Проект планировки с проектом межевания территории микрорайона 3 города Губкинского (стр. 9 )

Подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленными проектами планировки.

Целью проекта межевания является установление границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков, включая планируемые для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также предназначенные для размещения объектов капитального строительства местного значения, установления границ публичных сервитутов.

Подготовка проекта межевания микрорайона № 3 осуществляется в составе проекта планировки.

При разработке проекта использованы следующие материалы, предоставленные Заказчиком:

1.  Топографическая съемка микрорайона 3 в масштабе 1:500;

2.  Чертежи проекта планировки микрорайона 3 города Губкинский;

3.  Правила землепользования и застройки муниципального образования город Губкинский;

4.  Местные нормативы градостроительного проектирования;

5.  Ранее принятые архитектурно-планировочные решения по микрорайону 3;

6.  Материалы адресного плана по микрорайону 3;

7.  Сведения об учтенных в Государственном кадастре недвижимости земельных участках, расположенных на территории проектирования.

Разработка проекта осуществлена в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов Правительства РФ, Госстроя России, Правительства ЯНАО, Администрации города Губкинский.

Проект межевания выполнен на цифровых топографических картах в масштабе 1:1000 с применением компьютерных геоинформационных технологий в программе МарInfo, содержит соответствующие картографические слои и семантические базы данных.

1.  ХАРАКТЕРИСТИКА ТЕРРИТОРИИ ПРОЕКТИРОВАНИЯ

1.1  Функционально-планировочная организация территории проектирования

Основой сложившейся планировочной структуры микрорайона являются проспект Губкина и улица Нефтяников, выполняющие функцию основных транспортных осей для всего населенного пункта.

Застройка представлена жилыми и нежилыми объектами средней этажности в северной части микрорайона, и многоэтажными жилыми объектами (дом переменной этажности, объекты общественно-делового назначения) – в южной части микрорайона. Основная масса жилых объектов, расположенных в северной части проектируемой территории, запланирована к сносу. Помимо этого, в центральной и юго-западной частях микрорайона имеются объекты общественно-делового назначения, часть из которых так же запланирована либо к ликвидации, либо – к реконструкции с сохранением функции и типологии.

На территории проектирования жилая застройка сформирована массивом двухэтажных жилых зданий. В северной части квартала расположен дом с номером 13, такой же типологии. Вся масса 2-х этажных жилых домов, в соответствии с материалами, предоставленными Заказчиком, подлежат сносу. Кроме того, в южной части территории проектирования расположен дом переменной этажности (3-4-5 этажей), на первом этаже которого располагается библиотека (по адресному плану № 6). В перспективе этот дом планируется сохранить.

Существующая общественно-деловая застройка в границах проектирования представлена объектами различных функций и форм собственности, часть из которых в соответствии с ранее разработанной градостроительной документацией планируется сохранить, а часть – ликвидировать. В целом, всю территорию общественно-деловой застройки в границах проектирования можно разделить на три основные подзоны – северную, западную и юго-восточную. В северной части микрорайона располагаются детская школа искусств (номер по адресному плану – 12) и общеобразовательная школа №2 на 200 учащихся (по адресному плану № 11). В перспективе оба объекта запланированы к сносу. В западной части проектируемой территории находится детский сад «Солнышко» ( № 10). Юго-восточная часть микрорайона наиболее насыщена объектами общественно-делового назначения. Из тех объектов, которые, в соответствии с материалами, предоставленными Заказчиком, в перспективе остаются без изменений – дворец культуры «Нефтяник» (№ 4), административное здание Банк Развития Регионов» и торговый центр «Супер-Макс» (№ 42). Существующий банно-прачечный комбинат (№ 7) – запланирован к сносу. Помимо этого, стоматологическая клиника, пекарня № 9 и химчистка «Снежная королева» (№№ 8, 9 и 40 на адресном плане соответственно) запланированы к реконструкции. Кроме того, в юго-западной части микрорайона размещены три объекта административно-бытового назначения – административное здание Роспотребнадзора по ЯНАО, лаборатория Роспотребнадзора по ЯНАО и административно-бытовой объект. Помимо капитальных недвижимых объектов, в границах микрорайона так же имеются два торговых павильона – «Зодиак» и «Орбита», находящиеся в юго-восточном массиве общественно-деловой застройки.

