Действия, которые влекут прекращение жилищного правоотношения, могут быть как правомерными, так и неправомерными. Например, собственник поджигает свой дом с целью получить страховое возмещение, а заодно и избавиться от неугодного нанимателя. Или преступник убивает проживающих в квартире граждан, чтобы завладеть их имуществом.
Чаще всего действий участников жилищного правоотношения и третьих лиц еще недостаточно для его прекращения. Помимо этого необходимы акты соответствующих органов государственной власти или органов местного самоуправления. Так, для прекращения жилищного правоотношения вследствие того, что гражданин систематически нарушает права и интересы соседей, создавая условия, невозможные для совместного проживания, необходимо решение суда о расторжении договора жилищного найма, вынесенное по иску заинтересованного лица. Властные акты соответствующих органов как основания прекращения жилищных правоотношений могут сочетаться не только с действиями их участников или других лиц, но также и с иными юридическими фактами. Так, аварийное состояние дома, подтвержденное актом межведомственной комиссии, служит основанием для обращения в прокуратуру за дачей санкции на административное выселение проживающих в доме лиц.
Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 328
Нередки случаи, когда для прекращения жилищного правоотношения необходимо наличие не одного, а нескольких властных актов. Например, по решению органа исполнительной власти субъекта РФ дом, в котором граждане проживают, подлежит сносу или переоборудованию в нежилой. Граждане отказываются освободить дом и переселиться в предоставляемые им другие благоустроенные жилые помещения. Для освобождения дома от проживающих в нем лиц необходимо предъявить иск, конкретно указав, какие жилые помещения предоставляются выселяемым.
Прекращение жилищного правоотношения может как сопровождаться, так и не сопровождаться выселением граждан. Ясно, например, что если прекращение жилищного правоотношения произошло вследствие смерти гражданина, то выселять некого. Выселение не происходит и тогда, когда жилое помещение приватизировано. Как уже указывалось, в данном случае вместо жилищного правоотношения возникает правоотношение собственности, хотя жилищные правоотношения с иным субъектным составом и иные по содержанию могут сохраниться. В частности, это имеет место тогда, когда не все члены семьи, давшие согласие на приватизацию жилого помещения, сами становятся ее участниками, или тогда, когда в жилом помещении проживают и другие лица. Однако во всех указанных случаях приватизация сама по себе не влечет выселения из жилого помещения проживающих в нем лиц. Если, скажем, на момент приватизации в жилом помещении проживает поднаниматель, то он сохраняет право пользования жилым помещением на прежних условиях на срок, который предусмотрен договором поднайма, хотя и перестает быть поднанимателем.
Но, конечно, наибольшую сложность представляют те случаи, когда прекращение жилищных правоотношений связано с выселением проживающих в жилом помещении лиц. На них в дальнейшем мы и сосредоточимся.
Выселение. Общие положения. Выселение, по каким бы основаниям и в каком бы порядке оно ни производилось, во всех случаях относится к принудительным мерам государственно-правового воздействия. Выселение из занимаемого жилого помещения в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда допускается лишь по основаниям, установленным законом (см. ч. 1 ст. 90 ЖК). Выселение производится либо по решению суда (судебное выселение), либо с санкции прокурора (административное выселение). В то же время выселение далеко не всегда можно квалифицировать как санкцию и тем более как меру правовой ответственности. Если дом, в котором проживает гражданин, подлежит сносу, но гражданин не освобождает его, считая, что предоставляемое ему другое помещение не является
Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 329
благоустроенным, возникший спор подлежит разрешению в судебном порядке. В случае удовлетворения иска о выселении гражданина нельзя говорить о применении к нему ни санкции, ни тем более меры ответственности. Нельзя говорить о применении к гражданину санкции и при выселении его в административном порядке из аварийного дома, хотя выселение и производится с санкции, т. е. с разрешения прокурора. Меры ответственности не применяются к гражданину и тогда, когда он подлежит выселению в административном порядке из самоуправно занятого жилого помещения. В данном случае прав на помещение гражданина не лишают, поскольку в результате самоуправного занятия помещения он никаких прав на него не приобрел. А вот если гражданин выселяется по решению суда за порчу или разрушение жилого помещения или за невозможностью совместного проживания, то к нему применяются меры гражданско-правовой ответственности.
Если состоялось решение суда о выселении гражданина или дана санкция прокурора на административное выселение, то при освобождении помещения речь должна идти именно о выселении гражданина, хотя бы он и подчинился решению суда или санкции прокурора и для освобождения помещения не пришлось прибегать к содействию судебного исполнителя и органов милиции. Поскольку случаи административного выселения по соображениям, изложенным в § 10 настоящей главы, уже рассмотрены, в дальнейшем мы остановимся на судебном выселении граждан из занимаемых ими помещений. Следуя системе, принятой в жилищном законодательстве, судебное выселение подразделяется на выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения; выселение с предоставлением гражданам другого жилого помещения; выселение без предоставления гражданам другого жилого помещения.
Но есть и такие случаи, которые не могут быть безоговорочно отнесены ни к одному из указанных видов судебного выселения. Так, п. 3 ст. 687 ГК предусматривает, что договор жилищного найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания. Подлежит ли в указанных случаях выселяемый из помещения наниматель обеспечению другим жильем? Однозначно на этот вопрос ответить нельзя. Если речь идет о нанимателе, занимающем жилое помещение в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда, то подлежит, причем благоустроенным жильем. В данном случае не имеет значения, было ли предоставлено ставшее непригодным для постоянного проживания жилое помещение в коммерческий или социальный наем. А вот если непригодным стало помещение, сданное внаем в доме, принадлежащем гражда-
Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 330
нину на праве собственности, то на собственника, по общему правилу, нельзя возложить обязанность обеспечить выселяемого нанимателя другим жильем.
