Анализ практики ипотечного жилищного кредитования в РФ и г. Москва

СОДЕРЖАНИЕ

Введение. 3

Глава 1. Теоретические и правовые основы ипотечного жилищного кредитования 6

1.1. Исторический опыт развития ипотеки как формы залога в России. 6

1.2. Понятие, сущность и основные преимущества ипотечного жилищного кредита 10

1.3. Методико-правовые основы развития ипотечного жилищного кредитования в РФ и г. Москве на современном этапе. 17

Глава 2. Анализ практики ипотечного жилищного кредитования в РФ и г. Москве 28

2.1. Зарубежные модели ипотечного жилищного кредитования и возможности их использования в российских условиях. 28

2.2. Обзор российского рынка ипотечных жилищных кредитов. 40

2.3. Обзор рынка ипотечных жилищных кредитов г. Москвы.. 53

Глава 3. Пути совершенствования и сценарии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ и г. Москва. 58

3.1. Основные проблемы и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования в России. 58

3.2. Опыт г. Москвы в сфере развития системы ипотечного жилищного кредитования 66

3.3. Предложения и рекомендации по развитию системы ИЖК в г. Москве. 72

Заключение. 78

Список литературы.. 82

Приложения. 86

- оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;

5) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основными функциями этих органов являются:

- регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к

ВЫРЕЗАНО

жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов[7]:

1)  предварительная квалификация (одобрение) заемщика;

2)  оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура называется андеррайтингом заемщика.;

3)  подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора;

4)  оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости;

5)  заключение договора купли - продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону.

Кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.

В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых

ВЫРЕЗАНО

обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

Окончательное оформление системы ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в самофинансируемую систему за счет привлечения средств инвесторов, направляемых на пополнение ресурсной базы кредиторов, происходит при формировании вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов. Важным источником привлечения внебюджетных ресурсов в систему ипотечного кредитования является вторичный рынок ценных бумаг, которые обращаются на ипотечном рынке. Основным инструментом рефинансирования системы являются эмиссионные ценная бумага
" href="/text/category/ipotechnaya_tcennaya_bumaga/" rel="bookmark">ипотечные ценные бумаги
, обеспеченные залогами недвижимости и правами требования по ипотечным жилищным кредитам (закладными). Ввиду специфики обеспечения закладных листов, каждому их выпуску ставится в соответствие сформированное по определенным правилам множество закладных (пул). Поэтому появлению на рынке ценных бумаг (в данном случае - ипотечных облигаций) должно предшествовать накопление первичных ипотечных жилищных кредитов. Несомненно, для обеспечения надежности и привлекательности закладных листов для инвесторов необходима жесткая законодательная регламентация деятельности эмитентов ипотечных ценных бумаг.

1.3. Методико-правовые основы развития ипотечного
жилищного кредитования в РФ и г. Москве на современном этапе

Пожалуй, одним из важнейших источников является Федеральный закон от 01.01.01 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Этот законодательный акт построен на следующих положениях. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или вышеупомянутым Федеральным законом не установлены иные правила.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору

ВЫРЕЗАНО

(право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя[8].

За государственную регистрацию договора об ипотеке и ипотеки как ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, включая внесение соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдачу документов о государственной регистрации, государственная пошлина уплачивается один раз за все указанные действия в размерах и порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации о налогах и сборах (ст. 24 Закона об ипотеке).

Главы 5, 6 Закона "Об ипотеке" регулируют правовой режим заложенного имущества (страхование, защита, изъятие государством подобного имущества и др.).

Глава 7 Закона "Об ипотеке" посвящена последующей ипотеке. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Очередность

ВЫРЕЗАНО

29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ был принят Жилищный кодекс РФ[9], вступивший в силу с 1 марта 2005 г., который регулирует базовые правоотношения в жилищной сфере; определяет компетенцию РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления в жилищных отношениях; регулирует права и обязанности собственника жилых помещений, членов семьи собственника жилого помещения; устанавливает основы предоставления жилых помещений малоимущим гражданам в жилищном фонде социального использования, определение оснований признания граждан малоимущими; определяет порядок предоставления жилых помещений в жилищном фонде социального использования, служебном и специализированном жилищном фондах, регулирует отношения, связанные с пользованием указанных жилых помещений; устанавливает правовой режим общего имущества многоквартирного дома, регулирует основы управления многоквартирными домами; регулирует создание и деятельность товариществ собственников жилья, жилищно-строительных и жилищных кооперативов.

