Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков (стр. 2 )

Поскольку общая корректировка для объектов сравнения № 6 и 9 составляет 0, значение рыночной стоимости 1 га оцениваемого участка принимается равной средней стоимости 1 га данных объектов. Средняя стоимость за 1 га составляет 1 долл./га.
Таким образом, рыночная стоимость Объекта оценки, определенная методом сравнительных продаж составляет:
1 х 1,2 = 2 долл. США илируб.

4.2. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДАМИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Доходный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного времени эксплуатации. В рамках доходного подхода существует несколько методов оценки, такие как, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. В данном случае специалистами Оценщика было принято решение использовать в расчетах метод остатка.
Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
* расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;
* расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости;
* расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их стоимости воспроизводства или замещения на коэффициент капитализации доходов для улучшений;
* расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения;
* расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов для земли.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА

Потенциальный валовой доход определяется по формуле:

Aст - средняя ставка аренды Объекта оценки,

S - площадь Объекта оценки.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОЛЕЗНОЙ ПЛОЩАДИ

Здание, которое планируется возвести на оцениваемом участке, предполагается сдавать блоками, лестничная клетка, сан/узлы, проходы, лифты являются местами общего пользования, поэтому данную площадь необходимо исключить из общей площади при определении дохода от сдачи помещений в аренду.
Из бесед с Заказчиком и из расчетов полезной площади по предоставленным Специалистам поэтажным планам, полезная площадь здания составляет 85% от общей площади.

Таблица 9. Определение полезной площади.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Арендная ставка для торговых помещений была определена на основе данных по ставкам аренды в крупных торговых центрах, таких как "Гранд1", "Гранд2", "XL", "ZAR", "Крокус Сити Молл", "Мега1", "Твой дом", опубликованных на Интернет сайте www. *****. Величина ставок аренды в данных торговых центрах составляют от 500 $/кв. м./год до 3000 $/кв. м./год., и зависит от местоположения арендуемого помещения в торговом центре.
Поскольку торговые помещения в рассматриваемом здании предусмотрены проектом на 1 этаже, ставка арендной платы принята на уровне 1800 $/кв. м./год с учетом НДС.
Величина арендных ставок для технических этажей, в которых будут располагаться помеще-ния для обслуживания автомобилей, была определена также на основе данных по ставкам аренды в крупных торговых центрах, для помещений расположенных в подземных этажах.
Величина арендных ставок для офисных помещений, была определена на основе проведен-ного анализа о средних ставках на офисные помещения в данном районе. В рассматривае-мом районе располагается вновь построенный бизнес-центр "Кантри-парк", ставки аренды в котором составляют от 297 $/кв. м./год без учета НДС. Таким образом, ставка аренды для офисных помещений принята на уровне 300 $/кв. м./год с учетом НДС.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЗМОЖНЫХ ПОТЕРЬ ОТ ПРОСТОЯ (НЕДОЗАГРУЗКИ) ПОМЕЩЕНИЯ И НЕДОСБОРА ПЛАТЕЖЕЙ

Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Часть площадей здания будет постоянно пустовать по сле-дующим причинам:
 * постоянно происходит постепенная смена арендаторов (по окончании срока действия договоров аренды часть арендаторов освобождает помещения, и собственнику требуется время на то, чтобы найти новых арендаторов);
 * из-за низкого уровня спроса на какие-либо помещения.
Таким образом, фактический годовой доход от использования здания будет всегда несколько ниже, чем потенциальный (рассчитанный исходя из общей площади и ставки арендной пла-ты).
Количественным выражением снижения дохода от неполной сдачи площадей является ко-эффициент потери доходов от недозагрузки (Кп. н.), который определяется на основе инфор-мации о средней (типичной) загруженности данного вида помещений в регионе, который выражается в % от потенциального валового дохода. Для оцениваемого здания, на основе проведенного анализа, коэффициент от недозагрузки составит 25%.
Количественным выражением снижения дохода от неоплаты стоимости аренды является ко-эффициент потери доходов от неоплаты (Кп. о.), который определяется на основе информа-ции о средних потерях собственников от неуплаты арендаторами арендной платы по данно-му виду помещений в регионе, который выражается в % от потенциального валового дохо-да. Коэффициент от неоплаты принимаем равным 0%, т. к. арендатор вносит обеспечитель-ный платеж.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА

Действительный валовой доход с учетом коэффициента определяется следующим образом:

