Необходимость определения рыночной и других видов стоимостей недвижимости производится в целях:

- купли-продажи;

- переоценки основных фондов для корректировки налогооблагаемой

базы;

- акционирования предприятия и перераспределения имущественных

долей;

- определения начальной цены на торгах;

- кредитования;

- раздела имущества;

- определения размера компенсации;

- внесения в качестве неденежного вклада в уставный фонд предприятия;

- постановки на баланс и др.

В качестве объекта оценки может выступать практически весь спектр

недвижимого имущества:

- объекты жилого назначения (квартиры, индивидуальные дома, коттеджи, дачи);

- объекты коммерческого использования (офисы, магазины, гостиницы, рестораны, АЗС и др.);

- объекты производственного и коммунально-складского назначения;

- оборудование (станки, приборы, технологические комплексы и поточные линии, силовые агрегаты, оргтехника, мебель, офисное оборудование, бытовые предметы и др.);

- сооружения (мосты, площадки, дороги, ограждения, благоустройство, наземные и подземные емкости и др.);

- инженерные коммуникации (линии электропередач, трубопроводы);

- объекты незавершенного строительства;

- земельные участки. [15]

2. Полная восстановительная стоимость.

«...Полная восстановительная стоимость основных фондов - это полная стоимость затрат на замену имеющихся основных фондов аналогичными им новыми объектами, определенных по ценам и тарифам, существующим на дату переоценки...» [9]

Полная восстановительная стоимость - это расчетные затраты на воссоздание новых основных фондов аналогичных переоцениваемым. [25]

Полная восстановительная стоимость - это стоимость всех затрат, которые будут осуществлены организацией при замене объектов основных средств на аналогичные новые объекты по рыночным ценам.

Полная восстановительная стоимость - определяется как стоимость воспроизводства основных фондов в новом виде в современных условиях. .Различия между первоначальной и восстановительной стоимостью основных фондов зависят от изменения цен на их отдельные элементы. Оценка основных фондов по восстановительной стоимости позволяет унифицировать основные фонды, введенные в действие в разные периоды. Она необходима для определения объема капитальных вложений и анализа воспроизводства основных фондов. [18]

3. Физический износ.

Износ - это постепенная утрата основными средствами своей потребительной стоимости. Следует различать моральный и физический износ.

Физический износ - это утрата основными средствами своей потребительской стоимости в результате снашивания деталей, воздействия естественных природных факторов и агрессивных сред. Физический износ может быть двух видов: продуктивный и непродуктивный. Продуктивный физический износ - потеря стоимости в процессе эксплуатации, непродуктивный износ характерен для основных средств, находящихся на консервации вследствие естественных процессов старения. [21]

Согласно Приказа Минземстроя РФ: «..Процент физического износа зданий в зависимости от доступности или недоступности осмотру его конструктивных элементов соответственно устанавливается по признакам технического состояния или подсчитывается по срокам службы...» [10]

«...Физический износ здания (элемента) - величина, характеризующая степень ухудшения технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания (элемента) на определенный момент времени...» [11]

Физический износ - величина, характеризующая степень ухудшения технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания определенный момент времени, в результате чего происходит снижение стоимости конструкции здания. Под физическим износом понимают потерю зданием с течением времени несущей способности (прочности, устойчивости), снижение тепло - и звукоизоляционных свойств, водо - и воздухонепроницаемости.

Оновными причинами физического износа являются воздействия природных факторов, а также технологических процессов, связанных с использованием здания. [26]

Физический износ - изменение технического состояния изделия в результате механического износа и старения, химического и физического воздействия среды, а также неправильных (виновных) действий лиц, осуществляющих эксплуатацию. [24]

4. Остаточная восстановительная стоимость.

Остаточная восстановительная стоимость - стоимость основных фондов, не перенесенная на созданный продукт. Определяется по результатам переоценки основных фондов как разница между полной восстановительной стоимостью основных фондов и денежной оценкой, по данным бухгалтерского учета, изношенности инвентарных объектов.

