Курсовая работа на тему: «Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости» (стр. 5 )

1) Корректировка на площадь производиться из расчета цены 1 кв. м. в 50 500 рублей (среднее значение по аналогам). Тогда получаем:

1 объект-аналог: (195 кв. м. -150 кв. м.)*50 500 рублей = +2272500 рублей.

2 объект-аналог: (220 кв. м. -195 кв. м.)*50 500 рублей = -1262500 рублей.

3 объект-аналог: (195 кв. м. -160 кв. м.)*50 500 рублей = +1767500 рублей.

2) Корректировка на коммуникации:

2 объект-аналог: средняя стоимость подключения к газоснабжению в данном районе составляет около 150 000 рублей.

В результате корректировок цены продажи (предложения) объектов-аналогов получаются отличными друг от друга. Для того чтобы найти стоимость оцениваемого объекта можно рассчитать одну из средних (например, среднюю арифметическую). Возможно иное обоснование итоговой величины стоимости объекта оценки, определённой сравнительным подходом.

Рассчитаем среднюю арифметическую по полученным результатам объектов-аналогов:

(9922500+9737500+10117500)/3 = 9925850 рублей.

3.2. Оценка объекта оценки методами затратного подхода

3.2.1. Оценка земельного участка.

Стоимость земельного участка определяется методом сравнительного подхода.

На основании отличия объектов только по размеру земельного участка, на котором они находятся можно составить следующую таблицу:

С учетом корректировки по площади земельного участка составляем таблицу:

Рассчитаем среднюю арифметическую, чтобы определить рыночную цену земельного участка площадью 12 соток:

(2700000+3200000+2800000)/3=2900000

3.2.2. Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.

В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здания на дату оценки. В процессе оценки может возникнуть ситуация, при которой строение включает устаревшие строительные материалы, технологии или дизайн, которые нельзя в данное время оценить. Кроме того, некоторые элементы здания могут не соответствовать действующим Строительным нормам и правилам (СНиПам). В таком случае принято рассчитывать сметную стоимость строительства здания, аналогичного по полезности. В последнем случае оценщик получает смету затрат по стоимости замещения. Указанные сметы могут существенно различаться по итоговой величине полной восстановительной стоимости зданий, а также составу и степени учтенного в них износа.

Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может проводиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения. Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного задания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата.

Стоимость воспроизводства представляет смету затрат на строительство точной копии оцениваемого здания с учетом всех его недостатков и избыточных элементов по текущим ценам на дату оценки с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и др.

Теоретически стоимость воспроизводства более удобна, поскольку ее легче рассчитывать. Однако на практике затраты на воспроизводство иногда сложно определить, поскольку здания могут быть построены из материалов, снятых в настоящее время с производства и на имеющих расценок на нужную дату.

Вместе с тем, стоимость воспроизводства более удобна для определения всех видов износа.

Оценка здания по стоимости воспроизводства требует специальных знаний в области проектно-сметного дела, позволяющих убедиться в надежности используемых источников.

Стоимость замещения представляет собой смету затрат на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с оцениваемым объектом, при этом предусмотрено использование современных строительных материалов, технологий, действующих стандартов, дизайна и проекта.

Определение восстановительной стоимости для оцениваемого объекта будем производить на основе существующей объектной сметы составленной в 2015 году.

Сметно-финансовый расчёт полной стоимости замещения улучшений оцениваемого объекта недвижимости:

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7