Федеральным законом N 189-ФЗ от 01.01.2001 "О введении в действие Жилищного кодекса РФ"[10], вступившим в силу 13 января 2005 г., норма об отмене бесплатной приватизации жилых помещений, а также об отмене права на бесплатную передачу жилых помещений в муниципальную собственность вступил в силу с 1 января 2007 г. (для граждан, ставших нанимателями жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах после 1 марта 2005 г., право на приватизацию не предусмотрено). Данный Федеральный закон устанавливает порядок и сроки введения в действие Жилищного кодекса РФ, а также признает утратившими силу Жилищный кодекс РСФСР (за исключениями

ВЫРЕЗАНО

товеренным закладной; отменил требования обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки; распространил ипотеку в силу закона на земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств или средств целевого займа, а также на земельный участок (право аренды на него), на котором производится строительство или приобретается жилой дом на кредитные (заемные) средства; установил возможность обращения взыскания на жилое помещение и прекращение права пользования прежним собственником и членами его семьи жилым помещением, находящимся в ипотеке в обеспечение кредита на улучшение жилищных условий, включая не только жилое помещение, приобретаемое за счет кредитных средств, но и любое другое жилое помещение; ограничил возможность необоснованного вмешательства органов опеки и попечительства в процесс ипотечного кредитования; создал правовую базу системы страхования кредитных рисков в ипотечном жилищном кредитовании, что позволит кредиторам снизить требования к размеру первоначального взноса.

Следующим из источников среди законодательных актов в области ипотеки является Федеральный закон от 01.01.01 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии со ст. 2 государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Рис.1.1. Методики жилищного кредитования

Рис.1.1 свидетельствует, вместе с тем, о множестве схем кредитования на современном этапе развития жилищной сферы в РФ. Особого внимания в этой связи заслуживаю методики с участием такой структуры, как государственная компания ипотечного жилищного кредитования (АИЖК)», реализующая систему ипотечного жилищного кредитования с использованием модели

ВЫРЕЗАНО

у первоначального залогодержателя; выкупа ипотечных кредитов (займов, закладных) АИЖК у регионального оператора; сопровождения выкупленных АИЖК ипотечных кредитов.

Рис.1.2.Система программных мероприятий по совершенствованию нормативно-правовой базы в сфере ипотечного кредитования на региональном уровне

Осуществление правовых преобразований на настоящем временном этапе предполагает: развитие финансовой инфрастуктуры, формирование инвестопроводящей системы субъекта РФ (создание региональных операторов, консалтинговых фирм, специализированных подразделений в страховых компаниях и агентствах недвижимости и т. п.); упрощение процедуры регистрации участников Программы (принцип одного окна).

В целях

ВЫРЕЗАНО

1.  а жилых помещений с использованием ипотечного жилищного кредитования»;

2.  Постановление Правительства г. Москвы от 01.01.01 года N 1054-ПП "О мерах по развитию системы небанковского ипотечного кредитования на территории г. Москвы как способа улучшения жилищных условий населения";

3.  Закон г. Москвы от 01.01.01 года N 11 "Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве" и ряд др.

Глава 2. Анализ практики ипотечного
жилищного кредитования в РФ и г. Москве

2.1. Зарубежные модели ипотечного жилищного кредитования и возможности их использования в российских условиях

Модели ипотечного кредитования обычно классифицируют по источнику средств, используемых для выдачи ипотечных кредитов. Простейшая из этих моделей основана на использовании в качестве такого источника банковских депозитов. Модель называют депозитной или традиционной.

Традиционная модель.

В рамках этой модели банки выдают физическим лицам ипотечные кредиты наравне со всеми прочими кредитами. Основным источником средств для этих

ВЫРЕЗАНО

диту.

К недостаткам данного механизма следует отнести его сложность и риск возникновения отрицательной амортизации. Когда заемщики вдруг обнаруживают, что, несмотря на то, что они исправно вносят выплаты (причем увеличивающиеся по мере роста индекса зарплаты), их долг не только не уменьшается, но даже увеличивается, они обычно прекращают платить.

Следует отметить, что, несмотря на все недостатки традиционной модели, она достаточно широко используется в странах со стабильной экономикой. Она доминирует в Западной Европе, причем в ряде достаточно высоко развитых стран (например, в Греции) никаких других моделей не существует вовсе.

Важно отметить, что распространенность этой модели в Западной Европе связана с давними традициями использования там переменной процентной ставки.

Перспективы использования традиционной модели в России.

В России коммерческие банки, попытавшиеся заняться в середине 90-х годов ипотечным кредитованием, обнаружили, что у них нет возможности оценивать ни кредитный, ни процентный риски.

Величину риска невозврата (первой составляющей кредитного риска) невозможно оценить, поскольку значительная доля людей не регистрируют основную массу своих доходов и не имеют кредитной истории. Величину второй составляющей нельзя оценить, так как не только неизвестно, сколько времени и средств надо затратить на выселение заемщика в случае дефолта, но и нет уверенности, что это вообще удастся сделать.

