· При повышении банком процентной ставки погасить всю сумму кредита на условиях взимания прежней процентной ставки в течение трех месяцев от даты отправки банком извещения;
· Обратиться к КРЕДИТОРУ с заявлением о временном установлении ежеквартальной периодичности погашения кредита и уплаты процентов.
Заемщик обязуется:
· Обеспечить явку поручителей и залогодателей в банк;
· Застраховать имущество, передаваемое в залог, и предоставить страховой полис;
· получить кредит в течение 45 календарных дней от даты заключения кредитного договора;
· для получения кредита оформить срочное обязательство;
· Возвратить предоставленный кредит в обусловленный договором срок;
· Своевременно уплачивать банку проценты за пользование кредитом;
· Уведомить банк об изменении адреса регистрации, фактического места жительства, работы, фамилии или имени, и возникновении обстоятельств, способных повлиять на выполнение им обязательств.
За нарушение условий кредитного договора в VI разделе предусматривается ответственность сторон, в том числе и имущественная.
Так, банк за нарушение заемщиком взятых на себя обязательств может в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор, письменно известив об этом заемщика, потребовать досрочного возвращения суммы кредита и уплату процентов за пользование кредитом. [13, c. 535]
Дополнительные условия к кредитному договору указываются в VII разделе, например, уточняется местонахождение суда, где будут рассматриваться споры по договору; уточняется количество экземпляров кредитного договора.
Требования, предъявляемые к оформлению кредитных договоров:
§ В тексте договора все денежные суммы должны быть обозначены хотя бы один раз прописью;
§ Фамилии, имена, отчества, адреса, любые наименования в тексте должны быть написаны полностью;
§ Договор должен быть подписан теми лицами, которые упомянуты в преамбуле к нему;
§ Каждый лист договора должен быть завизирован со стороны заемщика лицом, подписавшим договор, со стороны Банка – руководителем Банка;
§ Течение срока кредитования, определенного периодом времени (месяц, год), начинается на следующий день после календарной даты заключения Кредитного договора. [8, c. 28]
Срок возврата кредита по кредитному договору, исчисляемый месяцами, заканчивается в соответствующее число последнего месяца срока кредитования. Срок возврата кредита по кредитному договору, исчисляемый годами, заканчивается в соответствующие месяц и число последнего года срока кредитования.
Этап 4. Выдача ссуды заемщику.
До получения (либо одновременно с получением) кредита разница между стоимостью Объекта недвижимости (проводимых работ) и суммой предоставляемого кредита должна быть заемщиком:
Ø оплачена Продавцу с предоставлением квитанции об оплате в Банк;
Ø внесена на счет заемщика, позволяющий совершать приходно-расходные операции и находящийся в Банке-кредиторе.
После оформления надлежащим образом обеспечения (подписания договоров поручительств), заемщик оформляет в банке Срочное обязательство и заявление индивидуального заемщика на выдачу кредита с указанием суммы и способа получения кредита. [6, c. 7]
Предоставление денежных средств заемщику производится на основании заявления на выдачу ссуды, составляемого кредитным специалистом банка и подписанного уполномоченным должностным лицом банка. В этом заявлении указываются номер и дата договора; сумма предоставляемых средств; срок уплаты процентов и размер процентной ставки; срок погашения средств, сумма поручительств по совокупности и субпортфель однородных требований.[7, c. 5]
Выдача кредита производится:
· наличными – в день подачи заемщиком заявления.
· безналичным путем – в течение двух рабочих дней после подачи заемщиком заявления.
Выдача кредита в иностранной валюте производится только в безналичном порядке путем зачислением на счет заемщика, позволяющий совершать приходно-расходные операции. [9, c. 7]
Выдача кредита осуществляется:
· на приобретение Объекта недвижимости – единовременно на основании Кредитного договора;
· на строительство, реконструкцию, ремонт (отделку) Объекта недвижимости – в зависимости от порядка оплаты стоимости Объекта недвижимости (производимых работ) – единовременно на основании Кредитного договора или частями на основании Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии. [9, c. 8]
Срок единовременной выборки кредита (первой части кредита) осуществляется в течение 45 дней с даты заключения Кредитного договора.
