Курсовая работа на тему: «Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости» (стр. 6 )

3.2.3. Определение накопленного износа.

Износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

Накопленный (совокупный) износ объекта оценки – совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т. д.

Расчёт физического износа

Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).

Рассчитывается процент износа по формуле: Износ, руб./ (Восстановительная стоимость, руб.*100% -% износа). Для расчета по данной формуле следует использовать «Положение о проведении планово-предупредительных ремонтах жилых и общественных зданий».

Экономическая жизнь (ЭЖ) – время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Физический износ по оцениваемому объекту составляет 330 030 рублей.

Функциональный износ – это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Различают следующие виды функционального износа:

·  износ исправимый (если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление);

·  износ неисправимый (если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на восстановление).

Износ функциональный устранимый - вызывается: недостатками, требующими добавления элементов; недостатками, требующими замены или модернизации элементов; «сверхулучшениями». Устранимый функциональный износ измеряется издержками на его устранение.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату проведения оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т. п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

·  метод капитализации потерь в арендной плате;

·  метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов;

·  метод парных продаж;

·  метод срока жизни.

Оценка внешнего износа методом капитализации потерь в арендной платы и методом капитализации избыточных эксплуатационных потерь производится аналогично расчету данными методами функционального износа, рассмотренными выше. В случае оценки внешнего из носа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные признаками внешнего износа или избыточные эксплуатационные расходы, вызванные признаками внешнего износа.

Совокупный износ рассчитывается как сумма всех видов износа. Оцениваемый объект обладает внешним износом равным 0 рублей, функциональный износ аналогично составляет 0 рублей.

Совокупный износ составляет 136633 рублей.

Оцениваемый объект в целом слагается из:

·  Земельного участка (2900000 рублей)

·  Дома (7132500 рублей)

·  Износа накопленного домом ( 136633 рублей).

Тогда восстановительная стоимость объекта недвижимости составляет: 7132500 + 2900000 - 136633 = 9895867 рублей.

4. Оценка объекта недвижимости методом доходного подхода.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость не движимости преобразуется доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста. При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется, когда доходы меняются от периода к периоду, т. е. они не стабильны.

Формула для определения стоимости объекта имеет следующий вид: Стоимость объекта недвижимости = Чистый операционный доход / коэффициент капитализации

4.1. Определение чистого операционного дохода.

Исходные данные для оценки объекта доходным методом:

1. Площадь земельного участка – 12 соток.

2. Улучшения – 195 м2.

3. Эффективный возраст – 3 года.

4. Срок экономической жизни – 100 лет.

5. Восстановительная стоимость улучшений – 7132500 рублей.

6. Стоимость аренды двухэтажного коттеджа расположенного в Малом Карлино, наиболее вероятная арендная плата является 140 000 рублей/месяц

7. Потенциальный валовой доход – представляет собой ожидаемую суммарную величину дохода от основного вида деятельности и прочих видов деятельности, базирующихся на оцениваемом объекте недвижимости.

ПВД = 12 месяцев * 120 000 рублей = 1440 000 рублей в год.

8. Действительный валовой доход – ПВД с учетом возможных потерь от недоиспользования объекта на полную мощность и потерь при сборе платежей. Примем данные потери в размере 15 %.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7