Банки нашли способ решить проблему кредитного риска за счет замены кредитования на

ВЫРЕЗАНО

нковские нормы, регулирующие соответствие стоимости заложенного имущества и объема выпущенных ипотечных облигаций.

В большинстве европейских стран только строго ограниченное число банков может заниматься ипотечным кредитованием за счет выпуска ипотечных облигаций
. Единственное исключение - Испания, в которой любой банк имеет право выпускать ипотечные облигации. Помимо испанских банков в Европе такие облигации выпускают 73 банка. Все они (за исключением нескольких немецких и двух австрийских) - узко специализированы на этом виде бизнеса. Именно эти банки принято называть ипотечными.[11]

Около 85% объема рынка ипотечных облигаций Западной Европы приходится на три страны, для которых эта модель традиционна - Данию, Швецию и Германию. При этом в Дании практически все ипотечные кредиты финансируются за счет выпуска ипотечных облигаций, в Швеции - около 70%. На немецком рынке ипотечные облигации занимают около 20%.[12]

Перспективы применения модели ипотечных облигаций в России

В настоящее время в нашей стране уже принят и вступил в силу закон «Об ипотечных ценных бумагах», который регулирует отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, а также при исполнении обязательств по ипотечным ценным бумагам.

Ипотечными ценными бумагами в законе признаются облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

Облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия.[13]

Ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное

ВЫРЕЗАНО

·  ной Инструкцией Банка России ;

·  Крипо – совокупная сумма предоставленных кредитов с ипотечным покрытием, которые составляют ипотечное покрытие выпущенных облигаций.

Минимально допустимое значение норматива (Н5) – 20 %.

Кроме того, для банков – эмитентов ипотечных облигаций определены величины и методика расчета дополнительных обязательных нормативов:

а) норматив минимального отношения размера предоставленных кредитов с ипотечным покрытием и собственных средств (капитала) банка:

Крипо

Н17 = х 100 %

К

Минимально допустимое значение норматива – 10 %;

б) норматив минимального соотношения размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций
с ипотечным покрытием (Н18):

ИП

Н18 = ------- х 100 %, где

Обл

·  ИП – размер ипотечного покрытия,

Обл – объем эмиссии облигаций с ипотечным покрытием, который определяется как сумма их номинальной стоимости и сумма

ВЫРЕЗАНО

этой модели в других странах ничтожны.[14]

Успехи Соединенных Штатов в деле развития модели вторичного рынка связаны с тем что там действуют три очень крупных кондуита. Из них один - Джинни Мей (GNMA – Government National Mortgage Association) гарантирован правительством США, а два других - Фени Мей и Фреди Мек - хотя формально и считаются частными акционерными обществами, также воспринимаются всеми инвесторами как организации, гарантированные правительством США.

Участники рынка охотно покупают MBS этих кондуитов как бумаги, гарантированные федеральным бюджетом, соглашаясь при этом на доходность даже более низкую, чем по другим ценным бумагам. Таким образом, в ипотечное кредитование направляются крайне дешевые средства, а это обеспечивает низкие ставки по ипотечным кредитам. Однако, поскольку это связано с предполагаемыми (или реальными) государственными гарантиями, получается, что низкие ставки по ипотечным кредитам фактически субсидируются федеральным бюджетом. Величина этой субсидии, по подсчетам различных американских экономистов, составляет от 3,5 до 4 млрд долл. в год.[15]

Перспективы применения модели вторичного рынка в России.

Концепции американской модели в нашей стране отдано предпочтение на федеральном уровне. Для реализации и развития программы было создано «Агентство по жилищному ипотечному кредитованию», взявшее на себя обязанности кондуита, а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам,

ВЫРЕЗАНО

характерна тем, что накопление и кредитование осуществляются в обычном универсальном банке, в котором создается выделенная система учета для контрактно-сберегательных пассивов и активов.

При закрытой форме создается специальная контрактно-сберегательная организация - специализированный банк, занимающийся исключительно привлечением целевых депозитов и выдачей кредитов бывшим вкладчикам.

У контрактно-сберегательной модели есть одна особенность, делающая ее привлекательной преимущественно для использования в странах, в которых кредитование частных лиц только начинает развиваться. Дело в том, что, решая проблему отсутствия в банках долгосрочных и дешевых источников средств, она одновременно позволяет минимизировать кредитный риск. Накапливая средства, клиент как бы создает свою «кредитную историю». Сведения об аккуратности внесения клиентом ежемесячно денег на депозит вполне могут заменить информацию о том, как он гасил свои предыдущие долги. Кроме того, осуществляя накопления, клиент косвенно дает информацию о своих фактических доходах.

