Курсовая работа на тему: «Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости» (стр. 7 )

ДВД = ПВД – ПВД*15 % = 1224 000 рублей.

9. Чистый операционный доход – равен ДВД за вычетом операционных расходов и резерва на замещение.

ЧОД = ДВД – ОР = 1224000 - 124800 = 1099200 рублей.

Расчет чистого операционного дохода

4.2 Определение общего коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации, (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Выбор коэффициента капитализации является одним из ключевых моментов оценки. В данном отчете коэффициент капитализации рассчитывается методом кумулятивного построения. По данному методу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется премия за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и норма возврата на инвестированный капитал.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

i = io + iс + iл + iin + nк

где io – безрисковая ставка, %;

iс – общерыночный риск, %;

iл – поправка на низкую ликвидность, %;

iin – поправка на управление инвестициями, %;

nк – норма возврата капитала, %.

Расчет показателя:

1. Безрисковая ставка. io – 9,4 % (Информация сайта Минфина РФ, ставки рынка ГКО-ОФЗ).

2. Общерыночный риск. iс – 1,66 %;

На основе данных об инвестиционном риске в российских регионах в 2015гг., из которого следует, что инвестиционный риск Ленинградской области превышает инвестиционный риск Краснодарского края (субъекта Федерации с наименьшим риском, который может быть приравнен к суверенному риску РФ) в 1,177 раз. Следовательно, региональный риск для Ленинградской области будет равен 9,4 * 1,177 - 9,4 = 1,66 %.

3. Поправка на низкую ликвидность. iл – 3,13 %

Поправка на низкую ликвидность. Данная поправка вычисляется по формуле:

·  П - поправка на низкую ликвидность;

·  Rб - безрисковая ставка;

·  L - период экспозиции (в месяцах);

·  Q - общее количество месяцев в году.

П=9,4*4/12 = 3,13%

5. Норма возврата капитала. nк – 2 %.

Т. к. жизненный цикл проекта исчисляется 50 годами, то норма возврата капитала берется на уровне 2% в год по методу Ринга, как 1/50.

Тогда коэффициент капитализации будет равен:

i =9,4+1,66+3,13+2 = 16,19 %

Таблица 9. Определение общего коэффициента капитализации

Определение рыночной стоимости объекта оценки следующим образом: величина чистого операционного дохода делится на общий коэффициент капитализации, то есть, происходит капитализация дохода в текущую стоимость объекта оценки.

Рыночная стоимость = Операционный доход / Коэффициент капитализации.

Рыночная стоимость = 1099200 / 0,1619 = 6789376 рублей.

5. Согласование результатов оценки и получение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости определяется как средневзвешенная величина из результатов сравнительного, затратного и доходного подходов. Для этого присваиваются веса сравнительному, затратному и доходному подходам в зависимости от сложившейся ситуации в экономике.

Как можно видеть существует достаточно заметное отличие стоимости объекта определяемой доходным методом и затратным, сравнительным.

Рынок аренды коттеджей не так широко представлен в силу того, что в аренду чаще сдаются элитные коттеджи и арендная ставка в данном случае оказывается завышенной (мы брали адекватную арендную плату). Поэтому целесообразно поставить доходному методу вес 0. Мы не будем его учитывать.

Двум остальным методам в силу большего объема анализируемой информации и достаточно близких получившихся результатов поставим веса по 0,5.

Итоговая величина будет составлять для оцениваемого объекта 9910858 рублей.

Заключение.

Для выполнения курсовой работы был проведен анализ рынка недвижимости располагающейся в Малом Карлино. В результате была получена не полная информация о величине арендной ставки для проведения дальнейших расчетов доходным методом. Помимо доходного метода использовался сравнительный метод, в ходе которого объекты-аналоги с учетом корректировок формировали возможную стоимость оцениваемого объекта.

Третий подход, используемый в данной работе, называется затратным методом. В ходе выполнения данного метода был проанализирован рынок земельных участков по принципу сравнительного метода, определена восстановительная стоимость объекта недвижимости с учетом износа.

В конце работы выполнен итоговый расчет, базирующийся на всех приведенных методах оценки, с выбором более точных, и получена итоговая стоимость оцениваемого объекта недвижимости в размере 9910858 рублей.

Использованная литература и интернет ресурсы.

-Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федеральный закон от 01.01.2001 N 135-ФЗ (ред. от 01.01.2001).

-http://www. bn. ru

-http://www. raexpert. ru

- Оценка недвижимости: учебник под редакцией ,

-Иванова, стоимости недвижимости: учеб. пособие.

-МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ВЫПОЛНЕНИЮ КУРСОВОЙ РАБОТЫ по МДК 04.01 «Оценка недвижимого имущества» для специальности 120714 Земельно-имущественные отношения

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7