Ипотечное кредитирование (стр. 2 )

Из сказанного следует, что можно выделить следующие принципы ипотеки:

1)  гласности, или публичности, - доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;

2)  специальности - возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

3)  достоверности – записи в публичных книгах означают, что в данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

4)  старшинства – преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;

5)  бесповоротности – ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;

6)  неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Таким образом, ипотечный кредит – это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Несмотря на интернациональный характер института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет свое место смысл. Вследствие чего в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом обусловлены состоянием, развитостью и особенностями земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Во Франции же право на непосредственное владение землей принадлежит потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, в связи с чем здесь действуют принципы ипотечного кредитования, вобравшие в себя национальное своеобразие.

В настоящее время ипотека в странах ЕЭС является мощным фактором развития экономики. В странах ЕЭС до 80% всех залогов являются ипотечными. Процент за ипотечный кредит существенно ниже, чем за другие виды банковских кредитов.

Ипотечный кредит, как правило, выдается на срок 15-40 лет. Процент кредита фиксируется только на срок от 2 до 5 лет. Этот процент зависит от состояния экономики и устанавливается фактически ежемесячно.

В странах ЕЭС действуют государственные системы оценки и переоценки. В зависимости от состояния экономики происходят колебания стоимости объектов недвижимости. Известны случаи, когда стоимость объектов недвижимости становилось ниже выданного под них кредита. Падение стоимости объекта из-за физической амортизации или морального старения – один из видов рисков ипотечного банка. Поэтому в договоре ипотечного кредита оговариваются требования к содержанию и эксплуатации объекта недвижимости.

Ипотечные банки получают средства для выдачи кредитов не путем привлечения депозитов, а путем выпуска специальных ипотечных облигаций (закладных). Эти облигации, как правило, считаются высоконадежными и ликвидными ценными бумагами. Поэтому государство, страховые компании, пенсионные и другие финансовые фонды являются основными держателями таких облигаций.

Ипотечные банки ЕЭС действуют в соответствии с общими нормами ЕС для кредитных учреждений. Это касается таких центральных вопросов, как расчет и понятие собственных средств банка, взвешенная по степени риска оценка активов. Кроме того, национальные законодательства содержат нормы, суммы размер кредита уменьшается.

¾  В Германии ипотечные банки являются кредитными институтами, что отражено в законе о кредитных операциях, который для всех кредитных институтов Германии является основным законом, и в законе об ипотечных банках –

¾  эмиссия коммунальных долговых обязательств (закладных).

Согласно данному закону, ипотечные банки имеют право совершать некоторые побочные и вспомогательные сделки:

¾  предоставление кредита, превышающего 60% предельной стоимости земельного участка;

институты не имеют права употреблять для обозначения своих ценных бумаг слова «закладной лист».

То, что рефинансирование осуществляется посредством продажи ипотечных и коммунальных долговых обязательств и закладных листов, тоже говорит о том, что ипотечные банки ограничены в выборе способов рефинансирования, т. е. создания денежного капитала, и этим одновременно ограничивается круг их деловых партнеров, для которых такая форма вложения капитала приемлема.

Форма организации ипотечных банков также подвергается специальному регулированию. Они могут существовать только в форме акционерного общества., гасит банковский кредит. Фактически агентство ипотечного кредитования исполняет роль гаранта погашения банковского кредита.[22, c. 38]

Классическая ипотека предполагает наличие первичного и вторичного рынков.

Первичный – это кредитование конечных заёмщиков. А вторичный – рефинансирование банков-кредиторов с помощью выпуска облигаций и других ценных бумаг.

В мировой практике проблема привлечения банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей: депозитарной модели учреждения ипотеки (привлеченные средства клиентов помещаются на расчетные счета и депозиты) и модели ипотечного банка (продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам).

Обе модели мобилизации ресурсов могут быть использованы в рамках, обеспеченные выданными ипотечными кредитами, на фондовом рынке.

Покупка кредитов или предоставление гарантий по ценным бумагам ипотечных банков требует четкой кредитные риски, т. е. достигается большая стабильность банковской системы.