Объекты производственного и коммунально-складского назначения на территории микрорайона отсутствуют. Из объектов инженерной инфраструктуры в границах проекта планировки следует отметить четыре трансформаторные подстанции.

Также на территории микрорайона присутствуют детские площадки, находящиеся в непосредственной близости от массивов жилых домов, и две организованные спортивные площадки, одна из которых размещена на территории детского сада, а другая – на территории существующей школы.

1.2.  Градостроительное регулирование данной территории

Этажность и основные типологические характеристики вновь возводимых объектов определены действующими правилами землепользования и застройки города Губкинский.

Согласно схеме градостроительного зонирования, выполненной на основе генерального плана города, на территории микрорайона установлены следующие зоны:

1.  Зона среднеэтажной жилой застройки (3-6 этажей) (ЖЗ 103)

Виды современного использования земельных участков и объектов капитального строительства – многоквартирные жилые дома, детская библиотека.

Для этой зоны основными видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства являются:

·  многоквартирные жилые дома;

Параметры разрешенного использования - этажность до 6 этажей, высота - 20 м, плотность застройки – до 25%.

Для этой зоны вспомогательными видами разрешенного использования являются:

·  объекты социально-бытового назначения;

·  объекты торгового назначения;

·  объекты здравоохранения;

·  объекты административно-делового назначения;

·  объекты хранения индивидуального автотранспорта.

Параметры разрешенного использования – этажность до 2 этажей, высота – до 12м, общая площадь помещений -70-150 кв. м, объекты хранения автотранспорта не более 1м/места на 1 квартиру.

Для этой зоны условно разрешенные виды разрешенного использования не установлены.

2.  Зона административно-делового назначения (ОДЗ 201)

Виды современного использования земельных участков и объектов капитального строительства – административные здания.

Для этой зоны основными видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства являются:

·  объекты административно-делового назначения.

Параметры разрешенного использования - этажность до 2 эт., высота - до 12 м.

Для этой зоны вспомогательные, условно разрешенные виды разрешенного использования не установлены.

3.  Зона учебно-образовательного назначения (ОДС 204)

Виды современного использования земельных участков и объектов капитального строительства – детский сад, центр творчества детей и молодежи, детская школа искусств.

Для этой зоны основными видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства являются:

·  объекты учебно-образовательного назначения.

Параметры разрешенного использования - этажность до 2 эт., высота – до 12м, процент спортивно-игровых площадок (min) – 20%,процент озеленения (min)- 20%.

Для этой зоны вспомогательные, условно разрешенные виды разрешенного использования не установлены.

4.  Зона культурно-досугового назначения (ОДЗ 205)

Виды современного использования земельных участков и объектов капитального строительства – дворец культуры.

Для этой зоны основными видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства являются:

·  объекты культурно-досугового назначения;

·  объекты спортивного назначения.

Параметры разрешенного использования - этажность – до 3эт, высота – до 15м.

Для этой зоны вспомогательными видами разрешенного использования являются:

·  объекты торгового назначения;

·  объекты общественного питания;

Параметры разрешенного использования –общая площадь помещений –до 100 кв. м.

Для этой зоны условно разрешенные виды разрешенного использования не установлены.

5.  Зона многофункционального назначения (ОДЗ 212)

Виды современного использования земельных участков и объектов капитального строительства – химчистка.

Для этой зоны основными видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства являются:

·  объекты торгового назначения;

·  объекты культурно-досугового назначения;

·  объекты общественного питания;

·  объекты административно-делового назначения;

·  объекты социально-бытового назначения;

·  объекты здравоохранения.