Надо отметить, что у этой модели есть серьезные недостатки. Во-первых, она очень неудобна для клиентов. Клиент не может получить ипотечный кредит, когда ему это требуется, он должен сначала несколько лет ждать, осуществляя накопления.

Во-вторых, требование обеспечения соответствия активов и пассивов по срокам и суммам приводит к тому, что получить кредит он может примерно на тот же срок, в течение которого копил средства, и примерно на накопленную им сумму. Получается, что, пользуясь этой моделью, клиент может сократить срок, требующийся ему для накопления средств на покупку квартиры в два раза по сравнению с тем, сколько ему пришлось бы копить «в чулке».

В большинстве стран мира контрактно-сберегательная модель в той или иной форме была первой моделью, применявшейся, когда у граждан еще не было кредитной истории, а у банков - долгосрочных пассивов. Впоследствии, по мере стабилизации финансовой ситуации в этих странах, развития фондового рынка, появления у многих людей кредитной истории, эта модель стала постепенно вытесняться более удобными моделями, позволяющими получить кредит без долгого периода накопления.

В результате в развитых странах эта модель сохранилась только во Франции - в

ВЫРЕЗАНО

ю по договору с контрактно-сберегательной организацией процессинга, то есть всех процедур, связанных с учетом, оценкой, зачислением средств, выдачей кредитов, получением платежей и так далее.

В России в настоящее время существуют строительно-сберегательные кассы, или ССК, которые действуют по принципам контрактно-сберегательной модели. ССК по своей сути и являются банком, правда, в классическом виде привлекаемые ими во вклады средства населения носят целевой характер: они направляются на строительство жилья.

2.2. Обзор российского рынка ипотечных жилищных кредитов

Наиболее приоритетной задачей для современной России является формирование конкурентоспособной экономики за счет поддержания устойчивого экономического роста, повышения инвестиционной активности, роста благосостояния граждан, стабилизация состояния финансового и банковского секторов. При этом уровень обеспеченности населения жильем является одной из важнейших характеристик уровня экономического развития страны. Решение этой насущной для значительной части населения России проблемы является залогом стабильного развития экономики. По оценкам экспертов, в России находится потенциально крупнейший в Европе рынок ипотечных услуг, поскольку по приблизительным оценкам более 60% граждан России нуждаются в улучшении жилищных условий.

Однако низкий уровень доходов населения, высокие цены на объекты недвижимости, недостаточный потенциал строительного комплекса, отсутствие работающих механизмов долгосрочного кредитования, а также отсутствие единых и

ВЫРЕЗАНО

9,5 тыс. молодым семьям, из них 27,8 тыс. - в 2006 году.

Востребованность ипотечного кредитования в России определяется двумя основными движущими мотивами. Первый - это то, что ни в одной стране мира жилищная проблема не была решена без использования ипотеки. Второй заключается в том, что повсеместное внедрение ипотеки позволит придать импульс экономике, а в дальнейшем будет способствовать решению проблемы привлечения инвестиций.

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования также позволит изменить ситуацию по недостаточному вовлечению в процесс реструктуризации экономики России сбережений населения и будет способствовать построению социально-ориентированной государственной политики.

Решающим фактором развития ипотечного рынка в гг. можно назвать усиление конкуренции на рынке ипотечного кредитования за счет выхода практически всех сетевых банков на этот рынок. Кроме того, определенный рост рынка провоцирует снижение требований многих банков, предъявляемых к заемщикам, хотя проблема подтверждения доходов заемщика по-прежнему существует. Прослеживается тенденция к улучшению условий кредитования, в частности, произошло значительное снижение первоначального взноса, на 1-2 процентных пункта уменьшилась процентная ставка по кредитам, на 5-10 лет удлинился срок кредитования, произошло расширение спектра ипотечных программ.

Трудности ипотечного жилищного кредитования можно условно разделить на три подгруппы: проблемы правового характера; проблемы организационного характера; проблемы экономического характера.

Низкая популярность ипотечных программ объясняется множеством объективных причин, таких например, как недостаточная развитость рынка недвижимости и рынка ценных бумаг, слабая законодательная база по ипотеке, нестабильная политическая и экономическая ситуация. Наиболее острой проблемой выступает ограниченный потенциал строительного комплекса, который является

ВЫРЕЗАНО

рынка розничного кредитования.

В табл.2.1 представлен объем и структура рынка розничного кредитования России.

Таблица 2.1

Структура рынка розничного кредитования в России

Как показывают данные табл.2.1, доля ипотечного кредитования в общем объеме розничного кредитования в России выросла только за год с 4,1% до 7,3%, причем темп роста (3,3 раза

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5