В балансе по полной стоимости основные фонды рассматриваются с точки зрения их физического объема (но в ценностном выражении), который для каждого объекта остается неизменным за все время его функционирования. В этом балансе отражаются наличие основных фондов на начало года, ввод новых фондов, поступление по источникам, ликвидация, выбытие по направлениям, наличие основных фондов на конец года, а также среднегодовая стоимость основных фондов. [14]

5. Полная первоначальная стоимость (полная балансовая стоимость).

Первоначальная стоимость объекта оценки – стоимость нового объекта оценки, определяемая затратами воспроизводства и вновь созданной стоимостью в базисном или другом, отличном от базисного уровне цен. [15]

«...Балансовая стоимость - сумма, в которой актив признается после вычета сумм накопленной амортизации и накопленных убытков от его обесценения...».[4]

Полная первоначальная стоимость - это их фактическая стоимость на момент ввода в эксплуатацию, которая включает весь объем затрат на сооружение или приобретение основных фондов, а также расходы на транспортировку и монтаж. [18]

Полная первоначальная стоимость - стоимость нового объекта в условиях производства того времени, когда он был изготовлен, введен в действие.

Полная первоначальная стоимость определяется фактической суммой, которая уплачена за каждый объект при его строительстве или приобретении, включающая также расходы на транспортировку и монтаж. Сюда входят затраты, которые связаны с расширением и модернизацией средств труда в процессе их эксплуатации. В первоначальную стоимость включаются и суммы процентов, уплачиваемые поставщикам, если основные средства приобретались с рассрочкой платежа, либо в кредит.

По полной первоначальной стоимости основные фонды зачисляются на баланс основной деятельности предприятия. Ее величина остается неизменной в течение всего срока функционирования объекта до момента очередной переоценки основных фондов, после которой они учитываются на балансе по современной восстановительной стоимости. Этот вид оценки применяется при определении величины налога на собственность и начислении амортизационных отчислений.[27]

6. Остаточная первоначальная стоимость (остаточная балансовая стоимость).

Согласно Постановлению Росстата: «...Остаточная балансовая стоимость отражает изменение состояния основных фондов, постепенную утрату ими потребительских свойств и стоимости в процессе эксплуатации, под воздействием сил природы и вследствие технического прогресса, в размере накопленного износа. При этом величина износа определяется в соответствии с нормами и методами начисления амортизации и износа, применяемыми в бухгалтерском учете. Остаточная балансовая стоимость основных фондов равна разнице их полной учетной стоимости и суммы износа, начисленного за весь период с начала эксплуатации соответствующих объектов, с учетом их изменения в результате переоценки...» [7]

2.2.Технология оценки объекта недвижимости

Одним из важнейших элементов системы управления недвижимым имуществом является оценка ее стоимости. Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения (расчета). [19] Вид стоимости и применяемые методы оценки зависят от конкретно поставленной задачи.

На стоимость недвижимости влияет большое количество различных факторов. Именно по этой причине очень важно принимать во внимание дату оценки, так как при неблагоприятном сочетании факторов стоимость может резко изменяться. Поэтому следует прогнозировать возможное скачкообразное изменение стоимости недвижимости при ее оценке.

При определении стоимости объекта недвижимости учитываются все факторы, влияющие как на рынок недвижимости в целом, так и в частности на ценность рассматриваемой собственности. В мировой практике выделены следующие факторы, которые наиболее существенно влияют на оценку стоимости недвижимости:

- физические: природные – земля, климат, ресурсы, топография, почва, и созданные человеком – здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, форма участка и др.;

- социальные: тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, стиль и уровень жизни, размер семьи, тенденции изменения образовательного уровня, отношение к соседним объектам и их владельцам;

- экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены;

- политические (административные): ограниченное или либеральное зонирование, ограничительные или либеральные строительные нормы и правила, услуги муниципальных служб, налоговая политика, защита окружающей среды.

Основная цель оценки недвижимости - определение рыночной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Постановка задания на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспече­нию и обработке данных. Анализ информации охватывает сведения от об­щего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объ­екта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной недвижимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяют получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики до­ходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем.

Начиная приблизительно с 1910 г. в литературе обозначилось три

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5