Страховые компании, предоставляющие страховую защиту объектов недвижимости, должны правильно и объективно оценивать такие объекты. Есть два пути решения данной проблемы. Первый - при определении стоимости объектов недвижимости пользоваться услугами профессиональных оценщиков из Общества оценщиков Российской Федерации, Российской гильдии риэлторов и других независимых организаций, занимающихся оценкой. Услуги профессиональных оценщиков довольно дороги. Второй путь - подготовка страховыми компаниями своих собственных оценщиков.
Наиболее выгодным для страховой компании представляется компромисс сочетание элементов обоих вариантов. При страховании объектов недвижимости, оценка которых наиболее сложна (памятники истории и культуры, здания театров, спортивных сооружений, культовые сооружения и др.), лучше пользоваться услугами профессиональных оценщиков, а на перспективу готовить своих. Росгосстрах осознает всю сложность данной проблемы и, идя по пути повышения своей профессиональной ответственности перед страхователями, в октябре 1995 г. вступил в члены Российской гильдии риэлторов. Более двадцати специалистов страховых фирм нашей системы уже прошли обучение на семинаре “Основы анализа и оценки недвижимости”, организованном Институтом экономического развития Всемирного банка совместно с Правительством Москвы и Российской гильдией риэлторов. Курс на обучение страховщиков методам оценки недвижимости, машин, оборудования, бизнеса будет продолжен. Появление собственных оценщиков предполагает более высокий уровень работы компании при проведении страхования объектов недвижимости хозяйствующих субъектов. Два молодых, но бурно развивающихся рынка (страховой рынок и рынок недвижимости) нашли точку соприкосновения и взаимовыгодного сотрудничества — это оценка приносящей доход недвижимости, которая является объектом страхования.
2.1. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.
№ п/п | Характеристики объекта оценки | |
Физические характеристики земельного участка | ||
1.1 | Категория земель | Земли населенных пунктов |
1.2 | Разрешенное использование | Земли под индивидуальную жилую застройку |
1.3 | Площадь участка | 12 соток |
1.4 | Форма участка | Прямоугольный |
1.5 | Рельеф участка | Ровный |
1.6 | Улучшения земельного участка | Двухэтажное жилое здание |
2 | Местоположение участка | |
2.1 | Адрес | Ленинградская область, Малое Карлино |
2.2 | Качество дорог | С твердым покрытием |
2.3 | Транспортная доступность Удаленность от остановки | 1 км |
3 | Физические характеристики улучшения земельного участка | |
3.1 | Назначение | Двухэтажная жилая постройка |
3.2 | Общая площадь | 195 кв. м. |
3.3 | Состояние на дату оценки | Полностью готов, газовое отопление, евроремонт, санузел в доме. Ремонта не требует. |
3.4 | Улучшения земельного участка | Ландшафтный дизайн |
3.5 | Ландшафтная ценность | Поселок окружен лесным массивом. |
3.6 | Коммуникации | Газ, водопровод, электричество, телефон, интернет. |
Продается двухэтажный коттедж в поселке Малое Карлино. Общая площадь дома 195 кв. м. с планом дома указанном на картинке №1. Участок 12 соток с ландшафтным дизайном. Дом полностью готов, с евроремонтом. Все коммуникации проведены (газ, водопровод, электричество, телефон, интернет). Построен в ноябре 2015 года.
Картинка №1
2.2. Описание местоположения объекта оценки..
Малое Карлино находится в Ломоносовском районе Ленинградской области, вблизи перекрестка Киевского и Красносельского шоссе указанное на картинке №2.
Путь до центра города на машине занимает около 20 минут.
Месторасположение: вблизи пересечения Красносельского и Киевского шоссе обеспечивает удобную связь с:
г. Санкт - Петербургом : до метро "Московская - 12 км.
г. Пушкиным - 6 км
г. Красным Селом - 9 км
по Пулковскому, Киевскому, Петербургскому, Волхонскому и Красносельскому шоссе.
Картинка № 2
Обеспечено автобусное сообщение и маршрутное такси до вышеназванных поселений по Красносельскому и Пулковскому шоссе, что решает вопрос транспортной обеспеченности комплекса.