Срок выборки второй и последующих частей кредита не должен превышать:
· по кредиту на строительство – двух лет с даты выдачи первой части кредита;
· по кредиту на реконструкцию, ремонт (отделку) – шести месяцев с даты выдачи первой части кредита. [9, c. 8]
По истечении установленного срока выдача кредита Банком прекращается и сумма кредита по Кредитному договору ограничивается фактически выданной.
После выдачи ссуды оформляется залог приобретаемого объекта недвижимости. Залог кредитуемого Объекта недвижимости оформляется ипотекой в силу закона либо ипотекой в силу договора. Закладываемый Объект должен принадлежать Заемщику/Созаемщикам на праве собственности. Права на Объект недвижимости должны быть зарегистрированы в установленном порядке.
Этап 5. Контроль за целевым использованием и погашением ссуды (кредитный мониторинг) и выплатой процентов по ней.
Кредитующее подразделение осуществляет контроль за:
ü целевым использованием кредита;
ü сроками предоставления в Банк документов, подтверждающих права собственности Заемщика/Созаемщиков на кредитуемой Объект недвижимости;
ü сроками оформления в залог кредитуемого Объекта (при необходимости).
Подтверждением целевого использования кредита являются следующие документы:
· на приобретение (строительство) Объекта недвижимости – документы, подтверждающие право собственности Заемщика/Созаемщиков на указанный Объект;
· на ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости – надлежаще оформленные счета, накладные, квитанции, чеки торгующих организаций, договоры подряда, акты сдачи-приемки выполненных работ и т. п. [9, c. 23]
После проведения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, процедуры регистрации права собственности Заемщика/Созаемщиков на Объект недвижимости и обременения его ипотекой Банк получает в вышеуказанных органах выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об ипотеке Объекта недвижимости с указанием Банка в качестве залогодержателя.
Заемщик/Созаемщики предоставляют в Банк:
· Свидетельство о государственной регистрации права собственности на Объект недвижимости, оформленное надлежащим образом (предъявляется);
· Договор купли-продажи Объекта недвижимости, оформленный надлежащим образом (предъявляется в случае приобретения Объекта недвижимости у Продавца);
· страховой полис на Объект недвижимости, квитанцию об оплате страховой премии, Трехстороннее соглашение между страховой компанией, Банком и заемщиком. [9, c. 25]
В случае установления по кредиту дифференцированной процентной ставки, после надлежащей регистрации ипотеки кредитуемого Объекта недвижимости Заемщик/Созаемщики вправе подать в Банк заявление о снижении процентной ставки за пользование кредитом, а также (при необходимости) об изменении состава обеспечения, предоставленного на срок оформления в залог кредитуемого Объекта недвижимости.
Сроки предоставления в Банк документов, подтверждающих:
Право собственности Заемщика/Созаемщиков на Объект недвижимости по кредиту, предоставленному на:
· приобретение Объекта недвижимости у Продавца – в течение 6 месяцев с даты выдачи кредита;
· строительство Объекта недвижимости (индивидуальное строительство; участие в долевом строительстве по договорам инвестирования строительства, уступки права требования и т. п., в т. ч. в случае реконструкции старого жилого фонда) – в течение 36 месяцев с даты выдачи кредита (первой части кредита), но не позднее 3 месяцев с даты оформления Объекта недвижимости в собственность Заемщика/Созаемщиков. [9, c. 23]
Целевое использование кредита предоставленного на:
ü строительство Объекта недвижимости (индивидуальное строительство; участие в долевом строительстве по договорам инвестирования строительства, уступки права требования и т. п., в т. ч. в случае реконструкции старого жилого фонда, с выдачей кредита наличными деньгами) – в течение 2 месяцев с даты оплаты полной сметной (инвестиционной) стоимости Объекта недвижимости, стоимости произведенных работ, приобретения строительных материалов и т. п.;
ü реконструкцию Объекта недвижимости – в течение 36 месяцев с даты выдачи кредита (первой части кредита), но не позднее 3 месяцев с даты завершения работ;
ü ремонт (отделку) Объекта недвижимости – в течение 8 месяцев с даты выдачи кредита (первой части кредита), но не позднее 2 месяцев с даты:
- завершения ремонтных (отделочных) работ – при наличии договора о проведении указанных работ;
- приобретения строительных материалов – при осуществлении ремонтных (отделочных) работ собственными силами Заемщика/Созаемщиков. [9, c. 24]
Сроки оформления в залог (ипотека в силу договора) кредитуемого Объекта недвижимости:
· по кредиту на приобретение Объекта недвижимости у Продавца:
- в течение 6 месяцев с даты выдачи кредита и не позднее 3 месяцев с даты оформления Объекта недвижимости в собственность Заемщика/Созаемщиков.