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ РАСХОДОВ

Эксплуатационные расходы - это периодические ежегодные расходы на содержание недви-жимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. Экс-плуатационные расходы состоят из постоянных и переменных расходов и расходов по фор-мированию фонда замещения (затраты на замену элементов здания, узлов и оборудования, срок жизни которых короче, чем срок экономической жизни здания).
К постоянным расходам относятся:
 * налог на имущество;
 * арендная плата за землю;
 * страхование имущества.
К переменным расходам относятся коммунальные платежи.
Налог на имущество
Налог на имущество составляет 2% от остаточной стоимости имущества без учета НДС. На баланс здание будет поставлено по сметной стоимости, которая без учета НДС составляетдолл. США.
Налог на имущество составляет: 49 х 0,02 = долл. США.
Арендная плата за земельный участок
Ежегодная арендная плата за земельный участок, по данным главного бухгалтера ООО "ООО" составляет рублей в год.
Ежегодная арендная плата в долларовом эквиваленте составляет (округленно): 32 426 долл. США.
Страхование
Договорами аренды, что арендаторы обязаны застраховать все движимое и недвижимое имущество арендодателя, находящееся в помещениях, в том числе сами помещения, от рис-ков утраты или повреждения, причиненных водой, пожаром, взрывом, кражей, террористи-ческим актом, а также в результате проведения работ по благоустройству помещений. Арен-датор обязан застраховать свою гражданскую ответственность от рисков, связанных с осу-ществлением деятельности в помещениях. В расчетах выплаты по страхованию имущества не учитываются, т. к. бремя по их оплате ложится на арендатора.
Коммунальные платежи
Коммунальные платежи включают в себя затраты на оплату электроэнергии, теплоснабже-ния, телефон и иную связь и оплачиваются арендатором дополнительно, поэтому комму-нальные платежи в расчетах не учитываются.
Затраты на замещение и текущий ремонт
Согласно ВСН 58-88(р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального хозяйства и социально-культурного назначения", в помещениях необходимо проводить текущий ремонт и замену изнашивающихся конструкций, коммуникаций и оборудования в среднем раз в 5 лет. Стои-мость ремонта определяется из анализа рынка строительных услуг и принимается из расчета 100 долл./кв. м. Стоимость ремонта и замещения составит:х 100 = 5 долл. США.
Годовое отчисление составит: 5 / 5 = 1 долл. США.
Эксплуатационные расходы составляют:
ЭР = ++ 1 = 2 долл. США/год

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА

Чистый операционный доход (остающийся после вычета из валового дохода эксплуатацион-ных расходов) составляет:

ЧОД = ДВД - ЭР.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧАСТИ ДОХОДА, ПРИХОДЯЩЕГОСЯ НА УЛУЧШЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

ЧОДзд = V х Rзд, где

V - стоимость улучшений земельного участка;
Rзд - коэффициент капитализации для улучшений земельного участка.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧАСТИ ДОХОДА, ПРИХОДЯЩЕГОСЯ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

ЧОДзем = ЧОД - ЧОДзд, где

ЧОД - чистый операционный доход от всего объекта недвижимости;
ЧОДзем - доход, приходящийся на земельный участок.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земельного участка.

РАСЧЕТ КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ ДЛЯ УЛУЧШЕНИЙ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуата-ция является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы:
 * обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода);
 * окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).
В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие - норму возврата капитала и норму дохода инвестора.
Норма дохода на капитал
Создание (приобретение) и эксплуатация объекта недвижимости является самостоятельным бизнесом, требующим дохода.
Норма требуемого дохода (ставка дисконтирования
) включает в себя:
 * безрисковую ставку;
 * премию за различные виды рисков.
Безрисковая ставка отражает уровень дохода по альтернативным для собственника инвести-циям с нулевым или минимально возможным уровнем риска. В качестве безрисковой могут использоваться процентные ставки по депозитам наиболее крупных и надежных банков, ставки доходности по государственным ценным бумагам и др.
Премия за риск отражает дополнительный доход, который ожидает получить типичный ин-вестор, вкладывая средства в объект недвижимости. В большинстве методик рассматривают-ся составляющие премии за риск:
 * премия за риск инвестирования в объекты недвижимости;
 * премия за низкую ликвидность;
 * премия за инвестиционный менеджмент.

Расчет безрисковой ставки
Как показатель доходности безрисковых операций нами была выбрана ставка Еврооблигации Министерства Финансов со сроком погашения 31.03.30, равная 6,68 % - базовая для наших расчётов.
Премия за риск
Расчет премии за риск представлен в таблице № 10.

Таблица 10. Расчет премии за риск инвестирования в объект недвижимости

Премия за низкую ликвидность

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7