Судебное выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения. Основания выселения, требования, коим должно удовлетворять предоставляемое выселяемым другое благоустроенное жилое помещение, порядок и условия расчетов, связанных со сносом домов, иные способы обеспечения прав и интересов граждан при сносе домов или изменении их целевого назначения определены в ст. 91–94, 96, 117, 137–139 ЖК, Инструкции о порядке и условиях расчетов, связанных со сносом, переносом и восстановлением жилых домов, строений и устройств, находящихся в личной собственности граждан (утверждена Госстроем СССР, Минфином СССР, Госбанком СССР, Стройбанком СССР 29 декабря 1984 г.)[1]; пп. 13, 14, 16 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 01.01.01 г. № 5; п. 15 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2; постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 01.01.01 г. № 17 «О применении законодательства при разрешении судами споров, связанных со сносом принадлежащих гражданам домов в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд»[2].
Граждане выселяются в судебном порядке из домов государственного, муниципального и общественного жилищного фонда с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу или переоборудованию в нежилой.
Если дом подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд либо подлежит переоборудованию в нежилой, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется выселяемым гражданам предприятием, учреждением, организацией, которым отводится земельный участок либо предназначается подлежащий переоборудованию дом (жилое помещение). В иных случаях сноса дома, т. е. когда снос не связан с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется гражданам предприятием, учреждением, организацией, которым принадлежит дом, либо исполнительным органом субъекта РФ, либо органом местного самоуправления. Если же сносу в связи с изъятием земельного участка для государствен-
Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 331
ных или общественных нужд подлежит жилой дом, находящийся в собственности гражданина, то как самому собственнику, так и членам его семьи, а также другим постоянно проживающим в доме гражданам предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного, муниципального или общественного жилищного фонда. Кроме того, собственникам домов по их выбору либо выплачивается стоимость сносимых домов, либо предоставляется право по своему усмотрению использовать материалы от разборки домов. Гражданам выплачивается также стоимость плодово-ягодных насаждений и посевов. По желанию граждан принадлежащие им дома, которые подлежат сносу, могут быть перенесены и восстановлены на новом месте. Возможно также сооружение для граждан новых жилых домов. В этих случаях стоимость сносимых домов возмещению не подлежит.
Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения предусмотрено не только при сносе и переоборудовании жилых домов, но и при выселении из жилых помещений в военных городках военнослужащих, уволенных в запас или в отставку, а также других лиц, утративших связь с Вооруженными Силами (например, прекративших трудовые отношения с воинской частью вольнонаемных).
Предоставляемое помещение должно находиться в черте города (населенного пункта), в доме капитального типа, быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и отвечать всем санитарным и техническим требованиям. Так, в условиях Москвы и Санкт-Петербурга благоустроенным может считаться помещение, которое газифицировано, имеет водо - и теплоснабжение, канализацию и ванную.
При выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения необходимо иметь в виду, что отсутствие коммунальных удобств и неблагоустроенность того жилого помещения, из которого производится выселение, не является основанием для предоставления жилого помещения, не соответствующего требованиям ст. 96 ЖК.
По размеру помещение должно состоять из числа комнат не менее того, из которого производится выселение. Если гражданин занимал отдельную квартиру, то ему также должна быть предоставлена отдельная квартира. При наличии в помещении, из которого производится выселение, излишков жилой площади другое помещение предоставляется из расчета 12 кв. м на одного человека. Право на дополнительную площадь учитывается, если в прежнем помещении гражданин, имеющий это право, мог его фактически осуществлять. Если же в прежнем помещении граждане, проживающие с правом на площадь, не были обеспечены жилой
Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 332
площадью по норме, из расчета которой жилье предоставляется лицам, состоящим на учете, то они во всяком случае должны получить жилье не менее, чем по этой норме. Приведем примеры. Семья из трех человек, ни один из которых не имеет права на дополнительную площадь, занимала двухкомнатную квартиру с жилой площадью 45 кв. м. Такой семье должна быть предоставлена двухкомнатная квартира не менее 36 кв. м жилой площади. Если же один из членов семьи имеет право на дополнительную площадь, то им должна быть предоставлена квартира во всяком случае не менее той, которую они занимали.
Семья из пяти человек занимала трехкомнатную квартиру с жилой площадью 40 кв. м. В данном населенном пункте лица, состоящие на учете, обеспечиваются жилой площадью из расчета 9 кв. м на человека. В нашем примере семья должна получить квартиру не менее чем из трех комнат и не менее 45 кв. м жилой площади.
Статьей 117 ЖК предусмотрено, что если сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд подлежит дом, находящийся в собственности кооператива, то кооперативу взамен сносимого дома передается в собственность равноценный жилой дом. Ныне это правило следует применять с учетом того, что кооперативные квартиры, выкупленные пайщиками, становятся их собственностью. В этих случаях квартиры в жилом доме, переданном кооперативу взамен сносимого, переходят в собственность пайщиков, которые выкупили квартиры. Квартиры с еще не выплаченным паевым взносом остаются в собственности кооператива и поступают в собственность пайщиков по мере их выкупа. Если сносу или переоборудованию подлежит жилой дом, в котором все или часть квартир приватизированы, то гражданам в другом доме предоставляются в собственность равноценные квартиры, причем правило о том, что при наличии излишков жилая площадь предоставляется в пределах норм, здесь неприменимо. Все споры, возникающие при выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, подлежат разрешению в судебном порядке.