· по кредиту на строительство Объекта недвижимости:
- в течение 36 месяцев с даты выдачи кредита (первой части кредита) и не позднее 3 месяцев с даты оформления Объекта недвижимости в собственность Заемщика/Созаемщиков.
· по кредиту на реконструкцию Объекта недвижимости:
- в течение 36 месяцев с даты выдачи кредита (первой части кредита) и не позднее 3 месяцев с даты завершения работ.
Проверка целевого использования кредита с выездом на место проводится в случаях:
· несоблюдения Заемщиком/Созаемщиками сроков предоставления документов, приведенных выше;
· получения Банком сведений о недостоверности информации, указанной в представленных Заемщиком/Созаемщиками документах;
· при необходимости – неисполнения Заемщиком/Созаемщиками обязательств по Кредитному договору. [9, c. 24]
Для оперативного контроля за выполнением обязательств и условий кредитного договора, использованием заемщиком полученного кредита, своевременным и полным его возвратом кредитный инспектор поддерживает с заемщиком тесный контакт на протяжении всего срока ссуды. [12, c. 321]
После выдачи ссуды кредитный инспектор проводит активную работу по наблюдению за исполнением заемщиком условий договора: контролирует целевое использование ссуды, оценивает финансовое состояние заемщика; следит за своевременным поступлением процентов по ссуде и платежей заемщика в соответствии с графиком погашения ссуды.
Из всего вышесказанного, можно говорить о том, что ВТБ 24 слишком долго (18 дней) анализирует пакет документов от клиента на предоставление ссуды, в отличие от других коммерческих банков (например, КБ «Компания розничного кредитования» выдает кредит за 2 – 3 дня после предоставления полного пакета документов; -Банк» рассматривает документы 3 – 5 дней). Так же по условиям ВТБ 24а требуется наличие поручителей помимо супруга/супруги; некоторые потенциальные клиенты, как показывает практика, найти не могут, и поэтому, следовательно, меняют Банк.
2.5 Виды ипотечных кредитов в ВТБ 24 за гг.
Ипотечный кредит – кредит, предоставляемый Банком физическому лицу на приобретение, строительство, реконструкцию Объекта недвижимости под залог кредитуемого Объекта недвижимости (либо под совокупное обеспечение, в состав которого входит залог кредитуемого Объекта недвижимости). Объект недвижимости – земельный участок; квартира; жилой дом; часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат; дача; садовый дом; гараж; другие строения потребительского назначения; незавершенные строительством вышеуказанные объекты (кроме земельного участка). Объект недвижимости должен быть расположен на территории Российской Федерации. [9, c. 4]
Под приобретением Объекта недвижимости понимается покупка Объекта недвижимости у Продавца.
Под строительством Объекта недвижимости понимаются:
ü индивидуальное строительство Объекта недвижимости;
ü участие в долевом строительстве Объекта недвижимости (по договору инвестирования строительства, договору уступки прав требования, в т. ч. в случае реконструкции старого жилого фонда) на этапах реализации строительного проекта до сдачи Объекта недвижимости Госкомиссии и возникновения у Застройщика права собственности на указанный Объект.