Параметры разрешенного использования - этажность до 3 эт., высота – до 15м.

Для этой зоны вспомогательные, условно разрешенные виды разрешенного использования не установлены.

1.3  Состояние территории по сведениям государственного кадастра недвижимости

Территория в границах проектирования расположена в одном кадастровом квартале (№ 03), границы которого установлены в соответствии с кадастровым делением территории города Губкинский.

Согласно предоставленным исходным данным и проведенному анализу, на государственном кадастровом учете стоит 47 земельных участков, им присвоены кадастровые номера.

Из этих земельных участков:

упорядочивается– 14;

ликвидируется – 33;

Все земельные участки разделены на несколько групп:

1.  Земельные участки, поставленные на государственный кадастровый учет и границы, которых подлежат упорядочиванию:

·  89:14;0101003:008;

·  89:14:0101003:016;

·  89:14;0101003:019;

·  89:14;0101003:021;

·  89:14;0101003:023;

·  89:14;0101003:024;

·  89:14;0101003:025;

·  89:14;0101003:026;

·  89:14;0101003:027;

·  89:14;0101003:028;

·  89:14;0101003:030;

·  89:14;0101003:047;

·  89:14;0101003:050;

·  89:14;0101003:052;

2.  Земельные участки, поставленные на государственный кадастровый учет, подлежащие ликвидации:

§  89:14;0101003:001;

§  89:14;0101003:002;

§  89:14;0101003:003;

§  89:14;0101003:004;

§  89:14;0101003:005;

§  89:14;0101003:006;

§  89:14;0101003:007;

§  89:14;0101003:009;

§  89:14;0101003:010;

§  89:14;0101003:011;

§  89:14;0101003:012;

§  89:14;0101003:013;

§  89:14;0101003:004;

§  89:14;0101003:015;

§  89:14;0101003:017;

§  89:14;0101003:018;

§  89:14;0101003:020;

§  89:14;0101003:022;

§  89:14;0101003:031;

§  89:14;0101003:032;

§  89:14;0101003:033;

§  89:14;0101003:034;

§  89:14;0101003:035;

§  89:14;0101003:036;

§  89:14;0101003:037;

§  89:14;0101003:038;

§  89:14;0101003:039;

§  89:14;0101003:040;

§  89:14;0101003:041;

§  89:14;0101003:042;

§  89:14;0101003:053;

§  89:14;0101003:054;

§  89:14;0101003:055;

Материалы данного анализа представлены на чертеже «Опорного плана».

2.  ПРОЕКТНОЕ РЕШЕНИЕ

2.1.  Общие положения

Проектное решение по межеванию территории проектирования представлено на чертеже «Проект межевания» (основной чертеж).

На основном чертеже отображены:

1.  красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории;

2.  линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений;

3.  границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты;

4.  границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства;

5.  границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства местного значения;

6.  границы зон действия публичных сервитутов.

При разработке проекта межевания обеспечено соблюдение следующих требований:

1.  границы проектируемых земельных участков устанавливаются в зависимости от функционального назначения зоны и обеспечения условий эксплуатации объектов недвижимости, включая проезды, проходы к ним;

2.  границы существующих землепользований при разработке проекта межевания не подлежат изменению, за исключением случаев изъятия земель для государственных и общественных нужд в соответствии с законодательством или при согласии землепользователя на изменение границ земельных участков;

3.  межеванию не подлежат территории общего пользования.

Задачей проекта межевания является предложение по окончательному разделению территории проектирования на отдельные земельные участки в составе:

1.  Земельные участки внутриквартальной застройки;

2.  Территории прилегающей к ним улично-дорожной сети общего пользования.

Территории улиц и дорог общего пользования определяются проектом планировки. Их границы устанавливаются по красным линиям. Эти же линии определяют и границы кварталов, то есть территории, на которой расположены объекты внутриквартальной застройки. Проектом планировки установлены красные линии микрорайона № 3 и внутриквартальные красные линии.