Судебное выселение с предоставлением гражданам другого жилого помещения. Число случаев выселения граждан с предоставлением другого жилого помещения в настоящее время резко сократилось. Объясняется это тем, что Законом РСФСР от 6 июля 1991 г. отменено выселение рабочих и служащих, получивших ведомственную жилую площадь в связи с трудовыми отношениями, из занимаемых ими жилых помещений независимо от того, по каким основаниям трудовые отношения прекращены. Соответственно этому из ЖК исключен п. 1 ч. 1 ст. 95. Между тем ранее основная масса дел о выселении граждан с предоставлением другого жилого
Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 333
помещения как раз приходилась на дела, которые суды рассматривали в порядке п. 1 ч. 1 ст. 95 ЖК. Сказанное, однако, не означает, что дела о судебном выселении с предоставлением другого жилого помещения сошли на нет. В их числе можно назвать дела о выселении граждан, получивших жилые помещения в домах колхозов, если они исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию (п. 2 ч. 1 ст. 95 ЖК); дела о выселении граждан в случае признания ордера на жилое помещение недействительным (ст. 100 ЖК); дела о выселении из служебных жилых помещений граждан, - перечисленных в ст. 108 ЖК; дела о выселении граждан из общежитий при наличии оснований, предусмотренных в ч. 2 ст. 110 ЖК. Разумеется, ныне эти нормы следует применять с учетом последующего развития законодательства, в том числе нормативных актов о реорганизации колхозов и совхозов. Следует учитывать также существенные изменения в правовом режиме общежитий, которые сопровождаются переводом общежитий со специального на общий правовой режим, предусмотренный для жилых помещений государственного, муниципального и общественного жилищного фонда.
Отметим прежде всего, что в п. 2 ч. 1 ст. 95 ЖК речь идет, во-первых, о лицах, получивших жилую площадь как колхозники, и, во-вторых, о жилой площади, которая не отнесена к служебной. Что же касается лиц, получивших жилую площадь в домах колхозов как рабочие и служащие, если эта площадь не отнесена к служебной, то они вследствие исключения из ЖК п. 1 ч. 1 ст. 95 независимо от оснований прекращения трудовых отношений выселению в порядке ст. 97 ЖК не подлежат. Сомнительно поэтому, чтобы ст. 97 могла быть применена к колхозникам, занимающим жилую площадь, которая не относится к служебной, если они вышли из колхоза для организации фермерского хозяйства или по каким-то иным основаниям.
Гораздо большие основания для применения ст. 97 могут быть в случае признания ордера на жилое помещение недействительным. В силу ч. 1 ст. 100 ЖК, если ордер признан недействительным вследствие неправомерных действий получивших его лиц, они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Но если граждане, указанные в ордере, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда, им предоставляется либо прежнее, либо другое жилое помещение. В случае признания ордера недействительным по иным основаниям (например, ордер ошибочно был выдан на забронированное помещение) граждане не подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, хотя бы ранее они и не пользовались жилым помещением в доме государственного, муниципального или общественного жи-
Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 334
лищного фонда. В этом случае им предоставляется либо другое жилое помещение, либо помещение, которое они ранее занимали.
Как уже отмечалось, выселению из служебных жилых помещений без предоставления другого годного жилого помещения не подлежат лица, перечисленные в ст. 108 ЖК, независимо от оснований прекращения ими трудовых отношений, равно как и независимо от причин их исключения из колхоза или выхода из колхоза по собственному желанию. Граждане, занимающие жилую площадь в общежитии, не подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, во-первых, если они прекратили трудовые отношения не по собственному желанию без уважительных причин, не за нарушение трудовой дисциплины и не за совершение преступления, а по иным основаниям (например, по сокращению штатов) и, во-вторых, если они хотя и прекратили трудовые отношения по одному из указанных трех оснований, но относятся к лицам, перечисленным в ст. 108 ЖК, т. е. пользуются льготами. Так, нельзя выселить из общежития без предоставления другого жилого помещения инвалида войны, хотя бы он и был уволен за нарушение трудовой дисциплины. В то же время прекратившие трудовые отношения сезонные и временные работники, лица, работавшие по срочному трудовому договору, а также лица, обучавшиеся в учебном заведении и выбывшие из него, подлежат выселению из общежития без предоставления другого жилого помещения независимо от оснований прекращения трудовых отношений или выбытия из учебного заведения, хотя бы они и относились к лицам, перечисленным в ст. 108 ЖК.
Каким же требованиям должно удовлетворять предоставляемое выселяемым другое жилое помещение? Оно должно быть пригодным к жилью, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта, а в сельской местности при выселении из домов колхозов и совхозов – в территориальных пределах, очерченных в ч. 1 ст. 97 ЖК. Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда о выселении.