Под реконструкцией Объекта недвижимости понимаются работы по реконструкции. [9, c. 4]
Кредитный договор заключается с Заемщиком или Созаемщиками. Созаемщиками являются супруги, оформляющие объект недвижимости в общую собственность.
Ипотечный кредит может предоставляться на приобретение, строительство как одного, так и нескольких однородных (например, квартира, гаражи и т. п.) или взаимосвязанных (например, дом с земельным участком) объектов недвижимости, оформляемых в собственность заемщика/созаемщиков.
Ипотечный кредит могут получить платежеспособные граждане Российской Федерации в возрасте от 18 лет, имеющие официально подтвержденный ежемесячный доход. Обязательным условием является погашение кредита до исполнения заемщику/созаемщикам 75 лет. [9, c. 5]
Ипотечный кредит предоставляется:
· по месту регистрации Заемщика/одного из Созаемщиков,
· по месту нахождения предприятия (клиента Банка) – работодателя Заемщика/одного из Созаемщиков, по ходатайству этого предприятия и при условии предоставления им поручительства в обеспечение исполнения обязательств Заемщика/одного из Созаемщиков (работника предприятия) по Кредитному договору,
· по месту нахождения или по месту строительства Объекта недвижимости.
Кредит предоставляется в валюте Российской Федерации или иностранной валюте на срок не более 30 лет наличными деньгами или в безналичном порядке. [9, c. 5]
Максимальный размер кредита для каждого заемщика/созаемщиков определяется на основании оценки его/их платежеспособности и не может превышать 90% стоимости Объекта недвижимости (его части), либо стоимости работ по его реконструкции, ремонту, отделке. Разница между стоимостью объекта недвижимости и суммой предоставляемого кредита оплачивается заемщиком до получения кредита. [9, c. 6]
Обеспечением возврата кредита является залог кредитуемого объекта недвижимости. На период до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости заемщик/созаемщики предоставляют иные формы обеспечения. При этом оформление в залог имущества на данный срок не обязательно. По Ипотечному кредиту на цели индивидуального строительства оформляется залог земельного участка, на котором строится или будет построен объект недвижимости.
Ипотечный кредит с учетом суммарного актива
Суммарный актив – это принадлежащие на праве собственности заемщику и его супруге, созаемщикам: квартиры и индивидуальные жилые дома (в т. ч. коттеджного типа), в которых никто не зарегистрирован; дачи; земельные участки; нежилые помещения (используемые под офисы, склады, торговые точки); помещения для кратковременного проживания (гостиницы, мотели, кемпинги); автомобили и иные транспортные средства; эмиссионные и неэмиссионные ценные бумаги. [9, c. 10]
Ипотечный кредит с учетом Суммарного актива предоставляется на приобретение Заемщиком/Созаемщиками у Продавца следующих Объектов недвижимости:
· квартир,
· земельных участков,
· индивидуальных жилых домов (в т. ч. коттеджного типа).
Банк вправе рассмотреть вопрос о предоставлении Ипотечного кредита с учетом Суммарного актива в случае, если оценочная стоимость Суммарного актива составляет не менеерублей или эквивалента этой суммы в иностранной валюте. [9, c. 11]
При включении в Суммарный актив:
· квартиры, индивидуального жилого дома (в т. ч. коттеджного типа), дачи, нежилого помещения – оценочная стоимость каждой (ого) должна быть не менее 1 рублей;
· автомобиля и иных транспортных средств – оценочная стоимость каждого должна быть не менее рублей при сроке эксплуатации каждого не более 3-х лет.
Максимальный размер кредита определяется без учета платежеспособности Заемщика/Созаемщиков и не должен превышать одновременно 50% оценочной стоимости Суммарного актива и 65% покупной стоимости Объекта недвижимости. [9, c. 11]
Оценочная стоимость Суммарного актива рассчитывается как сумма оценочных стоимостей имущества, включенного в его состав.
В обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору Банк в обязательном порядке принимает:
· залог приобретаемого Объекта недвижимости (в качестве основного обеспечения). Оформляется ипотекой в силу закона одновременно с оформлением (регистрацией) права собственности Заемщика/Созаемщиков на Объект недвижимости.
· поручительство супруги(га) Заемщика по всем обязательствам Заемщика по Кредитному договору (в качестве дополнительного обеспечения);
· поручительства членов семьи Заемщика/Созаемщиков (родителей, совершеннолетних детей), которых предполагается зарегистрировать по месту постоянного проживания в приобретаемом Объекте недвижимости, по всем обязательствам Заемщика/Созаемщиков по Кредитному договору (в качестве дополнительного обеспечения). [9, c. 11]
Кредит «Ипотека+материнский капитал».
Предоставляется Банком в рамках договора о сотрудничестве, заключенного между банком и застройщиком/инвестором/продавцом – юридическим лицом (клиентом банка), строящим (финансирующим строительство, построившим) объект недвижимости с участием кредитных средств Банка. Кредит выдается гражданам, желающим приобрести квартиру у застройщика, заключившего с Банком договор о сотрудничестве. [9, c. 8]
Кредит могут получить платежеспособные граждане Российской Федерации в возрасте от 18 лет, имеющие официально подтвержденный ежемесячный доход. Обязательным условием является погашение кредита до исполнения заемщику/созаемщикам 75 лет.
Кредит «Ипотека+материнский капитал» предоставляется:
· по месту регистрации Заемщика/одного из Созаемщиков,
· по месту нахождения предприятия (клиента Банка) – работодателя Заемщика/одного из Созаемщиков, по ходатайству этого предприятия и при условии предоставления им поручительства в обеспечение исполнения обязательств Заемщика/одного из Созаемщиков (работника предприятия) по Кредитному договору,
· по месту нахождения или по месту строительства Объекта недвижимости.
Кредит предоставляется в валюте Российской Федерации или иностранной валюте на срок не более 30 лет в безналичном порядке с последующим перечислением кредитных средств по распоряжению Заемщика/Созаемщика на расчетный счет Застройщика.
Кредитный договор заключается с Заемщиком или Созаемщиками. Созаемщиками являются супруги, оформляющие объект недвижимости в общую собственность.
Максимальный размер кредита для каждого заемщика/созаемщиков определяется на основании оценки его/их платежеспособности и не может превышать 90% стоимости объекта недвижимости. Разница между стоимостью объекта недвижимости и суммой предоставляемого кредита оплачивается заемщиком до получения кредита.
Обеспечением возврата кредита является залог кредитуемого объекта недвижимости. На период до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости – залог имущественных прав на возводимый объект недвижимости. В качестве дополнительного обеспечения оформляется поручительство супруги заемщика, если она не является созаемщиком, и поручительства членов семьи заемщика (родителей, совершеннолетних детей), которые будут зарегистрированы по месту постоянного проживания в приобретаемом/строящемся объекте недвижимости. [9, c. 8]
Кредит «Гражданская ипотека».
Предоставляется на удовлетворение жилищных потребностей Гражданская ипотека семье (приобретение/строительство объекта недвижимости).
Кредит предоставляется физическим лицам гражданам РФ в возрасте от 18 лет, состоящим в браке, при условии, что один из супругов не достиг 30-ти летнего возраста, а также гражданам из неполных семей с детьми, в которой мать (отец) не достигли 30-ти летнего возраста. Обязательным условием является погашение кредита до исполнения заемщику/созаемщикам 75 лет.
Кредит могут получить: 1) мать(отец) из неполной семьи; 2) созаемщики: а) супруги; б) супруги и родители супругов; в) мать(отец) из неполной семьи и ее (его) родители. [10, c. 1]
Кредит предоставляется по месту регистрации заемщика/одного из созаемщиков; по месту нахождения предприятия (клиента ВТБ 24а России) – работодателя заемщика/одного из созаемщиков, если предприятие предоставляет поручительство за своего сотрудника; по месту нахождения или по месту строительства объекта недвижимости.