Полное разделение территории на земельные участки осуществляется в 2 стадии - проектом планировки устанавливаются границы территорий общего пользования улично-дорожной сети, проектом межевания устанавливаются границы земельных участков оставшейся территории – территории кварталов.

Таким образом, названный порядок разделения территории делает красные линии опорным элементом при межевании внутриквартальной территории.

Проектом планировки сохраняются тип застройки и планировочная структура микрорайона, установленные генеральным планом и правилами землепользования и застройки населенного пункта. Основными осями, определяющей планировочное развитие территории, остаются улица Нефтяников и проспект Губкина. Внутриквартальные проезды подчиняются общей структуре развития территории, принцип их построения обусловлен конфигурацией сложившейся застройки, существующими транспортными связями в границах проектирования. Развитие жилой и общественно-деловой застройки происходит без ее экспансивного увеличения, то есть за счет использования внутренних резервов микрорайона путем сноса ветхого жилого фонда и ведения строительства на месте ликвидируемых домов и реконструкции части существующих объектов. В ходе выполнения работ были учтены ранее принятые проектные решения и общая концепция застройки центральной части города Губкинский.

В юго-западной части проектируемого микрорайона, в соответствии с концепцией развития центра города и положениями генерального плана, запланировано размещение нового общественно-делового объекта.

Развитие жилой зоны планируется за счет ликвидации ветхого жилищного фонда (2-х этажные дома финской серии) и возведения новых объектов в северной и юго-западной частях микрорайона. На территории проектирования предлагается размещение 5-и этажных многоквартирных домов секционного типа (15 квартир в одной секции) с возможностью размещения на их первых этажах объектов торговли и общественно-бытового назначения.

Таким образом, развитие жилой зоны в границах проекта планировки предусмотрено за счет:

1.  ликвидацияи квартирного и 1 19-и квартирного многоквартирного дома в соответствии с адресным планом, предоставленным Заказчиком;

2.  размещения 7 30-и квартирных 5-6-и этажных жилых домов – в юго-западной и северо-восточной частях микрорайона;

3.  размещение в границах проектирования 4 60-и квартирных 5-6-и этажных жилых домов – в южной и северной частях микрорайона;

4.  размещение в северо-западной части микрорайона 2 90-и квартирных 5-6-и этажных жилых домов;

5.  сохранение существующего дома переменной этажности (3-4-5 этажей) на 102 квартиры в южной части микрорайона.

Общественный центр микрорайона формируется из ряда сохраняемых, реконструируемых и проектируемых объектов, размещенных в его южной и юго-восточной частях.

На месте существующего детского сада «Солнышко» планируется строительство нового объекта дошкольного образования.

В границах проектирования предусмотрены следующие мероприятия по формированию общественно-деловой зоны:

1.  строительство на месте ликвидируемого детского сада «Солнышко» нового объекта дошкольного образования с сохранением основных эксплуатационных и типологических характеристик существующего объекта, в западной части проектируемого микрорайона;

2.  строительство двух новых объектов – объекта торгового назначения на месте ликвидируемого банно-прачечного комбината (номер 7 в соответствии с адресным планом) и объекта общественно-делового назначения в южной части микрорайона, по улице Нефтяников в соответствии с материалами, предоставленными Заказчиком;

3.  ликвидация объектов общественно-делового назначения, расположенных в юго-западной части микрорайона - административного здания Роспотребнадзора по ЯНАО, лаборатории Роспотребнадзора по ЯНАО и административно-бытовой объект, на месте которых планируется разместить новую жилищную застройку;

4.  реконструкция с сохранением функции объектов с номерами по адресному плану 8,9 и 40 (стоматологическая клиника, пекарня№9 и химчистка «Снежная королева» соответственно;

5.  сохранение на существующем месте здания дворца культуры «Нефтянник» (номер по адресному плану – 4) и административного здания Банк Развития Регонов» (номер по адресному плану – 1);

6.  так же проектом планировки предлагается сохранение на существующих местах движимых объектов – торгового павильона «Зодиак» и торгового павильона «Орбита».

