Курсовой проект (курсовая работа) по дисциплине «Оценка недвижимого имущества». Тема: «Оценка стоимости недвижимого имущества» (стр. 3 )

основных подхода к оценке рыночной стоимости: затратный, сравнения

продаж и доходный. Дойдя до нашего времени, они претерпели изменения, и были разработаны варианты для решения специфических задач оценки.

Затратный метод применяется к земельным участкам с улучшениями, и

наилучшие результаты в определении рыночной стоимости собственно земельного участка данный метод дает в случаях, когда улучшения имеют низкий процент износа или когда вклад улучшений в общую цену объекта недвижимости является относительно небольшим.

Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой недвижимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные различия.

Метод сравнения продаж лучше всего работает, когда объекты недвижимости, сопоставимые с данным, продаются часто. Этот подход чаще всего используется при оценке стоимости жилых домов на одну семью или неосвоенных земельных участков, а иногда и при оценке многоквартирных домов и коммерческой недвижимости.

Таким образом, метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на том, что сделки купли-продажи на рынке недвижимости осуществляются по аналогии, т. е. основаны на информации об аналогичных сделках. То есть, это говорит о том, что покупатель вряд ли захочет заплатить за данный товар большую сумму, чем за аналогичный ему товар.

В практической деятельности основные этапы процедуры оценки по данному подходу включают:

1. Изучение рынка недвижимости, сбор информации о совершенных сделках и предложениях о продаже объектов, аналогичных объекту оценки.

2. Отбор наиболее схожих объектов, по которым заключены договоры купли-продажи.

3. Сравнение оцениваемого объекта с отобранными аналогичными объектами и внесение поправок в цены этих объектов.

4. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и откорректированных цен сопоставимых объектов.

Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений, скорректированных на их износ.

Данные в затратном подходе обрабатываются поэ­тапно по ниже представленной схеме [13]

1. Расчет стоимости земельного участка и связан­ных с ним улучшений.

2.Расчет восстановительной стоимости улучше­ний (некоторые оценщики используют стоимость за­мещения; если применяется расчет стоимости заме­щения, то на это надо указывать в общем разделе отчета);

3. Расчет величины износа вследствие всех причин с разбивкой его на три основных типа износа: физи­ческий, функциональный и внешний износ;

4. Вычет суммарной величины рассчитанного из­носа из издержек на воспроизводство или замещение улучшений с целью получения итогового показателя стоимости улучшений;

5. Суммирование стоимости земельного участка, за­трат на благоустройство участка (ландшафтное офор­мление) и стоимости улучшений (с учетом соответству­ющего износа).

Доходный подход оценивает стоимость на основе способности недвижимо­сти генерировать текущий доход и изменения стоимости объекта со време­нем, а также связанного с данным объектом инвестиционного риска.

Доходный метод удобнее применять для тех видов недвижимости, которые чаще всего покупаются для извлечения дохода; в основном, это недвижимость, которая будет сдаваться в аренду.

Доходный метод основан на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор приобретает недвижимость с целью будущих доходов или выгод. Это значит, что стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

В практической деятельности основными этапами процедуры оценки являются:

1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих ставок, тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки и несвоевременных платежей применительно к оцениваемой недвижимости.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости.

4. Расчет операционного чистого дохода путем вычитания величины потерь от неполной загрузки и несвоевременных платежей и величины издержек по эксплуатации из величины потенциального валового дохода.

5. Пересчет (капитализация) операционного чистого дохода в годовой размерности в текущую стоимость.

Общая схема процедуры оценки рыночными методами объекта недвижимости включает в себя следующие действия:

- обследование оцениваемого объекта недвижимости;

- собеседование с собственником данного объекта недвижимости;

- анализ рынка продаж схожих объектов недвижимости в районе расположения данного объекта;

- сравнительный анализ аналогичных объектов, проданных на рынке за последнее время;

- расчет восстановительной стоимости здания;

-оценка рыночной стоимости объекта недвижимости тремя традиционными методами;

-анализ полученных значений рыночной стоимости объекта недвижимости и принятие решения о величине рыночной стоимости объекта недвижимости.

Определение рыночной стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на стоимость объекта недвижимости. Заключительный этап оценки - сравнение результатов оценок, полученных при расчете всеми методами, и сведение их к единой стоимости объекта недвижимости. Процесс сведения включает в себя анализ слабых и сильных сторон каждого метода, определение их влияния на объективное отражение рынка и принятие результата, полученного по одному из примененных методов, за окончательное значение рыночной стоимости объекта недвижимости.

3.Описание объекта недвижимости

Район характеризуется плотной застройкой, преимущественно промышленные и производственные здания и сооружения.

Транспортная доступность – удовлетворительная.

Коммерческая привлекательность объекта – умеренно привлекательный.

Объект представляет собой одноэтажное здание прямоугольного типа, разделенное перегородками на прямоугольные помещения примерно одинаковой площадью.

Площадь застройки – 117,2 м2.

Площадь помещений – 100,8 м2.

Высота здания – 3,28 м.

Строительный объем – 302 м3.

Год постройки – 1983 г.

Основные конструктивные элементы здания приведены в таблице 1

Таблица 1

Конструктивные элементы здания

Состояние объекта:

Фундамент – незначительные трещины в цоколе, повреждения (выветривание и осыпание) штукатурного слоя, следы увлажнения стен.

Стены – отдельные трещины и выбоины, местное отслоение и отпадение штукатурки.

Перегородки – незначительные трещины в местах сопряжения перегородок с перекрытиями и стенами, малочисленные сколы, местами разрушение перегородок.

Перекрытия – небольшие трещины, местные следы протечек на потолке.

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Так как оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования показывает наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта.

Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости.

Стоимостная основа любой недвижимости – это стоимость земельного участка. Если сооружения, расположенные на данном участке, могут быть подвержены изменениям, то сам же участок обычно остается неизменным. Доход любого участка будет зависеть от его использования. Инвестор, выбирая участок, понимает, что разница в стоимости объясняется различными качественными характеристиками. Для выявления наиболее эффективного использования объекта следует провести подробное исследование рыночной ситуации и характеристик оцениваемого объекта. Кроме того, следует провести тщательную оценку стоимости недвижимости при каждом варианте ее использования. Окончательный вывод о наиболее эффективном использовании объекта недвижимости можно делать только после расчета стоимости.

В книге «Оценка недвижимости» [22] говорится: «Наиболее эффективный вариант использования объекта недвижимости представляет использование свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость».

Определение наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости предполагает реализацию следующих этапов:

- анализ всех возможных вариантов использования незастроенного участка или участка со строениями исходя из сложившейся рыночной ситуации на момент оценки и перспектив её изменения;

- проверка юридической допустимости и физической возможности отобранных вариантов;

- оценка финансовой состоятельности этих вариантов;

Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимого имущества, который будет обеспечивать максимальную продуктивность.

Анализ наиболее эффективного использования проводится по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления:

1. рыночный анализ;

2. анализ реализуемости варианта;

3. анализ наиболее эффективного использования.

Все направления анализа предполагают комплексное изучение следующих вопросов.

Рыночный анализ предполагает выявление спроса на варианты использования, альтернативные данному, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т. д. по каждому варианту.

Анализ реализуемости предполагает расчет базовых составляющих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5