Поскольку речь идет о выселении с предоставлением другого жилого помещения (указание на то, что оно должно быть благоустроенным, опущено – ср. ст. 96 и 97 ЖК), помещение по уровню благоустройства может быть ниже того, который достигнут в данном населенном пункте, а также ниже уровня благоустройства, имеющегося в помещении, из которого производится выселение. Так, лицо, занимающее отдельную квартиру, может быть в порядке ст. 97 ЖК выселено в коммуналку. По размеру предоставляемое помещение не обязательно должно предоставляться из расчета 12 кв. м на человека или даже из расчета той нормы, по которой обеспечиваются жильем граждане, состоящие на учете (в Санкт-Петербурге – 9 кв. м), хотя
Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 335
бы в помещении, из которого производится выселение, и были излишки. В то же время помещение должно предоставляться с таким расчетом, чтобы выселяемый не становился тотчас же нуждающимся в жилье и подлежащим принятию на учет. Жилая площадь должна предоставляться по нормам, которые были бы несколько выше учетной нормы и ниже нормы предоставления жилой площади гражданам, состоящим на учете. Так, в Санкт-Петербурге учетная норма составляет 5,5 кв. м жилой площади и менее, а минимальная норма предоставления жилой площади – 9 кв. м. Поэтому при выселении с предоставлением другого жилого помещения следует исходить из нормы 6–7 кв. м жилой площади на одного человека. Наконец, правила ст. 97 ЖК следует применять и в случаях выселения из общежитий с предоставлением другого жилого помещения. Иными словами, даже если лицо, подлежащее выселению из общежития, занимает койко-место, ему следует предоставлять жилое помещение в виде отдельной изолированной комнаты. Этот вывод соответствует ч. 2 ст. ПО, в которой сделана отсылка к ст. 97 ЖК.
Закрепленные в законе общие правила об основаниях и порядке выселения с предоставлением другого жилого помещения конкретизированы в постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 01.01.01 г. № 5 (пп. 2, 3, 15, 17-19, 21-222) и в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 (пп. 19–25), которые, однако, нужно применять с учетом последующих изменений законодательства.
Судебное выселение без предоставления другого жилого помещения. Будучи принудительной мерой государственно-правового воздействия, судебное выселение без предоставления другого жилого помещения может выступать в виде санкции за совершенное правонарушение. Но так бывает не всегда. При выселении из служебного помещения работника, прекратившего трудовые отношения, или лица, закончившего обучение, из общежития учебного заведения или при выселении нанимателя из помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности, по тем основаниям, что помещение необходимо для проживания самого собственника и членов его семьи, выселение не является санкцией за правонарушение. Речь идет о применении меры государственной или общественной необходимости или иной меры, перед которой интересы проживающего в данном помещении лица отступают на задний план.
Вначале остановимся на случаях судебного выселения без предоставления другого жилого помещения, которые могут быть отнесены к мерам гражданско-правовой ответственности. Они предусмотрены пп. 2 и 4 ст. 687 ГК, ч. 1 ст. 98, ст. 123, 124, 136 ЖК.
Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 336
Прежде всего обратим внимание на то, что в ГК нет прямого указания на возможность применения правил ст. 687 о расторжении договора жилищного найма к социальному найму (см. п. 3 ст. 672 ГК). Поэтому указанные правила можно применять к социальному найму лишь с оглядкой на соответствующие нормы жилищного законодательства.
Основания и порядок расторжения договора жилищного найма по требованию наймодателя определены ст. 687 ГК с учетом того, идет ли речь об обычном договоре коммерческого найма, который заключается на срок не свыше пяти лет, а если срок в договоре не определен, то он считается заключенным на пять лет, либо о договоре, заключенном на срок до одного года (краткосрочном найме). При обычном найме договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев подряд, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
Как при обычном, так и при краткосрочном найме договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Если наниматель и другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранить нарушения. Если же нарушения продолжаются и после предупреждения, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор жилищного найма.
При обычном найме к нанимателю могут быть применены меры, предусмотренные абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК. Нанимателю может быть предоставлен судом срок не более года для устранения допущенных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения на срок не более года. Все эти меры не могут быть, однако, применены, если речь идет о расторжении краткосрочного договора найма (см. п. 2 ст. 683 ГК).
Последствия расторжения договора жилищного найма определены в ст. 688 ГК: наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат
Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 337
выселению из жилого помещения на основании решения суда о расторжении договора. В указанных случаях они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, что должно быть зафиксировано в резолютивной части судебного решения. С введением в действие части второй ГК утратило силу правило части четвертой ст. 18 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», согласно которому арендатор жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде при неоплате жилья и коммунальных услуг за шесть месяцев подряд подлежал выселению с предоставлением другого жилого помещения.
В пп. 2 и 4 ст. 687 ГК право требовать расторжения договора жилищного найма предоставлено только наймодателю. Очевидно, что соседи, не будучи стороной в договоре, требовать расторжения договора не могут. Но соседи не лишены права требовать выселения нанимателя по тем основаниям, что наниматель разрушает или портит жилое помещение или использует его не по назначению или иным путем систематически нарушает их права и интересы (например, создает условия, невозможные для совместного проживания). К участию в рассмотрении таких дел суды должны привлекать наймодателя, а в соответствующих случаях и жилищные органы.