Рекреационная зона микрорайона формируется путем сохранения существующего зеленого массива в северной части проектируемой территории. Также проектом планировки предусматривается организация и упорядочение придворовых пространств у сохраняемых и проектируемых зданий. Кроме того, предусмотрено благоустройство территорий, расположенных вблизи общественно-деловых объектов и создание новых площадок для отдыха, игр детей и занятия спортом.

Развитие зон коммунально-складского и промышленного назначения в границах проекта планировки не предусматривается.

Таким образом, проект планировки территории является основой для разработки проекта межевания.

Проектом планировки также предлагается выделение внутриквартальных проездов (см. разбивочный чертеж красных линий).

2.2  Структура территории, образуемая в результате межевания

Границы земельных участков установлены с учетом фактического землепользования и с учетом действующих технических регламентов и нормативов градостроительного проектирования.

Границы земельных участков устанавливаются по красным линиям, осям внутренних проездов, существующим границам земельных участков и другим границам.

Проектом межевания предусмотрено формирование большого количества новых земельных участков на месте ликвидируемых. Это обусловлено решениями проекта планировки.

Проектные жилые дома «посажены» с учетом присланных исходных данных и с учетом действующих норм градостроительного проектирования. Таким образом, на территории микрорайона № 3 появляются многоэтажные жилые дома. Земельные участки формировались, так, чтобы у одинаковых домов были земельные участки равной площади.

Также сформированы новые земельные участки под проектируемые объекты соцкультбыта.

Земельные участки на территориях общего пользования не выделяются, также как и под инженерные сети. Вопрос эксплуатации сетей решается через установление сервитутов.

Свободные территории от застройки территории предлагается выделить в отдельные земельные участки для целей благоустройства территории и озеленения.

2.3.  Предложения по установлению публичных сервитутов

Публичный сервитут (право ограниченного пользования чужим земельным участком) устанавливается в соответствии со ст.23 Земельного кодекса Российской Федерации.

Публичные сервитуты устанавливаются для:

1.  прохода или проезда через земельный участок;

2.  использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3.  размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4.  проведения дренажных работ на земельном участке;

5.  временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ.

Охранные зоны от инженерных сетей устанавливаются в соответствии с действующими техническими регламентами в размере:

1.  газопровод - 3 метра от трубы;

2.  теплосеть - 3 метра от трубы;

3.  канализация хозяйственно-бытовая – 5 метров от трубы;

4.  связь – 2 метра в каждую сторону;

5.  водоснабжение – 4 метра в каждую сторону;

6.  электрика:

§  воздушные – на высоту столба;

§  подземные – 1 метр в сторону проезжей части; 0,6 метра в сторону здания.

Системы инженерного обеспечения, подводящие соответствующие инженерные ресурсы к каждому земельному участку, проходят по коридорам улиц и проездов, предоставляя возможность автономного обеспечения каждого участка без вовлечения территории других земельных участков для прокладки соответствующих коммуникаций. Однако, есть и исключения, в месте, где инженерные сети проходят по земельным участкам, на данные участки необходимо установить сервитут, обязывающий владельцев этих участков использовать территорию сервитута с учетом требований безопасности и сохранности инженерных коммуникаций и предоставления беспрепятственного доступа до них представителям соответствующих служб для инспекции и ремонта.

Зоны сервитутов установлены в габаритах охранных зон соответствующих инженерных сетей. Данные сервитуты показаны на основном чертеже межевания. Однако, окончательное установление этих сервитутов необходимо осуществить по результатам строительства на основании исполнительной документации.

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Предложения по установлению публичных сервитутов в данном проекте представлены на схеме межевания «Основной чертеж».

2.4.Планировочные характеристики объектов межевания

Сводные показатели по микрорайону № 3

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10