Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков (стр. 1 )

УТВЕРЖДЕНЫ
распоряжением Минимущества России
от 01.01.01 N1102-р

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков
 
I. Общие положения

Настоящие методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков разработаны Минимуществом России в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.2001 N 519 "Об утверждении стандартов оценки".

II. Методические основы оценки рыночной стоимости права аренды земельных участков

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 01.01.2001 N 568-р.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания).

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

III. Общие рекомендации по проведению оценки

 При проведении оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется использовать положения раздела III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 01.01.2001 N 568-р, с учетом следующих особенностей.

В отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется, в том числе, включать:

  сведения о государственной регистрации права аренды (договора аренды) в тех случаях, когда указанная регистрация является обязательной;

  сведения об обременениях права аренды земельного участка и самого земельного участка;

  основание возникновения права аренды у арендатора;

  определение правомочий арендатора;

  срок, на который заключен договор аренды земельного участка;

  величина арендной платы, предусмотренная договором аренды;

  характеристику рынка земли, иной недвижимости, прав аренды земельных участков, в том числе рынка аренды земельных участков и иной недвижимости.
 

IV. Методы оценки

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения.

Далее приведено содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – застроенных земельных участков), так и права аренды земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – незастроенных земельных участков).

В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

1. Метод сравнения продаж

Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом сравнения продаж рекомендуется использовать положения пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 01.01.2001 N 568-р, с учетом следующих особенностей.

При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж в составе факторов стоимости, в том числе, учитываются следующие факторы:

  период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды;

  величина арендной платы, предусмотренная договором аренды;

  порядок и условия внесения (в том числе периодичность) и изменения арендной платы, предусмотренные договором аренды;

  необходимость получения согласия собственника на совершение сделки с правом аренды;

  наличие у арендатора права выкупа арендованного земельного участка;

  наличие у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды.
 

2. Метод выделения

Метод применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом выделения рекомендуется использовать положения пункта 2 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 01.01.2001 N 568-р.

3. Метод распределения

Метод применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом распределения рекомендуется использовать положения пункта 3 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 01.01.2001 N 568-р.

4. Метод капитализации дохода

Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения за одинаковые промежутки времени равных между собой по величине или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода от оцениваемого права аренды земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

  расчет величины дохода за определенный период времени, создаваемого правом аренды земельного участка при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка;

  определение величины соответствующего коэффициента капитализации дохода;

  расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка путем капитализации дохода, создаваемого данным правом.

Под капитализацией дохода понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины дохода за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка доход от данного права рассчитывается как разница между земельной рентой и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, за соответствующий период. При этом величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи земельного участка в аренду по рыночным ставкам арендной платы (наиболее вероятным ставкам арендной платы, по которым земельный участок может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Определение рыночных ставок арендной платы в рамках данного метода предполагает следующую последовательность действий:

  отбор для земельного участка, право аренды которого оценивается, аналогичных объектов, ставки арендной платы по которым известны из сделок аренды и (или) публичной оферты;

  определение элементов, по которым осуществляется сравнение земельного участка, право аренды которого оценивается, с аналогами (далее - элементов сравнения);

  определение по каждому элементу сравнения характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право аренды которого оценивается;

  определение по каждому элементу сравнения корректировок ставок арендной платы аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право аренды которого оценивается;

  корректировка по каждому элементу сравнения ставки арендной платы каждого аналога, сглаживающая их отличия от земельного участка, право аренды которого оценивается;

  расчет рыночной ставки арендной платы для земельного участка, право аренды которого оценивается, путем обоснованного обобщения скорректированных ставок арендной платы аналогов.

При расчете коэффициента капитализации для дохода создаваемого правом аренды земельного участка, следует учитывать:

  безрисковую ставку отдачи на капитал;

  величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в приобретение оцениваемого права аренды;

  наиболее вероятный темп изменения дохода от права аренды земельного участка и наиболее вероятное изменение его стоимости (например, при уменьшении стоимости права аренды – учитывать возврат капитала, инвестированного в приобретение права аренды).

В случае наличия достоверной информации о величине дохода создаваемого аналогом объекта оценки за определенный период времени и его цене, коэффициент капитализации для дохода, создаваемого правом аренды земельного участка, может определяться путем деления величины дохода, создаваемого аналогом за определенный период времени, на цену данного аналога.

5. Метод остатка

Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом остатка рекомендуется использовать положения пункта 5 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 01.01.2001 N 568-р, с учетом следующих особенностей:

  в составе операционных расходов, в том числе, учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка;

  разница между чистым операционным доходом от единого объекта недвижимости и чистым операционным доходом, относящимся к улучшениям земельного участка, является частью земельной ренты, не изымаемой собственником земельного участка в форме арендной платы, а получаемой арендатором;

  при расчете коэффициента капитализации для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения разницы между величиной ренты и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора аренды на определенный срок.
 

6. Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом предполагаемого использования рекомендуется использовать положения пункта 6 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6.03.2002 N 568-р, с учетом следующих особенностей:

  в составе операционных расходов, в том числе учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка;

  при расчете ставки дисконтирования
для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения дохода от данного права;

  при определении прогнозного периода следует учитывать период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора на определенный срок.

ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ. ГЛАВА 4. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА.

ГЛАВА 4. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:
 * сравнительный подход;
 * доходный подход;
 * затратный подход.
В соответствии с "Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков", утвержденными распоряжением Минимущества России от 01.01.2001 при оценке рыночной стоимости земельных участков в рамках сравнительного подхода используются:
 - метод сравнения продаж;
 - метод выделения;
 - метод распределения.
В рамках доходного подхода используются следующие методы:
 - метод капитализации земельной ренты;
 - метод остатка;
 - метод предполагаемого использования.
Элементы затратного подхода применяются в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

4.1. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДАМИ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения. Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки). Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.
Применение метода сравнительных продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
 * подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
 * определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
 * сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их стоимостей или исключения из списка сравниваемых;
 * приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.
Выбор сопоставимых объектов производился на основании баз данных Internet (www. *****, www. *****, www. *****, www. *****, www. ***** и др.).
В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения сопоставимого объекта за 1 га.
Стоимость объекта недвижимости рассчитывается по следующей формуле:
V = S х Vскорр , где:
V - рыночная стоимость земельного участка;
S - площадь земельного участка (га);
Vскорр - скорректированная стоимость 1 га земельного участка.

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ

В ходе анализа рынка, были выбраны нижеприведенные объекты, предложенные для продажи в марте 2004 года. Подробная характеристика объектов сравнения приведена в таблице № 6.

Таблица 6. Характеристика объектов сравнения.

КОРРЕКТИРОВКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ СРАВНЕНИЯ

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость Объекта оценки посредством необходимых корректировок цен предложения сравнимых объектов недвижимости.
В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют следующие основные элементы сравнения:
1. Переданные права на Объект;
2. Условия финансирования;
3. Условия продажи (чистота сделки);
4. Время продажи;
5. Целевое назначение объекта;
6. Местоположение;
7. Качественные характеристики объекта.
При сравнении Объекта оценки с объектами сравнения использовались следующие корректировки:
Корректировка на различие в передаваемых правах. Вводится для объекта сравнения №5, т. к в результате сделки на данный объект передается право собственности. Корректировка определена на основе данных опубликованных в статье "Характер изменения стоимости земельных участков коммерческого использования в Московской области", размешенной на Интернет сайте: www. *****.

Таблица 7. Соотношение стоимости права аренды и стоимости права собственности на земельный участок коммерческого назначения.

Корректировка составила 0,826.
Корректировка на различие в условиях финансовых расчетов. Для объекта оценки и объектов сравнения предусматриваются одинаковые условия финансирования сделки - расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств на дату продажи, поэтому данная корректировка не вводилась.
Корректировка на условия сделки. Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из объектов сравнения либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. В нашем случае все сделки проводятся в рыночных условиях, и корректировка не учитывается.
Корректировка на время продажи. Корректировка учитывает рост цен на рынке недвижимости, и не вводилась, т. к. объекты сравнения были выставлены на рынок в марте 2004 г.
При определении величин корректировок на местоположение и качественные характеристики объекта, использовался относительный сравнительный анализ. Данный метод относится к качественным методикам. На основе изучения данных рынка анализируются сравнимые продажи для того, чтобы определить, является ли влияние на стоимость недвижимости сравнимых элементов превышающим, равным или недостающим в отношении к объекту оценки.
Корректировка на местоположение. Фактор местоположения является одним из важнейших в ценообразовании на рынке недвижимости. Корректировка по данному параметру была введена в силу того, что оцениваемый участок расположен на территории строящегося делового и культурного центра на расстоянии 1 км от МКАД, что является несомненным преимуществом по отношению к участкам расположенным на более удаленном расстоянии от МКАД и других шоссе.
Корректировка на разрешенное использование. Корректировка введена, вследствие того, что на основе анализа рынка и бесед с риэлтерами, земельные участки с разрешенным использованием под складское и производственное назначение стоят дешевле по отношению к участкам с разрешенным использованием под строительство торгово-офисных центров.
Корректировка на площадь. Данная корректировка введена вследствие того, что большие по площади объекты обычно сложнее продать, чем меньшие по площади, что снижает цену на первые.
Корректировка на наличие коммуникаций. В связи с тем, что параметры у оцениваемого объекта и объектов сравнения по данному фактору одинаковы, введение корректировки не требуется.
Корректировка на наличие ИРД. Параметры у оцениваемого объекта и объектов сравнения по данному фактору различны, введение корректировки обоснованно.
Корректировка на ограничения. В связи с тем, что в отношении земельного участка объекта сравнения № 4 установлен сервитут (на участке проходит трубопровод), что приводит к существенным затруднениям в использовании данного участка, а в отношении объекта оценки сведения об обременениях не зарегистрированы, т. о. введение корректировки обоснованно.
Расчеты по определению рыночной стоимости 1 га Объекта оценки приведены в таблице № 8.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7