Курсовой проект (курсовая работа) по дисциплине «Оценка недвижимого имущества». Тема: «Оценка стоимости недвижимого имущества» (стр. 4 )

Анализ наиболее эффективного использования предполагает составление де­тального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирова­ния для выбора варианта, который обеспечит максимальную продуктивность оцениваемого объекта.

Критерии анализа наиболее эффективного использования. Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям – это:

1. юридическая допустимость - рассмотрение таких вариантов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.

2. физическая осуществимость - рассмотрение физически реальных для данной местности способов использования.

3. финансовая обеспеченность - рассмотрение того, какой вариант использования будет давать приемлемый доход владельцу.

4. максимальная продуктивность - рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

На основании исследования рынка оцениваемых объектов недвижимости эксперт пришел к заключению, что текущее использование здания склада для хранения концентрированных кормов является наиболее эффективным использованием. Это подтверждается нали­чием долгосрочных заявок сельскохозяйственных предприятий на по­ставки крупных партий концентрированных кормов.

5. Расчёт стоимости объектов недвижимости

5.1​.Затратный метод

Затратный метод основан на определении стоимости аналогичного оцениваемому объекту недвижимости в современных условиях на дату оценки.

Стоимость объекта недвижимости затратным методом в настоящем отчете определяется как остаточная восстановительная стоимость здания, к которой прибавляется стоимость земельного участка.

Суть затратного метода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, а также его благоустройство и строительство или реставрацию на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).

Стоимость недвижимости по затратному подходу = стоимость полного воспроизводства или замещения объекта недвижимости – износ + стоимость участка земли как свободного.

Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) – это стоимость строительства в ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ.

Полная стоимость замещения (ПСЗ) – это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стан­дартами, дизайном и планировкой.

С практической точки зрения при проведении оценки более предпочтительно пользоваться ПСВ, поскольку при замене создается здание, отличное от оцениваемого (трудно оценить разницу в полезности).

С теоретической точки зрения при проведении оценки более предпочтительно пользоваться ПСЗ, поскольку маловероятно, что кто-то захочет вос­произвести здание, возраст которого более трех лет.

По сути, затратный подход устанавливает стоимость объекта недвижимости путем суммирования:

- затрат на приобретение земли (в данном контексте термин “земля”

включает права на земельный участок и сам земельный участок, исключая любые земельные улучшения - здания, сооружения и прочие элементы благоустройства участка);

- затрат на создание земельных улучшений аналогичной полезности путем строительства нового или реконструкции существующего объекта (при этом в стоимость земельных улучшений включается также оценка предпринимательской заинтересованности - прибыли/убытков застройщика).

Алгоритм затратного подхода оценки недвижимости:

1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустрой­ству. Если участок арендован, то учитывается и стоимость права аренды;

2. Рассчитывается полная стоимость воспроизводства или замещения;

3. Подсчитываются все виды износа: физический, функциональный, внешний;

4. Вычитается полный износ из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений.

5. Суммируется стоимость земельного участка, стоимость зданий и сооружений и стоимость работ по благоустройству.

Оценка износов

В соответствии с затратным методом должны быть учтены три вида износов: физический, функциональный и внешний.

Физический износ – это результат воздейст­вия на конструктивные элементы объекта различных природно-климатических факторов внешней среды.

Используют несколько способов определения физи­ческого износа. Наиболее распространенные из них:

1.метод обследования физического состояния объекта;

2.метод срока жизни объекта;

3.метод разбиения на виды износа;

4.метод определения износа по объему ремонтных работ, необходимых для восстановления объекта.

Функциональный износ (устаревание) - это потеря в стоимости, которая объясняется тем, что объект не соответствует современным стандартам по различным характеристикам, таким как: функциональная полезность, архитектурно-эстетические, объемно-планировочные, конструктивные решения, благоустроенность, безопасно­сть, комфорт.

Различают следующие виды функционального износа:

- исправимый (когда дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление);

- неисправимый (когда дополнительно полученная стоимость не превы­шает затраты на восстановление).

Внешний износ – это обесценивание объекта, которое обусловлено негативным влиянием внешней среды, а именно: рыночной ситуации, наложенных сервитутов, изменение окружающей инфраструктуры, законодательное решение. Внешний износ в большинстве случаев является неустранимым и по своей значимости внешний износ может оказаться решающим в отношении физического и функционального износа. Определяется остаточная восстановительная стоимость от оцениваемого объекта недвижимости на дату оценки:

От = Sт х (100 – И):100.

Таблица 2

Определение стоимости с учётом элементов износа

Таким образом, стоимость здания составляет 7395940 руб.

5.2. Доходный метод

Основной целью приобретения объектов недвижимости является получение будущих доходов от недвижимости. Оцени­ваемый склад концентрированных кормов в соответствии со своим наилучшим и наиболее эффективным использованием будет приносить покупателю сле­дующие основные виды доходов:

- доходы за счет регулярной арендной платы;

- доходы от будущей перепродажи объектов недвижимости.

Предпосылки метода дисконтирования денежных потоков:

а) Недвижимое имущество приобретается инвестором только потому, что оно способно в будущем принести ему определенные преимущества.

б) Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность, как соотношение между денежным выражением этих будущих преимуществ и ценой, по которой объект может быть приобретен.

в) Преимущества (в денежной форме) будет получать инвестор на протяжении периода владения. Однако в случае приобретения недвижимости определенные средства должны быть уплачены за нее немедленно.

г) Стоимость преимуществ, полученных в будущем (стоимость прав на получение будущих преимуществ), меньше стоимости аналогичных преимуществ, полученных немедленно. Следовательно, стоимость недвижимости равна текущей стоимости будущих преимуществ, вытекающих из права собственности на него.

Информация для расчета объекта:

Площадь – 100,8 м2;

Арендная ставка в месяц – 1500 руб./ м2;

Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию, выбираем горизонт расчета равным пяти годам. Стоимость объекта V в данном случае определяется как текущая сумма денежных потоков по годам (с учетом увеличения на 5 % ежегодно), плюс текущая стоимость реверсии, рассчитанная по модели Гордона (продажи объекта по истечении 5 лет) по формуле

V = ∑ NOI/(1+R)n,

где NOI – величина годового денежного потока, руб.;

R – ставка дисконтирования, %.

Годовой денежный поток складывается из потока средств, получаемых от сдачи в аренду (с учетом среднегодовой производительности), с учетом текущих эксплуатационных расходов.

Прогнозируется увеличение ставки арендной платы со временем на 5 % ежегодно.

Ставка дисконтирования определена кумулятивным методом и составляет 26,5 %.

Безрисковая ставка - средневзвешенная процентная ставка по привлеченным депозитам и вкладам предприятий, со сроком привлечения свыше 3 лет.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5