Поселок Малое Карлино окружен сложившимися районами с развитой инфраструктурой - г. Пушкиным и Красным Селом вблизи дворцово-парковых ансамблей Пушкина и Павловска.
В самом поселке Малое Карлино имеется детский сад на 60 мест с резервом для детей дошкольного возраста и начальная общеобразовательная школа на 168 мест с резервом учебных мест, комплекс, включающий магазин и клуб.
Очень близко и удобно располагается любимое петербуржцами направление, позволяющее попасть в дворцово-парковые ансамбли пригородов Санкт-Петербурга: Пушкин - Царское Село, и Павловск.
За Малым Карлино, на горе Кирхгоф расположен горнолыжный курорт "Туутари-Парк", названный международным конгрессом горной индустрии лучшим на Северо - Западе России.
2.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.
Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим
критериям.
Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования,
которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.
Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной
местности способов использования.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово
осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Поскольку в данном случае объектом оценки является жилой дом, то наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья.
2.4. Анализ рынка загородной недвижимости.
За период с IV квартала 2015 года по I квартал 2016 года изменение средней цены предложения на рынке загородных участков без строений по Ленинградской области составило 3,7%, по районам Петербурга и его пригородам минус 1,4%. Стоимость сотки земли на конец марта 2016 года по области составила 90,6 тыс. руб. (в среднем это 1,2 млн. руб. за
участок), по Петербургу и пригородным районам – 262,4 тыс. руб. (в целом за участок 3,4 млн. руб.). Максимальное количество предложений участков без домостроений Ленинградской области находится в ценовом диапазоне от 20 до 50 тыс. руб., от 50 до 80 тыс. руб. и от 80 до 110 тыс. руб. за сотку, что занимает 26,2%, 21,4% и 19,6% соответственно, а также от 110 до 140 тыс. руб. за сотку, что составляет 12,2% от всего предложения.
На рынке земельных участков Петербурга и пригородных районов максимальный объем предложения приходится на диапазон от 50 до 150 тыс. руб., от 150 до 250 тыс. руб. и от 250 до 350 тыс. руб. за сотку, что составляет соответственно 26,9%, 30,7% и 17,7% от всего предложения. Изменение стоимости домостроений (без учета стоимости земли) за квартал составило 3,6% по Ленинградской области и 2,5% по Петербургу и пригородным районам. На конец марта 2016 года средняя цена предложения домостроений по области составила 26,7 тыс. руб. за кв. м (в среднем 3 млн руб. за объект),
по районам Петербурга и пригородам – 40,8 тыс. руб. за кв. м (в среднем 7,2 млн руб. за строение, без учета стоимости участка). Максимальное количество предложений домов по Ленинградской области находится в ценовом диапазоне от 5 до 15 тыс. руб., от 15 до 25 тыс. руб. и от 25 до 35 тыс. руб. за кв. м, что занимает 29,6%, 24,9% и 18,1% соответственно от общего количества продаваемых объектов.
В Петербурге и его пригородах максимальный объем домостроений находится в диапазонах от 5 до 20 тыс., от 20 до 35 тыс. и от 35 до 50 тыс. руб. за «квадрат», составляющих 20,6%, 29,3% и 19,5% соответственно, в зависимости от материала стен, месторасположения и коммуникаций.
Средняя цена предложения участков (со статусом ИЖС) с домостроениями по Ленобласти на конец I квартала 2016 г. составила 4,6 млн руб. (из них стоимость участка в отдельности – 1,6 млн. руб. и стоимость самой постройки – 3 млн. руб.). Стоимость участков с постройками в садоводствах в среднем составляет 3,8 млн руб. (из них цена участка – 760 тыс. руб.). По Петербургу и пригородным районам (с учетом Всеволожского района) средняя стоимость
участков ИЖС с домостроениями в конце квартала составила 12,0 млн руб. (из них стоимость земли – 4,8 млн. руб. и стоимость построенного домовладения – 7,2 млн. руб.). В садоводствах цена домостроений с участком составила 8,7 млн руб. (стоимость участка в отдельности – 1,5 млн руб.). В структуре предложения с разбивкой по материалу стен домостроений преобладают дома
бревенчатой и кирпичной постройки, минимальный объем приходится на блочные дома и дома смешанной постройки.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 |