Таблица 1

Сравнительные характеристики ипотечного кредитования

В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и показывает, что основной акцент при разработке новых инструментов привлечения капитала делается на обеспечении надежности инвестиций. Активное участие в этом принимают государственные структуры, гарантируя инвесторам возврат средств, и в то же время обеспечивая доступный кредит. Государство играет заметную развитие ипотеки в России должно идти в данном аспекте.

1.4. Пути развития ипотечного кредитования

Развитие ипотеки в России должно двигаться по следующим направлениям:

¾  разработка

¾  расширение предложения различных видов ипотечных кредитов.

Целесообразно рассмотреть эти направления более подробно.

В настоящее время для американской системы в России открываются новые перспективы. Это связано с возможным появлением новых источников финансирования. Одним из источников денежных средств может быть Пенсионный фонд. Другим потенциальным источником могут быть деньги западных инвесторов, которые станут доступнее после предстоящего повышения рейтинга кредитоспособности России. Этого следует ожидать, так как в еще в 2002 году Россия признана страной с рыночной экономикой. Эти средства могут быть направлены инвесторами на покупку ценных бумаг, России, Министерство по налогам и сборам и др. При этом необходимо отметить, что Банк России уже является одним из активных участников разработки программы позволит перейти на рублевое кредитование и даст банкам возможность предоставлять своим клиентам кредиты на длительные (вплоть до 10 лет) сроки, соответственно снизив косвенным образом кредитные риски банков на подобные сделки.

Модели привлечения банками Московского региона ресурсов для ипотечного кредитования

Имеются 2 основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

¾  ориентация на «розничные» источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

Первая модель - ориентация на «оптовые» источники кредитных ресурсов (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства ных облигаций, обеспеченных залогом кредитов или закладных, с точки зрения ее правового оформления требует внесения изменений в законодательство.

Модель 2. Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через систему общих фондов банковского управления (ОФБУ). Общие фонды банковского управления являются одной из действующих в России форм осуществления коллективных инвестиций. Поскольку в состав о налогообложении ОФБУ (доверительных управляющих и учредителей).

Региональные и местные органы власти, заинтересованные в развитии ипотечного кредитования в своем регионе, могут инициировать создание ОФБУ при крупных региональных банках. В фондах могут размещаться денежные средства региональных и местных органов власти, направленные на поддержку ипотечного кредитования, а также средства пенсионных фондов, населения, предприятий.

При этом бюджетные средства, направленные в ОФБУ, не следует рассматривать как в регионе создается рынок закладных, что необходимо для создания самодостаточной системы рефинансирования ипотечного кредитования и активного вовлечения кредитных организаций региона в такое кредитование.

Органами управления Банка являются:

- Общее собрание акционеров - высший орган управления Банка;

- Наблюдательный совет - в компетенцию Наблюдательного совета Банка входит решение вопросов общего руководства деятельностью Банка, определение приоритетных направлений деятельности Банка;

- Руководство текущей деятельность Банка осуществляется единоличным исполнительным органом банка – Президентом-Председателем Правления и коллегиальным исполнительным органом Банка – Правлением. Исполнительные органы подотчетны Общему собранию акционеров и Наблюдательному совету Банка. С июля 2005 года банком руководит Президент-Председатель правления Михаил Задорнов, с ноября 1997 по май 1999 (включая август 1998 года) занимавший пост министра финансов, а с декабря 1999 года являвшийся членом Комитета Госдумы РФ по бюджету и налогам. Президент-Председатель Правления:

1. без доверенности действует от имени Банка, в том числе представляет его интересы, совершает сделки и подписывает документы от имени Банка;

2. принимает решения об открытии (закрытии) внутренних структурных подразделений Банка (филиала), за исключением дополнительных офисов и операционных офисов Банка;

3. утверждает штат, издает приказы, распоряжения и дает указания, обязательные для исполнения всеми работниками Банка;

К компетенции Правления относятся следующие вопросы:

1. принятие решений об открытии (закрытии) дополнительных офисов и операционных офисов Банка;

2. рассмотрение отчетности Банка, в том числе отчетности, подготовленной в соответствии с международными стандартами бухгалтерского учета;

В банке используется линейно-функциональная структура управления, т. к. решения, подготовленные определёнными исполнителями, подготавливаются непосредственным руководителем, затем рассматриваются и утверждаются директором, который передает их на исполнение этим, либо другим исполнителям.

