Прекращение жилищного правоотношения может быть обусловлено истечением срока, если правоотношение носит срочный характер (например, при краткосрочном найме), непригодностью помещения для проживания, выкупом кооперативной квартиры и другими обстоятельствами. В указанных случаях речь идет либо о событиях, либо о таких обстоятельствах, с которыми сам закон связывает прекращение жилищного правоотношения. Так, выкуп кооперативной квартиры влечет прекращение жилищного право-

Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 327

отношения и возникновение правоотношения собственности ipso jure, т. е. в силу закона, независимо от того, как относится к этому сам член кооператива. Гораздо чаще прекращение жилищного правоотношения обусловлено действиями либо его участников, либо третьих лиц, либо, наконец, актами соответствующих органов государственной власти или органов местного самоуправления, в том числе органов суда и прокуратуры, причем нередко имеет место их сочетание.

Действия участников жилищного правоотношения либо третьих лиц, которые влекут его прекращение, могут быть как правомерными, так и неправомерными. Жилищное правоотношение может быть прекращено по взаимному соглашению его участников. В случаях, предусмотренных законом, жилищное правоотношение может быть прекращено по требованию одного из его участников (см., например, п. 1 ст. 687 ГК, ч. 1 ст. 89 ЖК). Прекращение жилищного правоотношения может иметь место и в результате действий третьих лиц. Так, гражданин был необоснованно привлечен к уголовной ответственности, впоследствии реабилитирован. Во время его отсутствия в принадлежащий ему дом по распоряжению органов исполнительной власти поселили других лиц. По возвращении собственник требует освобождения дома от посторонних лиц.

Из за большого объема эта статья размещена на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43