Приведем конкретный пример. В одной из квартир налажено производство дорогостоящего синтетического наркотика – фен-циклидина. При его производстве используются ядовитые вещества, в том числе цианиды. В процессе изготовления возникают едкие испарения, которые, попадая в вентиляционную шахту, травят соседей. Люди начали болеть: давление, сердцебиение, тошнота, кровотечения, боли в желудке. Кислотные испарения покрывают ржавчиной металлические предметы. Тем не менее обращения жильцов в милицию, санэпидстанцию, районную администрацию ни к чему не привели. Более того, жильцы квартиры, в которой налажено производство наркотиков, фактически не проживающие в ней, сами обратились в суд с заявлением, требуя взыскать 20 млн руб. морального ущерба с семьи, которая более других пострадала от отравлений. В обоснование иска ссылаются на то, что своими жалобами отравленные жертвы якобы нанесли ущерб репутации жильцов, за которыми числится квартира. Между тем в приведенном деле именно соседи по дому, подвергшиеся отравлению, могут требовать выселения нанимателей, которые, сами не пользуясь квартирой, сдали ее в поднаем, что привело к использованию квартиры в антисоциальных целях и пагубно отразилось на здоровье других жильцов дома. Они могут также требовать возме-
Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 338
щения вреда, причиненного повреждением здоровья (например, возмещения расходов на платную медицинскую помощь, приобретение лекарств, санаторно-курортное лечение), и независимо от этого компенсации морального вреда.
В числе оснований для расторжения договора социального найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда и выселения нанимателя в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в ст. 98 ЖК предусмотрены: разрушение или порча жилого помещения; использование жилого помещения не по назначению; невозможность совместного проживания в одной квартире или в одном доме. При этом речь идет о выселении виновных по требованию не только наймодателя, но и других заинтересованных лиц. Очевидно, в указанных случаях могут применяться меры, предусмотренные абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК (превентивные и отсрочка исполнения решений о расторжении договора и выселении), поскольку в самой ст. 98 ЖК выселение допускается, если меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными. В ст. 98 ЖК допускается также выселение без предоставления другого жилого помещения лиц, лишенных родительских прав, если их совместное проживание с детьми невозможно[3]. Следует обратить внимание на то, что в ст. 98 ЖК в числе оснований для выселения нанимателя без предоставления другого жилого помещения в отличие от п. 2 ст. 687 ГК не предусмотрен неплатеж квартирной платы. Очевидно, в этих случаях к социальному найму можно применять правило ч. 6 ст. 15 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», согласно которому, если оплата жилья и коммунальных услуг без уважительных причин не производится в течение шести месяцев подряд, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения.
Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 339
Что же касается правил ст. 123, 124 и 134 ЖК, то два первых из них относятся к выселению из домов жилищно-строительных и жилищных кооперативов, а последнее – из домов (квартир), находящихся в собственности граждан.
Сам член кооператива может быть выселен из кооперативного дома лищь при условии исключения его из кооператива по основаниям, предусмотренным пп. 1 и 2 ч. 1 и ч. 2 ст. 123 ЖК. Член кооператива, исключенный из кооператива, подлежит, выселению в судебном порядке со всеми проживающими с ним лицами без предоставления другого жилого помещения. Другие лица могут быть выселены по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 98 ЖК. и уставом кооператива.
В то же время члены семьи лица, исключенного из кооператива (в том числе и бывшие члены семьи), могут сохранить право на кооперативную площадь при условии вступления одного из них в кооператив. Решение об исключении из кооператива, равно как и отказ в приеме в кооператив одного из членов семьи взамен исключенного могут быть обжалованы в судебном порядке.
Разумеется, все эти правила рассчитаны на ситуацию, когда выкуп кооперативной квартиры не произошел и член кооператива еще не стал ее собственником.
Из дома (квартиры), находящегося в собственности гражданина, наниматель может быть выселен в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 98 ЖК, а также при невнесении нанимателем платы за жилое помещение. Поскольку речь идет о коммерческом найме, на отношения собственника и нанимателя распространяются правила ст. 687 ГК о расторжении договора найма с учетом, однако, того, что некоторые из них не подлежат применению к найму на срок не свыше года, т. е. к краткосрочному найму.
Остановимся теперь на случаях судебного выселения без предоставления другого жилого помещения, которые не могут быть отнесены к мерам гражданско-правовой ответственности. Они предусмотрены ст. 48, ч. 1 ст. 107, ст. НО, 135 и 136 ЖК.
В случае признания ордера на жилое помещение недействительным выселение в зависимости от оснований недействительности ордера и иных обстоятельств, указанных в ст. 100 ЖК, производится без предоставления либо с предоставлением другого жилого помещения. Если выселение производится без предоставления другого жилого помещения, выселение нельзя отнести к мерам гражданско-правовой ответственности, поскольку выселяемый прав на занимаемое помещение не лишается, так как вследствие недействительности ордера они и не могли у него возникнуть. Me-
Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 340
жду тем лишение права является необходимым атрибутом юридической ответственности[4].
Выселение без предоставления другого жилого помещения из служебных жилых помещений при наличии предусмотренных в законе оснований допускается в ч. 1 ст. 107 ЖК.