На рисунке 4 представлена организационная структура управления Банка ВТБ 24.

Итоги деятельности Банка отражаются в ежемесячных, квартальных и годовых бухгалтерских балансах, в отчете о прибылях и убытках, а также в годовом отчете, представляемых в Банк России в установленные им сроки.

Годовой бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках Банка после проведения проверки Ревизионной комиссией Банка и аудитором утверждаются Общим собранием акционеров и подлежат публикации в печати.

Банк ВТБ24 — один из крупнейших участников российского рынка банковских услуг. Он входит в международную финансовую группу ВТБ и специализируется на обслуживании физических лиц, индивидуальных предпринимателей и предприятий малого бизнеса.

Сеть банка формируют 500 филиалов и дополнительных офисов в 69 регионах страны. Банк предлагает клиентам основные банковские продукты, принятые в международной финансовой практике.

Рис. 4 – Организационная структура управления Банка ВТБ 24

В числе предоставляемых услуг:

- выпуск банковских карт;

- ипотечное и потребительское кредитование;

- автокредитование;

- услуги дистанционного управления счетами;

- кредитные карты с льготным периодом;

- срочные вклады;

- аренда сейфовых ячеек;

- денежные переводы.

Часть услуг доступна клиентам в круглосуточном режиме, для чего используются современные телекоммуникационные технологии.

ВТБ 24 первым из крупнейших российских банков завершил реорганизацию сети, трансформировав свои отделения в формат операционных офисов.

В настоящее время в структуре региональной сети ВТБ 24 действуют:

- 7 базовых филиалов (по числу федеральных округов Российской Федерации);

- 59 региональных операционных офисов;

- 409 подразделений второго уровня.

Формат операционного офиса более экономичен по сравнению с филиалом и максимально ориентирован на продажи. При этом сервисные и бэк-офисные функции (обслуживание портфелей привлеченных и размещенных средств, документооборот, отчетность и т. д.) передаются базовому филиалу.

Программа трансформации была начата в 2010 году в целях оптимизации организационной структуры банка и повышения эффективности бизнеса. Реализация программы позволила:

- на 10% снизить издержки на содержание региональной сети;

- повысить управляемость региональной сетью;

- задать единые стандарты применяемых технологий;

- повысить качество обслуживания клиентов.

Всего в рамках двухлетней программы трансформации было реорганизовано 39 филиалов., в т. ч. в 2011 году – 20 филиалов, а в 2009 году формат сменили 19 региональных подразделений

В 2011 г. ВТБ 24 увеличил количество офисов 1,5 раза. Офисы Банка работают в 201 городе России. Экспансия сети сопровождается завоеванием региональных рынков. ВТБ 24 входит в пятерку крупнейших банковских учреждений региона. Количество регионов, где ВТБ 24 занимает второе место на рынке, составило:

- по кредитному портфелю – 18 (рост за 2011 г. в 3 раза);

- по депозитам – 9 (рост за 2011 г. в 1,8 раза).

2.2 Анализ финансовых показателей работы банка

Проведем анализ актива и пассива баланса банка ВТБ 24 (ЗАО) за 2009 – 2011 гг.

Исследование структуры баланса коммерческого банка целесообразно начинать с пассива, отражающего источники собственных и привлеченных средств, поскольку объем и структура пассивов в значительной степени предопределяют условия, формы и направления использования банковских ресурсов, то есть объем и структуру активов. В таблице 2 представлена динамика пассива баланса Банка ВТБ 24.

Таблица 2

Динамика и структура пассива баланса Банка ВТБ 24 за 2009 – 2011 гг.

За 2009 – 2011 гг. наблюдается рост ресурсной базы Банка ВТБ 24 как за счет собственных и приравненных к ним средств, так и за счет привлеченных средств.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8