Курсовая работа на тему: «Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости» (стр. 4 )

По Ленобласти бревенчатые дома занимают 59,4% от всех предложенных объектов, кирпичные дома составляют 16,4%.

В Петербурге и пригородных районах доля домов бревенчатой постройки составляет 41,7%, кирпичных – 24,8%, домов из газобетона – 23,3%. Щитовые дома занимают 5,6%, блочные – 3,8% от общего объема по данному сегменту рынка загородной недвижимости. Самым дорогим предложением являются дома кирпичной и газобетонной постройки, средняя цена по Петербургу и пригородным районам на конец квартала составила в среднем 10-10,5 млн руб. (без учета стоимости земли). В Ленобласти предложение кирпичных и газобетонных домов, за вычетом стоимости участка, в среднем составляет 3,9-5,5 млн руб., в зависимости от месторасположения, коммуникаций и состояния. Минимальная цена на рынке загородного строительства на щитовые дома в целом по области и по городским и пригородным районам (без учета стоимости земли) составила 1,2 млн и 2,1 млн руб. соответственно. Наибольший размер общей площади у домов из газобетона и кирпича. Площадь таких объектов в Ленобласти, расположенных на участках под индивидуальное строительство, составила в среднем 199 кв. м (газобетон) и 158 кв. м (кирпич), в садоводствах – в среднем 153 кв. м (газобетон) и 98 кв. м (кирпич).

В районах Петербурга средняя площадь кирпичных домов – 225 и 110 кв. м (в зависимости от статуса участка), размер домов из газобетона в среднем 248 и 141 кв. м (ИЖС и садоводства соответственно).

Минимальные площади у щитовых домов в садоводствах. Так, в Ленобласти, а также в Петербурге и пригородных районах на конец квартала средний размер составил 63 и 64 кв. м соответственно.

Самыми дорогими по стоимости участков в Петербурге и пригородных районах являются Приморский и Курортный районы Петербурга. Стоимость земельных участков без построек со статусом ИЖС на конец квартала в среднем составляет 6,9-11,6 млн руб., цена сотки земли – 521-614 тыс. руб. Участки ИЖС с домовладениями в самых дорогих районах предлагаются за

12-21 млн руб., где стоимость самого дома (за вычетом стоимости земли) составляет 5-10 млн руб. (в среднем это от 46 до 67 тыс. руб. за кв. м).

Самым дешевым предложением по продаже загородной недвижимости в Ленинградской области (без учета удаленных районов) являются участки Кингисеппского и Лужского районов. Стоимость участка в садоводстве здесь в среднем обойдется в 270 тыс. руб. (22 тыс. руб. за сотку).

В рейтинге самых дорогих участков на рынке загородной недвижимости в I квартале 2016 года лидирующие позиции занимают: участок в пос. Репино Курортного района СПб стоимостью 200 млн руб. (106 соток); участок на Песочной ул. в г. Пушкине, продаваемый за 140 млн руб. (64 сотки); участок в пос. Лисий нос Приморского района выставлен на продажу по цене 85 млн

руб. (50 соток).

Самое дорогие домовладения на конец квартала расположены в пос. Приветнинское Выборгского района СПб – коттедж площадью 210 кв. м по цене 620 млн руб., на наб. Мартынова Приморского района СПб – коттедж площадью 1,2 тыс. кв. м по цене 520 млн руб., а также коттедж общей площадью 405 кв. м в г. Сестрорецке Курортного района СПб по цене 300 млн руб. В рейтинге самых дешевых участков на рынке загородной недвижимости в I квартале 2016 года лидирующие позиции занимают участки в садоводствах. За 50 тыс. предлагается участок площадью 10 соток в пос. Серебрянский Лужского района ЛО. За 99 тыс. руб. можно приобрести участок площадью 9,8 соток, расположенный в садоводстве Бабино-2 Тосненского района ЛО, за 120 тыс. руб. – 10 соток в массиве Пурово Волховского района.

Самые дешевые дома/дачи на конец квартала предлагаются в Волховском и Лужском районах Ленобласти. Минимальная цена – у строения площадью 50 кв. м, расположенного в г. Волхове ЛО, его стоимость 300 тыс. руб. Также за 300 тыс. руб. предлагается строение общей площадью 18 кв. м, расположенное в садоводстве Оредеж Лужского района ЛО. В СНТ «Жемчужина» Лужского района ЛО предлагается дача по цене 350 тыс. руб. площадью 13 кв. м.

Расчетная часть.

3.1. Оценка объекта методом сравнения продаж.

Метод сравнения продаж относится к методам сравнительного подхода. Основан на принципе замещения, который гласит, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем минимальная цена, по которой был приобретен другой сходный объект собственности, обладающий эквивалентной полезностью. В наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, например, к рынку жилья.

Подбираются объекты-аналоги, сопоставимые по своим характеристикам с объектом оценки, проданные или выставленные на продажу на соответствующем рынке. Затем определяются параметры (элементы сравнения), по которым объекты сравнения отличаются от объекта оценки. Далее рассчитываются поправки в цены продаж (предложений) объектов-аналогов по элементам сравнения. Поправки вносятся в цены продаж (предложений) объектов-аналогов, то есть определяется скорректированная цена продажи (предложения) каждого сопоставимого объекта. Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости позволяют оценщику сделать вывод о возможной стоимости оцениваемого объекта на рынке (например, как средняя арифметическая из скорректированных цен объектов-аналогов).

Используется следующая последовательность расчётов:

Этап 1. Выявление недавних продаж (предложений) сопоставимых объектов на рынке жилья. Количество объектов-аналогов – не менее трёх. В таблице 2 приводятся характеристики оцениваемого объекта и объектов-аналогов (описание оцениваемого объекта может быть представлено в отдельной таблице). В качестве характеристик (элементов сравнения) принимаются показатели выставленных на продажу объектов, взятые из печатных рекламных изданий.

Характеристики объекта оценки и объектов-аналогов

Этап 2. Проверка информации о сделках. Подозрение должны вызывать поспешные продажи, сделки между тесно связанными сторонами (дети и родители, муж и жена и т. п.).

Этап 3. Выявление элементов сравнения и внесение поправок в цену продажи (предложения) объектов-аналогов.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут рассчитываться в абсолютном или процентном выражении. Они заносятся в корректировочную таблицу.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами: попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения;

Корректировки цен продажи объектов-аналогов по элементам сравнения

Описание вносимых поправок:

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7