В то же время следует предостеречь от распространения правового режима служебных жилых помещений на все жилые помещения в домах совхозов безотносительно к тому, отвечает ли помещение признакам служебного жилого помещения, зафиксированным в ст. 101 ЖК, кому и когда оно предоставлено. Именно такой подход вопреки требованиям закона был продемонстрирован в постановлении ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 01.01.01 г. № 000 «О мерах по дальнейшему улучшению жилищных, коммунально-бытовых и социально-культурных условий жизни сельского населения»[5]. Согласно п. 24 этого постановления жилые помещения в домах совхозов включаются в число служебных, в том числе и в домах, заселенных до его принятия. Тем самым правовое положение работников, вселившихся в дома совхозов до принятия постановления от 01.01.01 г., было резко ухудшено. Ныне п. 24 указанного постановления следует считать утратившим силу, поскольку он противоречит как ст. 101 ЖК, так и ч. 1 ст. 35 Основ жилищного законодательства (ст. 85 ЖК), которая не допускает изменения договора жилищного найма без согласия нанимателя, кроме случаев, предусмотренных Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и другими законодательными актами Союза ССР и союзных республик.
Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 341
Постановление от 01.01.01 г. относится к числу подзаконных нормативных актов, а потому оно не могло предусмотреть изменение договора жилищного найма без согласия нанимателя в худшую для него сторону.
Выселение из общежитий, хотя и в судебном порядке, но без предоставления выселяемым другого жилого помещения предусмотрено ст. 110 ЖК. Выселению без предоставления другого жилого помещения подлежат сезонные и временные работники, лица, работавшие по срочному трудовому договору (контракту), а также лица, обучавшиеся в учебных заведениях и выбывшие из них.
Лица, принятые на постоянную работу, могут быть выселены из общежития без предоставления другого жилого помещения в случае увольнения по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины или за совершение преступления, если к тому же они не относятся к лицам, перечисленным в ст. 108 ЖК.
Наконец, наниматель может быть выселен из дома (квартиры), находящегося в собственности гражданина, не только в случаях, предусмотренных в ч. 1 ст. 98 ЖК, а также при невнесении платы за жилое помещение (эти случаи уже были рассмотрены), но и при наличии оснований, закрепленных в ст. 135 ЖК, и при отсутствии нанимателя сверх сроков, в течение которых за временно отсутствующим сохраняется право на жилое помещение (ч. 2 ст. 136 ЖК).
Собственник может отказать нанимателю в возобновлении договора на новый срок, если договор заключен на срок не свыше одного года, причем в договоре предусмотрено обязательство нанимателя освободить помещение по истечении этого срока. Кроме того, нанимателю может быть отказано в возобновлении договора, если суд установит, что помещение, занимаемое нанимателем, необходимо для личного пользования собственника дома (квартиры) и членов его семьи. В указанных случаях наниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. На отношения собственника и нанимателя распространяются правила ст. 687 ГК о расторжении договора найма с учетом, однако, того, что некоторые из них к краткосрочному найму не применяются.
[1] БНА. 1985. № 12.
[2] Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. М., 1999. С. 88.
[3] Правда, Законом СССР «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты СССР по вопросам, касающимся женщин, семьи и детства» от 01.01.01 г. (Ведомости СССР. 1990. № 23. Ст. 422) было предусмотрено, что граждане, лишенные родительских прав, если они проживают совместно с детьми, в отношении которых лишены родительских прав, подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения. Соответственно этому из ч. 1 ст. 38 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик было исключено последнее предложение (соответствует последнему предложению ч. 1 ст. 98 ЖК). Однако указанная новелла ЖК с полным основанием воспринята не была, а потому в этом вопросе надлежит руководствоваться правилом ч. 1 ст. 98 ЖК.
[4] Применительно к гражданско-правовой ответственности в свое время это убедительно показал (см.: Иоффе по советскому гражданскому праву. Л., 1955). В тех случаях, когда выселение производится вследствие признания ордера на жилое помещение недействительным, такое выселение может и не сопровождаться прекращением жилищного правоотношения. Если ордер выдан за взятку, то его следует отнести к ничтожным юридическим актам, не порождающим юридических последствий, на достижение которых была рассчитана его выдача. Жилищное правоотношение здесь вообще не возникает, а потому выселение лица, получившего ордер (независимо от того, производится ли выселение с предоставлением или без предоставления другого помещения), прекращения жилищного правоотношения не влечет. Если же ордер может быть отнесен к оспоримым юридическим актам, то при выселении получившего ордер лица имеет место и прекращение жилищного правоотношения. Рассматривая последствия недействительности ордера в § 11 настоящей главы, мы в методических целях вынуждены отступить от единства классификационного основания.
[5] СП СССР. 1982. № 17. Ст. 93.
Глава 35. БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ИМУЩЕСТВОМ
§ 1. Понятие и элементы договора безвозмездного пользования имуществом
Понятие договора безвозмездного пользования имуществом. По договору безвозмездного пользования имуществом (договору ссуды)[1] одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК).
Договор ссуды известен с древнейших времен. В быту, особенно в условиях неразвитой материальной культуры, такой договор применяется едва ли не чаще купли-продажи. Неслучайно в римском праве ссуда (commodatum) относилась к числу самых древних договоров, а посвященные ей нормы за прошедшие тысячелетия претерпели лишь незначительные изменения. Достаточно сравнить тексты нашего ГК, равно как и иных европейских кодификаций, с положениями римского права. Это лишний раз доказывает, что простые житейские отношения, которые как раз и регулируются нормами о договорах ссуды, везде складываются одинаково.