Максимальный размер кредита для каждого заемщика/созаемщиков определяется на основании оценки его/их платежеспособности и не может превышать:
90% покупной (инвестиционной/сметной) стоимости объекта недвижимости – для Гражданская ипотека семьи, не имеющей детей;
95 % покупной (инвестиционной/сметной) стоимости объекта недвижимости – для Гражданская ипотека семьи с ребенком. [10, c. 2]
Разница между стоимостью объекта недвижимости и суммой предоставляемого кредита оплачивается заемщиком/созаемщиками до получения кредита.
Предоставляется кредит как наличными деньгами, так и в безналичном порядке (кредиты в иностранной валюте – только в безналичном порядке).
Выдача кредита осуществляется:
· на приобретение объекта недвижимости – единовременно;
· на строительство объекта недвижимости – в зависимости от порядка оплаты стоимости объекта недвижимости (производимых работ) – единовременно или частями.
Обеспечением возврата кредита является залог кредитуемого объекта недвижимости. На период до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости заемщик/созаемщики предоставляют иные формы обеспечения. При этом оформление в залог имущества на данный срок не обязательно.
Срок кредита – до 30 лет. По желанию заемщика/созаемщиков может быть предоставлена отсрочка в погашении основного долга (с общим увеличением срока кредитования до 5 лет):
· на период строительства объекта недвижимости, но не более чем на два года;
· при рождении ребенка в период действия кредитного договора до достижения им возраста трех лет. [10, c. 3]
Отсрочка по уплате процентов не предоставляется.
Обеспечением возврата кредита является залог кредитуемого объекта недвижимости. На период до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости заемщик/созаемщики предоставляют иные формы обеспечения. При этом оформление в залог имущества на данный срок не обязательно.
Анализ показателей выданных кредитов в ВТБ 24.
ВТБ 24 занимает лидирующие позиции на рынке жилищного кредитования. Доля «ВТБ 24» на рынке ипотечного кредитования на 1 января 2012 года составила 48%. Действующие жилищные программы ВТБ 24а России обладают важными преимуществами. Широкий охват рынка позволяет предоставлять кредиты на приобретение объектов недвижимости на территории всей страны. ВТБ 24 кредитует покупку объектов недвижимости как на вторичном, так и на первичном рынках. Кредитные программы ориентированы на потребности различных социальных слоев населения. [31]
ВТБ 24 «ВТБ 24» выдает целый ряд ипотечных кредитов с различными условиями: кредит «Ипотечный», кредит «Гражданская ипотека», кредит «Ипотека+материнский капитал».
Из рис. 2.7 видно, что объем выданных «Ипотечных» кредитов увеличивается из года в год. В 2005 году было выдано «Ипотечных» кредитов на сумму 31,67 млн. рублей, в 2009 году – 486,33 млн. рублей, в 2010 году – 796,02 млн. рублей, что показано на рисунке 7.
Рис. 7 Сумма кредитов, выданных по программе «Ипотечный» в ВТБ 24 с 2009 года по 2011 год.
Темп прироста «Ипотечного» кредита за 2010 год по сравнению с 2009 годом составил 1435%, то есть объем выдачи «Ипотечного» кредита увеличился в 15 раз. Значительный импульс этому был дан вступлением в силу пакета законов, направленных на развитие ипотечного кредитования. ВТБ 24 расширил перечень имущества принимаемого в залог, включив в него жилые дома и земельные участки. Объем выдачи «Ипотечного» кредита в 2011 году увеличился по сравнению с 2010 годом на 63%. ВТБ 24 повысил доступность «Ипотечного» кредита для граждан, изменив в феврале 2010 года базовые условия кредитования и понизив в августе ставки по рублевым кредитам с 18% до 12-15%. При этом были введены дифференцированные ставки в зависимости от срока кредитования: от 5 до 10 лет, от 10 до 20 лет, от 20 лет до 30 лет. Также ВТБ 24 дает возможность своим клиентам снижать процентную ставку по «Ипотечному» кредиту после государственной регистрации ипотеки в пользу банка. В 2010 году были увеличены базовые сроки кредитования с 15 до 20 лет и повторно с 20 лет до 30 лет. Банк снизил первоначальный размер собственных средств заемщика с 30 до 10% от стоимости объекта недвижимости. [20, c. 79]
Другим популярным кредитным продуктом на приобретение недвижимости является кредит «Гражданская ипотека». Он помогает решить жилищный вопрос молодым семьям.
Рис. 8 Сумма кредитов, выданных по программе «Гражданская ипотека» в ВТБ 24 с 2009 года по 2011 год.
Из рисунка 8 видно, что объем выдачи кредита «Гражданская ипотека» в 2009 году составил 67,25 млн. рублей, в 2010 году – 69,08 млн. рублей, в 2011 году – 16,13 млн. рублей. По сравнению с 2009 годом объем выдачи кредита «Гражданская ипотека» в 2010 году возрос на 2,7%. Это вид кредита распространен благодаря тому, что при расчете суммы кредита можно учесть не только доход супругов, но и их родителей, что позволяет взять большую сумму. Однако, в 2011 году сумма выданных кредитов «Гражданская ипотека» упала на 76, 6% по сравнению с 2010 годом. Это связано с постоянным ростом цен на жилье в условиях стойкого дефицита квартир. Рост доходов «молодых семей» не успевает за ростом цен на жилье, и их заработные платы не дают возможности взять кредит на покупку квартиры в нужной сумме. Это повлияло на динамику предоставления кредита «Гражданская ипотека», приведенную на рис. 2.8. Кредит «Гражданская ипотека» остался доступен только небольшой части населения, наиболее высокооплачиваемой, и которая может себе позволить предоставить в залог банку квартиру, свободную от прописки.
Таблица 13
Объем ипотечных кредитов, выданных в ВТБ 24 в 2011 году, млн. руб.
Название кредита | Сумма (млн. руб.) | Удельный вес, % |
Кредит «Ипотечный» | 796,02 | 92 |
Кредит «Гражданская ипотека» | 16,13 | 2 |
Кредит «Ипотека для военных» | 51,29 | 6 |
Всего | 863,44 | 100 |
Из таблицы 13 видно, что в 2011 году наибольший удельный вес портфеле ипотечных кредитов в ВТБ 24а занимает кредит «Ипотечный» – 92%. На втором месте находится кредит «Ипотека+материнский капитал» на покупку объекта недвижимости, построенного с использованием кредитных средств ВТБ 24а, его доля в портфеле 6%. Этот продукт слабо развивается в условиях действия 214-ФЗ. Требования законодательства ограничивают перечень объектов недвижимости на первичном рынке жилья, которые могут быть приобретены с использованием кредитных средств банков. На третьем месте в портфеле жилищных ссуд находится кредит «Гражданская ипотека», его удельный вес составляет 2%. Структура портфеля жилищных ссуд за 2011 год изображена на рис. 2.11, за 2010 и 2009гг. – рис. 2.10 и рис. 2.9 соответственно.
ВТБ 24 планирует и дальше уделять особое внимание развитию ипотечного кредитования. По оценкам экспертов, в ближайшие три-пять лет заемщиками по ипотечным ссудам могут стать около 2 млн. российских семей. Предпосылками для его развития являются быстрый рост доходов населения и высокая потребность в новом жилье. [32]
В целях дальнейшего развития ипотеки ВТБ 24 начал создавать специализированные центры по продаже «Жилищных кредитов». ВТБ 24 продолжает активно участвовать в реализации национального проекта «Доступное жилье», разрабатывая новые кредитные программы и изменяя условия уже действующих проектов.