Договор ссуды является безвозмездным. Именно это свойство позволяет провести четкую границу между ним и договором аренды. Безвозмездность ссуды находит свое отражение в распределении между сторонами обязанностей, а также в ограниченной ответственности ссудодателя. По сравнению с арендодателем ссудодатель несет менее строгие по объему и содержанию обязанности. Ограничение же ответственности ссудодателя состоит в том, что он, как правило, возмещает понесенный ссудополучателем реальный ущерб, но не упущенную выгоду либо отвечает не за всякую вину, а только за умысел или грубую неосторожность. Связано это
Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 343
с тем, что ссудодатель обычно никаких выгод из договора ссуды не получает. Напротив, поскольку ссудополучатель не предоставляет встречного удовлетворения взамен полученной им выгоды и потому односторонне обогащается, он не вправе претендовать на такой же объем обязанностей или ответственности ссудодателя, который возложен на арендодателя договором аренды.
Договор ссуды может быть как консенсуальным, так и реальным – в зависимости от того, в каком порядке он заключается. Если стороны договорились о том, что вещь будет передана в ссуду после заключения договора, последний будет консенсуальным. Если же момент заключения договора приурочен к передаче вещи в ссуду, налицо реальный договор. В том случае, когда ни то ни другое достоверно установить нельзя, договор ссуды должен быть признан консенсуальным.
Договор ссуды является взаимным. Полная синаллагма присутствует в консенсуальном договоре ссуды. Обе стороны в данном случае несут равнозначные обязанности – передать вещь в ссуду (для ссудодателя) и возвратить ее (для ссудополучателя). Но даже если договор будет реальным, он сохранит черты взаимности, поскольку на ссудодателе и в этом случае лежит обязанность отвечать за недостатки вещи, переданной в ссуду (ст. 693 и 697 ГК). Правда, в отличие от обязанности ссудополучателя возвратить вещь, эта обязанность ссудодателя вторична и реализуется далеко не в каждом договоре ссуды (неполная синаллагма).
Цель договора ссуды – обеспечить предоставление имущества во временное безвозмездное пользование. Ссудополучатель, как правило, нуждается в имуществе, передаваемом ему в пользование. Пользуясь имуществом, он удовлетворяет свои потребности. Ссудододатель же делает ему одолжение (предоставление), не получая взамен никакого удовлетворения.
Как правило, стороны договора ссуды до его заключения связывают особые личные отношения, в развитие которых осуществляется предоставление имущества в безвозмездное пользование, либо же ссудодатель преследует какие-либо социально значимые цели – гуманитарные, просветительские или благотворительные. Например, государство предоставляет имущество в безвозмездное пользование религиозным организациям, библиотека – книги своим читателям, приюты (ночлежки) – помещения для временного проживания нуждающимся. Ссудодатель не преследует цель извлечения прибыли, довольствуясь удовлетворением иных интересов.
В то же время нельзя считать подпадающими под нормы о договорах ссуды случаи, когда имущество предоставляется в безвозмездное пользование лицам в связи с тем, что они заключили возмездный договор. Например, постоялец гостиницы, расположенной в курортной зоне, бесплатно получает в пользо-
Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 344
вание спортивный инвентарь. В этом случае отношения пользования лишены безвозмездности: просто постоялец заплатил за инвентарь при оплате гостиницы. Соответственно к такому пользованию должны применяться нормы об аренде.
Ссудополучатель по договору ссуды приобретает право пользования вещью. Это право имеет обязательственную природу. В то же время ссудополучатель, как и всякий титульный владелец, пользуется вещно-правовой защитой в соответствии со ст. 305 ГК[2].
Ссудодатель обязан обеспечить ссудополучателю спокойное пользование вещью в течение всего периода действия договора, т. е. со своей стороны предпринять все зависящие от него меры к тому, чтобы на пользование никто не посягал. В случае же если такое посягательство все-таки случилось, ссудодатель должен предпринять все зависящие от него меры к тому, чтобы его пресечь, включая предъявление соответствующего иска в суд.
Собственником вещи, переданной в безвозмездное пользование, остается ссудодатель. Однако при определенных обстоятельствах (в отступление от общего правила, установленного ст. 211 ГК) он освобождается от несения риска случайной гибели или случайного повреждения вещи. Этот риск возлагается на ссудополучателя, если вещь погибла или была испорчена в связи с тем, что ссудополучатель использовал ее не в соответствии с договором безвозмездного пользования или назначением вещи либо передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя. Ссудополучатель несет также риск случайной гибели или случайного повреждения вещи, если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить ее гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить именно свою вещь (ст. 696 ГК). В остальных случаях риск несет ссудодатель как собственник вещи.
Праву пользования ссудополучателя присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности на вещь, переданную в ссуду, к другому лицу или передача этой вещи в аренду не являются основанием для изменения или расторжения договора ссуды (п. 1 ст. 700 ГК), т. е. договор ссуды сохраняет силу при смене ссудодателя, продолжая обременять право собственности последнего. Свойство следования за вещью хотя и приближает право ссудополучателя к вещным, но не лишает его обязательственной природы.
Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 345
В то же время законодательством предусмотрены случаи безвозмездного внедоговорного пользования чужой вещью, которое осуществляется на основании вещного права. Таково, например, право на свободное пребывание в лесах и связанное с ним лесопользование (публичный лесной сервитут), предусмотренное ст. 21 Лесного кодекса РФ, или право использовать участки общего пользования (площади, парки, скверы и т. п.) в городах (ст. 76 Земельного кодекса РФ). К подобным правам нормы о договорах ссуды применению не подлежат.
Договор ссуды является самостоятельной разновидностью обязательств по передаче имущества в пользование. Наиболее близок он к договору аренды. Ряд правил о договорах аренды применяется и к ссуде (ст. 607, п. 1 и абз. 1 п. 2 ст. 610, пп. 1 и 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, пп. 1 и 3 ст. 623 ГК). В остальной части действуют нормы, специально посвященные договору ссуды (глава 36 ГК) или общие нормы обязательственного права (главы 21–29 ГК). Наиболее распространенные или своеобразные разновидности договоров безвозмездного пользования имуществом регламентируются специальным законодательством[3].
Элементы договора безвозмездного пользования имуществом. К ним относятся стороны, предмет, срок, форма и содержание.
Стороны договора – ссудодатель и ссудополучатель. В их роли, как правило, могут выступать любые субъекты гражданского права. Ссудодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником имущества предоставлять имущество в ссуду (п. 1 ст. 690 ГК). Передача имущества в безвозмездное пользование – право всякого собственника. Другие владельцы имущества должны иметь специальное полномочие на передачу имущества в безвозмездное пользование[4]. Это полномочие должно быть основано на
Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 346
законе или на волеизъявлении собственника (п. 1 ст. 690 ГК). В частности, арендатор может передать арендованное имущество в безвозмездное пользование только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК). Такое согласие выступает одной из форм волеизъявления собственника. Напротив, опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства передавать имущество опекаемого в безвозмездное пользование (п. 2 ст. 37 ГК). Указанное разрешение по сути является не волеизъявлением собственника, а предусмотренной законом формальностью, соблюдение которой необходимо для передачи имущества в безвозмездное пользование.
Ссудополучатель – это лицо, получающее имущество в безвозмездное пользование. В роли ссудополучателя может выступать любое лицо. Однако в случаях, предусмотренных законом или самим ссудодателем, получать что-либо в ссуду могут лишь специальные субъекты. Например, вуз вправе предоставить право пользования библиотекой только своим студентам.
В ГК установлено единственное ограничение по субъектному составу ссудополучателей. Согласно п. 2 ст. 690 ГК коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Цель установления такого запрета состоит, по-видимому, в борьбе с уклонением от уплаты налогов. Ведь приобретение дорогостоящих вещей и зачисление их на баланс коммерческой организации с последующим предоставлением в пользование физическим лицам позволяет оплачивать расходы по содержанию этих вещей за счет организации и тем самым серьезно экономить на налогах. Да и само по себе безвозмездное пользование по сути выступает скрытой формой вознаграждения ссудополучателя. Договоры ссуды, заключенные в нарушение указанного правила, являются ничтожными на основании ст. 168 ГК.
Что касается предмета договора, то, поскольку в этой части ссуда подчинена правилам ГК о договорах аренды, все сказанное по данному поводу в главе 33 учебника может быть распространено и на договор ссуды. Вместе с тем в подавляющем большинстве случаев в ссуду передаются предметы, не предназначенные для коммерческого использования. В самом деле, было бы странным, если бы ссудодатель, имея возможность самостоятельно извлечь прибыль, отказался от нее. На этот случай налоговое законодательство содержит специальные правила, которые в целях налогообложения приравнивают складывающиеся отношения к возмездным. Другое дело, если речь идет о вещах, имеющих потребительское назначение.
Гражданское право. Том 2. Под ред. , . – М., Велби, 2003. С. 347
Договор ссуды может быть заключен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК), так и на неопределенный срок (п. 2 той же статьи). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК. Если срок в договоре не указан, договор ссуды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае отказ от договора ссуды осуществляется по правилам п. 1 ст. 699 ГК, в котором установлен единый месячный срок извещения о таком отказе как для движимого, так и для недвижимого имущества[5].
Форма договора ссуды определяется по общим правилам о форме сделок, которые предусмотрены главой 9 ГК. Специальные требования, установленные для договоров аренды в ст. 609 ГК, к ссуде не применяются. Поэтому договор ссуды, заключенный на любой срок (в том числе и на срок более года), не требует письменной формы, за исключением случаев, когда одной из его сторон является юридическое лицо или когда стоимость предмета ссуды в десять раз превышает минимальный размер оплаты труда (п. 1 ст. 161 ГК). Такой, более жесткий чем при аренде, подход к форме договора ссуды объясняется его безвозмездностью. Поскольку ссудодатель делает ссудополучателю одолжение, для него договор безвозмездного пользования более обременителен, чем аренда. Отсюда и форма договора ссуды должна быть более строгой.
Вопрос о том, подлежит ли договор ссуды недвижимого имущества государственной регистрации, законодательством прямо не решен, поскольку норма, аналогичная той, которая предусмотрена п. 2 ст. 609 ГК, в главе 36 ГК отсутствует. В перечне же прав на недвижимость, подлежащих регистрации (ст. 131 ГК), права ссудополучателя не названы. Между тем права на недвижимость, не попавшие в такой перечень, подлежат регистрации лишь в случаях, предусмотренных ГК и иными законами. Безвозмездное пользование не попало и в перечень ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество, установленный ст. 1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако право безвозмездного пользования ссудополучателя, несомненно, ограничивает право собственности на недвижимое имущество, поскольку договор ссуды можно расторгнуть лишь в случаях и в порядке, предусмотренных законом или договором. Поэтому право пользования ссудополучателя подлежит государственной регистрации в качестве ограничения (обременения) права на недвижимость, тем более что перечень таких ограничений объявлен законом открытым. Это означает, что
|
Из за большого объема эта статья размещена на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 |