Но, не смотря на рост объема ссуд, предоставляемых на приобретение недвижимости под её залог, существуют факторы, сдерживающие развитие ипотечных жилищных кредитов. Они подробно будут рассмотрены в следующей главе.
ВТБ 24 предлагает множество видов ипотечных кредитов, что позволяет потенциальному заемщику выбрать более подходящие для себя условия кредитования, и что в сою очередь, позволяет отделению заработать большую прибыль.
3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
3.1 Факторы, препятствующие развитию ипотечного кредитования
До определенного момента развитие ипотечных операций сдерживалось неблагоприятными макроэкономическими условиями: высокими темпами инфляции, нестабильностью курса рубля, низким уровнем доходов населения. В последние три года ситуация изменилась кардинальным образом. Объемы предоставляемых кредитов активно растут, число банков – участников рынка постоянно увеличивается, ставки по кредитам продолжают снижаться, происходит дифференциация предоставляемых ипотечных продуктов в соответствии с потребностями клиентов. [28, c. 70]
Вместе с тем вклад ипотечных операций в финансирование покупок жилья в России остается крайне низким. Задолженность по ипотечным кредитам, которые были предоставлены российскими банками, на данный момент составляет около 0,3% от ВВП. Для сравнения: в странах Западной Европы отношение ипотечного долга к ВВП достигает 70%, в США – 50%, а в странах Центральной и Восточной Европы – 25%. На одного россиянина в настоящее время приходится около 20 долларов США задолженности по ипотечным кредитам, в то время как на жителя Польши – 300 долларов США, Латвии – 550 долларов США. [28, c. 70]
К факторам, сдерживающим развитие жилищного ипотечного кредитования в России, относят:
1) недостаточность «длинных дешевых денег» и неразвитость системы рефинансирования ипотечных кредитов
Недостаточность в пассивах отечественных банков «длинных» ресурсов остается значительным препятствием на пути развития ипотечного кредитования. Пока же, только 6,8 % привлеченных банками рублевых ресурсов (депозитов) от физических лиц – средства сроком свыше 3 лет. В совокупном выражении по всем банкам это эквивалентно чуть более 109 млрд. рублей в пассивах кредитных институтов страны. Как видно, ресурсные возможности ипотеки объективно ограничены. [25, c. 66]
Набор основных источников финансирования операций ипотечного жилищного кредитования для подавляющего большинства банков идентичный: средства физических лиц, депозиты юридических лиц и собственный капитал. Альтернативные источники рефинансирования – кредитные линии российских и зарубежных банков, облигационные займы. При этом использование иностранных кредитных линий остается исключительной прерогативой крупных и средних кредитных организаций. Внимания заслуживает тот факт, что немногочисленная группа, финансирующая ипотечные операции за счет выпусков облигаций, образована исключительно банками с капиталом от 5 до 30 млн. евро. Крупные банки не готовы использовать данную схему финансирования. Это означает, что российский рынок долговых ценных бумаг пока не может обеспечить приемлемые условия финансирования ипотечных операций как по срокам, так и по ставкам. [29, c. 89]
Российские банки, кроме Банка России, не имеют сегодня доступа к длинным деньгам – Пенсионному фонду, Стабфонду и т. д. В стране не работает система рефинансирования коммерческих банков со стороны Банка России, а ведь ипотека – это вопрос длинных денег на 15-30 лет.
2) несовершенство законодательной базы и судебных процедур
Экономические и юридические права российских банков как основных кредиторов населения, требования которых обеспечиваются залогом недвижимости, не защищены достаточно надежно и эффективно действующим гражданским и банковским законодательством.
На современном этапе реальной является угроза ненадежности обеспечения ипотечных кредитов, т. е. залога для банка как кредитора. Наиболее острые вопросы возникают, в частности при выселении заемщика в случае его неспособности погашать кредит. Эксперты отмечают, что в эту проблему заложено порядка 2-3 % риска, которые могут быть вычтены из общей ставки при условии законодательного решения вопроса выселения должника по ипотечному кредиту. [19, c. 16]
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 |
